2025年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考前必刷题库(含答案)

2025年不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考前必刷题库(含答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）A.登记簿仅具有公示作用，不具有公信力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据，具有推定正确效力D.登记簿只能由权利人申请查询，第三人不得查询答案：C2.甲公司将其名下国有建设用地使用权抵押给银行，并办理了首次登记。后因甲公司增资，土地面积增加，拟办理变更登记。下列说法正确的是（）A.变更登记需银行出具同意函B.变更登记无需银行同意，但需重新评估C.变更登记需注销原抵押登记后重新办理D.变更登记可直接增加面积并加注抵押信息答案：A3.下列权利中，依法可以办理预告登记的是（）A.地役权B.房屋所有权转让协议C.抵押权D.土地承包经营权答案：B4.不动产登记机构收到异议登记申请后，应当在多少个工作日内将异议事项记载于登记簿（）A.1个工作日B.3个工作日C.5个工作日D.7个工作日答案：A5.下列关于查封登记的说法，错误的是（）A.查封登记依法院嘱托办理B.查封期限届满未续封的，查封登记失效C.查封登记可以依债权人申请注销D.查封登记期间不得办理处分登记答案：C6.夫妻共有房屋，仅登记在夫一方名下，妻方申请更正登记，应提交的核心材料是（）A.结婚证B.夫妻财产约定协议公证文书C.购房合同D.户口簿答案：B7.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的是（）A.任何人可凭身份证查询登记资料B.利害关系人可查询登记结果但不得复制C.权利人可查询、复制全部登记资料D.律师凭律师证可无条件复制全部资料答案：C8.以招标方式取得国有建设用地使用权的，首次登记时应提交的要件不包括（）A.招标成交确认书B.土地出让合同C.土地出让价款缴纳凭证D.规划验收合格证答案：D9.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，正确的是（）A.必须公证B.可以口头形式C.应当明确代理事项、权限和期间D.可由代理人代为签署委托人姓名答案：C10.下列关于不动产登记证明的说法，错误的是（）A.证明权利归属B.可用于融资担保C.与登记簿记载不一致时以证明为准D.遗失可补办答案：C11.下列情形中，应当办理注销登记的是（）A.房屋坐落的街道名称变更B.抵押权人放弃抵押权C.房屋面积增加D.土地使用权期限续期答案：B12.下列关于不动产登记收费的说法，正确的是（）A.所有登记均按件收费B.查封登记减半收费C.更正登记不得收费D.小微企业首次登记免收登记费答案：D13.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自登记时设立B.地役权不得单独转让C.地役权期限不得超过土地所有权期限D.地役权登记需供役地权利人单方申请答案：B14.下列关于建筑物区分所有权登记的说法，错误的是（）A.专有部分可以单独登记B.共有部分可以单独抵押C.车位可以登记为专有部分D.登记簿应记载分摊面积答案：B15.下列关于林地使用权登记的说法，正确的是（）A.林地使用权期限最长50年B.林地使用权可以抵押C.林地使用权不得继承D.林地使用权登记由农业农村部门办理答案：B16.下列关于不动产登记法律责任的说法，正确的是（）A.登记机构赔偿后可向工作人员全额追偿B.虚假材料导致登记错误，申请人应承担赔偿责任C.登记机构对任何登记错误均承担无过错责任D.登记机构工作人员故意违法登记只需行政处分答案：B17.下列关于不动产登记档案管理的说法，正确的是（）A.电子档案与纸质档案具有同等效力B.电子档案无需备份C.纸质档案保存期限30年D.