2025全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题及答案

2025全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）A.登记簿仅具有公示作用，不具有公信力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据，具有推定正确效力D.登记簿只能由权利人申请查询，第三人无权查询答案：C2.甲公司以其名下A地块设定抵押权，抵押权人乙银行于2025年3月15日申请登记，登记机构3月20日记载于登记簿，3月25日发放不动产登记证明。该抵押权的生效时间为（）A.3月15日B.3月20日C.3月25日D.3月30日答案：B3.下列权利中，依法可以办理预告登记的是（）A.土地承包经营权B.地役权C.房屋所有权转移请求权D.宅基地使用权答案：C4.不动产登记资料查询中，下列主体无权申请查询原始登记资料的是（）A.权利人本人B.继承权公证书载明的继承人C.持法院调查令的律师D.潜在购房人答案：D5.下列关于“连续登记”原则的表述，错误的是（）A.未办理首次登记的，不得办理其他登记B.未办理变更登记的，不得办理转移登记C.未办理注销登记的，不得办理同一权利再次设立登记D.未办理查封登记的，不得办理抵押权登记答案：D6.登记机构在办理更正登记时，应当书面通知权利人限期办理，该期限一般不少于（）A.5个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日答案：C7.下列关于“一窗受理、并行办理”模式的表述，正确的是（）A.税务、交易、登记三部门依次串联办理B.登记机构统一收件后，内部流转至税务、交易部门并行审核C.申请人需分别向三部门重复提交材料D.该模式仅适用于新建商品房首次登记答案：B8.甲将房屋卖与乙，合同签订后未过户，甲死亡，其继承人丙拒绝履行。乙欲申请预告登记，须提交的材料不包括（）A.已备案的商品房买卖合同B.预告登记约定C.甲的死亡证明D.丙放弃继承声明答案：D9.下列关于“互联网+不动产登记”电子证照效力的表述，正确的是（）A.电子证照与纸质证照具有同等法律效力B.电子证照仅用于部门内部共享，不对外出具C.电子证照无需加盖电子印章D.电子证照不得作为诉讼证据使用答案：A10.下列情形中，登记机构应当办理注销登记的是（）A.权利人姓名发生变更B.房屋灭失C.抵押权顺位变更D.地役权期限延长答案：B11.甲以B地块向乙设定最高额抵押权，担保债权确定期间届满日为2025年12月31日，乙于2026年1月10日申请确定债权数额，登记机构应（）A.不予受理B.受理并记载担保债权数额C.要求重新办理一般抵押权登记D.要求补充主债权合同答案：A12.下列关于“多测合一”成果的表述，正确的是（）A.测绘成果只能用于竣工验收，不能用于登记B.测绘成果一经取得，永久有效C.测绘成果须由登记机构再次审核方可使用D.测绘成果符合国家标准即可直接用于登记答案：D13.下列关于查封登记的表述，错误的是（）A.查封登记自法院嘱托文书送达登记机构时生效B.查封期限届满未续封的，查封登记失效C.轮候查封自前一查封解除时自动转为正式查封D.查封登记可以依申请人申请而办理答案：D14.甲、乙共有一房屋，份额各50%，甲欲将其份额转让与丙，乙主张优先购买权，登记机构办理转移登记时应要求提交（）A.甲丙买卖合同B.乙放弃优先购买权声明C.共有份额分配协议D.评估报告答案：B15.下列关于“带押过户”的表述，正确的是（）A.原抵押权必须注销后方可办理转移登记B.原抵押权自动消灭C.原抵押权随房屋一并转移至受让人D.受让人需重新签订抵押合同答案：C16.下列关于不动产登记档案管理的表述，正确的是（）A.原始登记资料保存期限不少于10年B.电子档案与纸质档案内容不一致时，以纸质为准C.档案数字化扫描分辨率不低于200dpiD.档案库房温度应控制在14—24℃答案：D17.下列关于“继承登记”告知承诺制的表述，错误的是（）A.适用于法定继承且权属清晰情形B.申请人须对继承关系真实性作出承诺C.承诺制免除提交继承权公证书D.虚假承诺将纳入信用记录并承担法律责任答案：C18.甲以C地块向乙设定抵押权，担保主债权500万元，后甲又将该地块向丙设定抵押权，担保主债权300万元，两次登记均合法有效。若C地块拍卖价款为600万元，乙、丙的受偿顺序为（）A.乙500万，丙100万B.乙300万，丙300万C.乙400万，丙200万D.乙600万，丙0万答案：A19.