房地产估价理论与方法《房地产估价概论在线测试》模拟考试卷含答案

房地产估价理论与方法《房地产估价概论在线测试》模拟考试卷含答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。A.价值B.价格C.质量D.区位答案：A解析：房地产估价本质上是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，质量和区位只是影响房地产价值的因素，并非估价的本质对象。2.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业厂房答案：A解析：商业用房的经营状况与楼层关系密切，不同楼层的人流量、可见度等差异较大，会显著影响其价值和租金水平，所以价格对楼层最为敏感。住宅、写字楼和工业厂房相对而言受楼层影响程度较小。3.房地产具有不可移动性，其位置固定不变，表明了房地产的（）特性。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限答案：A解析：题干描述的“不可移动，位置固定不变”直接体现了房地产的不可移动特性。独一无二强调房地产的个别差异；寿命长久指房地产具有较长的使用年限；供给有限是指土地总量有限导致房地产供给受到限制。4.房地产的市场价值通常是指（）。A.交易双方达成的成交价格B.卖方的要价C.买方的出价D.在公开市场上最可能形成的价格答案：D解析：市场价值是指在公开市场上，熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，在合理的交易条件下，最可能形成的价格。成交价格不一定是市场价值，可能受特殊交易情况影响；卖方要价和买方出价也不一定能反映市场价值。5.下列房地产估价原则中，属于基本原则的是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.独立、客观、公正原则答案：D解析：独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，是估价活动的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则和替代原则是其他重要原则，但不是基本原则。6.某套住宅的建筑面积为100㎡，套内建筑面积为80㎡，套内建筑面积下的单价为4000元/㎡，则该套住宅建筑面积下的单价为（）元/㎡。A.3200B.4000C.4800D.5000答案：A解析：根据公式：建筑面积下单价=套内建筑面积下单价×套内建筑面积÷建筑面积，即$4000×80÷100=3200$（元/㎡）。7.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。A.350B.250C.200D.150答案：B解析：减价修正额=拆迁费用-残值，即$300-50=250$（元/㎡）。8.房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.确定答案：B解析：房地产估价是基于房地产的客观存在及其市场状况，通过科学的方法和专业的判断，去发现房地产的价值，而不是发明、创造或简单地确定价值。9.同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（）。A.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值B.无租约限制价值>出租人权益价值>承租人权益价值C.无租约限制价值<出租人权益价值<承租人权益价值D.无租约限制价值=出租人权益价值-承租人权益价值答案：A解析：无租约限制价值是指房地产在没有租约限制情况下的价值，出租人权益价值是指出租人对房地产拥有的权益价值，承租人权益价值是指承租人对房地产使用租赁所拥有的权益价值，三者关系为无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。10.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间答案：C解析：房地产实物包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能。相应配套的基础设施属于房地产的区位因素；土地的形状只是实物的一个方面；立体空间表述不准确。11.某套住宅的套内建筑面积为120㎡，分摊的共有公用建筑面积为30㎡，套内建筑面积的价格为8000元/㎡，则该住宅的建筑面积价格为（）元/㎡。A.6000B.6400C.7200D.8000答案：B解析：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积=120+30=150（㎡），总价=套内建筑面积×套内建筑面积价格=120×8000=960000（元），建筑面积价格=总价÷建筑面积=960000÷150=6400（元/㎡）。12.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D解析：遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，不受任何一方利益的影响，评估出公平合理的价值。13.下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关答案：D解析：影响房地产价格的因素众多，并非都与时间有关，如土地的形状、建筑物的结构等因素与时间的关联性不大。A、B、C选项表述均正确。14.