重庆市商品房预售制度

重庆市商品房预售制度第一章总则第一条本制度依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等国家相关法律法规，结合《企业内部控制基本规范》及集团母公司关于房地产项目风险防控的指导意见，并充分考虑企业内部风险管理和业务规范化需求，制定。旨在明确商品房预售管理职责，规范预售流程，防范预售风险，确保项目合规运营与市场声誉。第二条本制度适用于公司总部各部门、下属各单位及全体员工，覆盖商品房预售项目从预售许可申请、资金监管、合同签订到交付使用的全流程管理。涉及预售业务的场景包括但不限于项目前期报建、预售资金收取、房屋交付等环节。第三条本制度下列术语定义如下：（一）商品房预售专项管理：指企业针对商品房预售业务实施的全程化风险防控、合规审查、流程优化和责任落实的管理活动，旨在实现预售业务的稳健运行与合规发展。（二）预售专项风险：指在商品房预售过程中可能引发的法律纠纷、资金风险、市场波动、政策变化等潜在危害，需通过专项管理措施进行识别与规避。（三）预售合规：指预售业务活动严格遵守国家法律法规、行业准则及企业内部管理制度的行为标准，确保预售行为的合法性、合规性。第四条商品房预售专项管理遵循以下核心原则：（一）全面覆盖：预售业务各环节均纳入管理范围，确保无死角、无盲区；（二）责任到人：明确各级组织及岗位的预售管理职责，实行责任终身制；（三）风险导向：聚焦预售风险防控，通过动态预警和分级管控实现风险最小化；（四）持续改进：根据法规变化、市场反馈及管理效果，定期优化预售管理制度。第二章管理组织机构与职责第五条公司主要负责人对商品房预售专项管理负总责，承担全面领导责任；分管领导为直接责任人，负责预售管理工作的组织协调和日常监督。第六条设立商品房预售专项管理领导小组，由公司主要负责人担任组长，分管领导担任副组长，成员包括财务部、法务部、工程部、销售部等相关部门负责人。领导小组职能包括：统筹预售管理工作、审批重大风险处置方案、监督考核专项管理成效。第七条牵头部门职责：（一）工程部为预售专项管理牵头部门，负责统筹预售管理制度建设、预售许可协调、预售资金监管执行、预售风险排查；（二）牵头部门定期组织预售业务培训，编制预售合规手册，监督各业务单位落实预售要求。第八条专责部门职责：（一）法务部为预售合规审查专责部门，负责预售合同、资金监管协议的法律审核，处理预售纠纷；（二）财务部为预售资金监管专责部门，负责预售资金专款专用监督、账务核对、异常资金预警；（三）销售部为预售营销专责部门，负责预售广告合规审核、合同签订管理、客户投诉处理。第九条业务部门/下属单位职责：（一）工程部下属项目部负责预售技术支持，确保预售房屋质量符合交付标准；（二）销售部下属区域团队负责预售签约、客户资金收取，确保信息准确、流程合规；（三）各下属单位需建立预售台账，每月向牵头部门报送预售进度、风险隐患及处置情况。第十条基层执行岗责任：（一）预售一线员工需签署岗位合规承诺书，熟知预售操作规范；（二）员工发现预售风险或违规行为，须第一时间向直属领导及牵头部门报告。第三章专项管理重点内容与要求第十一条预售许可管理：（一）工程部应在取得预售证前完成预售方案编制，包括房源分布、资金监管方案等，并报送领导小组审批；（二）禁止在预售证取得前进行任何形式的预售营销宣传，严禁虚假承诺诱导客户。第十二条预售资金监管：（一）财务部需设立预售资金专户，资金按比例划拨至工程进度款、营销费用等，剩余部分纳入公司统一管理；（二）禁止挪用预售资金，资金使用需经领导小组审批，财务部实时监控资金流向。第十三条预售合同签订：（一）销售部应审核购房合同条款，确保合同条款符合《商品房销售管理办法》要求，明确违约责任；（二）禁止签订阴阳合同、伪造合同，合同原件需双人双印、留存电子存档。第十四条预售广告管理：（一）销售部广告团队需在预售广告发布前提交法务部审核，广告内容须真实、无误导性宣传；（二）禁止夸大项目配套、虚增房源数量，广告投放范围不得超出预售许可范围。第十五条房屋交付管理：（一）工程部需在交付前完成房屋质量验收，交付文件需经法务部审核；（二）禁止以“内部认购”“分期交付”等形式规避预售监管，交付流程须向购房人公开。第十六条预售风险防控：（一）销售部应建立预售客户资金预警机制，当资金到账异常或购房人集中投诉时，需立即上报；（二）牵头部门每季度开展预售风险排查，重点监控资金比例超标、交付延期等高风险情形。第十七条政策合规管理：（一）法务部需实时跟踪房地产调控政策，预售方案需同步调整合规性；（二）禁止与政府监管机构存在利益输送，所有报建材料须真实、完整。第四章专项管理运行机制第十八条制度动态更新机制：（一）牵头部门每年联合各专责部门评估预售管理制度适用性，根据监管政策变化、行业案例及内部审计结果修订制度；（二）重大制度修订需经领导小组审议通过，并及时向全体员工宣贯。第十九条风险识别预警机制：（一）牵头部门每月组织预售风险排查，分级标注风险等级（一般/重大/紧急），重大风险需上报领导小组专项处置；（二）财务部每日核对预售资金到账情况，异常资金流向须立即预警销售部核查。第二十条合规审查机制：（一）预售方案需经法务部合规审查，未经审查不得提交政府部门审批；（二）预售合同签订后3日内，法务部需完成法律审核，审核通过方可交付客户签署。第二十一条风险应对机制：（一）一般风险由业务部门自行处置，重大风险需成立专项处置小组，由分管领导牵头；（二）预售资金监管异常须立即冻结资金账户，并启动资金追偿程序，处置方案需报领导小组审批。第二十二条责任追究机制：（一）违反预售资金监管规定，直接责任人需承担行政处分，情节严重者移送司法机关；（二）预售纠纷引发重大舆情，牵头部门负责人及专责部门负责人需承担管理责任。第二十三条评估改进机制：（一）领导小组每半年开展预售管理效果评估，通过回访购房人满意度、分析纠纷案例优化制度漏洞；（二）评估结果需形成书面报告，经公司主要负责人签批后纳入年度管理总结。第五章专项管理保障措施第二十四条组织保障：（一）公司主要负责人每年听取预售管理工作汇报，分管领导每周组织专题会议协调问题；（二）各下属单位需设立预售管理联络员，负责信息传递及风险上报。第二十五条考核激励机制：（一）预售合规情况纳入部门年度考核，合规率低于80%的部门取消评优资格；（二）预售风险防控成效与个人绩效挂钩，重大风险处置得当的员工可获专项奖励。第二十六条培训宣传机制：（一）工程部、销售部每年开展预售业务培训，重点讲解资金监管、合同合规等内容；（二）公司内网开设预售合规专栏，定期发布典型案例及风险提示。第二十七条信息化支撑：（一）财务部开发预售资金监管系统，实现资金到账实时监控、自动预警；（二）销售部部署电子合同平台，确保合同签署全程留痕、防篡改。第二十八条文化建设：（一）公司每季度评选“预售合规标兵”，通过内部通报表彰先进事迹；（二）编制预售合规手册，涵盖操作规范、风险清单、举报渠道等内容。第二十九条报告制度：（一）每月10日前，牵头部门向领导小组报送预售管理月报，内容含资金比例、风险事件、处置结果；（二）每年12月31日前，牵头部门提交年度预售管理