下列关于“登记错误赔偿”的表述，正确的是（）A.登记机构承担无过错责任B.登记机构赔偿后无权追偿C.因申请人提供虚假材料造成登记错误的，登记机构不承担责任D.登记错误赔偿适用《国家赔偿法》答案：D20.下列关于“林权类登记”的表述，正确的是（）A.林地所有权可以登记给集体经济组织成员B.林地承包经营权期限最长30年C.林地经营权可以设定抵押权D.林权登记不包括森林、林木所有权答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于不动产登记单元应具备的条件有（）A.权属界线封闭B.独立使用价值C.具有唯一单元号D.已缴纳物业费答案：A、B、C22.下列关于“地役权登记”的表述，正确的有（）A.地役权自合同生效时设立，登记对抗第三人B.供役地转让后，未登记的地役权对受让人不具有约束力C.地役权期限不得超过土地承包经营权剩余期限D.地役权可以单独转让答案：A、B、C23.下列关于“合并登记”情形的表述，正确的有（）A.商品房转移与抵押权变更可合并办理B.夫妻财产约定与转移登记可合并办理C.首次登记与抵押权设立可合并办理D.查封登记与注销登记可合并办理答案：A、B、C24.下列关于“不动产登记资料查询”的表述，正确的有（）A.律师持法院调查令可查询原始登记资料B.权利人可查询本人登记资料C.利害关系人可查询登记结果D.任何公民可查询登记簿记载信息答案：A、B、C25.下列关于“抵押权变更登记”情形的表述，需办理变更登记的有（）A.抵押权人姓名变化B.担保范围变化C.抵押权顺位变化D.债务人履行期限变化答案：A、B、D26.下列关于“宅基地使用权登记”的表述，正确的有（）A.一户只能登记一处宅基地B.宅基地使用权可以继承C.宅基地使用权可以抵押D.宅基地使用权可以互换答案：A、B、D27.下列关于“登记申请材料”的表述，属于通用材料的有（）A.登记申请书B.申请人身份证明C.权属来源材料D.测绘报告答案：A、B、C28.下列关于“异议登记”的表述，正确的有（）A.异议登记后15日内不起诉的，异议登记失效B.异议登记可以阻止处分登记C.异议登记可以依职权办理D.异议登记不当造成损害的，申请人应赔偿答案：A、B、D29.下列关于“在建建筑物抵押权登记”的表述，需提交的材料有（）A.建设工程规划许可证B.施工许可证C.抵押合同D.建设工程形象进度说明答案：A、C、D30.下列关于“登记信息网络安全”的表述，正确的有（）A.登记系统应达到网络安全等级保护三级B.登记数据应每日异地备份C.登记系统可存储在境外云服务器D.登记数据不得擅自公开、泄露答案：A、B、D三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记以________登记为前提，法律另有规定的除外。答案：首次32.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，法律另有规定的除外。答案：533.不动产登记簿采用________形式，实行全国统一编号。答案：电子34.查封登记期限最长为________年，期满可以续封。答案：335.地役权登记应当在供役地登记簿上记载，并在需役地登记簿上________。答案：注记36.登记机构发现登记错误，应书面通知权利人限期办理________登记。答案：更正37.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权________转让。答案：不得38.夫妻共有房屋申请登记时，应当由________共同申请。答案：夫妻双方39.登记机构出具的不动产登记证明，应当加盖________专用章。答案：不动产登记40.林权登记应当记载林地权属、森林类别、________、林木所有权等内容。答案：林种四、简答题（每题6分，共30分）41.简述“带押过户”的操作流程及注意事项。答案：（1）流程：①买卖双方与抵押权人签订“带押过户”三方协议；②受让人承诺继续履行原抵押合同；③登记机构合并受理转移登记与抵押权变更登记；④登簿后向受让人颁发新证书，附记原抵押权信息。（2）注意事项：①原抵押权担保范围、债务履行期限不变；②受让人需具备贷款偿还能力；③登记机构应核验抵押权人同意意见；④如受让人需重新贷款，应同步办理新抵押权设立登记；⑤登记完成后及时通知抵押权人，防范信贷风险。42.简述“继承登记”告知承诺制的适用条件及风险防范。答案：适用条件：①被继承人死亡事实明确；②不动产权属清晰无争议；③申请人为法定继承人；④无法提交继承权公证书或生效法律文书；⑤申请人承诺继承关系真实。