某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A.222.22B.224.67C.268.67D.298.33答案：B解析：先计算平均净收益=（25+26+24+25）÷4=25（万元），再根据收益法公式$V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]$（其中$V$为收益价格，$A$为净收益，$Y$为报酬率，$n$为收益期限），可得$V=25/10\%[1-1/(1+10\%)^{40}]≈224.67$（万元）。15.某幢建筑物由于发生了地震，导致部分结构受损，经过专家检测，需要进行加固修复，预计修复费用为100万元，该建筑物修复后的市场价值为600万元，修复前的市场价值为500万元。则该建筑物的可修复价值为（）万元。A.100B.200C.300D.400答案：A解析：可修复价值是指修复该房地产所必要的费用，本题中预计修复费用为100万元，所以可修复价值为100万元。16.房地产估价的工作程序中，搜集估价所需资料之后的工作是（）。A.实地查勘估价对象B.选用估价方法进行测算C.确定估价结果D.撰写估价报告答案：A解析：房地产估价的工作程序依次为：受理估价委托、确定估价基本事项、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、估价资料归档。所以搜集估价所需资料之后的工作是实地查勘估价对象。17.某房地产在正常情况下每年可获得净收益50万元，报酬率为10%，该房地产的收益价格为（）万元。A.400B.450C.500D.550答案：C解析：根据收益法公式$V=A/Y$（其中$V$为收益价格，$A$为净收益，$Y$为报酬率），可得$V=50÷10\%=500$（万元）。18.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率为6%，风险补偿率为2%。该房地产的收益价格为（）万元。A.363.64B.432.95C.550.00D.600.00答案：B解析：首先计算年净收益=年有效毛收入×（1-运营费用率）=80×（1-40%）=48（万元），报酬率=安全利率+风险补偿率=6%+2%=8%，收益期限=50-8=42（年），再根据收益法公式$V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]$，可得$V=48/8\%[1-1/(1+8\%)^{42}]≈432.95$（万元）。19.房地产估价师的职业道德不包括（）。A.诚实信用B.勤勉尽责C.允许他人以自己的名义从事估价业务D.保守秘密答案：C解析：房地产估价师的职业道德包括诚实信用、勤勉尽责、保守秘密等，不允许他人以自己的名义从事估价业务。20.某宗房地产的建筑面积为2000㎡，土地面积为1000㎡，土地单价为1500元/㎡，建筑物的重置价格为2000元/㎡，成新率为80%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.300B.320C.400D.500答案：D解析：土地价值=土地面积×土地单价=1000×1500=1500000（元），建筑物价值=建筑面积×重置价格×成新率=2000×2000×80%=3200000（元），房地产价值=土地价值+建筑物价值=1500000+3200000=4700000（元）=470（万元），最接近的选项为D。21.下列关于房地产估价方法的表述中，错误的是（）。A.市场法适用于类似房地产交易较多的情况B.成本法适用于很少发生交易而又无收益的房地产估价C.收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价D.假设开发法适用于待开发房地产的估价，不适用于已建成房地产的估价答案：D解析：假设开发法不仅适用于待开发房地产的估价，也适用于对已建成房地产进行重新开发或改变用途等情况的估价。A、B、C选项表述均正确。22.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，土地单价为2000元/㎡，建筑物的重置价格为1500元/㎡，折旧率为20%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.300B.330C.360D.390答案：B解析：土地价值=土地面积×土地单价=1000×2000=2000000（元），建筑物价值=建筑面积×重置价格×（1-折旧率）=1500×1500×（1-20%）=1800000（元），房地产价值=土地价值+建筑物价值=2000000+1800000=3800000（元）=380（万元），最接近的选项为B。23.某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为40万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价值为15000元/㎡。该房地产的最佳利用方式为（）。A.维持现状B.更新改造C.拆除重建D.无法确定答案：C解析：拆除重建的价值=重建后的房地产市场价值-拆除费用-后续必要支出及应得利润+残值=2500×15000-1000000-2500×4000+400000=27900000（元）=2790（万元），现状价值为2000万元，因为拆除重建价值大于现状价值，所以最佳利用方式为拆除重建。24.某套住宅的套内建筑面积为110㎡，套内使用面积为100㎡，应分摊的共有公用建筑面积为20㎡，按套内建筑面积计算的价格为8000元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。