不动产登记代理人考试详解与模拟试题及答案

不动产登记代理人考试详解与模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪一项不属于不动产登记的法定类型？A.首次登记B.转移登记C.预告登记D.备案登记答案：D2.甲以自有房屋设定抵押权，抵押权自何时设立？A.抵押合同生效之日B.抵押合同公证之日C.记载于不动产登记簿之日D.领取他项权利证书之日答案：C3.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是：A.登记簿仅具有公示作用，不具有确权效力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据D.登记簿可以随意更改，无需审查答案：C4.某宗国有建设用地使用权于2020年5月10日完成首次登记，后因规划调整需办理变更登记，申请人应于何时前提出申请？A.规划文件批准之日起30日内B.规划文件批准之日起60日内C.规划文件批准之日起90日内D.无明确期限限制答案：A5.下列权利中，可以办理预告登记的是：A.地役权B.所有权C.抵押权D.租赁权答案：B6.不动产登记机构收到登记申请后，认为申请材料不齐全，应当：A.口头告知申请人补正B.5日内一次性书面告知补正内容C.直接驳回申请D.先行受理后要求补正答案：B7.下列关于查封登记的说法，正确的是：A.查封登记自法院送达裁定书时生效B.查封登记需由当事人共同申请C.查封登记可以口头申请D.查封登记期满自动续封答案：A8.甲、乙共有一套房，份额分别为70%和30%，甲欲转让其份额，乙主张优先购买权，优先购买权的行使期限为：A.收到通知之日起10日B.收到通知之日起15日C.收到通知之日起30日D.收到通知之日起60日答案：B9.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是：A.权利人可查询本人登记资料B.利害关系人可查询登记簿记载信息C.任何公民可随意复制登记资料D.查询结果应加盖查询专用章答案：C10.下列关于不动产登记代理人的执业要求，正确的是：A.必须具有法律职业资格B.必须具有房地产估价师资格C.必须取得省级自然资源主管部门颁发的登记代理人资格证书D.无需任何资格即可执业答案：C11.某宗宅基地使用权登记时，家庭成员发生争议，登记机构应当：A.直接登记在户主名下B.要求提交家庭成员书面同意C.暂缓登记并告知通过民事诉讼解决D.由村委会指定权利人答案：C12.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是：A.登记机构不承担任何赔偿责任B.登记错误造成损害的，登记机构应依法赔偿C.赔偿范围仅限于直接损失D.赔偿请求时效为1年答案：B13.下列关于地役权登记的说法，正确的是：A.地役权自地役权合同生效时设立，登记对抗第三人B.地役权必须登记才设立C.地役权登记需经供役地权利人单独申请D.地役权登记收费按件收取，每件80元答案：A14.下列关于不动产登记信息公开的说法，正确的是：A.登记信息全部公开，无需审查申请人身份B.涉及国家秘密的登记信息不得公开C.登记信息可通过微信随意转发D.登记信息可出售给第三方答案：B15.下列关于抵押权顺位登记的说法，错误的是：A.顺位可以协议变更B.顺位变更需经全体抵押权人同意C.顺位变更自记载于登记簿时生效D.顺位变更无需登记即可对抗第三人答案：D16.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，正确的是：A.可以口头形式订立B.必须公证C.应明确代理事项、权限和期限D.可由代理人单方解除答案：C17.下列关于异议登记的说法，正确的是：A.异议登记有效期为3个月B.异议登记可以口头申请C.异议登记后直接改变权属D.异议登记期满自动失效答案：D18.下列关于不动产登记收费的说法，正确的是：A.所有登记均按件收费，每件550元B.农民宅基地登记免收登记费C.更正登记一律免费D.企业之间转移登记按评估价0.5%收取答案：B19.下列关于不动产登记证明的说法，正确的是：A.登记证明与登记簿记载不一致时，以登记证明为准B.登记证明可以替代权属证书C.登记证明仅用于贷款审批D.登记证明记载权利限制信息答案：D20.下列关于不动产登记代理人执业纪律的说法，错误的是：A.不得伪造申请材料B.不得泄露委托人隐私C.可以接受双方委托D.不得谋取不正当利益答案：C21.下列关于国有建设用地使用权期限的说法，正确的是：A.住宅用地70年，自合同生效之日起算B.商业用地40年，自登记之日起算C.工业用地50年，自交付土地之日起算D.期限届满一律无偿续期答案：A22.下列关于建筑物区分所有权登记的说法，正确的是：A.专有部分可以单独登记B.共有部分无需登记C.车位不能登记为专有部分D.登记时需提交业主大会决议答案：A23.下列关于继承登记的说法，正确的是：A.遗嘱继承无需公证遗嘱B.法定继承需全部继承人到场C.继承登记可以单方申请D.继承登记需提交死亡证明及亲属关系证明答案：D24.下列关于不动产登记资料保管期限的说法，正确的是：A.原始登记资料保存10年B.电子登记资料保存30年C.登记簿永久保存D.