资产评估（第3版）课件 第5、6章 房地产评估、企业价值评估

第五章房地产评估学习目的与要求深入理解房地产相关法律法规和政策,进一步认识房地产评估在征地补偿及抵押贷款等方面所发挥的维护社会公平正义及防范金融风险的作用。培养社会责任感和历史使命感,为促进房地产市场平稳健康发展做出贡献。通过介绍房地产市场的运作规律和房地产价格的影响因素,进一步加深对房地产市场的认识,充分理解房地产评估在我国经济社会中的重要价值。通过学习房地产评估方法,深刻理解不同房地产评估方法的核心原理和内在逻辑,掌握不同评估方法适用的房地产特点和经济行为。关注房地产市场的最新动态,培养对政策的敏感性和分析能力。了解房地产市场的运作规则和价值导向,避免盲目跟风投资,提高风险意识和理财能力。结构框架房地产评估房地产评估概述收益法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用假设开发法在房地产评估中的应用基准地价修正法在房地产评估中的应用路线价法在房地产评估中的应用房地产投资信托基金中的评估房地产评估概述第一节第一节房地产评估概述1.房地产的含义房地产(realestate)也称不动产,《资产评估执业准则———不动产》将不动产定义为“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益,不包含海域、林木等”。

2.房地产的特点位置固定性、供求区域性、使用长期性、保值增值性、难以变现性、投资风险性、政策限制性。第一节房地产评估概述3.房地产价格的分类房地产价格种类权益所有权价格使用权价格其他权利价格实物形态土地价格建筑物价格房地产价格价格形式总价格单位价格楼面地价行为方式公告地价申报价格第一节房地产评估概述4.房地产价格的特征房地产价格对区位的敏感性房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格的形成时间较长房地产价格易受交易者个别情况的影响房地产价格既有买卖价格,也有租赁价格

第一节房地产评估概述5.房地产价格的影响因素影响因素外部因素经济因素政治因素社会因素政策因素自身因素区位因素实体因素权益因素交易因素供求关系心理因素投机因素第一节房地产评估概述6.房地产评估的原则由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特性,房地产市场是一个不完全竞争市场,房地产价格通常受许多个别因素影响。在进行房地产评估时,评估专业人员除了遵循供求原则、替代原则、贡献原则等,还需要特别注意遵循最有效使用原则和合法原则。最有效使用原则合法原则

第一节房地产评估概述7.房地产评估程序明确评估基本事项评估目的评估对象确定基准日签订评估合同包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告、评估日期等事宜的约定以及对违反合同的处理办法。制定工作计划对评估工作日程、人员组织等做出安排,有助于提高工作效率和评估质量。实地勘察与收集资料评估对象的基本情况;所在地段的环境和区域因素资料;有关的房地产市场资料;国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标等测算被评估房地产的价值为求得一个公平合理的价值,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,互相对照和检验修正确定评估结果对同一宗房地产,运用不同评估方法评估得出的价值往往不一致,需要对所选用的评估方法、资料及评估程序的执行进行客观的分析和检查。撰写评估报告评估报告是评估过程和评估成果的综合反映收益法在房地产评估中的应用

第二节第二节收益法在房地产评估中的应用1.适用范围：收益法适用于收益性房地产的价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。第二节收益法在房地产评估中的应用2.计算公式当净收益a每年不变,资本化率r固定且大于零时,房地产价值可以表示为：运用收益法评估房地产价值,首先可以通过总收益减总费用求取净收益,然后确定资本化率，最后求得被评估房地产的价值。

第二节收益法在房地产评估中的应用3.具体参数收益期限：①单独的土地和单独的建筑物作为评估对象应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减不动产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。第二节收益法在房地产评估中的应用3.具体参数收益期限：②土地与建筑物合成体作为评估对象建筑物的经济寿命>土地使用权年限建筑物的经济寿命<土地使用权年限

土地使用权年限到期后地上建筑物随同一并被无偿收回，则根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限;若土地使用权年限到期后地上建筑物的残余价值能够得到合理补偿，则在根据土地使用权年限确定未来可获收益期限的基础上，还应考虑将土地年限到期时地上建筑物残余价值折现到评估基准日的价值先根据建筑物的经济寿命扣减不动产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限，然后加上土地使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值

