物业项目财务制度

PAGE物业项目财务制度一、总则1.目的本财务制度旨在规范物业项目的财务管理，确保财务工作的有序开展，保障物业项目的正常运营，提高资金使用效益，维护公司的经济利益。2.适用范围本制度适用于公司旗下所有物业项目的财务管理活动，包括但不限于物业费收缴、成本费用核算、资金管理、财务报表编制等。3.基本原则合法性原则：严格遵守国家法律法规和相关行业标准，确保财务活动合法合规。准确性原则：财务数据真实、准确、完整，如实反映物业项目的财务状况和经营成果。及时性原则：及时处理各项财务业务，按时编制财务报表，为管理层决策提供及时有效的财务信息。效益性原则：合理配置资源，降低成本费用，提高物业项目的经济效益。内部控制原则：建立健全内部控制制度，防范财务风险，确保资产安全。二、财务机构与人员设置1.财务机构设置物业项目应设立独立的财务部门，负责本项目的财务管理工作。财务部门应根据工作需要，合理设置岗位，明确各岗位的职责权限。2.人员配备财务部门应配备具备专业财务知识和技能的人员，包括财务经理、会计、出纳等。财务人员应具备相应的从业资格证书，并定期参加培训，不断提高业务水平。3.岗位职责财务经理全面负责物业项目的财务管理工作，制定财务工作计划和目标，并组织实施。建立健全财务管理制度和内部控制制度，确保财务工作规范有序。组织编制财务预算、财务报表等，为管理层决策提供财务支持。负责资金管理，合理安排资金使用，确保资金安全。监督财务收支情况，审核各项费用支出，控制成本费用。协调与税务、银行等相关部门的关系，办理涉税事项和银行业务。定期对财务工作进行总结和分析，提出改进措施和建议。会计负责日常会计核算工作，按照国家统一的会计制度进行账务处理。审核原始凭证的真实性、合法性和完整性，编制记账凭证。登记账簿，定期进行结账、对账，保证账账相符、账实相符。编制财务报表，如实反映物业项目的财务状况和经营成果。负责财务档案的整理、归档和保管工作。出纳负责现金收付和银行结算业务，严格遵守现金管理规定和银行结算制度。登记现金日记账和银行存款日记账，做到日清月结。保管库存现金、有价证券和空白支票等重要票据。定期盘点现金，编制现金盘点表，确保现金账实相符。协助会计做好其他财务工作。三、财务预算管理1.预算编制物业项目应根据年度工作计划和经营目标，编制年度财务预算。财务预算应包括收入预算、成本费用预算、利润预算等。预算编制应遵循“自上而下、自下而上、上下结合”的原则，充分征求各部门的意见和建议，确保预算的科学性和合理性。预算编制应采用零基预算、滚动预算等方法，结合历史数据和市场变化情况，对各项收入、成本费用进行预测和分析。2.预算执行财务部门应将年度财务预算分解为季度、月度预算，并下达给各部门执行。各部门应严格按照预算执行，确保预算目标的实现。财务部门应定期对预算执行情况进行监控和分析，及时发现问题并采取措施加以解决。如预算执行过程中出现重大偏差，应及时调整预算。3.预算调整在预算执行过程中，如因市场环境变化、政策调整、突发事件等原因导致预算无法执行或需要调整预算的，应按照规定的程序进行调整。预算调整应经物业项目负责人审核后，报公司总部审批。未经批准，不得擅自调整预算。四、收入管理1.物业费收缴物业项目应按照物业服务合同的约定，及时、足额收缴物业费。物业费收缴率应作为考核物业项目经营业绩的重要指标。在收取物业费时，应向业主开具合法有效的票据，并做好收费记录。收费记录应包括业主姓名、房号、收费金额、收费时间等信息。对于逾期未缴纳物业费的业主，应按照合同约定及时催缴，并采取相应的措施，如上门催收、发送催款函、通过法律途径解决等。2.其他收入物业项目的其他收入包括停车费、广告费、场地租赁费等。其他收入应按照相关规定进行管理和核算。对于停车费、广告费等收入，应签订合同或协议，明确双方的权利和义务，并按照合同约定及时收取费用。场地租赁费等收入应按照市场价格合理确定收费标准，并报公司总部备案。五、成本费用管理1.成本费用分类物业项目的成本费用主要包括人员费用、办公费用、维修费用、绿化费用、保洁费用、保安费用、设备设施维护费用等。人员费用包括工资、奖金、福利、社会保险等；办公费用包括办公用品、水电费、通讯费等；维修费用包括房屋维修、设备设施维修等；绿化费用包括绿化养护、花草树木购置等；保洁费用包括公共区域清洁、垃圾清运等；保安费用包括安保人员工资、安保设备购置等；设备设施维护费用包括设备设施保养、维修、更新等。2.成本费用控制物业项目应建立健全成本费用控制制度，加强对成本费用的管理和监督。成本费用控制应贯穿于物业项目经营活动的全过程，从预算编制、执行到考核，都应严格控制成本费用支出。