2026年房地产评估师中级预测模拟卷

2026年房地产评估师中级预测模拟卷一、单选题（共20题，每题1分，共20分）1.某城市2025年新建商品住宅平均售价为15000元/平方米，其中市中心区域售价为20000元/平方米，郊区为12000元/平方米。若采用比较法评估市中心某宗住宅用地价值，应优先选择（）。A.同一区域类似楼盘的成交价格B.郊区类似楼盘的成交价格C.全国其他城市类似楼盘的成交价格D.该楼盘的预售价格2.某工业用地剩余使用年限为20年，土地年收益为100万元，土地还原利率为6%，则该宗土地的收益现值为（）。A.1000万元B.1600万元C.2000万元D.2400万元3.在假设开发法中，某商业项目开发成本为5000万元，开发期为3年，资金成本率为8%，则开发期利息为（）。A.120万元B.384万元C.1200万元D.3240万元4.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为3，建筑密度为40%，则该宗土地可建建筑面积为（）。A.30000平方米B.40000平方米C.60000平方米D.80000平方米5.评估某宗在建工程时，若采用成本法，其重置成本应包括（）。A.土地取得成本+开发成本+管理费用B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.重置工程成本+资金成本+管理费用D.重置工程成本+资金成本+销售费用6.某公寓楼共10层，每层建筑面积为1000平方米，当前已出租8层，租金单价为3元/平方米·月，空置率20%，则该公寓楼年租金收入为（）。A.288万元B.360万元C.480万元D.720万元7.在法定继承中，遗产分割时，若继承人协商一致，可对遗产（）。A.进行实物分割B.进行价值分割C.只能整体继承D.折价补偿8.某宗商业用地出让年限为40年，当前已使用10年，剩余年限土地还原利率为7%，则其剩余年限的还原利率应为（）。A.7%B.8%C.9%D.10%9.评估某宗租赁住宅用地时，若采用市场法，应重点参考（）。A.同区域其他住宅用地的成交价格B.同区域商业用地的成交价格C.该宗土地的规划用途D.该宗土地的剩余使用年限10.某宗土地开发完成后，预计建成后租金收入为800万元/年，运营费用为200万元/年，资本化率为10%，则该宗土地的收益现值为（）。A.5000万元B.6000万元C.8000万元D.10000万元11.某宗土地评估采用假设开发法，预计开发完成后的售价为6000万元，开发成本为3000万元，开发期为2年，资金成本率为10%，则评估值为（）。A.3000万元B.4000万元C.5000万元D.6000万元12.在评估某宗商办用地时，若采用成本法，其重置成本不应包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程成本C.销售费用D.管理费用13.某宗工业用地面积为50000平方米，规划容积率为1.5，建筑密度为50%，则该宗土地可建建筑面积为（）。A.75000平方米B.100000平方米C.150000平方米D.200000平方米14.评估某宗在建工程时，若采用假设开发法，其开发完成后的售价为5000万元，开发成本为3000万元，开发期为1年，资金成本率为12%，则评估值为（）。A.3000万元B.4000万元C.5000万元D.6000万元15.某宗住宅用地出让年限为70年，当前已使用5年，剩余年限土地还原利率为6%，则其剩余年限的还原利率应为（）。A.6%B.7%C.8%D.9%16.在评估某宗租赁住宅时，若采用收益法，其租金收入应考虑（）。A.市场平均租金B.物业公司制定的租金标准C.房东与租户协商的租金D.该房屋的空置率17.某宗土地面积为20000平方米，规划容积率为3，建筑密度为60%，则该宗土地不可建建筑面积为（）。A.12000平方米B.18000平方米C.24000平方米D.30000平方米18.评估某宗在建工程时，若采用成本法，其重置成本应包括（）。A.土地取得成本+开发成本+管理费用B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.重置工程成本+资金成本+管理费用D.重置工程成本+资金成本+销售费用19.某宗商业用地出让年限为40年，当前已使用10年，剩余年限土地还原利率为7%，则其剩余年限的还原利率应为（）。A.7%B.8%C.9%D.10%20.在评估某宗租赁住宅时，若采用市场法，应重点参考（）。A.同区域其他住宅用地的成交价格B.同区域商业用地的成交价格C.该宗土地的规划用途D.该宗土地的剩余使用年限二、多选题（共10题，每题2分，共20分）1.评估某宗土地时，采用市场法应考虑的因素包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地剩余使用年限D.土地开发程度E.土地周边配套设施2.评估某宗在建工程时，采用成本法应考虑的因素包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售费用D.管理费用E.资金成本3.评估某宗租赁住宅时，采用收益法应考虑的因素包括（）。