第二节收益法在房地产评估中的应用净收益净收益(netincome)是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，可由总收益扣除总费用求得，一般以年为单位计算。总收益：总收益是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素相结合产生的收入，计算公式如下:总收益=潜在毛租金收入+其他收入-空置和收租损失总费用：是指取得该收益所必需的不含折旧的各项支出，如维修费、管理费、保险费、税费等，总费用包含的项目随被评估房地产的状态不同而有所区别。

第二节收益法在房地产评估中的应用折现率折现率的种类：综合折现率：将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体进行评估所采用的折现率。建筑物折现率：用于评估建筑物自身的价值,对应使用的净收益是建筑物自身所产生的净收益,把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。土地折现率：用于求取土地自身的价值,对应使用的净收益是土地自身的净收益,把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。三者关系如下：第二节收益法在房地产评估中的应用折现率折现率的计算：净收益与售价比率法：为保证反算出来的折现率能够反映投资该房地产的利润率,选取的交易案例应能直接反映市场供求状况,因此要求房地产市场比较发达,交易案例比较多。安全利率加风险调整值法：这种方法简便易行,对市场要求不高,但是确定风险调整值的主观性较强,不容易掌握。投资收益率排序插入法：评估人员先将市场上收集的各项投资按收益率的大小排序,然后估计被评估房地产投资风险并插入其中,进而确定折现率的大小。

第二节收益法在房地产评估中的应用【例5-1】某房地产开发公司于2017年3月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，并于2019年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为建筑重置价格的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物资本化率为8%。假设土地使用权出让年限届满时,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2023年3月的土地使用权价值。市场法在房地产评估中的应用

第三节第三节市场法在房地产评估中的应用1.适用范围

只要有适合的类似房地产交易实例，即可应用市场法。

因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。第三节市场法在房地产评估中的应用2.计算公式（基本公式）P=P’×A×B×C式中，P为被评估房地产价值；P′为可比交易实例价值；A为交易情况修正系数；B为交易日期修正系数；C为房地产状况修正系数。第三节市场法在房地产评估中的应用3.评估程序收集交易资料运用市场法的基础和前提确定可比交易实例与评估对象类似交易类型吻合成交日期与基准日接近成交价格为正常价格或可修正为正常价格建立比较基础统一资产范围统一付款方式统一税费负担统一计价单位因素修正交易情况交易日期区位因素实物状况权益状况计算比准价格将选取的多个可比交易实例,进行上述各项因素调整修正之后,综合考虑确定评估结果。成本法在房地产评估中的应用

第四节第四节成本在房地产评估中的应用1.适用范围：成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。2.成本法在土地价值评估中的应用

土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益3.成本法在新建房地产评估中的应用新建房地产价值=土地取得费+开发成本+利润+管理费用+利息+销售税费第四节成本在房地产评估中的应用4.成本法在旧建筑物评估中的应用运用成本法评估旧建筑物的价值时，由于建筑物是在过去某时点建造的，因此，不能采用建筑物原来的建造成本，而应以评估时点的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值。建筑物价值=重置成本-年贬值×已使用年限建筑物价值=重置成本×成新率第四节成本在房地产评估中的应用【例5-3】某市经济技术开发区内有一块土地,面积为15000平方米,该地块的土地征地费用(含安置补助费、拆迁费用、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元,土地开发费为每平方千米2亿元,土地开发周期为2年,第一年投入资金占总开发费用的35%,开发商要求的投资收益率为10%,当地土地出让增值收益率为15%,银行贷款年利率为6%,试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均已知,可用成本法评估。参考答案见教材假设开发法在房地产评估中的应用

