我国保障性住房建设融资模式的战略探究

破局与谋新：我国保障性住房建设融资模式的战略探究一、引言1.1研究背景与意义住房，作为人类生存与发展的基本需求，是民生之要。在我国，保障性住房建设承担着保障民生、促进社会公平正义以及推动社会和谐稳定发展的重要使命，其重要性不言而喻。近年来，我国经济高速增长，房地产市场蓬勃发展，但城市住房价格也随之呈现较快上涨趋势，这使得部分中低收入者的购房能力与房价之间的差距不断拉大。房价的持续攀升，远远超出了这些人群的经济承受范围，导致住房难问题日益凸显。这不仅引发了一系列社会矛盾和不稳定因素，也成为影响社会和谐发展的潜在隐患。在此背景下，保障性住房建设应运而生，成为解决城市中低收入人群住房问题的关键举措。保障性住房，是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。其涵盖了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房等多种类型。廉租住房以政府核定的低租金租赁给低收入家庭，低收入家庭仅有使用权而无产权；公共租赁住房以低于市场租价向中低收入住房困难家庭提供，同样属于非产权的保障性住房；经济适用住房通过政府提供优惠政策，限定套型面积和建设标准，以指定价格出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭；限价商品房则限制套型比例和销售价格，出售给符合购买条件的家庭，兼具保障性质与普通商品住房的特点。大力推进保障性住房建设，是一项具有深远意义的民生工程。从民生角度来看，它切实改善了城市低收入居民的居住条件，解决了他们长期以来的住房困扰，使这些家庭能够安居乐业，生活质量得到显著提高，进而促进了社会的和谐稳定。从经济层面分析，保障性住房建设对经济增长具有积极的拉动作用。一方面，建设过程中对钢材、水泥等建材的大量需求，有力地带动了相关产业的发展，促进了经济的循环与增长；另一方面，保障性住房的推出，使得中低收入者能够以较低成本实现住房需求，从而释放出更多的消费能力，扩大了内需，为经济的持续发展注入了新的活力。从房地产市场角度而言，保障性住房的建设有助于控制高房价，改善房地产市场的运行机制。随着保障性住房供应的增加，市场上的住房供应得到有效补充，缓解了住房供需矛盾，减少了刚性需求对房价的过度推动，避免了房价的大起大落，促进了房地产市场的平稳健康发展。然而，保障性住房建设的顺利推进离不开充足的资金支持，融资模式在其中起着关键作用。保障性住房建设具有资金需求量大、投资回收期长、回报率相对较低等特点，这对融资模式提出了很高的要求。目前，我国保障性住房建设融资存在诸多问题，如资金缺口大、负担重，融资渠道单一，过度依赖政府投入等。以2011年为例，当年保障性住房建设需投入资金1.3万多亿元，虽1000万套保障房开工任务完成，但资金到位率仅60%。资金短缺严重制约了保障性住房建设的规模和速度，影响了政策目标的实现。因此，探索构建多元化、创新型、符合我国国情的保障性住房融资模式迫在眉睫，这对于解决保障性住房建设的资金难题，推动保障性住房建设的可持续发展，实现“住有所居”的目标具有重要的现实意义。1.2研究目的与方法本研究旨在深入剖析我国保障性住房建设融资的现状与问题，通过借鉴国内外先进经验，运用科学的分析方法，探索适合我国国情的保障性住房融资模式，为解决保障性住房建设资金难题提供理论支持与实践指导，推动保障性住房建设的可持续发展，实现“住有所居”的社会目标。为实现上述研究目的，本研究综合运用了多种研究方法，具体如下：文献研究法：广泛搜集国内外关于保障性住房建设融资模式的相关文献资料，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告、政策文件等。对这些文献进行系统梳理和深入分析，了解国内外保障性住房融资的研究现状、发展趋势以及成功经验与失败教训，为本研究提供坚实的理论基础和丰富的研究思路。通过对文献的研究，明确保障性住房融资的基本概念、理论框架和关键问题，掌握不同融资模式的特点、运作机制和适用条件，从而在已有研究的基础上进行创新和拓展。案例分析法：选取国内外具有代表性的保障性住房建设融资案例进行深入剖析，如美国的住房抵押贷款证券化、新加坡的公积金制度、我国重庆的公租房建设融资模式等。通过详细分析这些案例的背景、实施过程、融资渠道、运作机制以及取得的成效和存在的问题，总结出可供我国借鉴的经验和启示。以重庆公租房建设为例，研究其如何通过政府主导、多元化融资渠道相结合的方式，解决了大规模公租房建设的资金问题，并在住房保障、社会公平和城市发展等方面取得显著成效，为我国其他地区提供了宝贵的实践范例。对比研究法：对国内外不同的保障性住房融资模式进行对比分析，从融资主体、融资渠道、资金来源、风险分担、政策支持等多个维度进行比较，找出各种模式的优势与不足。通过对比美国、英国、日本等发达国家与我国在保障性住房融资模式上的差异，分析其在经济体制、政策环境、市场机制等方面的不同背景下，融资模式的适应性和可行性。同时，对我国不同地区的保障性住房融资模式进行对比，探讨地区差异对融资模式选择的影响，为我国因地制宜地选择合适的融资模式提供参考依据。定性与定量分析法相结合：在研究过程中，综合运用定性和定量分析方法。定性分析主要用于对保障性住房融资的相关理论、政策法规、融资模式的特点和运行机制等进行阐述和分析，明确研究问题的本质和关键因素。定量分析则通过收集和整理相关数据，如保障性住房建设资金需求规模、不同融资渠道的资金占比、融资成本和收益等，运用统计分析、数学模型等方法进行量化分析，为研究结论提供数据支持和实证依据。通过构建资金需求预测模型，对我国未来一段时间内保障性住房建设的资金需求进行预测，为制定合理的融资策略提供数据参考。1.3国内外研究现状国外对保障性住房融资模式的研究起步较早，积累了丰富的理论与实践经验。在理论研究方面，庇古的福利经济学理论为保障性住房政策奠定了基础，强调政府在住房保障中的干预作用，以促进社会福利最大化。阿隆索的竞租理论从土地经济学角度分析了不同收入群体对住房区位的选择，为保障性住房的选址和布局提供了理论依据。在实践经验上，美国构建了多元化的融资体系。政府通过财政补贴、税收优惠等手段，鼓励金融机构参与保障性住房建设。住房抵押贷款证券化（MBS）和房地产投资信托基金（REITs）的发展，拓宽了保障性住房的融资渠道，提高了资金的流动性。英国以公共财政为主要资金来源，政府直接投资建设保障性住房，并通过住房协会等非营利组织进行运营管理。同时，利用住房补贴政策，帮助低收入家庭解决住房问题。新加坡的公积金制度是其保障性住房融资的核心。公积金会员按一定比例缴纳公积金，政府利用公积金存款为保障性住房建设提供低息贷款，同时公积金会员也可使用公积金购买保障性住房，实现了住房保障与资金积累的良性循环。