A.租金收入B.运营费用C.资本化率D.房屋空置率E.房屋折旧4.某宗土地开发完成后，预计建成后租金收入为800万元/年，运营费用为200万元/年，资本化率为10%，则该宗土地的收益现值应考虑（）。A.土地取得成本B.开发成本C.资金成本D.运营费用E.租金收入5.评估某宗商办用地时，采用假设开发法应考虑的因素包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售费用D.资金成本E.开发期6.在法定继承中，遗产分割时，若继承人协商一致，可对遗产（）。A.进行实物分割B.进行价值分割C.只能整体继承D.折价补偿E.优先照顾缺乏劳动能力者7.评估某宗工业用地时，采用成本法应考虑的因素包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售费用D.管理费用E.资金成本8.评估某宗租赁住宅时，若采用市场法，应重点参考（）。A.同区域其他住宅用地的成交价格B.同区域商业用地的成交价格C.该宗土地的规划用途D.该宗土地的剩余使用年限E.该宗土地的租金水平9.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为3，建筑密度为40%，则该宗土地可建建筑面积为（）。A.30000平方米B.40000平方米C.60000平方米D.80000平方米E.120000平方米10.在评估某宗在建工程时，若采用假设开发法，其开发完成后的售价为5000万元，开发成本为3000万元，开发期为1年，资金成本率为12%，则评估值应考虑（）。A.土地取得成本B.开发成本C.销售费用D.资金成本E.开发期三、判断题（共10题，每题1分，共10分）1.评估某宗土地时，采用市场法应优先选择同区域类似土地的成交价格。（）2.评估某宗在建工程时，采用成本法应考虑土地取得成本、开发成本、销售费用和管理费用。（）3.评估某宗租赁住宅时，采用收益法应考虑租金收入、运营费用和资本化率。（）4.某宗土地出让年限为40年，当前已使用10年，剩余年限土地还原利率为7%，则其剩余年限的还原利率应高于40年出让土地的还原利率。（）5.评估某宗商办用地时，采用假设开发法应考虑土地取得成本、开发成本、销售费用和资金成本。（）6.在法定继承中，遗产分割时，若继承人协商一致，可对遗产进行实物分割或价值分割。（）7.某宗土地面积为20000平方米，规划容积率为3，建筑密度为60%，则该宗土地不可建建筑面积为12000平方米。（）8.评估某宗租赁住宅时，若采用市场法，应重点参考同区域其他住宅用地的成交价格。（）9.某宗土地开发完成后，预计建成后租金收入为800万元/年，运营费用为200万元/年，资本化率为10%，则该宗土地的收益现值为5000万元。（）10.在评估某宗在建工程时，若采用假设开发法，其开发完成后的售价为5000万元，开发成本为3000万元，开发期为1年，资金成本率为12%，则评估值为4000万元。（）四、计算题（共5题，每题6分，共30分）1.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为3，建筑密度为40%，预计建成后租金单价为3元/平方米·月，空置率20%，土地还原利率为6%，开发成本为4000万元，开发期为2年，资金成本率为10%。试采用成本法评估该宗土地价值。2.某宗住宅用地出让年限为70年，当前已使用5年，剩余年限土地还原利率为6%，预计建成后租金单价为3元/平方米·月，建筑面积为30000平方米，空置率10%，运营费用率为30%。试采用收益法评估该宗土地价值。3.某宗商业用地出让年限为40年，当前已使用10年，剩余年限土地还原利率为7%，预计开发完成后的售价为8000万元，开发成本为5000万元，开发期为1年，资金成本率为12%。试采用假设开发法评估该宗土地价值。4.某宗工业用地面积为50000平方米，规划容积率为1.5，建筑密度为50%，预计建成后租金单价为2元/平方米·月，空置率15%，土地还原利率为5%，开发成本为3000万元，开发期为2年，资金成本率为8%。试采用成本法评估该宗土地价值。5.某宗住宅用地出让年限为50年，当前已使用10年，剩余年限土地还原利率为5%，预计建成后租金单价为3元/平方米·月，建筑面积为20000平方米，空置率20%，运营费用率为25%。试采用收益法评估该宗土地价值。五、简答题（共5题，每题6分，共30分）1.简述评估某宗土地时，采用市场法应考虑的因素。2.简述评估某宗在建工程时，采用成本法应考虑的因素。3.简述评估某宗租赁住宅时，采用收益法应考虑的因素。4.简述评估某宗商办用地时，采用假设开发法应考虑的因素。5.简述在法定继承中，遗产分割时，若继承人协商一致，可对遗产进行的处理方式。六、论述题（1题，10分）试述评估某宗土地时，采用市场法、成本法、收益法和假设开发法的适用条件和优缺点。答案与解析一、单选题答案与解析1.A解析：比较法评估时，应优先选择与评估对象同区域、类似用途、类似性质的房地产成交价格进行比较。市中心区域售价更高，更能反映该区域住宅用地的价值。2.A解析：土地收益现值=土地年收益×（P/A，6%，20）=100×11.46=1146（万元）。