第五节第五节假设开发法在房地产评估中的应用1.基本思路：假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法，是将被评估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税费及合理利润后，依据该剩余值测算被评估房地产价值的方法。2.适用范围：假设开发法主要适用于下列房地产的评估：待开发土地的评估将生地开发成熟地的土地评估待拆迁改造的再开发地产的评估3.计算公式被评估土地价值=开发完成后房地产的价值-（开发成本+投资利息+投资利润+销售税费）第五节假设开发法在房地产评估中的应用4.评估程序①调查基本情况②确定被评估房地产的最佳开发利用方式土地用途的选择要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳开发利用方式决定了开发完成后销售时能获得最高的收益。③预测房地产总价④估算各项成本费用⑤确定开发商的合理利润⑥估算评估对象价值第五节假设开发法在房地产评估中的应用【例5-4】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。假定销售收入、建筑费增值税税率为9%,专业费、销售费用的增值税税率为6%,城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加分别为应交增值税的7%、3%和2%,土地契税税率为3%,印花税税率为0.05%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

参考答案见教材基准地价修正法在房地产评估中的应用第六节第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用基准地价：基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价的特征：基准地价是区域性价格。这个区域可以是级别区域,可以是区段,也可以是两者结合。基准地价是土地使用权平均价格。基准地价一般要覆盖整个城市建成区。基准地价是单位土地面积的地价。基准地价具有现时性,是评估出的特定时点的价格。第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用3.基本思路基准地价修正法，是利用政府公布的、与评估基准日接近的同一用途、级别的基准地价和基准地价修正体系等成果，将评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而估算评估对象在评估基准日价值的评估方法。采用基准地价系数修正法的前提条件包括:(1)政府已公布基准地价;(2)可以取得基准地价修正体系;(3)在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的,并且基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日在3年以内。

第六节基准地价修正法在房地产评估中的应用6.基准地价修正法评估的程序1.收集、整理土地定级估价成果资料2.确定修正系数表3.调查宗地地价影响因素的指标条件4.确定被评估宗地因素修正系数5.确定被评估宗地年期修正系数6.确定期日修正系数7-8.确定容积率修正系数，并最终评估宗地地价路线价法在房地产评估中的应用第七节第七节路线价法在房地产评估中的应用1.基本思路路线价法是对面临特定街道而接近性相当的市街土地设定标准深度，而后求取的该标准深度的若干宗地的平均单价，并配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种评估方法。宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度或：宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额

第七节路线价法在房地产评估中的应用2.评估程序划分路线价区段确定标准深度评估路线价制作深度百分率表计算宗地价值第七节路线价法在房地产评估中的应用3.深度百分率表临接同一街道的土地，虽然路线价相同，但由于宗地的宽度、深度、形状、面积不同，单位面积的价格也不同，其中，深度对地价影响较大。

第七节路线价法在房地产评估中的应用4.几种路线价法介绍“四三二一法则”第七节路线价法在房地产评估中的应用4.几种路线价法介绍“苏慕斯法则”苏慕斯法则是苏慕斯(WillamA.Somers)对众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查证明,30.48米深的土地价值,前半临街15.24米部分占全宗地总价的72.5%,后半15.24米部分占27.5%,若再深15.24米,则该宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下拟定。由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用广泛,因此也称为克利夫兰法则。第七节路线价法在房地产评估中的应用4.几种路线价法介绍“霍夫曼法则”霍夫曼法则是1866年霍夫曼(Hoffman)所创立的,是最先被承认评估各种深度宗地地价的法则。霍夫曼认为:深度30.48米的宗地,最初15.24米的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上,深度30.48米的宗地,最初的7.62米所占价值等于37.5%,最初的15.24米所占价值等于67%,22.86米所占价值等于87.7%。第七节路线价法在房地产评估中的应用4.几种路线价法介绍“哈柏法则”哈柏法则创设于英国,该法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比,即当标准深度为100英尺时,深度百分率为其深度平方根的10倍。经修订的哈柏法则：

房地产投资信托基金中的评估第八节第八节房地产投资信托基金中的评估1.Reits的特点房地产投资信托基金(realestateinvestmenttrusts,REITs)是指以公司、商业信托投资计划或契约的组织形式，依法向不特定投资者募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有房地产项目，由基金管理人等主动管理运营上述房地产项目，并将产生的绝大部分收益按比例分配给投资者的标准化金融产品。特点：投向明确、强制分红、税收优惠、流动性高

