2025年全国房地产估价师考试(房地产制度法规政策)综合试题及答案

2025年全国房地产估价师考试(房地产制度法规政策)综合试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易的基本形式？（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产继承D.房地产赠与【答案】C2.下列关于国有建设用地使用权出让的说法，正确的是（）A.出让年限届满后自动续期B.出让合同由市、县人民政府自然资源主管部门签订C.出让金可以分期缴纳，但不得超过三年D.商业用地出让年限最高为70年【答案】B3.根据《土地管理法》，征收基本农田以外的耕地超过多少公顷的，需报国务院批准？（）A.20公顷B.35公顷C.50公顷D.70公顷【答案】B4.下列关于商品房预售条件的表述，错误的是（）A.已交付全部土地使用权出让金B.持有建设工程规划许可证C.已确定施工进度和竣工交付日期D.高层住宅需完成主体结构1/3以上【答案】D5.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，应（）A.由国家无偿收回B.自动续期，但需补缴出让金C.自动续期，续期费用依法办理D.需重新签订出让合同【答案】C6.下列哪项不属于房地产估价机构资质等级？（）A.一级B.二级C.三级D.四级【答案】D7.根据《资产评估法》，房地产估价师执业应加入（）A.房地产估价机构B.房地产开发企业C.自然资源主管部门D.住房和城乡建设主管部门【答案】A8.下列关于房地产抵押的说法，正确的是（）A.抵押合同自签订之日起生效B.抵押权自登记时设立C.抵押期间，抵押人不得转让抵押财产D.抵押物必须为已竣工验收的房屋【答案】B9.根据《城乡规划法》，控制性详细规划由（）组织编制A.国务院B.省人民政府C.城市人民政府D.县人民政府【答案】C10.下列哪项不属于房地产税收？（）A.房产税B.土地增值税C.契税D.印花税【答案】D11.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级分为（）A.一级、二级、三级B.一级、二级、三级、四级C.甲级、乙级、丙级D.特级、一级、二级【答案】B12.下列关于住房公积金的表述，正确的是（）A.仅由职工个人缴纳B.缴存比例由企业自行确定C.可用于支付购房首付款D.提取需满足购房、还贷等法定情形【答案】D13.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记类型？（）A.首次登记B.转移登记C.异议登记D.预告备案【答案】D14.下列关于集体经营性建设用地入市的说法，正确的是（）A.必须征收为国有后方可出让B.可直接入市，但需符合规划C.只能用于商品住宅开发D.无需缴纳土地增值收益调节金【答案】B15.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告中不得出现的内容是（）A.房屋建筑面积B.投资回报承诺C.学区房说明D.交通配套情况【答案】B16.下列哪项不属于房地产估价原则？（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.收益递减原则【答案】D17.根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，教育用地出让年限为（）A.40年B.50年C.60年D.70年【答案】B18.下列关于房地产经纪机构的说法，正确的是（）A.无需备案即可开展业务B.可代收房款C.应公示服务项目及收费标准D.可承诺房价涨幅【答案】C19.根据《民法典》，建设用地使用权抵押的，抵押权设立时间为（）A.合同签订日B.贷款发放日C.登记日D.土地交付日【答案】C20.下列哪项不属于房地产估价报告基本内容？（）A.估价目的B.估价方法C.估价师签名D.估价师家庭成员信息【答案】D21.根据《土地管理法》，农村村民一户只能拥有（）A.一处宅基地B.两处宅基地C.不超过200平方米宅基地D.不超过300平方米宅基地【答案】A22.下列关于房产税纳税人的说法，正确的是（）A.产权属国家所有的，由使用人缴纳B.产权出典的，由出典人缴纳C.产权未确定的，暂不缴纳D.个人出租住房免征【答案】A23.根据《城市房地产抵押管理办法》，已设定抵押的房地产（）A.不得出租B.出租需经抵押权人同意C.出租合同无效D.租金归抵押权人所有【答案】B24.下列哪项不属于房地产估价方法？（）A.比较法B.成本法C.收益法D.折现现金流法【答案】D25.根据《不动产登记操作规范》，共有不动产登记应（）A.仅登记一人B.登记全部共有人C.登记代表人即可D.无需登记份额【答案】B26.下列关于土地增值税的说法，正确的是（）A.个人销售住房一律免征B.增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C.普通住宅增值额超过200%的部分税率为60%D.土地增值税实行比例税率【答案】B27.根据《城市房地产管理法》，房地产转让合同应（）A.口头约定即可B.必须公证C.应当书面签订D.需经住建部门审批【答案】C28.下列哪项不属于房地产估价师执业禁止行为？（）A.签署虚假估价报告B.同时在两个机构执业C.接受委托人合理咨询D.泄露委托人商业秘密【答案】C29.根据《城乡规划法》，临时建筑使用期限一般不超过（）A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】B30.下列关于房地产税收减免的说法，错误的是（）A.个人购买家庭唯一住房可减按1%征收契税B.公租房建设期间免征城镇土地使用税C.企业改制重组中房地产权属转移一律免征契税D.旧房转让增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些情形需办理不动产转移登记？（）A.房屋买卖B.房屋继承C.房屋赠与D.房屋出租E.夫妻财产约定【答案】A、B、C、E32.根据《土地管理法》，征收土地应支付的费用包括（）A.土地补偿费B.安置补助费C.青苗补偿费D.土地出让金E.社会保障费用【答案】A、B、C、E33.下列哪些属于房地产估价报告使用限制？（）A.仅用于估价目的B.不得擅自公开C.有效期不超过一年D.可随意复制传播E.不得用于司法拍卖【答案】A、B、C34.下列哪些属于商品房现售条件？（）A.已通过竣工验收B.拆迁安置已落实C.配套基础设施具备交付条件D.已办理初始登记E.已确定竣工日期【答案】A、B、C、D35.根据《民法典》，下列哪些财产不得抵押？（）A.