2023版物业管理合同范本

物业管理服务合同是规范物业服务企业（以下简称“乙方”）与业主（或业主委员会，以下简称“甲方”）权利义务关系的核心文件，其条款的严谨性、内容的完备性直接影响物业项目的运营质量与业主权益保障。结合2023年行业规范更新与实务需求，本文梳理一份兼具合规性与实用性的合同范本，并对核心条款进行解析，供各方参考使用。一、合同当事人条款甲方：_________（业主大会/业主委员会/建设单位），需明确主体资格（如业主委员会需依法成立并备案，建设单位需具备开发资质）；乙方：_________（物业服务企业），需具备与项目匹配的物业服务资质（如住宅项目需二级及以上资质，具体依地方规定）。解析：明确合同主体是权利义务履行的前提。实务中，建设单位前期物业服务合同需在销售场所公示，业委会签订的合同需经业主大会表决通过（专有部分占比、业主人数双过半数同意）。二、物业服务内容与质量标准（一）基础服务内容1.公共区域维护：建筑本体（楼道、墙面、屋面等）、共用设施设备（电梯、消防、配电、给排水等）的日常巡检、维修、养护；2.秩序维护：门岗值守、车辆管理、监控巡查（明确巡逻频次，如每2小时1次）；3.环境服务：公共区域清洁（楼道每日清扫、垃圾日产日清）、绿化养护（灌木季度修剪、草坪月度除杂）；4.专项服务：电梯维保（每月2次专业维保，留存记录）、二次供水设施清洗（每半年1次，出具水质检测报告）。（二）质量标准量化约定避免“及时维修”“妥善养护”等模糊表述，示例：电梯故障报修后，30分钟内响应，24小时内出具维修方案（重大故障除外）；公共区域照明设施损坏，48小时内修复（特殊材料采购除外）。解析：服务标准量化是减少纠纷的关键。可参考《物业服务评价标准》（地方标准或行业规范），结合项目实际细化条款。三、物业服务费用及支付方式（一）计费方式选择包干制（乙方自负盈亏，服务费包含成本+利润）或酬金制（服务费为成本+乙方酬金，需单独列账公示），示例：包干制：住宅物业服务费X元/㎡/月，商业物业X元/㎡/月；酬金制：服务费总额=实际成本+酬金（酬金为成本的X%，每季度公示收支明细）。（二）支付周期与调整机制支付周期：甲方按月/季/年支付，缴费日为每月10日前（或季初5日内）；调价条件：因人工、材料成本上涨（需提供第三方审计报告），或政策调整（如最低工资标准上调），可启动调价程序，需经专有部分占比2/3以上且业主人数2/3以上同意（或按合同约定的公式自动调整）。（三）特殊物业收费空置房：按80%收取服务费（依地方规定，如无规定可约定）；车位服务费：产权车位X元/个/月（不含租金，租金归属产权人或全体业主）。解析：费用条款需清晰区分“服务费”与“租金”“专项维修资金”，避免混淆。酬金制下，乙方需每季度向甲方提交财务报告，接受审计监督。四、双方权利与义务（一）甲方权利义务义务：提供物业原始资料（竣工图、设施清单等）；协调业主配合乙方工作（如装修备案、违规行为制止）；按约支付服务费；权利：监督服务质量（查阅服务记录、提出整改要求）；提议召开业主大会，表决重大事项（如续聘、解聘乙方）。（二）乙方权利义务义务：按合同标准提供服务；每半年向甲方提交《服务报告》（含设施运行、收支明细）；制止业主违规行为（如违建、占用消防通道），但需依法依规（不得采取停水停电等强制手段）；权利：按约收取服务费；在公共区域合理设置广告（收益归属全体业主，需单独列账）；要求甲方协助处理突发事件（如自然灾害应急）。解析：乙方制止违规行为的方式需合法，实务中可约定“书面劝阻→报告行政主管部门→配合执法”的流程，避免因方式不当承担赔偿责任。五、物业的使用、维护与管理（一）装修管理业主装修需7日前向乙方备案，提交装修方案；乙方需查验装修图纸，制止违规行为（如破坏承重结构、改变房屋用途），并及时报告主管部门。（二）公共部位与设施维护乙方负责日常维护（如电梯维保、管道疏通）；重大维修（如外墙脱落、电梯大修）需动用专项维修资金的，由甲方组织业主表决，乙方协助申请、实施。（三）车位与场地管理车位优先满足业主使用，租赁期限不超过3年（依《民法典》规定）；公共场地临时停车费归全体业主所有，用于补充专项维修资金或抵扣物业费。解析：装修管理需明确“违规责任”，如业主违规装修导致他人损失，乙方已履行劝阻、报告义务的，可免责。六、合同期限与解除（一）合同期限前期物业服务合同（建设单位签订）：自交房之日起至业主大会选聘新物业止；业委会签订的合同：期限3年（可约定续聘条件，如服务满意度≥80%自动续期1年）。（二）解除情形乙方服务不达标，经甲方3次书面催告仍未整改的，甲方可解除合同（需提前30日通知）；甲方逾期付费超90日，乙方可催告后解除合同（需提前15日通知）；因不可抗力（如地震、政策征收）或行政指令（如物业区域调整），合同自动终止。（三）合同终止后的交接乙方需在15日内向甲方移交物业资料、预收服务费、公共收益结余；乙方撤离前，需维持基本服务（如保洁、安保）至新物业入驻。解析：合同解除的“催告程序”是法定要求，需保留书面证据（如EMS快递、微信记录）。实务中，可约定“过渡期服务费”，避免交接真空。七、违约责任（一）乙方违约服务不达标，甲方可按季度服务费的X%扣减费用（需提供第三方评估报告）；擅自解除合同，需赔偿甲方剩余期限服务费的20%作为违约金。（二）甲方违约逾期付费，按日万分之三支付违约金（总额不超过欠费的10%）；擅自解聘乙方（无合法理由），需赔偿乙方已投入的专项服务成本（如电梯改造费用）。解析：违约金比例需合理（一般不超过损失的30%），避免因过高被法院调整。实务中，可约定“服务保证金”（乙方缴纳X万元，违约时扣除）。八、争议解决与其他约定（一）争议解决优先协商或调解；协商不成的，向物业所在地人民法院起诉（或约定仲裁，需明确仲裁机构）。（二）生效条件合同自双方签字盖章+业主大会表决通过（或建设单位备案）之日起生效。（三）补充协议本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，与本合同具有同等效力。（四）通知与送达双方确认的送达地址：_________（含电子送达方式，如邮箱、微信），送达即视为签收。签订注意事项1.服务标准量化：避免“及时”“妥善”等模糊表述，结合项目实际细化频次、时效（如“电梯故障30分钟响应”）；2.费用明细清晰：包干制需明确包含“人员工资、设施维保、税费”等项目；酬金制需约定酬金提取比例（如成本的8%）；3.违约责任可操作：明确“违约情形→责任形式→计算方式”，避免“承担相应责任”等笼统表述；4.备案与表决：业委会签订的合同需经业主大会表决（留存表决记录），并报住建部门备案。结语：