房地产财务制度及流程

PAGE房地产财务制度及流程一、总则（一）目的本财务制度及流程旨在规范公司房地产项目的财务管理，确保财务信息的准确、及时、完整，加强财务内部控制，防范财务风险，提高资金使用效率，保障公司房地产项目的顺利开展和可持续发展。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目，包括项目的筹备、建设、销售及售后等各个阶段。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家有关法律法规、会计准则和税收政策，确保公司财务活动合法合规。2.真实性原则：财务核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公司的财务状况和经营成果。3.准确性原则：财务数据的记录、计算、汇总和报告应当准确无误，保证财务信息的质量。4.及时性原则：及时收集、处理和传递财务信息，以便公司管理层能够及时做出决策。5.完整性原则：涵盖公司房地产项目财务活动的各个方面，确保财务管理无死角。6.内部控制原则：建立健全财务内部控制体系，防范财务风险，保障公司资产安全。二、财务组织与人员职责（一）财务组织架构公司设立财务部，财务部下设财务经理、会计、出纳等岗位，根据项目实际情况可配备项目财务专员。（二）人员职责1.财务经理全面负责财务部的日常管理工作，制定财务工作计划和目标，并组织实施。建立健全财务管理制度和内部控制体系，确保公司财务活动合法合规。组织财务预算的编制、执行和监控，定期进行财务分析，为公司决策提供支持。负责资金的筹集、调配和管理，优化资金结构，提高资金使用效率。审核重要财务事项，参与重大经济合同的签订和决策。协调与税务、银行等相关部门的关系，维护公司良好的财务形象。组织财务人员的培训和考核，提高团队整体素质。2.会计负责公司日常会计核算工作，按照会计准则和公司财务制度进行账务处理。编制各类财务报表，确保报表数据准确、及时、完整。负责财务档案的整理、归档和保管工作。协助财务经理进行财务分析和预算编制工作。负责税务申报和缴纳工作，合理进行税务筹划，降低税务成本。3.出纳负责公司现金、银行存款的收付和保管工作，确保资金安全。办理各类资金结算业务，及时登记现金和银行存款日记账。定期盘点库存现金，编制现金盘点表，做到账实相符。协助会计做好财务相关工作，如票据传递、账务核对等。4.项目财务专员（如有）负责特定房地产项目的财务核算和管理工作，及时掌握项目财务状况。协助项目负责人进行成本控制和预算执行监控，提供项目财务分析报告。参与项目资金管理，确保项目资金合理使用。配合公司财务审计和税务检查工作，提供相关资料和解释。三、财务预算管理（一）预算编制1.年度预算编制每年第四季度，财务部组织各部门编制下一年度财务预算。各部门应根据公司战略目标、项目开发计划和业务实际情况，详细编制本部门的收入、成本、费用等预算指标。财务部对各部门提交的预算草案进行汇总、审核和平衡，结合公司整体经营目标，提出调整建议，形成公司年度财务预算草案。年度财务预算草案经公司管理层审核后，提交董事会审议通过。2.项目预算编制在项目立项后，项目负责人应组织相关人员编制项目预算。项目预算应包括项目开发成本预算、销售预算、资金预算等。项目开发成本预算应按照成本项目详细列示，包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。销售预算应根据项目市场定位、销售计划等因素进行编制，包括销售收入、销售费用等。资金预算应根据项目开发进度和资金需求情况，合理安排资金的筹集和使用，确保项目资金平衡。项目预算经项目负责人审核后，提交财务部审核，财务部审核通过后报公司管理层备案。（二）预算执行与监控1.各部门应严格按照预算执行，确保各项预算指标的完成。财务部负责对预算执行情况进行监控，定期收集各部门预算执行数据，与预算指标进行对比分析。2.对于预算执行过程中出现的偏差，财务部应及时与相关部门沟通，分析原因，提出改进措施。如偏差较大，应及时调整预算，并报公司管理层审批。3.建立预算执行预警机制，当预算执行进度或关键指标偏离预算一定比例时，发出预警信号，提醒相关部门采取措施加以纠正。（三）预算调整1.在预算执行过程中，如因市场环境变化、政策调整、项目开发计划变更等原因，导致原预算无法执行或需要调整预算指标时，相关部门应及时提出预算调整申请。2.