风险防范：①建立虚假承诺黑名单，纳入信用惩戒；②登记机构在门户网站公示承诺事项15日；③利害关系人可提出异议；④虚假承诺导致登记错误的，申请人承担赔偿及刑事责任；⑤登记机构加强数据共享，与公安、民政、法院核验死亡及亲属关系信息。43.简述“多测合一”成果在不动产登记中的审核要点。答案：（1）审核测绘机构是否具备自然资源主管部门颁发的测绘资质；（2）成果报告是否加盖测绘资质章及骑缝章；（3）坐标系统、高程基准是否符合国家标准；（4）界址点精度是否满足《地籍调查规程》要求；（5）房屋面积测算是否执行《房产测量规范》；（6）成果是否在有效期内（新建商品房竣工备案后6个月内）；（7）测绘成果与规划许可、竣工验收资料一致性比对；（8）电子成果数据格式符合登记平台入库标准。44.简述“异议登记”与“更正登记”的区别。答案：（1）启动原因：异议登记因利害关系人主张权利争议；更正登记因登记簿记载错误。（2）启动主体：异议登记由利害关系人申请；更正登记可由权利人、利害关系人或登记机构依职权启动。（3）法律效力：异议登记暂时阻断善意取得，不直接改变登记簿；更正登记直接改变登记簿记载。（4）时限要求：异议登记后15日内需起诉，否则失效；更正登记无起诉时限，但需通知权利人。（5）赔偿责任：异议登记不当造成损失的，申请人赔偿；更正登记因登记机构错误造成损失的，国家赔偿。45.简述“互联网+不动产登记”中电子印章的法律效力及技术保障。答案：（1）法律效力：电子印章与实物印章具有同等法律效力，符合《电子签名法》可靠电子签名要求；（2）技术保障：①采用国密算法数字证书，密钥长度不低于256位；②时间戳服务由依法设立的权威时间戳机构提供；③电子印章制作、使用、注销全流程留痕，日志保存不少于15年；④电子证照采用PDF/A3格式，嵌入签名及证书链，支持离线验签；⑤建立双活数据中心，RPO<15秒，RTO<5分钟，确保数据零丢失。五、案例分析题（每题15分，共30分）46.案例：甲于2020年取得某市C地块国有建设用地使用权，用途为住宅，面积10000平方米，使用年限70年。2021年甲取得《建设工程规划许可证》《施工许可证》后开工建设5栋住宅楼，2023年6月通过竣工验收并办理建筑物所有权首次登记，登记簿记载总建筑面积25000平方米。2023年8月，甲与乙银行签订《最高额抵押合同》，约定以C地块及地上建筑物设定最高额抵押权，担保债权最高限额3亿元，债权确定期间为2023年8月1日至2025年7月31日，并于2023年8月10日办理抵押登记。2024年3月，甲将其中1栋楼（建筑面积5000平方米）出售给丙，双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案，丙支付全款后入住，但未办理转移登记。2024年12月，甲因债务纠纷被丁起诉，法院于2025年1月5日查封C地块及地上全部建筑物。2025年2月，丙持购房合同、付款凭证、入住证明等材料，向登记机构申请转移登记。问题：（1）登记机构是否应为丙办理转移登记？说明理由。（5分）（2）若丙申请异议登记，登记机构应如何审查？（5分）（3）若最高额抵押权担保债权于2025年7月31日确定，乙银行优先受偿范围如何界定？（5分）答案：（1）不应办理。依据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人转让抵押财产应通知抵押权人并征得同意，否则不得对抗抵押权人。本案中甲转让部分建筑物未通知乙银行，且查封登记已生效，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条，存在查封登记的，登记机构应当不予办理转移登记。（2）登记机构应审查：①丙是否为利害关系人，提交购房合同、付款凭证、入住证明；②查封登记是否已生效；③异议登记申请书是否说明具体异议事项；④在受理后1个工作日内将异议事项记载于登记簿，并书面通知查封法院及乙银行；⑤告知丙自异议登记之日起15日内提起诉讼，并将受理通知书送回登记机构备案，逾期异议登记失效。（3）乙银行优先受偿范围包括：C地块全部土地使用权及地上25000平方米建筑物，以3亿元为最高限额。丙虽已支付全款并入住，但未办理转移登记，不发生物权变动效力，不能对抗乙银行抵押权。依据《最高人民法院关于适用〈民法典〉有关担保制度的解释》第三十六条，购房人虽已占有但未过户，抵押权人仍可主张优先受偿。47.案例：A市B县村民李某依法取得宅基地使用权，面积200平方米，建有房屋3间。2024年李某死亡，