档案可以销毁后仅保留目录答案：A18.下列关于抵押权顺位登记的说法，错误的是（）A.顺位可以协议变更B.顺位变更需后顺位抵押权人同意C.顺位变更登记后生效D.顺位变更无需主债权转移答案：B19.下列关于不动产登记机构的说法，正确的是（）A.自然资源主管部门负责登记B.住建部门负责登记C.乡镇政府可办理宅基地登记D.公证机构可办理登记答案：A20.下列关于不动产登记法渊源的说法，正确的是（）A.以部门规章为主B.以地方性法规为最高依据C.以《民法典》为统领D.以司法解释为唯一依据答案：C21.下列关于不动产登记代理人的说法，错误的是（）A.需通过职业资格考试B.可签署登记申请书C.可代收登记费D.可超越委托权限申请登记答案：D22.下列关于宅基地使用权登记的说法，正确的是（）A.宅基地可以抵押B.宅基地使用权期限70年C.宅基地使用权可以继承D.宅基地登记由县级住建部门办理答案：C23.下列关于不动产登记资料保护的说法，正确的是（）A.查询人可泄露他人隐私B.登记机构可出售登记信息C.泄露登记信息造成损失需赔偿D.登记信息属于公共信息可任意公开答案：C24.下列关于预告登记转为转移登记的说法，错误的是（）A.需在债权消灭前申请B.需提交预告登记证明C.需提交不动产权属来源材料D.可单方申请答案：D25.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.赔偿范围仅限直接损失B.赔偿范围包括间接损失C.赔偿后不得追偿D.赔偿程序适用行政诉讼答案：A26.下列关于不动产登记信息公开的说法，正确的是（）A.登记簿可全文上网公开B.登记结果可依法公开查询C.登记原始资料可公开浏览D.登记信息可商业化再利用答案：B27.下列关于不动产登记代理人执业的说法，错误的是（）A.不得同时在两个机构执业B.可个人名义接受委托C.需参加继续教育D.可签署虚假文件答案：D28.下列关于不动产登记“一窗受理”的说法，正确的是（）A.仅适用于企业间交易B.集成税务、交易、登记环节C.需分别提交三套材料D.仅适用于抵押权登记答案：B29.下列关于不动产登记数据整合的说法，正确的是（）A.仅整合房产数据B.需建立楼盘表C.无需坐标转换D.可不关联宗地答案：B30.下列关于不动产登记代理人职业道德的说法，正确的是（）A.可接受双方委托B.可泄露委托人隐私C.应保守商业秘密D.可暗示加快费答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于不动产登记单元的有（）A.宗地B.自然幢C.逻辑幢D.层E.套答案：ABE32.下列关于更正登记的说法，正确的有（）A.可依职权启动B.需全体权利人同意C.需提交证实登记错误的材料D.涉及权利归属的应先异议登记E.更正后应书面通知当事人答案：ACDE33.下列关于不动产登记代理人权利义务的说法，正确的有（）A.有权查阅登记资料B.有权代收登记费C.应如实告知登记风险D.可泄露委托人信息E.应建立业务档案并保存10年答案：ABCE34.下列关于抵押权登记的说法，正确的有（）A.最高额抵押需登记最高债权额B.在建工程抵押需记载范围C.抵押权自登记时设立D.顺位可协议变更E.抵押合同必须公证答案：ABCD35.下列关于不动产登记资料查询的说法，正确的有（）A.权利人可查全部资料B.继承人可查被继承人登记资料C.律师凭调查令可查D.利害关系人可查结果信息E.任何人可复制登记簿答案：ABCD36.下列关于不动产登记收费减免的说法，正确的有（）A.小微企业首次登记免收费B.更正登记不得收费C.查封登记不收费D.异议登记减半收费E.宅基地登记免收费答案：ABC37.下列关于不动产登记机构赔偿责任的说法，正确的有（）A.因登记错误造成损失应赔偿B.赔偿后可向故意或重大过失人员追偿C.赔偿范围包括精神损害D.赔偿资金列入国家预算E.赔偿程序适用民事诉讼答案：ABE38.下列关于不动产登记代理人执业纪律的说法，正确的有（）A.不得伪造签名B.不得同时在两个机构执业C.可暗示加急费D.应参加年度继续教育E.