国内对保障性住房融资模式的研究随着保障性住房建设的推进而不断深入。在理论研究方面，众多学者从公共产品理论、社会保障理论等角度阐述了保障性住房的属性和政府的责任，强调保障性住房的建设是政府履行公共服务职能的重要体现，关乎社会公平与稳定。在实践研究中，国内学者对现行融资模式进行了深入分析。目前，我国保障性住房建设资金主要来源于政府财政预算、土地出让金净收益、住房公积金增值收益、银行贷款等。政府财政预算包括中央和地方政府的专项拨款，是保障性住房建设的重要资金保障，但部分地区财政压力较大，资金投入有限。土地出让金净收益按一定比例计提用于保障性住房建设，但受土地市场波动影响较大。住房公积金增值收益扣除风险准备金后可用于保障性住房建设，然而其规模相对较小。银行贷款是保障性住房建设的重要融资渠道，但由于保障性住房投资回报率低、风险较高，银行贷款积极性不高。近年来，国内学者积极探索创新融资模式，如REITs、PPP模式、住房公积金贷款支持保障性住房建设等。REITs通过发行受益凭证募集资金，投资于保障性住房项目，实现资产证券化，为保障性住房建设提供长期稳定的资金支持。PPP模式鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营，政府与社会资本通过合作协议明确双方权利义务，实现风险共担、利益共享。住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，拓宽了公积金使用渠道，提高了资金使用效率。已有研究在保障性住房融资模式的理论和实践方面取得了丰硕成果，但仍存在一些不足。部分研究对国外融资模式的借鉴缺乏与我国国情的深度结合，在实际应用中存在一定的局限性。对于新兴融资模式的研究，如REITs、PPP模式等，在政策法规、运作机制、风险防控等方面还需进一步深入探讨。在融资模式的系统性研究方面，缺乏对不同融资模式的综合比较和优化组合，难以形成全面、有效的融资体系。本文将在已有研究的基础上，紧密结合我国国情，深入分析现行融资模式的问题，借鉴国外成功经验，对新兴融资模式进行系统研究，探索适合我国的保障性住房融资模式创新路径和优化策略，为保障性住房建设提供更加全面、可行的融资方案。二、我国保障性住房建设概述2.1保障性住房的内涵与分类保障性住房，作为住房保障体系的核心组成部分，是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。其目的在于满足中低收入群体的基本住房需求，维护社会公平，促进社会和谐稳定发展。保障性住房的建设，体现了政府对民生问题的高度关注，是履行公共服务职能的重要体现。与普通商品房相比，保障性住房具有明显的社会保障属性，不以盈利为主要目的，而是注重社会效益和民生保障。在建设标准上，保障性住房遵循适度、实用的原则，以满足居民的基本居住需求为出发点，避免过度追求豪华与高档。在价格或租金方面，保障性住房受到政府的严格调控，确保中低收入家庭能够负担得起，从而实现住房的可及性和可负担性。根据我国的住房保障政策和实践，保障性住房主要分为以下几种类型：廉租住房：廉租住房是专门面向当地城镇低收入住房困难家庭提供的保障性住房。这类住房以政府核定的低租金租赁给符合条件的家庭，旨在解决城镇低收入群体的住房问题，是住房保障体系的重要组成部分，体现了政府对弱势群体的关怀。在申请条件上，通常要求申请家庭的收入低于当地规定的低收入标准，且住房面积低于一定水平，同时还需满足户籍等相关条件。廉租住房的租金标准远低于市场租金，一般由政府根据当地经济发展水平、居民收入状况和住房市场租金水平等因素综合确定，以确保低收入家庭能够承受。例如，在一些城市，廉租住房的租金可能仅为市场租金的三分之一甚至更低。廉租住房的保障方式主要有实物配租和租金补贴两种形式。实物配租是指政府直接提供住房给符合条件的家庭居住；租金补贴则是政府向符合条件的家庭发放租金补贴，由其自行在市场上租赁住房。公共租赁住房：公共租赁住房主要面向城镇中等偏下收入家庭、新就业无房职工和在城市稳定就业的外来务工人员。这些群体既不符合廉租住房的申请条件，又无力购买商品房，处于住房保障的“夹心层”。公共租赁住房以低于市场租价向他们提供住房，租期相对稳定，为其提供了一个稳定的居住环境。公共租赁住房的申请条件相对灵活，不同地区根据当地实际情况制定相应标准。一般来说，对申请家庭的收入限制相对廉租住房有所放宽，但仍需满足住房困难等条件。新就业无房职工通常要求在当地就业一定年限且无住房，外来务工人员则可能需要提供稳定就业证明、居住证明等材料。公共租赁住房的租金标准一般按照略低于同地段、同类型住房市场租金水平确定，同时政府可能会根据承租人的收入情况给予一定的租金补贴。经济适用住房：经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，由政府提供优惠政策，限定套型面积和建设标准，以指定价格出售给有一定支付能力的当地城镇低收入住房困难家庭。经济适用住房具有经济性和适用性的双重特点。经济性体现在其价格相对于市场价格较为适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性则体现在住房设计及其建筑标准上，强调住房的使用效果，注重满足居民的基本居住需求。购买经济适用住房需要满足一定条件，包括家庭收入、户籍、住房状况等。一般要求家庭收入低于当地规定的中低收入标准，同时在当地无住房或住房面积低于规定标准。在面积标准上，各地根据实际情况制定，一般以中小套型为主，如60平方米左右的两居室、80平方米左右的三居室等。限价商品房：限价商品房是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主要目的是解决中低收入家庭的住房困难，同时也是政府调控房地产市场、限制高房价的一种临时性举措。它在一定程度上兼顾了保障性和商品性。限价商品房的销售价格由政府设定上限，确保其价格不会过高，同时对套型面积也有一定限制，以中小套型为主。购买限价商品房的家庭需要满足一定条件，如收入、户籍等要求，不同地区的具体条件有所差异。与经济适用住房相比，限价商品房的产权性质更接近普通商品房，购买者拥有完全产权，但在上市交易等方面可能会受到一定限制，以防止投机性购房行为。2.2我国保障性住房建设的现状自我国保障性住房建设启动以来，在政府的大力推动下，取得了显著的建设成果，规模不断扩大，覆盖范围持续拓展，在解决中低收入家庭住房困难问题方面发挥了重要作用。在建设规模上，多年来我国持续加大保障性住房的建设力度，取得了令人瞩目的成绩。党的十八大以来，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，1.7亿多住房困难家庭圆了住房梦。