宅基地使用权B.学校教学楼C.被查封的房屋D.已出租的商铺E.权属有争议的房屋【答案】A、B、C、E36.下列哪些属于房地产税收优惠政策？（）A.个人销售满2年普通住房免征增值税B.企业改制重组免征契税C.公租房租金收入免征房产税D.个人购买90平方米以下家庭唯一住房契税1%E.土地增值税一律免征【答案】A、C、D37.下列哪些属于房地产估价师注册条件？（）A.取得估价师资格B.受聘于估价机构C.无刑事处罚记录D.具有高级职称E.完成继续教育【答案】A、B、C、E38.下列哪些属于房地产经纪服务合同内容？（）A.服务事项B.服务期限C.佣金标准D.房屋平面图E.争议解决方式【答案】A、B、C、E39.下列哪些情形需办理不动产变更登记？（）A.权利人姓名变更B.房屋坐落地名变更C.房屋面积增加D.房屋用途改变E.房屋出租【答案】A、B、C、D40.下列哪些属于房地产估价职业道德要求？（）A.独立客观B.诚实守信C.公平竞争D.保守秘密E.追求利润最大化【答案】A、B、C、D三、填空题（每空1分，共20分）41.根据《城市房地产管理法，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的________同时转让、抵押。【答案】土地使用权42.国有建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为________年。【答案】7043.土地增值税实行________税率。【答案】超率累进44.房地产估价报告应由至少________名注册房地产估价师签字。【答案】245.根据《不动产登记暂行条例，不动产登记实行________登记制度。【答案】统一46.商品房预售资金应纳入________账户监管。【答案】专用47.房地产估价机构资质有效期为________年。【答案】348.根据《土地管理法，农村村民建住宅，应当符合________规划。【答案】村庄49.房产税依照房产________一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。【答案】原值50.房地产经纪服务实行________制度。【答案】明码标价51.根据《城乡规划法，城市规划区内的建设用地必须符合________规划。【答案】控制性详细52.房地产估价师继续教育每________年为一个周期。【答案】353.土地使用权出让金应在签订出让合同后________日内支付。【答案】6054.根据《民法典，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院________保护。【答案】不予55.房地产估价报告使用期限自出具之日起一般不超过________年。【答案】156.根据《城市房地产开发经营管理条例，未取得资质等级证书擅自开发房地产的，处以违法所得________倍以下罚款。【答案】557.土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为________%。【答案】3058.房地产估价机构出具虚假报告，由县级以上住建部门给予警告，并处________万元以上罚款。【答案】159.根据《契税暂行条例，契税税率为________%。【答案】3—560.房地产估价师注册有效期为________年。【答案】3四、简答题（每题10分，共30分）61.简述国有建设用地使用权出让与划拨的主要区别。【答案】（1）取得方式：出让通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式；划拨为县级以上人民政府依法无偿批准。（2）使用年限：出让有最高年限限制；划拨无固定年限。（3）对价：出让需缴纳出让金；划拨无需缴纳。（4）转让限制：出让土地可依法转让、出租、抵押；划拨土地转让需经批准并补缴出让金。（5）适用范围：出让适用于经营性用地；划拨适用于国家机关、军事、城市基础设施、公益事业等用地。62.简述房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的作用及主要内容。【答案】作用：明确估价的前提条件，界定估价结论的适用范围，提示报告使用人注意风险。主要内容：（1）合法性假设：假定产权合法、资料真实。（2）规划条件假设：假定规划用途、容积率等不变。（3）市场条件假设：假定市场稳定、无重大波动。（4）使用限制：报告用途、使用期限、使用人范围。（5）其他特殊假设：如未实地测量、未考虑环境污染等。63.简述房地产税收中土地增值税的扣除项目内容及计算步骤。【答案】扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目（加计20%）。计算步骤：第一步：计算转让收入总额；第二步：汇总上述五项扣除项目金额；第三步：计算增值额＝转让收入－扣除项目金额；第四步：计算增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%；第五步：按超率累进税率确定适用税率；第六步：计算应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。五、综合应用题（每题20分，共40分）64.案例：A市某房地产开发公司于2023年1月通过挂牌出让取得一宗住宅用地，面积20000平方米，出让年限70年，成交总价8亿元，已缴清出让金并取得不动产权证。项目规划容积率2.0，建筑密度20%，绿地率35%，可售住宅面积38000平方米，配建保障性住房2000平方米（无偿移交政府）。2025年6月项目竣工验收，取得《竣工验收备案表》。2025年10月，公司委托估价机构评估该项目未售部分市场价值，未售住宅面积10000平方米，市场均价45000元/平方米。要求：（1）计算该项目已售部分销售收入；（2）计算未售部分市场价值；（3）根据现行政策，说明该项目销售未售部分需缴纳的主要税种及计税依据；（4）指出估价机构在评估未售部分价值时应关注的特殊事项。【答案】（1）已售面积＝38000－10000＝28000平方米销售收入＝28000×45000＝12.6亿元（2）未售部分市场价值＝10000×45000＝4.5亿元（3）主要税种及计税依据：①增值税：按销售收入扣除土地价款后的余额，按9%税率计算；②土地增值税：按增值额实行超率累进税率，扣除项目包括土地价款、开发成本、开发费用、税金及加计20%；③企业所得税：按应纳税所得额25%税率计算；④城建税、教育费附加：以实际缴纳增值税额为计税依据；⑤印花税：按销售合同金额0.05%计征。（4）特殊事项：①未售部分是否存在抵押、查封等权利限制；②保障性