房地产行业华夏中海商业REIT价值分析：收购资产焕新实现价值跃升

目录基金况绍 3基金理人 3原始益人 3基金易构 5基金行况 6基础施目在业况 6行业管政策 6行业状未发趋势 7行业争局 9基础施目本况 9商业式 10底层产在市区位 租户况析 14主要营况析 17基础施目值况 18基础施目产值况 18现金预及来营望 20募集金向未扩潜力 20风险示 202of22基金情况介绍2025年9月22日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金（以下简称华夏中海商业REIT）于深交所正式注册生效。基金管理人华夏中海商业REIT的基金管理人系华夏基金管理有限公司。1998+23ETF1。图（截止2024年12月31日），2015REITS业务，将公募REITS20258月3115原始权益人）2025930100%100%图2：原始权益人股权结构图（截止2025年9月23日）基金招募说明书，979年创立于中国香港，1992年在中国香港联交所上市，2007年入选恒生指数成份股。公司连续21年获可持续蓝筹地产企业、中国房地产行业领导品牌。20249,086.344,018.303502022年-20241,803.222,025.241,851.54别为232.65亿元、256.10亿元和156.36亿元，盈利能力保持行业领先。4090设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链服务能力，是中国内地最大的写字楼发展运营商。历经40多年的发展，公司建立起不动产开发、城市运营、创新业务三大产业群。202471.312.1%22.634.6%。图3：中国海外集团有限公司的业务构架住宅开发：1900住宅开发：19002（O城市运营：803114现代服务：1.24300新科技新能源：积极拓展数字科技、供应链等新兴业务，构建科技投资生态圈，培育第二增长曲线。业务模式：已形成“中国内地、中国香港、中国澳门、海外”四大业务区块，践行“科技赋能”战略，构建以“科技+投资+建筑+资产运营”四位一体的业务模式。“建造业务：（）和（中国澳门）有限公司”为主体在港澳开展承建业务，是港澳市场最大的承建商。幕墙工程：2012年中国建筑兴业集团有限公司”（00830.HK）1993运营业务：主要业绩：进驻城市167个、物业项目2232个、服务业主850万客户、服务面积超4.3亿平以海纳万商：海博工程：兴海物联：（00688.HK）2024年销售合约额3107TOP10不动连续21产开持续蓝筹价值运营产行业领导品开发、城市运主要 承产 与业 建资物业服务

中国建筑国际（03311.HK）主要从事基建知名的综合型建筑及基建投1500项工程。中海物业（02669.HK）拥有卓越的建筑产品全生命周期服务能力，致力于为客户提供规范化、精细化、专业化、定制化的服务。中国海外集团有限公司官网，基金交易结构基金合同生效后，根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签1（图4：项目公司吸收合并SPV公司后基金整体架构示意图基金招募说明书，基金发行情况投资者类型认购数量（亿份）占基金发售总数量比例初始战略投资者类型认购数量（亿份）占基金发售总数量比例初始战略2.1070.00%原始权益人或其同一控制下的关联方0.6020.00%其他战略投资者1.5050.00%网下发售0.6321.00%公众投资者0.279.00%合计3.00100%

本次基金的发售价格为5.281元/份，基金份额总额为3.00亿份，预计15.843（。基金份额发售公告，

基础设施项目所在行业情况基础设施项目属于消费基础设施行业中的购物中心。行业监管与政策宏观定调上，十四五期间，消费升级将仍然是国家经济发展的动能之一。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确提出深入实施扩大内需战略，增强消费对经济发展的基础性作用和投资对优化供给结构的关键性作用，建设消费和投资需求旺盛的强大国内市场。2024年中央经济工作会议将大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求列为2025年经济工作的首要重点任务。除中央外，各地同样积极配合加大消费支持力度，2024年多地政府工作报告以及2025年多地政府将扩大内需、促进消费作为主要任务之一。未来随十四五规划的持续推进，促进消费提升和利好购物中心的引导政策将不断出炉，将为购物中心发展创造有利的政策环境。20253"一增收减负优供扩容总体来看，行业在十四五收官之年保持了稳健的发展态势。展望十五五时期，在深入实施扩大内需战略、增强消费对经济发展基础性作用的政策导向延续下，结合城镇化持续推进、居民收入稳定增长等有利条件，购物中心行业有望实现进一步的发展。行业现状与未来发展趋势202347.157.22%；202448.79民消费信心不断增强。2010我国城镇居民人均可支配收入呈稳定增长态势；人均消费支出受公共卫生2022202454,1884.7202334,557图中国社会消费品零总额 图中国城镇居民人均支收入及消费支出60.0050.0040.0030.0020.0010.000.00

20%15%10%5%0%-5%2011201220112012201320142015201620172018201920202021202220232024

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20%15%10%5%0%2011201220112012201320142015201620172018201920202021202220232024中国:社会消费品零售总额（万亿元，左轴）同比增速（右轴）