A.7272.73B.7363.64C.7454.55D.7545.45答案：A解析：建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有公用建筑面积=110+20=130（㎡），总价=套内建筑面积×套内建筑面积价格=110×8000=880000（元），按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=880000÷130≈7272.73（元/㎡）。25.房地产估价中，（）要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.替代原则D.独立、客观、公正原则答案：A解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值，包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。26.某宗房地产的土地面积为800㎡，建筑面积为2000㎡，土地取得成本为1000元/㎡，建筑物的重置价格为1200元/㎡，成新率为70%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.216B.224C.232D.240答案：B解析：土地价值=土地面积×土地取得成本=800×1000=800000（元），建筑物价值=建筑面积×重置价格×成新率=2000×1200×70%=1680000（元），房地产价值=土地价值+建筑物价值=800000+1680000=2480000（元）=248（万元），最接近的选项为B。27.下列关于房地产价格与供求关系的表述中，正确的是（）。A.供给一定时，需求增加，则价格上涨B.需求一定时，供给增加，则价格上涨C.供给与需求同时增加时，价格一定上涨D.供给与需求同时减少时，价格一定下降答案：A解析：根据供求原理，供给一定时，需求增加，会导致供不应求，价格上涨；需求一定时，供给增加，会导致供过于求，价格下降；供给与需求同时增加或减少时，价格的变化取决于两者变化的幅度大小，不一定上涨或下降。28.某房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、24万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A.185.64B.192.77C.200.00D.207.23答案：B解析：先计算平均净收益=（20+22+24）÷3=22（万元），再根据收益法公式$V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]$，可得$V=22/10\%[1-1/(1+10\%)^{30}]≈192.77$（万元）。29.房地产估价的假设前提不包括（）。A.合法利用假设B.持续经营假设C.谨慎原则假设D.估价时点假设答案：C解析：房地产估价的假设前提包括合法利用假设、持续经营假设、估价时点假设等。谨慎原则是房地产估价的原则，不是假设前提。30.某宗房地产的土地面积为1200㎡，建筑面积为2000㎡，土地单价为1800元/㎡，建筑物的重置价格为1500元/㎡，成新率为85%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.360B.396C.432D.468答案：D解析：土地价值=土地面积×土地单价=1200×1800=2160000（元），建筑物价值=建筑面积×重置价格×成新率=2000×1500×85%=2550000（元），房地产价值=土地价值+建筑物价值=2160000+2550000=4710000（元）=471（万元），最接近的选项为D。二、多项选择题（每题2分，共20分，少选每个选项得0.5分，错选不得分）1.房地产的特性主要有（）。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限E.价值量大答案：ABCDE解析：房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大等特性。2.房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受区位的影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金D.房地产价格是在长期考虑下形成的E.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响答案：ABCDE解析：以上选项均是房地产价格的特征。房地产的区位对其价格影响显著；价格本质上是权益的价格；存在买卖价格和租金两种形式；价格形成需要长期考虑；且受交易者个别因素影响较大。3.房地产估价原则包括（）。A.独立、客观、公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.替代原则E.估价时点原则答案：ABCDE解析：房地产估价原则包括独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、估价时点原则等。4.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施答案：ABCE解析：区位因素包括位置（包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等）、交通便捷程度、周围环境和景观、外部配套设施等。建筑规模属于实物因素。5.收益法适用的对象有（）。A.住宅B.写字楼C.旅馆D.游乐场E.行政办公楼答案：ABCD解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（可出租获取收益）、写字楼、旅馆、游乐场等。行政办公楼一般不产生收益，不适用收益法。6.市场法中选取可比实例时，应符合的要求有（）。A.可比实例与估价对象的用途应相同B.可比实例与估价对象的建筑结构应相同C.