2024年，各地继续积极推进保障性住房建设，截至6月底，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间)，占年度计划170.4万套(间)的66.2%，完成投资1183亿元。例如，杭州作为保障性住房建设的重点城市，积极落实相关政策，加大建设投入。杭州市拱墅区桃源单元配售型保障性住房项目，含12栋17层高层住宅和沿街2层裙房，共1120户，计划于2027年下半年竣工，建成后将为当地中低收入家庭提供大量优质的住房资源。在覆盖范围方面，保障性住房的受益群体不断扩大。从最初主要针对城镇低收入住房困难家庭，逐步扩展到城镇中等偏下收入家庭、新就业无房职工和在城市稳定就业的外来务工人员等群体，有效解决了住房保障“夹心层”的住房问题。在一些城市，针对不同群体的特点，建设了多样化的保障性住房项目。深圳有定向配租给公交司机、环卫工人的公租房，截至2024年7月底，已面向地铁公交企业员工配租5690套保障房，解决了这些特殊群体的住房难题，提高了他们的生活质量和工作积极性。在建设成果上，保障性住房建设不仅在数量上取得突破，在质量和配套设施建设方面也有了显著提升。各地在保障性住房建设过程中，注重规划设计，提高住房品质，按照“安全、舒适、绿色、智慧”的要求，开展“好房子”建设。在配套设施方面，加强了教育、医疗、商业等公共服务设施的建设，确保保障性住房小区的居民能够享受到便捷的生活服务，实现安居乐业。重庆围绕产业园区配套服务的保租房项目共227个、近10万套(间)，这些项目不仅为企业员工提供了住房保障，还完善了周边的配套设施，促进了产城融合、职住平衡，提升了城市的综合竞争力。然而，我国保障性住房建设在取得成绩的同时，也面临着一些挑战。部分地区保障性住房建设资金短缺问题仍然较为突出，影响了建设进度和规模的进一步扩大。在保障性住房的分配和管理方面，还存在一些不完善之处，如资格审核不够严格、分配过程不够透明等，需要进一步加强制度建设和监管力度。随着城市化进程的加速和居民住房需求的不断变化，保障性住房建设需要不断优化和调整，以更好地满足不同群体的住房需求。2.3保障性住房建设的重要意义保障性住房建设作为一项重要的民生工程，对促进社会公平、稳定房地产市场、带动相关产业发展等方面具有不可替代的作用，是实现社会和谐稳定、经济持续健康发展的关键举措。从社会公平角度来看，保障性住房建设是实现社会公平正义的重要体现。住房作为基本生活需求，关乎每个人的生存与发展。然而，由于市场机制的作用以及居民收入分配的不平衡，部分中低收入群体难以通过市场途径满足住房需求。保障性住房的出现，为这些群体提供了住房保障，使他们能够享受到与其他社会成员同等的居住权利，缩小了贫富差距，促进了社会公平。保障性住房的分配通常依据家庭收入、住房状况等因素进行严格审核，确保资源向真正有需求的中低收入家庭倾斜，避免了住房资源的不合理分配，体现了社会的公平原则。在稳定房地产市场方面，保障性住房建设发挥着重要的调节作用。近年来，我国房地产市场发展迅速，但也面临着房价过高、市场供需不平衡等问题。保障性住房的建设增加了住房市场的有效供给，缓解了住房供需矛盾，对抑制房价过快上涨起到了积极作用。当市场上保障性住房供应充足时，能够分流一部分购房需求，减少对商品房市场的过度依赖，降低房价波动风险，促进房地产市场的平稳健康发展。保障性住房的建设还能够引导房地产市场的多元化发展，形成商品房与保障性住房相互补充、相互促进的市场格局，提高住房市场的稳定性和可持续性。保障性住房建设对相关产业的带动作用也十分显著。保障性住房建设涉及建筑、建材、装修、物业管理等多个产业，能够直接拉动这些产业的发展，创造大量的就业机会。在建筑施工阶段，需要大量的建筑工人、技术人员和管理人员，为劳动力市场提供了就业岗位；在建材供应方面，对钢材、水泥、砖瓦等建筑材料的需求增加，促进了建材行业的发展；装修和物业管理环节同样能够带动相关产业的发展，推动经济的循环增长。保障性住房建设还能够带动周边基础设施和商业设施的建设，如学校、医院、商场等，进一步完善城市功能，提升城市的综合竞争力，促进区域经济的协调发展。保障性住房建设对促进社会稳定具有重要意义。拥有稳定的住房是人们安居乐业的基础，能够增强居民的安全感和归属感。保障性住房为中低收入家庭提供了稳定的居住环境，改善了他们的生活条件，减少了因住房问题引发的社会矛盾和不稳定因素。居住在保障性住房中的居民能够更加安心地工作和生活，有利于社会秩序的安定和和谐。保障性住房的建设还能够促进社会融合，不同收入群体在保障性住房社区中共同生活，增进了彼此之间的交流与理解，有助于营造和谐的社会氛围。三、我国保障性住房建设融资模式现状3.1现有主要融资模式3.1.1政府财政投入政府财政投入在保障性住房建设资金中占据着核心地位，是保障性住房建设资金的重要来源，对保障性住房建设的顺利推进起着关键的支撑作用。政府财政投入主要包括中央财政和地方财政两个层面。中央财政通过专项转移支付等方式，向地方提供保障性住房建设资金支持。中央财政的投入具有引导和调控作用，能够平衡地区间的资金差异，确保保障性住房建设在全国范围内有序开展。近年来，中央财政不断加大对保障性住房建设的投入力度。2024年，截至6月底，中央财政已下达2024年城乡保障性安居工程补助资金共2198.20亿元，有力地推动了保障性住房建设项目的实施。这些资金主要用于支持廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造等保障性住房项目，为解决中低收入家庭住房困难提供了坚实的资金保障。地方财政也是保障性住房建设资金的重要提供者。地方政府通过一般公共预算、政府性基金预算等渠道安排资金用于保障性住房建设。在一般公共预算中，地方政府会根据当地保障性住房建设规划和需求，安排一定比例的财政资金用于项目建设。政府性基金预算中的土地出让金净收益，按规定比例计提用于保障性住房建设。部分地区还通过发行地方政府专项债券，筹集资金用于保障性住房项目。地方财政的投入更具针对性，能够根据当地的实际情况和住房需求，合理安排资金，确保保障性住房建设满足本地居民的住房需求。然而，政府财政投入也面临一些挑战。部分地区财政收入有限，而保障性住房建设资金需求量大，导致财政负担较重，资金投入难以满足实际需求。一些经济欠发达地区，地方财政在保障性住房建设上的资金缺口较大，影响了建设进度和规模。财政投入的可持续性也面临考验，随着保障性住房建设规模的不断扩大，对财政资金的持续投入提出了更高要求。如果缺乏稳定的资金来源和长效的投入机制，可能会导致保障性住房建设后续资金不足，影响项目的顺利实施和保障效果。3.1.2银行贷款银行贷款是保障性住房建设融资的重要渠道之一，在保障性住房建设中发挥着重要作用。保障性住房建设项目通常具有资金需求量大、建设周期长的特点，银行贷款能够为项目提供大规模的资金支持，满足项目建设的资金需求。银行向保障性住房建设项目提供贷款时，通常会考虑项目的可行性、还款来源、风险状况等因素。