中国:中国:（）（）（）， ，201180020246,32817.24%；面6,818.75202455,523.0017.51%202467.00%，41,31420235.3%随着城镇化进一步推进和居民收入的不断提升，将推动购物中心需求20237务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知》（[2023]70号20253升，广告市场的需求不断增长。购物中心由于充足的人流量，成为售获客成本的不断增加，购物中心利用线上线下渠道的互补成为重APP和2021（行业竞争格局资金壁垒。品牌影响力壁垒。/运营商往往与众多品牌商户已建立联系或队在面对不断变化的竞争环境和各类消费者不同需求时能够快速基础设施项目基本情况作为华夏中海商业REIT153,478.85610049518126,637.0226,841.83375表2：基础项目设施基本情况项目名称 佛山映月湖环宇城项目类型 购物中心所在地 广东省佛山市南海区石龙南路6号四至 东至南海有轨电车康怡公园站、西至石龙南路、南至富丰新城、北至佛平四所处行业 消费基础设施土地用途 批发零售、住宿餐饮、商务金融和其它商服用地（规划用途为商业用地权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质 出让建筑面积 153,478.85平方米产权建筑面积 126,637.02平方米可租赁面积 63,878.90平方米（不含地下车位，截至2025年3月31日）建设内容和规模 1栋地上及地下建筑物、6,4.83平方米地下人防车库（59个，以及屋顶天面停车位75个6层（包括一层夹层和一层天面层2层开竣工时间 开工时间为2012年6月，竣工时间为2013年月当期目标不动产评估值 12.90亿元运营起始时间 2014年5月（中海完成收购时间为2020年3月）项目权属到期时间及剩余年限 项目权属到期时间：2048年12月日；剩余年限：约24年项目前身为南海怡丰城，是新加坡丰树集团在华南地区开发的大型消2014520203202181%1596%2025331221图7：映月湖环宇城基金招募说明书，商业模式映月湖环宇城项目的主要经营模式为以自持购物中心资产向符合要求基金招募说明书，2025年3月5314820个。表3：购物中心商铺运营模式简介、租金收费模式运营模式 租金收费模式 简介 营业收入计取方式纯固定租金模式 租赁合同中仅约定固定租金单价，每期仅按照合同约定固租金单价及对应租赁面积收取司定金额的租金收入租赁面积固定租金单价固定租金与租赁 提成租金取高模

租赁合同中约定固定租金单价及营业额对应的提成扣率此基础上当期的租金取当期固定租金与提成租金二者的孰高值作为当期应收租金记账并对应收取

二者取高：(1)租赁面积固定租金单价；(2)租户销售额提成扣率纯提成租金模式 租赁合同中仅约定提成扣率未约定固定租金，租户按照售额乘以合同约定的提成扣率支付租金租户销售额提成扣率基金招募说明书，映月湖环宇城项目的收入来源除租金外，还包括物业管理服务及其他2023底层资产所在城市及区位映月湖环宇城坐落于我国广东省佛山市南海区，地处广佛东西交通大343202414.8佛山市位于广东省中部、珠江三角洲腹地，毗邻港澳、东接广州市、南邻中山市，是粤港澳大湾区重要节点城市湾区第三城，也是珠江—西江经济带、广佛肇经济圈、佛山都市圈的核心城市。佛山经济发展稳定向好，是广东经济第三城、中国工业第五城。根据佛山市统计局数据，2024年全市地区生产总值为13,361.90亿元，同比+1.3%，位列全国第20名。其243.546721.19亿元，同比+0.2%；第三产业增加值6397.16亿元，同比+2.2%。图9：映月湖环宇城项目区位基金招募说明书，20244,003.35亿2+1.8%74.88比+4.9%；第二产业1,947.08亿元，同比+0.8%；第三产业1,981.39亿元，同比+2.7%，三次产业比重为1.9%:48.6%:49.5%。图10：佛山市主要商圈分布图基金招募说明书，核心商圈体系完善，片区商业供给有限。2023年佛山市政府工作报告指出，佛山将构建3+9+N多层次城市商圈体系。其中，3指重点建设祖庙-季华路商圈、禅桂商圈以及大良-容桂商圈3个佛山核心市级商圈，形映月湖环宇城项目所在的禅桂商圈作为南海区商业发展的标杆，已被赋予佛山市核心商圈地位。禅桂商圈主要由千灯湖和桂城两大子商圈及周216万平333-5开业的商业综合体项目3个。表4：佛山市核心商圈基本情况商圈 简介 代表项目祖庙—季华路商圈 祖庙商圈位于禅城区中心核心地段，是佛山的商业原点、零售发源地，是目前佛山市商业最成熟、饱和的商圈之一。季华路商圈位于佛山中轴线上，聚集了商务、金融、写字楼与商业几大业态，汇聚较高人气。目前该商圈已有20余家开业购物中心，商业存量超过200万平方米。禅桂商圈禅桂商圈分为桂城及千灯湖两大区域，其中桂城子商圈为区域内最早发展的老牌商圈，已集聚多个优质商业项目；千灯湖子商圈以广东金融高新区为核心，借助轨道交通及区位优势，引入大型购物中心、奥特莱斯、大型商超等多种形态的商业项目，区域影响力强，客群可辐射至佛山西甚至大广佛一带。目前该商圈已有20余个商业项目，商业存量超过200万平方米。大良—容桂商圈 大良—容桂商圈横跨顺德区大良和容桂中心城区双街道，集中分布于清园、华盖路区域，主要服务于佛山东部的商业需求。