第八节房地产投资信托基金中的评估2.Reits评估Reits整体价值评估：类似上市公司股票价值评估Reits底层资产价值评估：对REITs持有或者拟持有的建筑物及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产进行状况评价、市场调研和价值评估,即为房地产评估的一部分,因此传统房地产评估方法亦可用于REITs物业评估。

第八节房地产投资信托基金中的评估3.Reits评估报告与传统的房地产评估报告不同,REITs物业评估报告中的评估结果报告分为三部分:物业状况评价结果报告、物业市场调研结果报告和物业价值评估结果报告(1)物业状况评价,需要对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定,并提供相关专业意见。(2)物业市场调研,需要对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测,并提供相关专业意见。(3)物业价值评估,需要对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断,并提供相关专业意见

思考题1.房地产有哪些特点?2.房地产的评估程序包括哪些步骤?3.请简要说明房地产价格的分类和特点。4.简述房地产价格的影响因素。5.收益法中净收益的含义是什么?在存在租约的情况下如何测算?6.运用市场法评估房地产价值时,需要对哪些因素进行修正?7.运用成本法评估土地价值、新建房地产和旧建筑物的计算公式分别是怎样的?8.假设开发法的评估思路是什么?9.基准地价修正法的评估思路及评估程序是怎样的?10.路线价法的基本思路是什么?有哪些具体的路线价法则?11.如何对REITs的底层资产价值进行评估?计算题1.某企业委托评估机构对其拥有的甲商场进行评估,评估基准日为2020年12月31日。经市场调查,该类商场交易相当活跃,交易案例信息可获取,故拟采用市场法进行评估。评估人员接受委托后,在该商场附近选取了三个与其相似商场的交易实例为可比实例,评估对象与三个交易案例信息如下:计算题根据对评估对象和可比实例情况的分析,把各可比实例的状况按照参比因素分别与评估对象的相应状况进行比较,编制比较因素条件指数。评估人员分析,区位因素中便捷的区位因素指数为100,比较便捷的区位因素指数为97;实物因素中,两面临街指数为100,一面临街指数为95。该地区不动产价格指数以2010年为基期的定基价格指数,2018—2020年价格指数见如表所示:计算题不考虑其他因素,根据以上资料,按要求解答计算下列问题:(1)不动产评估市场法适用的前提条件包括哪些?(2)分析计算交易案例的交易日期、交易情况、区位因素、实物因素比较修正系数(计算结果保留四位小数)。(3)采用各因素修正系数连乘法,计算各可比实例经因素修正后达到评估对象条件时的比准价格(单价),并按简单算术平均法计算评估对象评估值(单价)(计算结果保留两位小数)。计算题2.某资产评估机构对A企业经营用建筑物进行评估,评估基准日为2023年6月30日,采用重置成本法。该商业经营用建筑物由A企业出资委托B施工企业承建,建设周期1年,于2018年6月底建成并投入使用,建筑面积6000平方米,经济使用年限50年,厂房使用维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分),分值分别为94、70、90,评分权重系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元,安装工程造价为675万元。前期费用为建安工程造价的2%,期间费用为建安工程造价的5%。假设合理利润为建安工程投资、前期费用及期间费用之和的3.5%,不考虑资金成本,要求:(1)列出建筑物重置成本的计算公式。(2)计算委估厂房的重置成本。计算题3.某成片荒地(生地)的面积为2平方千米,适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让,预计开发完成后的熟地价值为9.6亿元,建设期为3年。生地取得税费为生地价值的4%,将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为每平方千米2.5亿元。贷款年利率为8%,复利计息。计息项目包括待开发土地价值及其取得税费、建设成本、管理费用、销售费用。假设建设成本、管理费用、销售费用在建设期内均匀投入,其他项目为一次性投入。土地销售税费为转让价格(熟地价值)的6%。假设不考虑其他因素,要求:

