房地产估价师入门级测验题库更新试题及答案

房地产估价师入门级测验题库更新试题及答案考试时长：120分钟满分：100分试卷名称：房地产估价师入门级测验题库更新试题考核对象：房地产估价师初级备考人员题型分值分布：-判断题（20分）-单选题（20分）-多选题（20分）-案例分析（18分）-论述题（22分）总分：100分---一、判断题（共10题，每题2分，总分20分）1.房地产估价的核心目的是为交易双方提供客观、公正的价值意见。2.重置成本法适用于评估新建商品房的价值。3.土地使用权出让年限届满后，可以无偿续期。4.市场比较法中，可比案例的选择应至少包含3个。5.房地产估价报告的附件必须包含估价对象产权证明复印件。6.成本法估价时，建筑物的折旧仅考虑物理损耗。7.房地产估价师执业资格证书有效期一般为5年。8.比例税率在土地增值税计算中属于累进税率的一种。9.评估在建工程时，应考虑工程款的支付进度。10.房地产租赁权可以单独转让，但需符合法律规定。二、单选题（共10题，每题2分，总分20分）1.下列估价方法中，最适合评估商业用地价值的是（）。A.收益法B.市场比较法C.成本法D.假设开发法2.某住宅楼建成于1990年，预计使用年限50年，2023年评估时，其成新率为（）。A.60%B.70%C.80%D.90%3.土地增值税计算中，下列项目不计入计税收入的是（）。A.转让土地的成交价款B.转让过程中支付的税费C.加收的违约金D.赠与他人的土地4.评估某商铺时，选取了3个可比案例，其成交价格分别为800万元、850万元、900万元，经修正后，最终比准价格为（）。A.850万元B.860万元C.870万元D.880万元5.重置成本法中，建筑物的重置价格是指（）。A.当前建造成本B.历史成本C.市场价格D.估算成本6.下列税种中，属于流转税的是（）。A.增值税B.营业税（已取消）C.房产税D.印花税7.评估在建工程时，若工程款未支付完毕，应采用（）。A.完工状态估价B.预付款项折价C.实际投入成本估价D.市场价折算8.房地产租赁权转让时，原租赁合同对受让方具有约束力，这体现了（）。A.优先购买权B.租赁权附随性C.房地产权属转移D.税收优惠9.评估某宗工业用地时，土地出让金为3000万元，土地开发费为1000万元，则其成本为（）。A.3000万元B.1000万元C.4000万元D.2000万元10.下列关于房地产估价报告的说法，错误的是（）。A.应包含估价假设和限制条件B.可由非注册估价师出具C.应附有必要的附件D.需经复核签字三、多选题（共10题，每题2分，总分20分）1.市场比较法中，修正可比案例的因素包括（）。A.交易日期差异B.房地产状况差异C.区域因素差异D.融资方式差异2.成本法估价时，建筑物的折旧包括（）。A.物理损耗B.功能折旧C.经济折旧D.自然损耗3.土地增值税的税率形式包括（）。A.比例税率B.累进税率C.固定税率D.差额税率4.评估商业用房时，收益法中的净收益应考虑（）。A.租金收入B.运营成本C.管理费用D.投资利息5.房地产估价报告的附件应包含（）。A.估价对象照片B.产权证明复印件C.市场数据来源D.估价师执业资格证6.重置成本法适用于（）。A.旧房估价B.新建工程估价C.土地估价D.在建工程估价7.房地产租赁权转让的法律要求包括（）。A.原租赁合同合法有效B.出租人同意转让C.承租人优先购买权D.支付转让税费8.评估在建工程时，需考虑的因素有（）。A.工程进度B.资金到位率C.政策风险D.建设成本变化9.土地增值税的扣除项目包括（）。A.土地出让金B.土地开发费C.转让环节税费D.加建部分的成本10.房地产估价师执业应遵守的职业道德包括（）。A.客观公正B.保守秘密C.避免利益冲突D.高估冒进四、案例分析（共3题，每题6分，总分18分）案例一：某城市一栋写字楼，2018年建成，建筑面积5000平方米，用途为办公。2023年评估时，市场租金为每日每平方米80元，运营成本占租金收入的30%，类似写字楼投资回报率要求为8%。已知该写字楼目前空置率20%，求其2023年的收益价格。案例二：某宗工业用地，出让年限50年，2020年转让，成交价2000万元。土地出让金为1500万元，土地开发费为500万元。2023年评估时，土地出让金调整为1800万元，土地开发费上涨至600万元，求其2023年重置成本。案例三：某商铺原值为1000万元，2020年因功能落后导致价值下降200万元，2021年因周边商业衰退再下降100万元。2023年评估时，若重新装修可恢复原功能，但需投入300万元，求其2023年成新率及重置价格。五、论述题（共2题，每题11分，总分22分）1.论述市场比较法在房地产估价中的适用条件及操作步骤。2.结合实际，分析房地产估价中收益法的局限性及应对措施。---标准答案及解析一、判断题1.√2.×（重置成本法适用于旧房或在建工程）3.×（续期需缴纳土地出让金）4.√5.√6.×（还包括功能折旧和经济折旧）7.×（有效期6年，需注册后延续）8.√9.√10.√二、单选题1.A（商业用地以收益法为主）2.B（成新率=（50-33）/50=66%，四舍五入70%）3.B（税费不计入收入）4.C（修正后加权平均，假设修正系数均等）5.A（重置价格指当前建造成本）6.A（增值税属于流转税）7.C（未完工按实际投入成本）8.B（租赁权附随性）9.C（成本=出让金+开发费）10.B（必须由注册估价师出具）三、多选题1.ABCD2.ABC3.AB4.ABC5.AB6.AD7.ABC8.ABCD9.ABCD10.ABC四、案例分析案例一：收益价格计算：年租金收入=5000×80×365×（1-20%）=10880000元年净收益=10880000×（1-30%）=7584000元收益价格=7584000/8%=94800000元解析：空置率按20%计算，运营成本按30%扣除，投资回报率按8%折现。案例二：重置成本=1800+600=2400万元解析：重置成本为土地出让金+开发费，按2023年数据计算。案例三：成新率=（1000-200-100+300）/1000=70%重置价格=1000+300=1300万元解析：成新率考虑功能折旧和经济折旧，重置价格包含装修成本。五、论述题1.市场比较法适用条件及操作步骤适用条件：-市场活跃，有足够可比案例；-估价对象与可比案例具有可比性；-数据来源可靠。操作步骤：1.收集可比案例；2.