对于经济适用住房、限价商品房等具有一定销售收益的保障性住房项目，银行贷款的积极性相对较高。这些项目有较为明确的销售对象和销售收入，还款来源相对稳定，银行认为其风险相对可控。对于廉租房、公共租赁住房等租金收益较低、投资回收期长的项目，银行贷款则较为谨慎。因为这些项目的盈利能力较弱，还款能力存在一定不确定性，银行面临的风险相对较大。为了降低风险，银行可能会要求政府提供担保或出台相关支持政策，以增强项目的还款保障。在规模方面，近年来银行对保障性住房建设的贷款规模总体呈增长趋势。随着保障性住房建设的大力推进，银行对保障性住房建设的支持力度也在不断加大。一些大型国有银行和政策性银行积极参与保障性住房建设贷款业务，为项目提供了大量资金。国家开发银行作为政策性银行，在保障性住房建设贷款方面发挥了重要作用，通过提供长期、低息的贷款，支持了众多保障性住房项目的建设。然而，银行贷款也存在一定风险。保障性住房项目的投资回报率相对较低，可能无法覆盖贷款成本，导致还款困难。如果项目建设过程中出现工期延误、成本超支等问题，也会影响项目的收益和还款能力，增加银行的贷款风险。保障性住房建设还受到政策变化、市场波动等因素的影响，这些不确定性因素也会给银行贷款带来风险。如果房地产市场出现大幅波动，导致保障性住房销售困难或租金下降，将直接影响项目的还款来源，进而影响银行贷款的安全性。3.1.3企业债券融资企业债券融资是企业为保障性住房项目筹集资金的一种重要方式。通过发行债券，企业能够在资本市场上吸引投资者的资金，为保障性住房建设提供资金支持。企业债券具有期限长、利率相对稳定的特点，能够为保障性住房项目提供较为稳定的资金来源。企业发行债券的成本主要包括债券利息和发行费用。债券利息根据市场利率和债券信用评级等因素确定，一般来说，信用评级较高的企业发行债券的利率相对较低，融资成本也相对较低。发行费用则包括承销费、律师费、评级费等，这些费用会增加企业的融资成本。为了降低融资成本，企业通常会努力提高自身信用评级，优化债券发行方案，选择合适的发行时机。在市场认可度方面，随着保障性住房建设的重要性日益凸显，以及相关政策的支持，市场对保障性住房企业债券的认可度逐渐提高。投资者越来越关注保障性住房领域的投资机会，认为保障性住房项目具有一定的稳定性和社会效益，愿意投资相关债券。一些大型国有企业或有政府背景的企业发行的保障性住房债券，由于其信用风险相对较低，更容易获得市场的认可。例如，北京保障房中心有限公司获批100亿元公司债券，该债券的成功发行，不仅为公司的保障性住房建设项目提供了充足的资金，也体现了市场对保障性住房企业债券的认可。此次债券发行将用于偿还原有的公司债务与贷款，同时注入到保障性住房的建造与维护中，有助于优化公司财务结构，降低融资成本，推动保障性住房建设的发展。然而，企业债券融资也面临一些问题。债券发行对企业的资质和信用评级要求较高，一些小型企业或信用评级较低的企业可能难以通过债券融资获得资金。债券市场的波动也会影响企业债券的发行和融资成本。如果市场利率上升，债券发行难度将加大，融资成本也会相应提高。企业债券融资还需要企业具备较强的偿债能力和规范的财务管理，否则可能面临违约风险，影响企业信誉和债券市场的稳定。3.1.4房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金（REITs）是一种通过发行受益凭证募集资金，投资于房地产项目，并将投资收益按比例分配给投资者的金融工具。在保障性住房建设中，REITs的运作机制是将保障性住房资产打包，通过证券化的方式在资本市场上发行，吸引投资者购买。投资者成为REITs的份额持有人，享有资产的收益权。目前，我国REITs在保障性住房建设中的应用尚处于探索和发展阶段。在试点方面，已有一些保障性住房REITs项目成功发行。华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT等项目的推出，为保障性住房建设融资提供了新的思路和途径。这些项目的底层资产主要是保障性租赁住房，通过REITs的运作，实现了资产的证券化和资金的回笼，为保障性住房建设和运营提供了长期稳定的资金支持。从发展潜力来看，REITs在保障性住房建设中具有广阔的发展前景。一方面，REITs能够吸引社会资本参与保障性住房建设，拓宽融资渠道，缓解政府财政压力。另一方面，REITs的运作可以提高保障性住房资产的流动性，优化资源配置，提高资金使用效率。随着我国房地产市场的发展和金融市场的完善，以及相关政策的支持，REITs有望在保障性住房建设中发挥更大的作用。然而，REITs在我国保障性住房建设中的应用还面临一些挑战。相关法律法规和政策体系还不够完善，在税收、产权登记等方面存在一些问题，影响了REITs的发展。市场投资者对REITs的认知和接受程度还需要进一步提高，REITs的市场规模和流动性有待增强。保障性住房REITs项目的运营管理也面临一定挑战，需要建立科学的运营管理机制，提高项目的收益水平和稳定性，以吸引更多投资者。3.2融资模式的特点与作用我国保障性住房建设现有融资模式呈现出鲜明的特点，在保障性住房建设中发挥着不可或缺的作用。从融资模式的特点来看，政府主导是显著特征之一。政府财政投入在保障性住房建设融资中占据核心地位，无论是中央财政通过专项转移支付给予地方支持，还是地方财政从一般公共预算、政府性基金预算等多渠道安排资金，都充分体现了政府在保障性住房建设中的引领作用。这种主导作用确保了保障性住房建设的公共服务属性，使其能够优先满足中低收入群体的住房需求，体现社会公平。政府通过制定政策、规划建设、资金投入等方式，统筹协调保障性住房建设的各个环节，保障了项目的顺利推进。随着保障性住房建设的发展，融资模式逐渐呈现出多元化趋势。除了传统的政府财政投入和银行贷款外，企业债券融资、房地产投资信托基金（REITs）等新型融资模式不断涌现。不同融资模式具有各自的优势和适用场景，能够满足保障性住房建设在不同阶段、不同项目类型的资金需求。政府财政投入保障了项目的基本资金需求，银行贷款提供了大规模的建设资金，企业债券融资为有一定实力的企业提供了资本市场融资渠道，REITs则通过资产证券化吸引社会资本参与，拓宽了资金来源。这些融资模式在保障性住房建设中发挥着重要作用。充足的资金支持是保障性住房建设的基础，融资模式为保障性住房建设提供了关键的资金保障。政府财政投入的稳定性和持续性，为保障性住房建设提供了坚实的资金后盾，确保了项目的顺利启动和持续推进。银行贷款、企业债券融资等模式则在政府投入的基础上，进一步补充了建设资金，使得保障性住房建设能够满足日益增长的住房需求。大规模的保障性住房建设项目需要大量资金，只有通过多种融资模式的协同作用，才能确保项目有足够的资金用于土地购置、建筑施工、配套设施建设等方面。融资模式的多元化促进了社会资本的参与。在传统的融资模式下，保障性住房建设主要依赖政府财政投入，资金来源相对单一。