在成本费用控制过程中，应采取以下措施：制定合理的成本费用标准，明确各项成本费用的开支范围和标准。加强对成本费用的预算管理，严格按照预算控制成本费用支出。优化业务流程，提高工作效率，降低运营成本。加强对物资采购的管理，严格控制物资采购成本。定期对成本费用进行分析和考核，及时发现问题并采取措施加以改进。3.成本费用核算物业项目应按照国家统一的会计制度进行成本费用核算，正确划分成本费用的界限，确保成本费用核算的准确性。成本费用核算应按照权责发生制原则进行，凡是本期已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为本期的成本费用；凡是不属于本期的成本费用，即使款项已在本期收付，也不应作为本期的成本费用。成本费用核算应设置相应的会计科目，按照成本费用的性质和用途进行明细核算。成本费用核算应定期编制成本费用报表，如实反映物业项目的成本费用情况。六、资金管理1.资金筹集物业项目应根据经营需要，合理筹集资金。资金筹集方式包括自有资金、银行贷款、其他融资渠道等。在筹集资金时，应充分考虑资金成本和财务风险，选择合适的筹资方式和渠道。同时，应按照相关规定办理筹资手续，确保筹资活动合法合规。2.资金使用物业项目应按照预算安排合理使用资金，确保资金使用的安全性、合理性和效益性。资金使用应严格按照审批程序进行，未经批准，不得擅自改变资金用途。在资金使用过程中，应加强对资金的监控和管理，确保资金专款专用。对于重大资金支出，应实行集体决策制度，并报公司总部备案。3.资金结算物业项目应按照国家统一的会计制度和银行结算制度进行资金结算，确保资金结算的准确性和及时性。在资金结算过程中，应严格遵守现金管理规定和银行结算纪律，不得坐支现金，不得出租、出借银行账户，不得签发空头支票和远期支票。4.资金盘点与清查物业项目应定期对资金进行盘点和清查，并编制资金盘点表和清查报告。资金盘点和清查应包括现金、银行存款、有价证券等。在资金盘点和清查过程中，如发现账实不符等问题，应及时查明原因，并按照规定进行处理。七、固定资产管理1.固定资产购置物业项目应根据实际需要，合理购置固定资产。固定资产购置应按照规定的审批程序进行，未经批准，不得擅自购置固定资产。在购置固定资产时，应进行充分的市场调研，选择性价比高的产品。同时，应签订采购合同，明确双方的权利和义务。2.固定资产核算物业项目应按照国家统一的会计制度进行固定资产核算，正确划分固定资产的界限，确保固定资产核算的准确性。固定资产核算应设置相应的会计科目，按照固定资产的类别、型号、规格等进行明细核算。固定资产核算应定期编制固定资产报表，如实反映物业项目的固定资产情况。3.固定资产折旧物业项目应按照国家规定的折旧方法和折旧年限计提固定资产折旧。固定资产折旧应计入成本费用，不得随意变更折旧方法和折旧年限。在计提固定资产折旧时，应按照固定资产的原值、预计净残值、折旧年限等计算折旧额，并编制固定资产折旧计算表。4.固定资产清查与处置物业项目应定期对固定资产进行清查，并编制固定资产清查报告。固定资产清查应包括固定资产的数量、原值、净值、使用状况等。在固定资产清查过程中，如发现账实不符等问题，应及时查明原因，并按照规定进行处理。对于闲置、报废等固定资产，应按照规定的程序进行处置。八、财务报表与财务分析1.财务报表编制物业项目应按照国家统一的会计制度和公司总部规定的财务报表格式，定期编制财务报表。财务报表包括资产负债表、利润表、现金流量表等。财务报表编制应做到数据真实、准确、完整，报表之间的勾稽关系应正确无误。财务报表应经财务经理审核后，报物业项目负责人审批。2.财务分析物业项目应定期对财务报表进行分析，为管理层决策提供财务支持。财务分析应包括财务状况分析、经营成果分析、现金流量分析等。在财务分析过程中，应采用比较分析法、比率分析法、趋势分析法等方法，对各项财务指标进行分析和评价。同时，应结合物业项目的实际情况，对财务数据进行深入分析，找出存在的问题和原因，并提出改进措施和建议。九、财务档案管理1.档案范围物业项目的财务档案包括会计凭证、会计账簿、财务报表、财务预算、财务分析报告、合同协议、银行对账单、税务资料等。2.档案整理财务档案应按照类别、年度、月份等进行整理，并编制档案目录。档案目录应包括档案名称、档案编号、档案日期、档案保管期限等信息。3.档案保管财务档案应妥善保管，确保档案的安全和完整。财务档案保管期限应按照国家规定执行，一般会计凭证保管期限为30年，会计账簿保管期限为30年，财务报表保管期限为10年等。财务档案应存放在专门的档案室或档案柜中，并配备必要的防火、防潮、防虫、防盗