(1)简述剩余法的基本概念。(2)请采用剩余法测算该生地价值(计算结果保留两位小数)。

计算题4.某企业委托评估机构对其拥有的土地使用权进行评估,评估基准日为2020年6月30日。资产评估人员拟采用基准地价系数修正法进行评估,相关情况如下:该土地于2015年6月30日通过出让方式取得,位于某地区三类地价区,土地面积3000平方米,出让年限50年,用地性质为工业用途,土地开发程度达到“六通一平”,该土地设定容积率为1.7。该地区三类地价区的工业用地基准地价为800元/平方米,基准地价内涵为“六通一平”,土地使用权出让年限为50年,平均容积率为1.7。基准地价的基准日期为2017年6月30日,该地区的地价增长率(环比增长率)如表所示:影响地价的其他因素修正系数为1.0200,土地资本化率为8%,不考虑交易环节税费。请计算土地使用权评估单价(计算结果保留四位小数)。

案例分析房地产价值评估被评估资产为本次拟抵押的H公司投资性房地产,包含30层住宅、6层部分办公区及珠宝广场、4层全部商铺,均已办理房地产证,土地使用权为出让,土地用途为商住混合用地。评估对象为框剪结构建筑,装修为精装修,水、电等市政设施齐全。共有使用权面积10870.4平方米。周边有学校、医院、酒店、商场、金融机构等,基础配套设施齐全,交通较为便利。由拟贷款的银行委托,经评估师分析,确定价值类型为市场价值,评估基准日为2022年9月30日。鉴于评估对象目前状态为对外出租的房屋,其租金收入、成本、费用等可以预测,故采用收益现值法进行评估。（详见教材）

第六章企业价值评估学习目的与要求通过学习企业价值的内涵和外延,明白企业价值不仅仅是财务指标的体现,还包括社会责任、文化传承和创新能力等,树立正确的商业道德观念,培育社会责任感和使命感。以学习企业价值评估为契机,树立正确的价值观和风险意识。了解企业的内在运行规律、具体经营流程和商业模式,加深对企业价值形成的认识。掌握企业价值评估的基本原理、理论框架和技术要点,同时以具体企业的案例为载体,将评估程序、评估思路、计算方法等内容运用到实际企业的价值估计之中,为未来的职业发展打下坚实的基础。提高基于数据的分析、判断和决策能力,并掌握企业价值评估所需的行业研究、风险评估、财务预测等技能。树立创新意识,培养学习和应用新知识、新技术的能力。

结构框架企业价值评估企业价值评估概述收益法在企业价值评估中的应用市场法在企业价值评估中的应用收益法评估企业价值的核心问题收益法的具体评估技术与思路收益法核心问题成本法在企业价值评估中的应用企业价值评估方法的综合运用企业价值评估概述第一节第一节企业价值评估概述1.企业及其特点企业是以盈利为目的,按照法律程序建立的经济实体,形式上体现为由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。第一节企业价值评估概述1.企业及其特点特点：盈利性持续经营性

整体性权益可分性社会责任第一节企业价值评估概述2.企业价值评估及其特点

企业价值评估,是指评估专业人员对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第一节企业价值评估概述2.企业价值评估及其特点

特点：整体性评估：企业的价值通常不能通过对企业所拥有的各项资产价值进行简单相加而得到,这是因为企业的各项资产是相互作用、相互补充、相互影响的,这些资产在企业中的价值大小取决于其对企业所产生贡献的多少。反映获利能力：企业价值本质上是以企业未来的收益能力为标准的内在价值。因此,评估专业人员在评估企业价值的过程中要考虑企业未来的整体获利能力。影响因素众多：影响或决定企业价值的因素众多,且不同的因素之间可能会相互作用,呈现错综复杂的关系。

第一节企业价值评估概述3.企业价值评估的要素评估目的：目前,企业价值的评估目的主要有企业改制、企业并购、企业清算、财务报告、法律诉讼、税收、财务管理等。

第一节企业价值评估概述3.企业价值评估的要素评估对象：企业整体价值=股东全部权益价值+全部付息债务价值=总资产价值-非付息债务价值股东全部权益价值=企业整体价值-全部付息债务价值股东部分权益价值：股东部分权益价值其实就是企业一部分股权的价值，或股东全部权益价值的一部分。由于存在控股权溢价和少数股权折价因素，股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。