随着融资模式的创新和多元化，企业债券融资、REITs等模式吸引了社会资本的广泛参与。社会资本的加入，不仅增加了保障性住房建设的资金来源，还引入了市场机制和先进的管理经验，提高了项目的运作效率和管理水平。企业在参与保障性住房建设过程中，能够利用自身的专业优势和市场资源，优化项目设计、施工和运营管理，提升保障性住房的品质和服务水平。不同融资模式在保障性住房建设中还发挥了风险分担的作用。保障性住房建设项目通常具有投资规模大、建设周期长、回报率相对较低等特点，存在一定的风险。单一的融资模式可能难以有效分散风险，而多元化的融资模式可以将风险在政府、金融机构、企业和社会投资者之间进行合理分担。政府财政投入承担了项目的部分风险，体现了政府的社会责任；银行贷款在评估项目风险的基础上提供资金，通过合理的风险控制措施降低自身风险；企业债券融资和REITs则将风险分散给众多投资者，降低了单个主体的风险承担压力。这种风险分担机制有助于保障保障性住房建设项目的顺利实施，提高项目的稳定性和可持续性。四、我国保障性住房建设融资模式面临的问题4.1政府财政压力大在我国保障性住房建设融资体系中，政府财政投入占据着主导地位，发挥着关键作用。然而，随着保障性住房建设规模的不断扩大，政府财政面临着巨大的压力，这一问题在多个方面表现得愈发明显。从建设规模与资金需求的关系来看，保障性住房建设对资金的需求呈现出快速增长的态势。近年来，为了满足中低收入群体日益增长的住房需求，我国持续加大保障性住房的建设力度，建设规模不断攀升。大规模的保障性住房建设需要巨额的资金投入，包括土地购置、建筑施工、配套设施建设等多个环节。每建设一套保障性住房，都需要投入数十万元甚至上百万元的资金，如此庞大的资金需求给政府财政带来了沉重的负担。2024年全国计划建设筹集保障性住房170.4万套(间)，若按照每套平均50万元的建设成本计算，所需资金将高达8520亿元，这无疑是一笔巨大的开支。政府财政收入的增长速度相对有限，难以满足保障性住房建设资金的快速增长需求。财政收入主要来源于税收、非税收入等，其增长受到经济发展水平、税收政策等多种因素的制约。在经济增长面临一定压力的情况下，财政收入的增长也会受到影响。部分地区经济发展相对滞后，产业结构单一，财政收入来源有限，难以筹集到足够的资金用于保障性住房建设。一些经济欠发达地区，财政收入主要依赖传统产业的税收，而这些产业在市场竞争中面临诸多挑战，发展不稳定，导致财政收入增长缓慢，难以满足保障性住房建设的资金需求。财政投入的可持续性问题也不容忽视。保障性住房建设是一项长期的任务，需要持续的资金投入。然而，当前政府财政投入在一定程度上缺乏长效机制，难以保证资金的稳定供应。部分地区在保障性住房建设过程中，过于依赖一次性的财政拨款或土地出让金收益，缺乏对长期资金需求的规划和安排。当土地出让金收益减少或财政拨款不足时，保障性住房建设资金就会出现短缺，影响项目的顺利推进。一些城市在保障性住房建设初期，依靠土地出让金的高额收益来支持项目建设，但随着土地资源的逐渐减少和房地产市场的波动，土地出让金收益大幅下降，导致保障性住房建设资金后续乏力，部分项目不得不停工或延期交付。政府财政压力大还体现在财政资金的分配和使用效率上。在保障性住房建设资金的分配过程中，存在着地区间分配不均衡的问题。一些发达地区能够获得更多的财政资金支持，保障性住房建设进展顺利；而一些欠发达地区则由于资金不足，保障性住房建设受到限制。在资金使用方面，也存在着浪费和效率低下的现象。部分保障性住房项目在建设过程中，由于管理不善、规划不合理等原因，导致资金浪费和建设成本增加。一些项目在施工过程中出现质量问题，需要返工重建，增加了资金投入；一些项目配套设施建设不完善，影响了居民的生活质量，也造成了资金的浪费。政府财政压力大是我国保障性住房建设融资模式面临的重要问题之一。为了缓解这一压力，需要进一步完善财政投入机制，拓宽融资渠道，提高资金使用效率，以确保保障性住房建设的可持续发展。4.2社会资本参与积极性低在我国保障性住房建设融资进程中，社会资本参与积极性低是一个亟待解决的关键问题，这一问题严重制约了保障性住房建设融资模式的多元化发展和建设规模的进一步扩大。保障性住房项目自身的收益与风险特征是导致社会资本参与积极性低的重要原因。从收益角度来看，保障性住房的租金或售价受到政府严格管控，以确保中低收入群体能够负担得起，这使得项目的投资回报率相对较低。廉租住房和公共租赁住房的租金水平通常远低于市场租金，经济适用住房和限价商品房的销售价格也受到限制，利润空间有限。与商业房地产项目相比，保障性住房项目的收益难以满足社会资本追求高回报的投资需求。以某城市的公共租赁住房项目为例，其租金水平仅为周边市场租金的60%左右，投资回收期长达20年以上，如此低的收益和漫长的投资回收周期，对社会资本的吸引力明显不足。从风险角度分析，保障性住房项目面临着多种风险，增加了社会资本的投资顾虑。一方面，保障性住房项目的建设周期较长，在建设过程中可能面临原材料价格上涨、人工成本增加、工程延期等风险，这些因素会导致项目建设成本上升，影响项目的收益。另一方面，保障性住房的运营管理也存在一定风险，如租户违约风险、房屋维护成本增加等。部分租户可能由于收入不稳定等原因无法按时支付租金，增加了运营管理的难度和成本。保障性住房项目还受到政策变化的影响，政策的调整可能导致项目的规划、建设标准、租金政策等发生变化，给社会资本带来不确定性风险。政府相关优惠政策和动员机制的不完善也在很大程度上影响了社会资本的参与积极性。在优惠政策方面，虽然政府出台了一些支持保障性住房建设的政策，但在实际执行过程中，存在政策落实不到位、优惠力度不够等问题。一些地区对参与保障性住房建设的企业在税收减免、土地供应等方面的优惠政策不够明确或难以操作，导致企业无法真正享受到政策红利。在动员机制方面，政府缺乏有效的沟通协调机制和宣传推广手段，未能充分调动社会资本的积极性。政府与社会资本之间的信息不对称，使得社会资本对保障性住房项目的了解不够深入，无法准确评估项目的投资价值和风险，从而降低了参与的意愿。社会资本参与保障性住房建设的模式和渠道相对有限，也是导致其参与积极性低的一个因素。目前，社会资本参与保障性住房建设主要通过PPP模式、REITs等方式，但这些模式在实际应用中还存在一些问题。PPP模式在项目运作过程中，存在政府与社会资本合作机制不完善、利益分配不合理、风险分担不均衡等问题，影响了社会资本的参与热情。REITs在我国的发展还处于起步阶段，相关法律法规和政策体系不够完善，市场投资者对其认知和接受程度不高，导致REITs在保障性住房建设中的应用受到限制。一些社会资本由于自身实力和专业能力的限制，难以参与到保障性住房建设项目中，也制约了社会资本的广泛参与。