预算调整申请应详细说明调整原因、调整内容及对公司财务状况和经营成果的影响。财务部对调整申请进行审核，并结合公司实际情况提出审核意见。3.预算调整申请经公司管理层审核后，提交董事会审议通过。未经批准，不得擅自调整预算。四、资金管理（一）资金筹集1.根据公司项目开发计划和资金需求情况，制定合理的资金筹集计划。资金筹集方式包括银行贷款、股权融资、债券发行等。2.申请银行贷款时，财务部应提前准备相关资料，如项目可行性研究报告、财务报表、贷款申请书等，按照银行要求办理贷款手续。3.涉及股权融资或债券发行等重大融资事项时，财务部应会同相关部门进行可行性研究和方案设计，报公司管理层审批后组织实施。4.加强与金融机构的沟通与合作，维护良好的银企关系，确保资金筹集渠道畅通。（二）资金使用1.建立资金审批制度，明确资金使用审批流程和审批权限。所有资金支出必须经过严格审批，确保资金使用合法合规、合理有效。2.资金支出分为日常费用支出、项目开发支出等。日常费用支出应按照公司费用报销制度进行审批；项目开发支出应根据项目预算和工程进度进行审批。3.对于重大资金支出，如土地购置款、大额工程款等，应实行集体决策，并报董事会备案。4.加强资金使用的监控，定期对资金使用情况进行检查和分析，确保资金按计划使用，提高资金使用效率。（三）资金结算1.规范资金结算流程，严格按照银行结算制度办理各类资金收付业务。出纳人员应及时登记现金和银行存款日记账，做到日清月结。2.加强银行账户管理，定期核对银行账户余额，确保账户资金安全。严禁出租、出借银行账户，严禁公款私存。3.对于支票、汇票等重要票据，应严格按照票据管理制度进行保管、使用和核销，确保票据安全。五、成本费用管理（一）成本核算对象与项目1.房地产项目成本核算对象应根据项目开发特点和管理要求确定，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项工程为成本核算对象。2.成本项目包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。（二）成本核算方法1.采用制造成本法进行成本核算，将开发项目在开发过程中所发生的各项费用，按其用途和性质进行归集和分配，计算出开发项目的总成本和单位成本。2.成本核算应遵循权责发生制原则、配比原则和一贯性原则，确保成本核算的准确性和及时性。（三）成本控制措施1.建立成本控制体系，明确各部门在成本控制中的职责和权限。项目负责人作为成本控制的第一责任人，应组织相关人员制定成本控制目标和措施，并确保目标的实现。2.在项目前期，通过可行性研究、规划设计等环节，优化项目方案，降低项目成本。加强对设计变更的管理，严格控制设计变更费用。3.在项目建设过程中，加强对工程进度、质量和成本的综合管理。通过招标、询价等方式，选择合适的施工单位和供应商，降低采购成本。严格控制工程签证和现场经费支出，确保成本支出合理合规。4.定期进行成本分析，对比实际成本与预算成本的差异，分析原因，提出改进措施。加强对成本控制效果的考核，将成本控制指标纳入部门和个人绩效考核体系。（四）费用管理1.公司费用分为管理费用、销售费用和财务费用。各项费用应按照公司费用报销制度进行管理和控制。2.管理费用是指公司行政管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生的各项费用，包括职工薪酬、办公费、差旅费、业务招待费等。3.销售费用是指公司为销售房地产项目而发生的各项费用，包括广告宣传费、销售代理费、营销策划费等。4.财务费用是指公司为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出、手续费等。5.严格费用报销审批流程，加强对费用支出的审核和监控。对于不合理的费用支出，不予报销。定期对费用进行分析，优化费用结构，降低费用水平。六、收入与利润管理（一）收入确认原则1.房地产销售收入应按照《企业会计准则第14号——收入》的规定进行确认。在同时满足下列条件时，才能予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2.对于分期收款销售的房地产项目，应按照合同约定的收款日期和金额分期确认收入。（二）销售价格管理1.销售部门应根据市场行情、项目成本、竞争状况等因素，制定合理的销售价格策略。销售价格应报公司管理层审批后执行。2.加强对销售价格的监控，定期分析市场价格动态，及时调整销售价格，确保公司销售利润最大化。