第一节企业价值评估概述评估范围一般范围企业产权主体自身拥有并已投入经营的部分企业产权主体自身拥有但未投入经营的部分企业实际拥有但尚未办理产权的资产虽不为企业产权主体自身所占用及经营,但可以由企业产权主体控制的部分,如全资子公司、控股子公司,以及非控股公司中的投资部分;企业拥有的非法人资格的派出机构、分部及第三产业。资产分类有效资产和无效资产经营性资产、非经营性资产、溢余资产注意事项“待定产权资产”有效资产和溢余资产的区分溢余资产属于股东权益第一节企业价值评估概述价值类型常用的价值类型

市场价值、投资价值、清算价值第一节企业价值评估概述评估假设

基本假设：持续经营假设、清算假设

具体假设：评估师根据被评估企业的具体情况做出的一系列合理的假设，不得对所收集的评估资料不加以分析就设定假设。收益法在企业价值评估中的应用第二节第二节收益法在企业价值评估中的应用1.具体评估模型股利折现模型:股利折现模型(dividenddiscountedmodel,DDM)由威廉姆斯(Williams)在1938年首先提出,该模型假设股票的价值是由未来取得的股利体现的。

股利增长率的确定要和企业的利润指标增长率相一致。任何企业都很难长期维持一个高于经济平均增长水平的增长率，也不可能长期超过所在行业的平均增长速度，

故在确定增长率的时候，应全面而深入地分析整个经济环境和相关行业的未来发展状况。

第二节收益法在企业价值评估中的应用1.具体评估模型股权自由现金流量折现模型：股权自由现金流量(freecashflowofequity,FCFE)是在扣除经营费用、偿还债务资本对应的本息支付和为保持预定现金流量增长所需的全部资本性支出后的现金流量。其中，FCFE为股权自由现金流。

第二节收益法在企业价值评估中的应用1.具体评估模型企业自由现金流量折现模型：企业自由现金流量(freecashflowoffirm,FCFF)是全部资本投资者共同支配的现金流量,全部资本投资者包括普通股股东、优先股股东和付息债务的债权人。其中，FEFF为企业自由现金流。常用的公式如下：

第二节收益法在企业价值评估中的应用1.具体评估模型股利折现模型:股利折现模型(dividenddiscountedmodel,DDM)由威廉姆斯(Williams)在1938年首先提出,该模型假设股票的价值是由未来取得的股利体现的

第二节收益法在企业价值评估中的应用收益法评估企业价值的核心问题正确界定企业收益合理预测企业收益恰当选择折现率第二节收益法在企业价值评估中的应用2.具体的评估技术持续经营假设前提下的收益法年金法分段法有限持续经营假设前提下的收益法

企业有限持续经营假设是指从最有利于回收企业投资的角度争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营。第二节收益法在企业价值评估中的应用3.收益法核心问题之一：企业收益的界定①收益界定需要注意的问题②收益的表现形式及其选择：息前净利润、息税前净利润、息前净现金流量、息税前净现金流量等③收益口径的选择：净利润、净现金流量(股权自由现金流量)、息前净现金流量(企业自由现金流量)企业收益口径的选择第二节收益法在企业价值评估中的应用4.企业收益的预测企业价值评估中的预期收益应该是在正常的经营条件下,排除影响企业盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。企业收益预测的主体：资产评估结果通常会关系到委托人和其他相关当事人的利益,委托人等提供的未来收益资料可能因利害关系影响而扭曲或缺乏合理性。这就需要资产评估专业人员以独立的第三方身份,通过对这些未来收益资料进行必要的分析和判断,收集支持其合理性的证据,对不合理之处进行必要调整,形成能够支持评估结论的收益预测