社会资本参与积极性低是我国保障性住房建设融资面临的一个重要问题，需要政府、社会资本和相关部门共同努力，通过完善政策体系、优化项目收益与风险结构、拓宽参与渠道等措施，提高社会资本的参与积极性，推动保障性住房建设融资模式的创新和发展。4.3融资渠道相对狭窄当前，我国保障性住房建设融资渠道相对狭窄，成为制约保障性住房建设发展的重要因素之一。目前，保障性住房建设资金主要依赖政府财政投入和银行贷款，其他融资渠道发展不足，难以满足建设资金的巨大需求。政府财政投入在保障性住房建设融资中占据主导地位，如前文所述，中央财政通过专项转移支付给予地方支持，地方财政从一般公共预算、政府性基金预算等多渠道安排资金。然而，政府财政资源有限，随着保障性住房建设规模的不断扩大，财政投入难以满足日益增长的资金需求。在一些经济欠发达地区，财政收入本身就相对较少，用于保障性住房建设的资金更是捉襟见肘，导致保障性住房建设进度缓慢，难以实现预期的建设目标。银行贷款也是保障性住房建设的重要资金来源。银行贷款在保障性住房建设中发挥了重要作用，但也存在一定局限性。一方面，银行贷款对项目的收益性和还款能力要求较高，而保障性住房项目往往投资回报率低、回收期长，这使得银行在发放贷款时较为谨慎，审批条件严格，部分保障性住房项目难以获得足够的银行贷款支持。对于一些租金收益较低的廉租房和公共租赁住房项目，银行可能会因为担心还款风险而减少贷款额度或提高贷款利率，增加了项目的融资成本和难度。另一方面，银行贷款的期限和保障性住房建设的周期可能不匹配，银行贷款期限相对较短，而保障性住房建设项目从规划、建设到运营需要较长时间，这可能导致项目在建设后期面临资金周转困难的问题。除政府财政投入和银行贷款外，其他融资渠道在保障性住房建设中的应用相对较少。企业债券融资虽然为保障性住房建设提供了一定的资金支持，但债券发行对企业的资质和信用评级要求较高，只有少数大型国有企业或有政府背景的企业能够通过债券融资获得资金，大部分企业难以满足发行债券的条件，限制了债券融资在保障性住房建设中的广泛应用。房地产投资信托基金（REITs）在我国保障性住房建设中的应用尚处于探索和发展阶段，相关法律法规和政策体系还不够完善，市场投资者对其认知和接受程度有待提高，导致REITs的市场规模较小，融资能力有限，难以在保障性住房建设中发挥更大的作用。融资渠道相对狭窄还导致保障性住房建设资金来源不稳定。政府财政投入受财政收支状况和政策调整的影响较大，一旦财政收入减少或政策发生变化，保障性住房建设资金可能出现短缺。银行贷款也容易受到宏观经济形势和金融政策的影响，在经济下行压力较大或货币政策收紧时，银行可能会减少对保障性住房项目的贷款投放，增加了保障性住房建设融资的不确定性。融资渠道相对狭窄是我国保障性住房建设融资模式面临的突出问题，需要进一步拓宽融资渠道，创新融资方式，构建多元化的融资体系，以满足保障性住房建设的资金需求，推动保障性住房建设的可持续发展。4.4融资风险较高在我国保障性住房建设融资进程中，融资风险较高是一个不容忽视的重要问题，它严重影响了融资的稳定性和保障性住房建设的可持续性，主要体现在银行贷款、债券融资以及REITs等多个方面。银行贷款是保障性住房建设的重要融资渠道，但存在风险集中的问题。保障性住房项目的投资回报率相对较低，投资回收期较长，这使得银行面临较大的信用风险。一旦项目出现收益不佳或资金回笼困难的情况，就可能导致贷款无法按时偿还，增加银行的不良贷款率。保障性住房项目的建设和运营还受到政策、市场等多种因素的影响，如政策调整、房地产市场波动等，这些不确定性因素也会加大银行贷款的风险。若政府对保障性住房的政策发生变化，可能会影响项目的规划、建设进度和收益预期，进而影响银行贷款的安全性。企业债券融资在保障性住房建设中也面临违约风险。债券发行对企业的资质和信用评级要求较高，部分企业为了获得债券融资，可能会隐瞒一些不利信息或夸大自身实力，导致债券投资者面临信息不对称的风险。如果企业在债券存续期内经营状况恶化，无法按时支付债券利息或偿还本金，就会发生违约事件，损害投资者利益，也会对债券市场的稳定造成冲击。一些中小企业参与保障性住房建设，由于其自身实力有限，抗风险能力较弱，在市场环境变化或项目遇到困难时，更容易出现债券违约的情况。我国REITs市场尚不成熟，在保障性住房建设应用中存在诸多风险。相关法律法规和政策体系不够完善，在税收、产权登记、信息披露等方面存在一些模糊地带，这增加了REITs运作的不确定性和风险。在税收政策方面，目前REITs涉及的税收政策还不够明确，不同地区的执行标准也存在差异，这可能导致REITs项目的税收成本增加，影响其收益水平。市场投资者对REITs的认知和接受程度有待提高，市场规模较小，流动性不足。当市场出现波动时，REITs的价格可能会大幅下跌，投资者难以在市场上及时变现，增加了投资风险。保障性住房REITs项目的运营管理也面临挑战，如租金收入不稳定、租户违约等问题，都可能影响REITs的收益和价值。融资风险较高是我国保障性住房建设融资模式面临的重要问题，需要政府、金融机构、企业等各方共同努力，加强风险管理，完善政策法规，提高市场透明度，以降低融资风险，保障保障性住房建设的顺利进行。五、我国保障性住房建设融资模式的成功案例分析5.1威海市保障性租赁住房专项贷款案例农发行威海市分行在保障性住房建设融资领域积极探索创新，成功获批保障性租赁住房专项贷款，为解决当地住房问题提供了有力支持，其创新模式和取得的成效具有重要的借鉴意义。威海市临港经济技术开发区随着经济的快速发展，区内生产总值及企业规模不断增加，企业工作的农民工及青年职工数量大幅增长，“租房难”问题日益凸显，对新市民安居乐业造成极大影响。为解决这一问题，威海市提出临港（金沙岭）青年中心项目和临港（蔄山）青年中心项目，主要建设青年中心公寓及配套服务设施。农发行威海市分行敏锐捕捉到这一民生需求，在得知保障性租赁住房建设项目的资金需求后，迅速行动，立即成立项目攻坚小组，主动与临港区管委对接。在融资模式上，该行深入挖掘政策性金融产品红利，创新融资思路。项目采用公司自营模式，项目还款来源为项目自身收入，包含青年公寓出租、食堂运营、物业服务、广告、车位出租收入等。通过多方认证，这些收入被确定为稳定还款来源，为项目贷款提供了坚实的还款保障。为加快项目推进，农发行威海市分行向上级行争取优惠信贷政策，开辟了重点项目办贷“绿色通道”。农发行山东省分行调查中心组成项目调查小组，专程来威指导项目运作，解决项目推进过程中的难点堵点。在各方共同努力下，该行仅用一个多月的时间便完成了项目营销到审批落地的办贷全流程，高效的工作效率为项目的顺利开展赢得了宝贵时间。此次获批的贷款额度为8.8亿元，其中临港（金沙岭）青年中心项目42000万元，临港（蔄山）青年中心项目46000万元，并已投放贷款5亿元。项目总投资共计111782万元，共建设保障性租赁住房2472套，配套建设食堂、超市、给排水、供电、道路、绿化等齐全的服务设施。