应建立业务台账答案：ABDE39.下列关于不动产登记数据共享的说法，正确的有（）A.与税务部门共享B.与金融机构共享C.与法院系统共享D.与民政婚姻登记共享E.可向社会公开原始资料答案：ABCD40.下列关于不动产登记“互联网+”服务的说法，正确的有（）A.可在线预约B.可在线缴费C.可电子证照送达D.可全程网办转移登记E.可在线签署合同答案：ABCD三、填空题（每空1分，共20分）41.不动产登记簿由__________登记机构管理，实行__________制度。答案：自然资源主管部门；属地登记42.不动产登记应当依照当事人的__________启动，但法律另有规定可依职权启动。答案：申请43.登记机构应当自受理登记申请之日起__________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：544.预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起__________日内未申请登记的，预告登记失效。答案：9045.查封登记期限最长为__________年，期满可以续封。答案：346.不动产登记代理人应当妥善保管委托人提供的__________，不得泄露或者不正当使用。答案：商业秘密47.不动产登记资料保存期限分为永久和定期，定期保存期限自登记完成之日起不少于__________年。答案：3048.不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行__________，并将结果书面告知申请人。答案：公告49.不动产登记证明遗失的，权利人应当向登记机构申请__________，经声明无异议后补发。答案：遗失补证50.不动产登记代理人签署虚假登记申请材料的，由登记机构给予__________，构成犯罪的依法追究刑事责任。答案：警告并处以罚款51.不动产登记机构应当自收到查封裁定书和协助执行通知书之日起__________个工作日内完成查封登记。答案：152.不动产登记代理人接受委托后，应当出具__________，并加盖机构公章。答案：受理凭证53.不动产登记机构应当将登记结果实时推送至国家__________平台，实现全国联网。答案：不动产登记信息管理基础54.不动产登记代理人应当建立__________制度，对委托人身份、权属来源进行核验。答案：实名核验55.不动产登记机构办理继承登记时，对继承材料真实性有疑问的，可以要求申请人向__________申请公证。答案：公证机构56.不动产登记代理人不得利用执业便利谋取__________，不得收受委托人财物。答案：不正当利益57.不动产登记机构应当将登记信息以__________形式保存，确保数据安全。答案：电子和纸质58.不动产登记代理人应当每年参加不少于__________学时的继续教育。答案：3059.不动产登记机构应当自作出不予登记决定之日起__________个工作日内书面通知申请人。答案：360.不动产登记代理人应当建立__________档案，保存期限不少于10年。答案：业务四、简答题（共30分）61.简述不动产登记代理人接受委托时应当履行的主要审查义务。（6分）答案：（1）核验委托人身份证明材料，确认其具备完全民事行为能力；（2）查验不动产权属来源文件，确认权属清晰、无争议；（3）核对申请登记事项与权属来源、合同、证明材料的一致性；（4）告知委托人登记风险、流程、时限及收费标准；（5）对共有、抵押、查封等限制情形进行查询并告知；（6）对委托事项是否超越权限进行判断，必要时要求补充材料或公证。62.简述更正登记与异议登记的区别。（6分）答案：（1）启动条件不同：更正登记需证明登记确有错误；异议登记只需主张权利即可，无需充分证据。（2）法律效力不同：更正登记直接改变登记簿记载；异议登记仅起警示作用，不直接变动权利。（3）申请人范围不同：更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构依职权启动；异议登记只能由利害关系人申请。