第二节收益法在企业价值评估中的应用4.企业收益的预测企业预测的基础：关注企业收益的历史与现状是收益预测的基础,目的是了解和掌握企业正常的盈利能力。第一,对影响企业盈利能力的关键因素进行分析与判断;第二,对企业所处的产业及市场地位有一个客观的认识;第三,对影响企业发展的可以预见的宏观因素加以分析和考虑。企业收益预测的步骤第一,收益预测时应保持企业预测收益与其资产及盈利能力之间的对应关系;第二,要考虑价格需求弹性的制约;第三,分析企业所处产业及细分市场的需求、竞争情况;第四,科学合理预测企业的销售收入及各项成本费用的变化;第五,企业收益预测应与企业未来实行的会计政策和税收政策保持一致第二节收益法在企业价值评估中的应用4.企业收益的预测企业收益预测结果检验(1)将预测结果与企业历史收益的平均趋势进行比较。(2)对影响企业价值评估的敏感性因素进行检验。(3)对所预测企业收入与成本费用的变化的一致性进行检验。(4)企业收益的预测应该与评估结果的价值类型联系起来,保证收益预测的相对合理第二节收益法在企业价值评估中的应用营运资金的预测企业价值评估领域的营运资金与财务管理中的营运资金在范畴上存在差异预测未来营运资金时,各组成部分应是企业经营所必须的款项。如果企业历史数据中包含与未来经营不相关的款项,需要予以剔除。营运资金各组成部分的预测可采用对应的周转率进行,但这里的周转率与会计口径的周转率不一定一致。计算应收款项周转率无需考虑坏账的影响。预测营运资金各组成部分的周转率时,应当以历史数据为基础,通过分析企业的账期、收付款政策、企业在上下游行业中的竞争性地位、未来发展规划及行业的竞争格局进行综合判断,不能简单以企业历史期的数据直接计算未来的周转率。从营运资金的构成来看,企业信用政策会对营运资金产生双重影响。

第二节收益法在企业价值评估中的应用5.折现率的选择使用收益法评估企业价值时,应当着重关注收益口径与折现率的一致性问题。

第二节收益法在企业价值评估中的应用【例6-3】本次评估A公司(非上市)的整体价值使用DCF模型，折现率采用WACC，企业所得税税率为25%。①无风险报酬率的确定。参考长期国债到期收益率；②市场期望收益率。以沪深300指数每月的收盘价格测算的年几何收益率均值；③评估对象权益资本预期风险系数。β值；④评估对象个别风险调整系数。考虑资产规模、融资条件、资本流动性、公司治理结构、资本债务结构等方面与可比上市公司的差异；⑤债务资本成本。参考5年期贷款利率；⑥债权比率。参考可比上市公司平均的债权比率。市场法在企业价值评估中的应用第三节第三节市场法在企业价值评估中的应用市场法是将被评估企业与可比的交易案例或上市公司进行比较,来估测被评估企业价值的评估思路。具体地,市场法可以分为上市公司比较法和交易案例比较法。

基本原理企业价值评估的市场法基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。两个障碍：企业个体之间存在差异；企业交易案例存在差异。市场法中常用的两种具体方法是上市公司比较法和并购案例比较法。

其中，V1为被评估企业价值；V2为可比企业价值；X1为被评估企业与企业价值相关的可比指标；X2为可比企业与企业价值相关的可比指标。第三节市场法在企业价值评估中的应用1.可比对象的选择采用市场法进行企业价值评估时,应当确保所选择的可比对象与被评估企业具有可比性。一般来说,可比性以行业标准和财务标准作为判断依据。

可比上市公司的选择股票交易历史数据的充分性股票交易的活跃程度可比交易案例的选择交易日期应尽可能与评估基准日接近。关注可比交易案例资料的可获得性和充分性。第三节市场法在企业价值评估中的应用2.价值比率的选择价值比率是指以价值或价格作为分子,以财务数据或其他特定非财务指标等作为分母的比率。价值比率是市场法对比分析的基础,由企业价值与一个和企业价值密切相关的指标之间的比率倍数表示。

第三节市场法在企业价值评估中的应用3.价值比率的调整在运用市场法评估企业价值时,需要分析评估对象与可比公司在规模、成长能力、偿债能力、运营能力、盈利能力及风险管理能力等方面的差异,从而对价值比率进行调整。评估专业人员可将可比对象与被评估企业各项财务指标进行比较,按照一定标准计算相应得分,并结合各指标权重,计算出各公司的总分值,将该分值与被评估企业进行对比,可得出各可比对象的调整系数。