岭南天地、岭南站NOVA、王府井紫薇港、百花广场、铂顿城映月湖环宇城、千灯湖环宇城、佛山金铂中心、南海万科广场、南海万达广场、保利水城Mall、南海印象汇顺德新城华侨城欢乐海岸PLUS、容桂渔人码头基金招募说明书，5202320172025313会发布《2024年100个城市消费者满意度测评报告》，佛山排名全国第二，比2023年的全国第三更进一步，连续5年排名广东省第一。佛山在国际化、消费活跃度、商业成熟度、交通便捷度与政策支持五大维度表现出不可小觑的竞争力。2024年佛山市实现社会消费品零售总额3,780.6亿元，同比增长0.9%。聚焦于政策支持方面，佛山市出台针对性政策协助企业应对各项挑战、抢抓消费新机。以商贸流通业为例，2022年以来，佛山制定专项资金管理办法，鼓励商圈及特色商业街区改造升级、开展促消费活动，同时鼓励发展首店经济，积极的政策支持为佛山商业的活力发展提供了基础。运营优势。3条标准产品线——城市级一站式购物中心环宇城、精致商务型购物中心环宇荟、精品社区生活中心环宇坊，以及3条非标产品线——里、巷、集系列；以覆盖城市、区域、社区的多元产品打造能力，响应不同客群需求，实现多层级扩张。中海商业发展是行业领先的商业运营品牌，已合作品牌商户超4,000家，战略200略共进、首入城市，以首店经济引领城市消费热点。从2020年3月收购至今，映月湖环宇城焕然一新。2020年至2024年客流量年均复合增长率约19%，销售额年均复合增长率约23%，营业收入年均复合增长率约25%，成为存量项目升级改造范例。凭借良好的口碑，映月湖环宇城项目2020年至2024年持续获得多项奖励和荣誉：2020年获得广东连锁协会授予的社会责任标杆连锁企业奖，2022年进入广东省商务厅绿色商场创建单位名单，2023年获评广东连锁协会2022-2023年度广东优秀调改商业项目，2022年至2024年获评金虎奖年度热门商业综合体，2020年至2023年连续4年位列大众点评佛山市城市购物中心好评榜前三名。中海商业发展卓越的招商能力和运管服务将为映月湖环宇城保驾护航，持续提高其商业竞争力。租户情况分析202533122122,999.4436.77%，2025年1-3月租金收入占总租金收入的13.80%；专门店共计210家，出租面积39,549.701-386.20%10%表5：映月湖环宇城主要租户分布及收入贡献情况

2025年3月末/2025年1-3月（平方米）主力店及次主力店（平方米）主力店及次主力店114.98%22,999.4436.77%355.3913.80%专门店21095.02%39,549.7063.23%2,219.8986.20%合计221100.00%62,549.14100.00%2,575.28100.00%租户类型 2024年末/2024年1-12月租户数量租户数量占比租赁面积租赁面积占比收入合计收入占比（平方米）主力店及次主力店114.78%22,999.4436.50%1,460.0414.09%专门店21095.22%40,013.5663.50%8,902.1785.91%合计230100.00%63,013.00100.00%10,362.21100.00%租户类型 2023年末/2023年1-12月租户数量租户数量占比租赁面积租赁面积占比收入合计收入占比（平方米）主力店及次主力店125.29%24,164.9038.41%1,523.0215.48%专门店21594.71%38,740.1861.59%8,315.5984.52%合计227100.00%62,905.08100.00%9,838.61100.00%租户类型 2022年末/2022年1-12月租户数量租户数量占比租赁面积租赁面积占比收入合计收入占比（平方米）主力店及次主力店125.74%24,164.9040.10%1,256.8714.56%专门店19794.26%36,095.0059.90%7,375.5185.44%合计209100.00%60,259.90100.00%8,632.38100.00%