（4）时限要求不同：异议登记后15日内需提起诉讼，否则失效；更正登记无此限制。（5）审查标准不同：更正登记需实质审查；异议登记仅形式审查。（6）后续程序不同：更正登记完成后即生效；异议登记后需通过诉讼、仲裁等确定权利归属。63.简述不动产登记机构在办理继承登记时的审查要点。（6分）答案：（1）审查被继承人死亡证明，确认继承事实发生；（2）审查继承人身份证明及亲属关系证明，确认继承人范围；（3）审查遗嘱、遗赠扶养协议或法定继承文件，确认继承方式；（4）审查继承公证文书或生效法律文书，确认继承份额；（5）查询登记簿，确认遗产范围及是否存在抵押、查封；（6）对材料真实性存疑的，可要求公证或公告，并告知全体继承人。64.简述不动产登记代理人如何防范执业风险。（6分）答案：（1）建立标准化业务流程，实行双人复核；（2）使用统一示范文本，避免口头承诺；（3）对委托人身份、签名、印章进行实名核验并留痕；（4）购买职业责任保险，转移赔偿风险；（5）建立档案管理制度，确保材料完整、可追溯；（6）定期参加继续教育，及时掌握法规变化。65.简述“一窗受理、并行办理”模式对不动产登记代理实务的影响。（6分）答案：（1）减少重复材料，代理人只需一次性提交；（2）压缩办理时限，代理人需提前完成内部审核；（3）集成税务、交易、登记环节，代理人需熟悉跨部门流程；（4）推行电子证照，代理人需掌握电子签章、网上申报技能；（5）实现信息共享，代理人可减少权属查询成本；（6）提升服务透明度，代理人需规范收费、避免灰色加急费。五、应用题（共50分）66.案例分析（计算类，12分）甲公司以其名下A、B两幢厂房一并抵押给银行，办理最高额抵押登记，最高债权额1亿元，期限3年。登记完成后，A幢厂房因城市更新被政府征收，补偿款1.2亿元已拨付至监管账户。此时甲公司尚欠银行本息合计0.8亿元。问题：（1）银行能否就全部补偿款优先受偿？说明理由。（4分）（2）若B幢厂房市场评估价值0.6亿元，银行如何实现债权？（4分）（3）登记代理人应如何提示银行防范此类风险？（4分）答案：（1）不能。根据《民法典》第390条，抵押财产被征收的，抵押权效力及于补偿金，但最高额抵押以登记最高债权额为限，银行仅能优先受偿0.8亿元，剩余0.4亿元归甲公司。（2）银行可继续以B幢厂房剩余抵押价值0.6亿元为限优先受偿，但总额不得超过最高债权额1亿元，已受偿0.8亿元，故B幢厂房可再受偿0.2亿元，不足部分转为普通债权。（3）代理人应提示：在最高额抵押合同中约定“抵押财产被征收的，债务人应提前清偿或提供替代担保”；登记时加注“监管账户变更需经抵押权人同意”；定期查询征收信息，及时申请保全。67.案例分析（分析类，12分）乙先生于2020年购买一套预售商品房，已办理预告登记。2022年开发商因资金链断裂，项目烂尾，未办理首次登记。乙先生欲将房屋转让给丙女士，双方签订买卖合同并申请预告登记转移。问题：（1）登记机构能否办理预告登记转移？说明理由。（4分）（2）若法院受理开发商破产，乙先生的预告登记权利如何保障？（4分）（3）代理人应如何建议乙先生降低交易风险？（4分）答案：（1）不能。预告登记转移需已办理建筑物所有权首次登记，且转让人已取得不动产权属证书，目前开发商未办首次登记，乙先生尚未取得物权，无法办理转移预告登记。（2）乙先生可凭预告登记主张优先受偿权，在破产程序中申报债权，并请求将已付购房款列为优先债权，但需符合《企业破产法》第109条消费者购房人优先条件。（3）代理人应建议：选择资金监管账户支付尾款；约定开发商未按期首次登记的违约金；购买“烂尾楼”履约保证保险；关注破产进展，及时申报债权并参与债权人会议。68.案例分析（综合类，13分）丙村集体经济组织于2018年将一宗集体经营性建设用地使用权出让给丁公司，用于建设冷链物流园，期限50年，已办理出让登记。2023年丁公司拟将土地使用权及地上建筑物抵押给银行融资，但登记机构以“集体土地不得抵押”为由拒绝。问题：（1）登记机构的拒绝是否合法？说明法律依据。（4分）（2）若允许抵押，需满足哪些程序要件？