可比实例成交日期与估价时点应相近D.可比实例的交易类型应与估价目的吻合E.可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格答案：ABCDE解析：选取可比实例应符合的要求包括：与估价对象的用途相同、建筑结构相同、成交日期与估价时点相近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。7.成本法中的房地产价格构成包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息答案：ABCDE解析：成本法中房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。8.假设开发法适用于（）。A.待开发的土地B.在建工程C.可重新改造或改变用途的旧房D.已建成的房地产E.有收益的房地产答案：ABC解析：假设开发法适用于待开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等。已建成的房地产若不涉及重新开发等情况，一般不适用假设开发法；有收益的房地产更适合用收益法。9.房地产估价的基本程序包括（）。A.受理估价委托B.制定估价作业方案C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象E.交付估价报告答案：ABCDE解析：房地产估价的基本程序包括受理估价委托、确定估价基本事项、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、估价资料归档。10.房地产估价师的职业道德要求包括（）。A.诚实信用B.勤勉尽责C.保守秘密D.公平竞争E.禁止不正当竞争答案：ABCDE解析：房地产估价师的职业道德要求包括诚实信用、勤勉尽责、保守秘密、公平竞争、禁止不正当竞争等。三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产的独一无二特性决定了房地产市场是一个完全竞争的市场。（）答案：错误解析：房地产的独一无二特性使得房地产之间难以完全替代，每个房地产都有其独特之处，这决定了房地产市场不是完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。2.房地产的市场价值是客观存在的，是不以人的意志为转移的。（）答案：正确解析：市场价值是在公开市场上，在合理的交易条件下，最可能形成的价格，是基于房地产的客观状况和市场供求等因素决定的，不以人的意志为转移。3.最高最佳利用原则要求房地产估价应以估价对象的现状利用为前提。（）答案：错误解析：最高最佳利用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提，而不是现状利用。最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的利用。4.市场法的理论依据是替代原理。（）答案：正确解析：市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，其理论依据是替代原理，即相近效用的房地产之间价格会相互影响。5.成本法中，土地取得成本是指取得土地使用权所支付的费用。（）答案：错误解析：土地取得成本是指取得房地产开发用地所必要的支出，包括土地使用权出让金、土地征收补偿费、城市房屋拆迁补偿安置费等，不仅仅是取得土地使用权所支付的费用。6.收益法中的报酬率与投资风险正相关。（）答案：正确解析：报酬率是与投资风险相匹配的回报率，投资风险越大，要求的报酬率就越高，所以报酬率与投资风险正相关。7.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发完成时的时间。（）答案：正确解析：假设开发法中，开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产市场价值，对应的时间是开发完成时的时间。8.房地产估价报告的有效期通常为1年。（）答案：正确解析：一般情况下，房地产估价报告的有效期通常为1年，但具体有效期可根据估价目的和实际情况确定。9.房地产估价师可以同时在两个或两个以上估价机构执业。（）答案：错误解析：房地产估价师只能在一个估价机构执业，不能同时在两个或两个以上估价机构执业。10.房地产的实物状况影响其价值，而权益状况不影响其价值。（）答案：错误解析：房地产的价值不仅受实物状况影响，也受权益状况影响。权益状况包括产权状况、使用管制等，不同的权益状况会导致房地产价值的差异。四、简答题（每题10分，共20分）1.简述房地产估价的本质。答案：房地产估价的本质主要体现在以下几个方面：（1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。价值是客观存在的，是房地产在一定条件下所具有的内在经济价值；价格是价值的货币表现，可能受特殊交易情况等因素影响而偏离价值。估价是基于房地产的客观状况和市场情况去发现其价值。（2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价。估价师通过对市场的分析和研究，模拟市场上众多参与者的行为和决策，来评估房地产的价值，但最终的市场价格是由市场上的买卖双方通过交易确定的，估价师不能替代市场进行定价。（3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价师出具的估价报告是对房地产价值的一种专业意见，并不对价格的实现作出保证。估价结果可能会受到各种因素的影响而与实际交易价格存在差异。（4）房地产估价有误差但误差应在合理范围内。由于房地产的复杂性和市场的不确定性，估价结果不可避免地会存在一定误差。但只要估价师