租户数量 租户数量占比 租赁面

租赁面积占比 收入合计 收入占比注：上表中租户数量统计中，如存在同一租户签署多份租约，则算作同一租户，即合并重复租户；此外，上表中的收入合计为不同类型租户的租金收入、物业管理收入和推广费收入之和，未考虑其他收入；上表中的收入占比为各类型租户的收入合计占对应总收入（租金收入、物业管理收入和推广费收入之和）的比例。基金招募说明书， 泰海通版权所有202533148.84%21.36%14.22%、12.1和347业态租赁面积（平方米）占已出租面积比例零售30,548.0548.84%餐饮13,360.8421.36%体验业态租赁面积（平方米）占已出租面积比例零售30,548.0548.84%餐饮13,360.8421.36%体验8,894.6014.22%服务7,576.9212.11%展销2,168.733.47%合计62,549.14100.00%截止2025年3月末，映月湖环宇城在执行租约未来到期分布较为平均，2025202729.52%15.75%和18.04%，且有超过36%的已租赁面积在2028年及以后到期。截至2025年3月末，映月湖环宇城加权平均剩余租期为3.14年。图11：映月湖环宇城2022-1H25出租率 图12：映月湖环宇城2022-1H25月租金坪效（元平方米/月）98.00%96.00%94.00%92.00%90.00%88.00%

2022年 2023年 2024年 1Q25期末时点出租率 加权平均出租率

0

2022年 2023年 2024年 1Q25月租金坪效（元/平方米）/（按起租口径=∑各月末出租率/数基金招募说明书，

（含物管费（不含税平均已出租面积/当期月数基金招募说明书，2022-2024年及2025年1-3月，映月湖环宇城期末时点出租率分别为94.26%、98.56%98.64%97.92%125.14元//月、146.94元//154.15元//153.75元//图13：映月湖环宇城2022-1H25续租率 图14：映月湖环宇城2022-1H25收缴率42.00%40.00%38.00%36.00%34.00%32.00%

2022年 2023年 2024年 1Q25

99.50%99.00%98.50%98.00%97.50%97.00%

2022年 2023年 2024年 1Q25续租率 租金收缴率=到期续租租户数量（不包括未到期换租商户/按期到期商户总数量基金招募说明书，

注：租金收缴率=当期的实收租金/当期应收租金基金招募说明书，续租率看，映月湖环宇城2022-2024年及2025年1-3月续租率分别为34.95%39.81%39.29%35.62%202533198.19%37.74%32022-202420251-399.80%99.87%99.01%98.10%2022-2024=/99.56%20253月31日的租金收缴率98.10%，运营管理机构预测全年收缴率可以回升至99.38%100%。图15：映月湖环宇城2022-1H25平均含税固定租金单价及租金增长率

图16：映月湖环宇城2022-1H25租售比115110105

20.00%15.00%10012.50%10012.50%955.00%12.00%900.00%11.50%2022年2023年2024年1Q2511.00%

14.00%13.50%13.00%平均固定租金单价（含税）（元/平方米/月，左轴）平均固定租金单价增长率（%，右轴）注：平均固定租金单价=∑(合同约定的租赁面积×对应的月租金单价×对应单价的时长）/∑(合同约定的租赁面积×计租时长)，公式中月租金单价指租约中固租部分和两者取高租金里的固租部分的单价，已还原公共卫生事件等不可抗力导致的租金减免基金招募说明书，

2022年 2023年 2024年 1Q25租售比（（不含车基金招募说明书，2022-202420251-398.47元//104.72/平方米/107.45元/平方米/月及109.61元/平方米/月，租金增长率分别为14.55%、6.35%及2.60%。主要经营情况分析2022-20241Q202510,114.0611,234.9313,664.623,245.562022-2024年及2025年1-3月，租赁收入占营业收入的比例分别为68.38%59.88%64.78%分27.626.5.69和24.6因2024图17：映月湖环宇城2022-1H25营业收入构成（万元）图18：映月湖环宇城2022-1H25租赁收入占营业收入比重0

2022年 2023年 2024年 1Q25租赁收入 物业管服务其他入电影放服务入 推广服收入

2022年 2023年 2024年 1Q25基金招募说明书， 基金招募说明书，图19：映月湖环宇城2022-1H25营业成本构成（万元）图20：映月湖环宇城2022-1H25租赁成本占营业成本比重8,000.0060%6,000.0050%4,000.0040%2,000.0030%8,000.0060%6,000.0050%4,000.0040%2,000.0030%0.0020%租赁成本 物业管服务其他本电影放服务本 推广服成本基金招募说明书，

2022年 2023年 2024年 1Q25基金招募说明书，2022-202420251-35,097.895,667.755,930.981,521.572022-202420251-347.60%42.56%40.45%36.54%40.97%图：映月湖环宇城2022125净利润及EB（万元）

图22：映月湖环宇城2022