2026年物权法疑难问题解答与练习题

2026年物权法疑难问题解答与练习题一、选择题（每题2分，共10题）1.甲将其名下位于北京市朝阳区的一套房产抵押给乙，后因甲未按时偿还贷款，乙行使抵押权。关于该房产转让的限制，下列说法正确的是：A.该房产在抵押期间不得转让，但甲乙另有约定的除外B.该房产在抵押期间可以自由转让，但需通知抵押权人乙C.该房产在抵押期间不得转让，除非经过抵押权人乙的书面同意D.该房产在抵押期间可以转让，但需提前30日通知抵押权人乙2.丙将其租赁的丁公司名下的一套商铺出租给戊，租期3年。租赁期间，丁公司欲将该商铺出售，下列哪种情况下，戊享有优先购买权？A.戊在租赁合同成立前已与丁公司达成书面购买意向B.丁公司仅通知戊，未在其他媒体上发布出售信息C.戊在租赁合同成立后2个月内首次提出购买意向D.戊的购买价格低于市场价20%3.庚将自建的房屋赠与其子辛，但未办理登记。辛将该房屋出租给壬，租期1年。辛去世后，其配偶癸与庚达成协议，庚要求收回房屋。关于该房屋的归属，下列说法正确的是：A.该房屋仍归庚所有，因赠与未登记不发生物权变动B.该房屋归辛所有，因租赁合同已成立且未到期C.该房屋归庚所有，但需补偿辛的租赁收益D.该房屋归癸所有，因辛已将房屋出租且未登记4.乙公司将其名下的一套厂房出租给甲公司经营，租期5年。租赁期间，乙公司欲将厂房整体改建为商业综合体。关于甲公司的权利，下列说法正确的是：A.甲公司享有优先承租权，但需支付高于市场价租金B.甲公司无权阻止乙公司改建，但可要求补偿改建损失C.若乙公司改建需占用甲公司现有场地，甲公司可拒绝D.甲公司享有优先购买权，但需在改建前3个月提出购买意向5.张某将其名下的一套房屋出售给李某，但未办理过户登记。李某在购买后2年内，张某又将该房屋出售给王某，并完成了过户登记。关于该房屋的归属，下列说法正确的是：A.该房屋归李某所有，因买卖合同成立在先B.该房屋归王某所有，因过户登记完成在先C.该房屋归张某所有，因李某未及时主张权利D.该房屋归李某和王某共有，因存在“一房多卖”二、简答题（每题5分，共3题）1.甲将其名下的一套房屋出租给乙，租期3年。租赁期间，甲欲将该房屋出售给丙，并完成了过户登记。乙主张优先购买权，但甲声称已提前30日通知乙。关于优先购买权的行使，应如何认定？2.张某将其名下的一套房屋出租给李某，租期2年。租赁期间，张某将房屋抵押给戊，后因张某未按时偿还贷款，戊行使抵押权并完成变卖。李某主张优先购买权，但戊声称已按照法定程序进行变卖。关于优先购买权的行使，应如何认定？3.庚将其名下的一套房屋赠与其子辛，但未办理登记。辛将该房屋出租给壬，租期1年。辛去世后，其配偶癸与庚达成协议，庚要求收回房屋。关于该房屋的归属，应如何认定？三、案例分析题（每题10分，共2题）1.案情：甲将其名下的一套房屋出售给乙，并完成了过户登记。但在过户后1个月内，甲又与丙签订协议，以更低价格将该房屋出售给丙，并完成了过户登记。乙发现后，要求甲承担违约责任，并主张优先购买权。丙则声称其购买行为合法，不应承担责任。问题：（1）乙是否享有优先购买权？为什么？（2）甲的行为是否构成违约？如构成，乙可如何主张权利？2.案情：乙公司将其名下的一套厂房出租给甲公司经营，租期5年。租赁期间，乙公司欲将该厂房整体改建为商业综合体，并已取得规划许可。甲公司提出异议，要求乙公司提供改建方案并保障其现有租赁权益。乙公司声称改建系合法行为，甲公司无权干涉。问题：（1）甲公司是否享有优先承租权？为什么？（2）乙公司改建厂房是否需要征求甲公司的意见？如需，应如何进行？答案与解析一、选择题答案与解析1.答案：C解析：根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，选项C正确。2.答案：A解析：根据《民法典》第726条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。合理期限通常为30日，但租赁合同另有约定的除外。因此，选项A正确。3.答案：A解析：根据《民法典》第657条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同自双方意思表示一致时成立，自登记时生效（不动产除外）。因此，赠与未登记不影响物权变动，选项A正确。4.答案：B解析：根据《民法典》第730条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先承租的权利。因此，甲公司享有优先承租权，但需支付市场价租金，选项B正确。5.答案：B解析：根据《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，王某的过户登记优先于李某，选项B正确。二、简答题答案与解析1.答案：优先购买权的行使需满足以下条件：（1）租赁合同合法有效；（2）出租人已将房屋出售给第三人，并完成过户登记；（3）承租人应在同等条件下优先购买。若甲声称已提前30日通知乙，需审查通知方式是否合法（如书面通知、公告等），若符合法定程序，乙的优先购买权可能无法行使。2.答案：优先购买权的行使需满足以下条件：（1）抵押权已设立且未登记；（2）抵押人未将抵押财产出租或出售给他人；（3）抵押权人变卖抵押财产时，应通知承租人，承租人应在同等条件下优先购买。若戊已按照法定程序进行变卖，李某的优先购买权可能无法行使。3.答案：赠与未登记不影响物权变动，但赠与人可随时撤销赠与（具有救灾、扶贫等道德义务性质的赠与除外）。因此，庚可要求收回房屋，但需补偿辛的租赁收益。三、案例分析题答案与解析1.答案：（1）乙不享有优先购买权。根据《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，丙的过户登记优先于乙，乙的优先购买权无法行使。（2）甲的行为构成违约。根据《民法典》第566条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。乙可要求甲承担违约责任，并赔偿损失。2.答案：（1）甲公司享有优先承租权。根据《民法典》第730条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先承租的权利。因此，乙公司改建厂房需保障甲公司的优先承租权。（