这些保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租金，极大地解决了周边产业园区青年员工及农村务工人员的住宿难题。项目建成后，在多个方面取得了显著成效。从人才保障角度看，为引进人才、培养人才、留住人才提供了良好的基础保障条件，优化了人才发展环境，有助于企业吸引和留住优秀人才，促进区域经济的创新发展。在民生改善方面，有效缓解了临时住房问题，免除了部分农村工人住宿的后顾之忧，有助于农村人才的培养和发展，提高了新市民的生活质量和幸福感。从城市建设方面分析，加大了周边道路和排水管道等市政基础设施的投入，直接改善了周边村民生活环境，提升了“精致城市”品牌形象，推动了城市的可持续发展。威海市保障性租赁住房专项贷款案例展示了政策性金融在保障性住房建设中的重要作用，通过创新融资模式、优化办贷流程、加强各方合作，成功解决了保障性住房建设的资金难题，为其他地区提供了可借鉴的经验，对推动我国保障性住房建设融资模式的创新和发展具有积极的示范意义。5.2南京市保障房建设定向债务融资工具案例2013年2月26日，南京市安居建设集团在银行间市场成功发行首期65亿元定向债务融资工具，这一举措在南京市保障性住房建设融资领域具有里程碑意义。2012年，人民银行南京分行营业管理部敏锐捕捉到保障性住房建设的融资需求，将保障房建设发行定向债务融资工具作为创新重点。以北京模式为借鉴，在上级行的指导协调下，积极推动南京成为国内首个定向发行债务融资工具支持保障房建设的省会城市以及省内首个试点城市。2012年底，南京市保障房建设直接债务融资整体方案获得通过，并完成了第一批100亿元定向债务融资工具以安居建设集团和河西新城区国有资产经营控股公司为发债主体的尽职调查及募集材料上报工作。经过银行间市场交易商协会审核，2013年2月7日，南京市安居建设集团首先获得交易商协会备案许可，同意其注册发行65亿元保障房建设定向债务融资工具，并于2月26日成功在银行间市场公开发行，发行年利率为5.7%，期限5年，2月27日，65亿元定向债务融资工具全部募集到位。此次定向债务融资工具的发行，为南京市保障性住房建设带来了多方面的积极影响。在融资机制创新方面，以往保障性住房建设资金主要依赖银行贷款，而银行贷款与大体量、福利性保障房建设所需要的大额、稳定、低成本的资金来源不完全匹配。定向债务融资工具的成功发行，极大地拓宽了保障房融资渠道，为保障房建设开辟了更加对口的资金来源，实现了南京保障房建设融资需求与全国资金市场的有效融合，建立了一种全新的融资机制。从资金保障角度来看，2013年南京市保障房建设任务艰巨，新开工300万平方米，竣工500万平方米，大量保障房建设项目需要资金支持。该定向债务融资工具的发行使保障房建设获得了大额稳定的资金来源，为项目的顺利推进提供了坚实保障。第一批100亿元的债券募集资金将专项用于总建筑面积达417.78万平方米的6个保障房项目建设，如果全部成功发行，将惠及中低收入家庭4.42万户，有力地推动了南京市保障性住房建设的进程，缓解了城市中低收入人群的住房难题。在降低融资成本方面，当时5年期银行贷款基准利率为6.55%，安居集团正常银行贷款一般在基准利率基础上上浮20-30%，还存在抵押、担保等费用，综合融资成本超过9%。而本次65亿元保障房定向债务融资工具的发行利率为5.7%，加上中债信用增进费、银行承销费（含财务顾问行的财务顾问费）等综合融资成本不到7%。相比之下，保障房定向债务融资工具融资成本比该项目银行贷款要低2个百分点以上，这大大降低了保障房建设企业的融资成本，节省了财务费用。该定向债务融资工具的成功发行改善了融资环境。保障房建设是一项民生工程，耗时长，资金需求大。如果资金全部通过贷款融资，在各金融机构信贷资源有限的条件下，势必挤占地方企业发展所需资金。如今，保障房建设直接融资工具渠道打通，使得金融机构部分信贷资源得以释放，直接投向实体经济。保障房建设直接融资对银行贷款的显著替代效应，使银行腾出更多信贷资金支持中小企业，间接为地方经济发展提供了新动力，地方融资环境得到有效改善。南京市保障房建设定向债务融资工具案例是一次成功的融资创新实践。通过发行定向债务融资工具，南京市在保障性住房建设融资方面取得了突破，为保障房建设提供了大额、稳定、低成本的资金来源，在创新融资机制、保障资金供应、降低融资成本和改善融资环境等方面发挥了重要作用，也为其他地区保障性住房建设融资提供了宝贵的借鉴经验。5.3布尔津县保障性租赁住房项目贷款案例农发行布尔津县支行积极响应政策号召，在保障性住房建设融资领域勇于创新，成功获批保障性租赁住房项目贷款4100万元，用于布尔津县保障性租赁住房项目建设。该项目作为当地党政重点关注的民生类项目，致力于解决新就业无房职工、城镇稳定就业外来务工人员等新市民群体以及城镇中等偏下收入困难家庭的住房问题，对推动当地新型城镇化进程、实现“住有所居”的目标具有重要意义。该项目在融资模式上具有显著的创新性，采用97.5万亩草原碳汇在委托国家林业和草原局西北调查规划院设计、监测、核查和审定后通过VCS国际核证碳减排平台交易后的收入作为还款来源。这一创新举措在全疆尚属首例，开创了将环境友好型碳汇收入应用于偿还贷款的先河，为保障性住房建设融资提供了全新的思路和模式。通过将环保与经济发展相结合，不仅为项目提供了稳定的还款资金，还促进了可持续发展，实现了经济效益与环境效益的有机统一。项目的实施产生了多方面的积极效果。在经济效益方面，项目的建设带动了当地建筑、建材等相关产业的发展，创造了大量的就业机会，促进了经济的循环增长。随着保障性租赁住房的投入使用，周边的商业设施、物业服务等也将得到进一步发展，为当地经济注入新的活力。从社会效益来看，项目的建成有效缓解了当地新市民群体和中低收入家庭的住房压力，改善了他们的居住条件，提高了生活质量，增强了居民的幸福感和归属感。稳定的住房环境有助于吸引人才，促进劳动力的合理流动，为当地的经济社会发展提供人才支持。在环境效益方面，该项目融资模式中对草原碳汇的运用，体现了对生态环境的保护和重视。通过碳汇交易，促进了草原生态系统的保护和修复，增强了生态系统的碳汇能力，对应对气候变化、实现碳达峰碳中和目标具有积极的推动作用。布尔津县保障性租赁住房项目贷款案例展示了创新融资模式在保障性住房建设中的可行性和优势。通过引入碳汇收入作为还款来源，不仅解决了保障性住房建设的资金难题，还实现了经济、社会和环境效益的多赢局面，为其他地区在保障性住房建设融资方面提供了宝贵的借鉴经验，对推动我国保障性住房建设的可持续发展具有重要的示范意义。5.4案例总结与启示威海市保障性租赁住房专项贷款、南京市保障房建设定向债务融资工具以及布尔津县保障性租赁住房项目贷款这三个案例，为我国保障性住房建设融资模式的创新与发展提供了宝贵的经验与深刻的启示。创新融资模式是这些成功案例的核心经验之一。