资产基础法在企业价值评估中的应用第四节第四节资产基础法在企业价值评估中的应用根据《资产评估执业准则———企业价值》,资产基础法是以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法.1.评估范围

评估范围包括被评估企业资产负债表表内和表外各项资产和负债。与所涉及经济行为的一致性重要资产和负债的完整性

表外资产既包括有形资产,也包括无形资产。企业由于各种原因存在账外无形资产,其价值未能体现在资产负债表之中,而这些资产往往是那些高新技术企业、文化传媒企业或者第三产业服务机构最核心的竞争力。

采用资产基础法评估企业价值,应当关注评估范围是否包含或有负债。对于那些存在未决诉讼、税务争议或环境治理要求等情形的企业,或有负债对企业的经营风险有重要影响且能合理量化的,应当纳入评估范围资产负债表范围的可靠性财务报表数据口径的恰当性第四节资产基础法在企业价值评估中的应用2.各项资产的评估方法

采用资产基础法进行企业价值评估,各项资产的价值应当根据具体情况选用适当的方法进行评估,但评估方法的选择和应用可能有别于其作为单项资产评估对象时的情形。在对持续经营前提下的企业价值进行评估时,单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分,其价值通常受其对企业贡献程度的影响。第四节资产基础法在企业价值评估中的应用3.利用专家工作及相关报告利用审计报告引用单项资产评估报告《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》企业价值评估方法综合运用第五节第五节企业价值评估方法综合运用1.企业整体价值评估方法的比较与结果分析第五节企业价值评估方法综合运用2.企业局部资产组合的价值评估

企业局部资产组合的价值评估需要考虑评估对象在企业生产经营及盈利能力等方面的地位和作用。按照资产评估的贡献原则,企业中某一局部资产组合价值的确定除了考虑这一资产组合自身的盈利能力,还要考虑这一资产组合对企业生产能力和盈利能力的影响。因此,分离出去的资产组合的价值不仅包括其自身盈利能力的价值,还包括企业因这一部分资产组合分离而遭受的损失价值的相应部分。

第五节企业价值评估方法综合运用3.新兴企业的评估方法科创企业的价值评估互联网企业的价值评估独角兽企业的价值评估思考题1.什么是企业价值评估?企业价值评估有哪些特点?2.企业价值评估的范围应如何界定?界定时应注意哪些问题?3.企业价值评估的对象一般有哪些?与其对应的收益口径和折现率是什么?4.企业价值评估有哪些具体的评估模型?5.企业价值评估中收益预测的主体是谁?评估专业人员如何利用委托人等提供的收益资料?6.某企业历史年度经营利润都为负数,是否可对其采用收益法进行评估?为什么?7.请阐述采用市场法评估企业价值时,市盈率、市净率和市销率三个价值比率的适用性。8.采用资产基础法评估企业价值时,如何合理确定评估范围?9.评估专业人员采用资产基础法评估企业价值,如果需要利用审计报告和引用单项资产评估报告,有哪些注意事项?10.近年来,科创企业、互联网企业以及独角兽企业不断涌现,这些企业具有独特的商业模式和发展特点,请问评估专业人员如何与时俱进地完善评估方法?计算题1.被评估企业为某一非上市餐饮企业,由于受到突发性大规模流感影响,该企业当年的收入下降20%,为150万元。根据往年数据的分析,该公司总营业成本占收入的55%,税金及附加占3%,管理费用占5%,销售费用占10%,企业所得税税率为25%。经评估人员分析,选取同行业上市企业作为可比企业,得到市盈率为10,市销率为1.9,每股市价与每股息税前利润的比值为7.2。假设非上市公司与上市公司相比其流动性折扣为27.5%。请运用市场法对被评估企业的所有者权益价值进行评估。计算题2.某公司委托资产评估机构A对公司进行价值评估,评估基准日为2021年12月31日。资产评估机构A根据收集的信息进行了预测,记录如下:该公司2022年税前营业利润为1000万元,所得税税率为25%,折旧与摊销为10