（三）利润核算与分配1.按照会计准则和公司财务制度的规定，准确核算公司的利润。利润包括营业利润、利润总额和净利润。2.公司净利润按照国家有关法律法规和公司章程的规定进行分配。一般顺序为：弥补以前年度亏损、提取法定盈余公积、提取任意盈余公积、向投资者分配利润。3.加强对利润分配的管理，确保利润分配符合公司发展战略和股东利益。利润分配方案应报公司董事会审议通过后执行。七、财务报表与财务分析（一）财务报表编制1.财务部应按照会计准则和公司财务制度的规定，定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及附注等。2.财务报表应真实、准确、完整地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。报表编制完成后，应经会计主管审核、财务经理复核、公司管理层审批。3.及时向公司管理层、股东、税务机关等相关部门报送财务报表，确保财务信息的及时传递和共享。（二）财务分析1.定期进行财务分析，为公司管理层提供决策支持。财务分析应包括偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析、发展能力分析等方面。2.分析方法可采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等。通过对财务数据的分析，揭示公司财务状况和经营成果的变化趋势，发现存在的问题和潜在风险。3.撰写财务分析报告，详细阐述分析过程、结果及建议。财务分析报告应语言简洁、逻辑清晰、重点突出，为公司管理层提供有价值的决策依据。八、财务内部控制（一）内部控制目标1.确保公司财务活动合法合规，防范财务风险。2.保证财务信息的准确、及时、完整，提高财务信息质量。3.加强财务内部控制，提高资金使用效率和公司经济效益。4.保护公司资产安全，防止资产流失。（二）内部控制制度1.建立健全财务内部控制制度，包括货币资金控制制度、销售与收款控制制度、采购与付款控制制度、成本费用控制制度、工程项目控制制度、对外投资控制制度等。2.明确各项业务流程和操作规范，制定相应的控制措施和监督机制。确保财务内部控制制度覆盖公司财务活动的各个环节，不留死角。3.定期对财务内部控制制度进行评估和修订，确保制度的有效性和适应性。随着公司业务发展和外部环境变化，及时调整和完善内部控制制度。（三）内部审计与监督1.设立内部审计部门，定期对公司财务活动进行内部审计。内部审计应独立于财务部门，直接对公司管理层负责。2.内部审计内容包括财务收支审计、内部控制审计、经济责任审计等。通过内部审计，发现问题，提出改进建议，促进公司财务管理水平的提高。3.加强对财务人员的监督和考核，建立健全财务人员岗位责任制。对违反财务制度和职业道德的行为，严肃处理，确保财务人员依法履行职责。九、税务管理（一）税务政策研究1.关注国家税收政策变化，及时收集、整理和研究相关税收法规和政策文件。财务部应定期组织税务政策培训，提高财务人员的税务政策水平。2.根据税收政策变化，及时调整公司税务筹划方案，确保公司税务合规，降低税务成本。（二）税务申报与缴纳1.按照国家税收法规的规定，按时、准确地进行税务申报和缴纳。税务申报资料应真实、完整，确保申报数据与财务数据一致。2.加强与税务机关的沟通与协调，及时了解税务征管要求和政策执行情况。对于税务机关提出的问题和要求，应积极配合，妥善处理。（三）税务筹划1.在合法合规的前提下，开展税务筹划工作，降低公司税负。税务筹划应结合公司业务特点和税收政策，制定合理的筹划方案。2.例如，合理利用税收优惠政策、优化成本费用结构、合理安排收入确认时间等方式，实现税务成本的降低。但税务筹划方案应报公司管理层审批后实施，确保筹划风险可控。十、财务档案管理（一）档案范围财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务报表、税务资料、合同协议、审计报告、财务分析报告等各类与财务活动相关的文件和资料。（二）档案整理与归档1.财务人员应按照档案管理要求，及时对财务档案进行整理和分类。会计凭证应按月装订成册，会计账簿应按年度打印归档，其他财务资料应根据性质和时间顺序进行整理。2.档案整理过程中，应确保资料齐全、完整，编号清晰，便于查阅和保管。整理后的财务档案应及时移交档案管理部门归档。（三）档案保管与查阅1.档案管理部