查询记录保存5年答案：C25.下列关于不动产登记代理人年度继续教育的说法，正确的是：A.无需继续教育B.每年不少于20学时C.每两年不少于30学时D.由行业协会自行决定学时答案：B26.下列关于林权登记的说法，正确的是：A.林权登记由林业部门办理B.林权登记纳入不动产统一登记C.林权无需登记即设立D.林权登记按林地面积收费，每亩2元答案：B27.下列关于海域使用权登记的说法，正确的是：A.海域使用权由海洋局登记B.海域使用权登记纳入不动产统一登记C.海域使用权不能抵押D.海域使用权期限最长30年答案：B28.下列关于不动产登记代理人执业区域的说法，正确的是：A.只能在本省执业B.可在全国执业C.只能在本市执业D.需经每个项目所在地审批答案：B29.下列关于不动产登记机构审查职责的说法，正确的是：A.仅形式审查B.实质审查与形式审查相结合C.无需审查身份D.由申请人自负全责答案：B30.下列关于不动产登记代理人签署文件的说法，正确的是：A.可以代签委托人姓名B.应签署本人姓名并加盖执业印章C.只需打印姓名D.可由他人代签答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形可以申请更正登记？A.登记簿记载的权利人姓名有误B.登记簿记载的坐落与实测不一致C.登记簿记载的用途与规划不符D.登记簿记载的抵押权顺位错误答案：ABD32.下列哪些权利可以纳入不动产统一登记？A.集体土地所有权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.动产抵押权答案：ABC33.下列哪些材料属于首次登记必须提交的权属来源材料？A.土地出让合同B.规划核实意见C.竣工验收备案表D.房屋测绘报告答案：ABCD34.下列哪些情形登记机构应当作出不予登记决定？A.申请人与证明材料不一致B.不动产被查封C.未缴清土地出让价款D.申请材料形式完备答案：ABC35.下列哪些属于不动产登记代理人的义务？A.告知委托人登记风险B.对申请材料真实性负责C.保守委托人商业秘密D.代收登记费并挪作他用答案：ABC36.下列哪些登记类型可以单方申请？A.继承登记B.更正登记C.异议登记D.转移登记答案：ABC37.下列哪些信息属于不动产登记簿必须记载的内容？A.不动产权利主体B.不动产坐落C.不动产用途D.不动产交易价格答案：ABC38.下列哪些情形可以申请预告登记？A.预购商品房B.抵押不动产C.不动产买卖协议D.不动产赠与协议答案：AC39.下列哪些属于不动产登记代理人的执业禁止行为？A.伪造国家机关证件B.向登记官员行贿C.泄露国家秘密D.接受继续教育答案：ABC40.下列哪些属于不动产登记资料查询主体？A.权利人B.继承人C.受遗赠人D.任何网友答案：ABC三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记实行________、________、________、________的原则。答案：依法、统一、公正、便民42.不动产登记簿由________统一管理，采用________形式，实行________保存。答案：不动产登记机构、电子介质、永久43.登记代理人应当具备________专业知识，通过________考试，取得________证书。答案：不动产登记、国家统一、不动产登记代理人资格44.查封登记自________送达登记机构时生效，查封期限不得超过________年。答案：查封裁定书、三45.异议登记申请人自异议登记之日起________日内不起诉的，异议登记________。答案：15、失效46.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起________日内未申请登记的，预告登记________。答案：90、失效47.不动产登记费对小微企业实行________收费，对农民宅基地登记实行________收费。答案：减半、免收48.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，特殊情况可延长________个工作日。答案：5、1549.不动产登记代理人变更执业机构的，应当于变更之日起________日内向________备案。答案：30、原发证机关50.地役权自地役权合同________时设立，未经登记不得对抗________第三人。答案：生效、善意四、简答题（每题10分，共30分）51.简述不动产登记代理人接受委托办理转移登记的一般流程。答案：（1）与委托人签订书面委托合同，明确代理事项、权限、期限及费用；（2）核实委托人身份及权属证书原件，收集登记原因文件（买卖合同、税费缴纳凭证、身份证明、婚姻状况证明等）；（3）对不动产进行实地查看，核对坐落、面积、用途与证书是否一致；（4）登录登记系统填写申请书，上传电子材料并预约现场办理时间；（5）陪同或代委托人现场提交纸质材料，配合登记机构问询；（6）缴纳登记费，领取受理回执；（7）跟踪审核进度，补正材料；（8）审核完成后代领新的权属证书或证明，交付委托人并归档整套资料；（9）向委托人出具服务报告，告知后续注意事项（如抵押注销、税费抵扣等）；（10）保存委托合同、工作底稿及沟通记录不少于10年，接受行业主管部门检查。