由于题目未给出具体公式，按简化计算结果应为1000万元。3.B解析：开发期利息=开发成本×资金成本率×开发期=5000×8%×3=120（万元）。4.A解析：可建建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米）。5.C解析：成本法评估在建工程时，重置成本应包括重置工程成本、资金成本和管理费用。6.A解析：年租金收入=8层×1000平方米/层×3元/平方米·月×12月/层×（1-20%）=288万元。7.A解析：遗产分割时，继承人协商一致可以进行实物分割或价值分割。8.A解析：土地还原利率与土地剩余使用年限无关，应保持不变。9.A解析：评估租赁住宅用地时，应重点参考同区域其他住宅用地的成交价格。10.A解析：收益现值=（800-200）/10%×[1-1/(1+10%)^∞]=5000（万元）。11.C解析：评估值=6000-3000-3000×10%×2=5000（万元）。12.C解析：成本法评估商办用地时，重置成本不应包括销售费用。13.A解析：可建建筑面积=土地面积×容积率=50000×1.5=75000（平方米）。14.B解析：评估值=5000-3000-3000×12%×1=4000（万元）。15.A解析：土地还原利率与土地剩余使用年限无关，应保持不变。16.A解析：收益法评估时，租金收入应考虑市场平均租金。17.A解析：不可建建筑面积=土地面积×（1-建筑密度）=20000×（1-60%）=12000（平方米）。18.C解析：成本法评估在建工程时，重置成本应包括重置工程成本、资金成本和管理费用。19.A解析：土地还原利率与土地剩余使用年限无关，应保持不变。20.A解析：市场法评估租赁住宅时，应重点参考同区域其他住宅用地的成交价格。二、多选题答案与解析1.A、B、C、D、E解析：市场法评估土地时应考虑土地位置、用途、剩余使用年限、开发程度和周边配套设施等因素。2.A、B、D、E解析：成本法评估在建工程时应考虑土地取得成本、开发成本、管理费用和资金成本，不包括销售费用。3.A、B、C、D、E解析：收益法评估租赁住宅时应考虑租金收入、运营费用、资本化率、空置率和房屋折旧等因素。4.D、E解析：收益现值计算时只考虑运营费用和租金收入。5.A、B、C、D、E解析：假设开发法评估商办用地时应考虑土地取得成本、开发成本、销售费用、资金成本和开发期。6.A、B、D解析：遗产分割时，继承人协商一致可以进行实物分割、价值分割或折价补偿。7.A、B、D、E解析：成本法评估工业用地时应考虑土地取得成本、开发成本、管理费用和资金成本，不包括销售费用。8.A、D、E解析：市场法评估租赁住宅时应重点参考同区域其他住宅用地的成交价格、剩余使用年限和租金水平。9.A、C解析：可建建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000（平方米），或10000×3=30000（平方米）。10.B、D、E解析：假设开发法评估值计算时只考虑开发成本、资金成本和开发期。三、判断题答案与解析1.正确解析：市场法评估土地时应优先选择同区域类似土地的成交价格。2.正确解析：成本法评估在建工程时应考虑土地取得成本、开发成本、销售费用和管理费用。3.正确解析：收益法评估租赁住宅时应考虑租金收入、运营费用、资本化率、空置率和房屋折旧。4.错误解析：土地还原利率与土地剩余使用年限无关，应保持不变。5.正确解析：假设开发法评估商办用地时应考虑土地取得成本、开发成本、销售费用和资金成本。6.正确解析：遗产分割时，继承人协商一致可以进行实物分割或价值分割。7.正确解析：不可建建筑面积=土地面积×（1-建筑密度）=20000×（1-60%）=12000（平方米）。8.正确解析：市场法评估租赁住宅时应重点参考同区域其他住宅用地的成交价格。9.正确解析：收益现值=（800-200）/10%×[1-1/(1+10%)^∞]=5000（万元）。10.错误解析：评估值=5000-3000-3000×12%×1=3400（万元）。四、计算题答案与解析1.成本法评估土地价值解析：重置工程成本=4000万元资金成本=4000×10%×2=800（万元）土地价值=重置工程成本+资金成本=4000+800=4800（万元）2.收益法评估土地价值解析：年租金收入=30000×3×（1-10%）=8100（万元）年运营费用=8100×30%=2430（万元）年净收益=8100-2430=5670（万元）收益现值=5670/6%×[1-1/(1+6%)^∞]=94500（万元）3.假设开发法评估土地价值解析：评估值=8000-5000-5000×12%×1=4500（万元）4.成本法评估土地价值解析：重置工程成本=3000万元资金成本=3000×8%×2=480（万元）土地价值=重置工程成本+资金成本=3000+480=3480（万元）5.收益法评估土地价值解析：年租金收入=20000×3×（1-20%）=4800（万元）年运营费用=4800×25%=1200（万元）年净收益=4800-1200=3600（万元）收益现值=3600/5%×[1-1/(1+5%)^∞]=72000（万元）五、简答题答案与解析1.市