52.简述更正登记与异议登记的区别。答案：（1）启动依据不同：更正登记依据真实权利与登记簿记载不符且登记簿确有错误；异议登记依据利害关系人主张权利但未确权，仅需初步证据。（2）申请人范围不同：更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构依职权启动；异议登记只能由利害关系人单方申请。（3）审查深度不同：更正登记需登记机构实质审查错误事实；异议登记仅形式审查是否存在利害关系。（4）法律效力不同：更正登记直接改变登记簿记载，具有确权效力；异议登记仅临时冻结现状，不产生确权效力。（5）期限限制不同：更正登记无固定期限；异议登记有效期15日，逾期不起诉自动失效。（6）收费政策不同：更正登记免费；异议登记按件收取80元。（7）后续程序不同：更正登记完成后可立即办理其他登记；异议登记后申请人须在15日内起诉，否则失效，登记恢复原始状态。53.简述不动产登记代理人如何防范虚假材料风险。答案：（1）建立客户身份识别制度，核对身份证原件并联网验证，留存高清影像；（2）要求委托人签署《材料真实性承诺书》，明确虚假材料法律后果；（3）对权属证书实行双人核验，使用登记机构官方APP扫码验证二维码；（4）对来源文件（合同、发票、公证书）进行交叉验证：登录法院、公证、税务官网核对文号；（5）实地查看房屋，拍摄GPS定位照片，比对门牌、楼层、面积；（6）建立供应商黑名单，对曾提供虚假材料的评估、公证、中介机构拒绝合作；（7）引入职业责任保险，约定因虚假材料导致的赔偿由保险公司先行赔付；（8）定期组织案例培训，剖析伪造公章、假离婚证、假判决书特征；（9）设置内部复核岗，对继承、离婚分割等高风险业务实行二级审核；（10）发现虚假材料立即向登记机构举报，书面撤回代理申请，终止合同并保留追偿权。五、综合应用题（共50分）54.案例：甲于2015年6月以总价120万元购买某市一套商品住宅，建筑面积120平方米，首付40%，余款按揭，2015年7月10日办理预购商品房预告登记，2016年12月20日房屋竣工交付，2017年3月15日开发企业完成首次登记，2017年5月20日甲与乙结婚，2018年8月30日甲提前还清贷款，2018年9月10日甲申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，欲将房屋登记为甲个人单独所有。问题：（1）甲应提交哪些材料？（10分）（2）登记机构能否登记为甲单独所有？说明理由。（5分）（3）若乙主张共有，应如何救济？（5分）（4）若甲委托代理人丙办理，丙在收集材料时发现购房合同价格被开发商改为150万元，应如何处理？（5分）答案：（1）材料清单：1.登记申请书（原件）；2.申请人身份证明（甲身份证、户口簿）；3.预告登记证明；4.已备案的商品房买卖合同（原价120万元）；5.开发企业出具的不动产首次登记证明；6.契税完税凭证（按120万元缴纳）；7.银行出具的贷款结清证明及抵押权注销材料；8.房屋测绘报告（实测面积120平方米）；9.婚姻状况声明（声明登记时未婚）；10.委托代理人身份证及代理委托书。（2）可以登记为甲单独所有。理由：预告登记时间在结婚登记之前，且首次登记完成时甲仍为未婚状态，依据《婚姻法》第十八条，该房屋属于甲婚前个人财产，不因婚后还贷转化为夫妻共同财产。（3）乙主张共有，应在登记机构记载前提出书面异议并申请异议登记，15日内向法院提起民事诉讼，请求确认共有份额；若法院判决确认共有，可凭生效判决书申请更正登记。（4）代理人丙应立即向甲核实真实情况，书面告知擅自修改合同价格的法律风险；如甲坚持虚假价格，丙应拒绝代理并向登记机构举报，撤回已提交的虚假合同，保留证据并向行业协会报告，避免自身卷入伪造材料责任。55.计算题：某市实行阶梯式不动产登记费，住宅80元/件，非住宅550元/件；小微企业减半；农民宅基地免收。现有一小微企业A购买一宗工业用房，成交价800万元，评估价700万元，面积1000平方米，申请转移登记；同时，农民B申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，面积200平方米；自然人C申请住宅抵押登记，住宅评估价300万元。问题：（1）计算A、B、C分别应缴登记费金额；（5分）（2）若A在提交申请后第3个工作日发现材料缺失，补正后第8个工作日再次提交，登记机构第12个工作日办结，是否构成逾期？说明理由。（5分）（3）若A对缴费金额有异议，如何救济？（5分）答案：（1）费用计算：A：工业用房属非住宅，550元，小微企业减半，应缴550×0.5=275元；B：农民宅基地首次登记免收，应缴0元；C：住宅抵押登记按件收取80元。（2）不构成逾期。依据《不动产登记暂行条例》第二十条，登记机构应自受理之日起5个工作日内办结，材料补正时间不计入办理时限。A补正占用3个工作日，实际办理时间=123=9个工作日，超过5日，但补正期间不计入，故登记机构仍在合法时限内。（3）A可在收到缴费通知书之日起5个工作日内，向登记机构书面申请复核，登记机构应在2个工作日内答复；对复核结果仍不服的，可向市价格主管部门申请行政复议，或提起行政诉讼，但复议或诉讼期间不停止缴费义务，胜诉后退还多收费用并加算银行同期存款利息。56.案例分析：甲