威海市创新性地采用公司自营模式，以青年公寓出租、食堂运营等项目自身收入作为稳定还款来源，突破了传统融资模式的限制，为保障性住房建设融资提供了新的思路。这种模式充分挖掘了项目自身的潜力，实现了项目的可持续发展。南京市通过发行定向债务融资工具，拓宽了保障房融资渠道，建立了与全国资金市场有效融合的全新融资机制，为保障房建设开辟了大额、稳定、低成本的资金来源，有效解决了保障房建设资金需求与传统融资渠道不匹配的问题。布尔津县则开创了将97.5万亩草原碳汇收入用于偿还贷款的先河，将环保与经济发展相结合，不仅为项目提供了稳定的还款资金，还促进了可持续发展，实现了经济效益与环境效益的双赢。多方合作在保障性住房建设融资中发挥了关键作用。在威海市的案例中，农发行威海市分行积极与临港区管委对接，向上级行争取优惠信贷政策，省分行调查中心专程指导项目运作，各方形成合力，仅用一个多月就完成了项目营销到审批落地的办贷全流程，高效的合作确保了项目的顺利推进。南京市保障房建设定向债务融资工具的成功发行，离不开人民银行南京分行营业管理部的积极推动、上级行的指导协调以及政、银、企的整体合力，各方协同合作，实现了保障房建设融资需求与全国资金市场的有效对接。布尔津县保障性租赁住房项目贷款的获批，同样离不开农发行布尔津县支行积极响应政策号召，与相关部门和机构的紧密合作，共同推动了项目的实施。政策支持是保障性住房建设融资的重要保障。国家和地方政府出台的一系列支持保障性住房建设的政策，为这些项目的融资提供了良好的政策环境。威海市、南京市和布尔津县的案例中，政府在项目规划、土地供应、资金补贴等方面给予了大力支持，为项目的顺利开展提供了坚实的政策保障。政策的支持还体现在对创新融资模式的鼓励和引导上，为融资模式的创新提供了政策依据和支持。这些成功案例对其他地区具有重要的借鉴意义。在融资模式创新方面，各地应结合自身实际情况，积极探索适合本地的融资模式，挖掘项目自身潜力，拓宽融资渠道，实现融资模式的多元化。在多方合作方面，要加强政府、金融机构、企业等各方的沟通与协作，形成合力，共同推进保障性住房建设。在政策支持方面，政府应进一步完善相关政策，加大对保障性住房建设融资的支持力度，为保障性住房建设提供良好的政策环境。各地还应注重风险防控，在创新融资模式的同时，充分评估风险，制定合理的风险应对措施，确保融资的安全性和稳定性。要加强对保障性住房项目的管理和运营，提高项目的收益水平，增强还款能力，为融资提供坚实的保障。六、国外保障性住房建设融资模式的经验借鉴6.1美国保障性住房融资模式美国的保障性住房融资模式呈现出多元化、市场化的特点，通过多种政策手段和金融工具，有效吸引了社会资本参与，为保障性住房建设提供了充足的资金支持。美国政府在保障性住房建设中采取了多种住房补贴方式，以直接或间接的形式为中低收入家庭提供住房援助。其中，直接补贴主要针对低收入家庭，政府会根据家庭的收入水平和住房需求，给予相应的租金补贴或购房补贴。这些补贴资金直接发放给符合条件的家庭，用于支付住房租金或购房首付款，减轻了低收入家庭的住房负担。间接补贴则主要通过税收优惠和金融支持等方式，鼓励开发商参与保障性住房建设。政府会为参与保障性住房项目的开发商提供税收减免、低息贷款等优惠政策，降低开发商的建设成本，提高项目的盈利能力，从而吸引更多的开发商投身于保障性住房建设领域。税收优惠政策在美国保障性住房融资中发挥了重要作用。政府通过制定一系列税收优惠政策，鼓励社会资本投资保障性住房建设。参与保障性住房项目的开发商可以享受税收减免政策，减少企业的应纳税额，增加项目的利润空间。投资者购买保障性住房相关的金融产品，如房地产投资信托基金（REITs）份额，也可以享受一定的税收优惠，这提高了投资者的投资回报率，吸引了更多社会资本参与保障性住房投资。低收入住房税收抵免（LIHTC）政策是美国保障性住房税收优惠的重要举措。该政策允许投资者对投资于符合条件的低收入住房项目获得税收抵免，抵免额度根据项目的具体情况和投资者的投资比例确定。通过LIHTC政策，政府成功吸引了大量社会资本投入到保障性住房建设中，促进了保障性住房项目的发展。美国在保障性住房融资中积极发展房地产投资信托基金（REITs）。REITs是一种通过发行受益凭证募集资金，投资于房地产项目，并将投资收益按比例分配给投资者的金融工具。在保障性住房领域，REITs的运作模式是将保障性住房资产打包，通过证券化的方式在资本市场上发行，吸引投资者购买。投资者成为REITs的份额持有人，享有资产的收益权。美国的REITs市场发展较为成熟，拥有完善的法律法规和监管体系，为REITs在保障性住房建设中的应用提供了良好的环境。截至目前，美国约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中部分REITs专门投资于保障性住房项目。REITs的发展，不仅为保障性住房建设提供了长期稳定的资金来源，还提高了保障性住房资产的流动性，优化了资源配置，促进了保障性住房市场的发展。美国还建立了完善的住房金融体系，为保障性住房建设提供融资支持。政府成立了联邦住宅管理局（FHA）、退伍军人管理局(VA)等机构，分别为低收入家庭、退伍军人及其家属的住房抵押贷款提供保险，降低了金融机构的贷款风险，提高了金融机构发放住房抵押贷款的积极性。设立联邦家庭贷款银行，使用政府债券融资，为中低收入家庭提供低息贷款。房利美、珍尼美、房地美三家政府色彩的机构，对抵押贷款支持证券提供担保，增强了存量贷款的流动性，促进了住房金融市场的稳定发展。美国的保障性住房融资模式通过多种政策手段和金融工具的协同作用，实现了融资渠道的多元化和市场化，有效解决了保障性住房建设的资金问题。这些经验对于我国保障性住房融资模式的创新和发展具有重要的借鉴意义，我国可以结合自身国情，合理吸收美国的成功经验，完善我国的保障性住房融资体系。6.2新加坡保障性住房融资模式新加坡在保障性住房建设融资方面形成了一套独特且高效的模式，以公积金制度为核心，结合政府的大力支持和严格的政策调控，成功实现了住房保障目标，为我国提供了宝贵的借鉴经验。新加坡的公积金制度是其保障性住房融资的基石。该制度建立于1955年，是一项全面的强制储蓄制度。规定雇主和雇员均须按照法定的公积金缴纳率（目前为32％，其中雇员缴纳20％，雇主缴纳12％）将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户。公积金涵盖了养老、住房、医疗、教育、投资增值等多个方面，为居民的生活提供了全方位的保障。在住房保障方面，公积金发挥了至关重要的作用。一方面，中央公积金局将归集起来的公积金，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券。政府再以贷款和补贴等形式将资金注入建屋发展局，使建屋发展局有充足的资金大规模地进行公共住房建设。另一方面，公积金直接履行住房金融职能，向建屋局发放公共住宅建设贷款，同时向个人购房者提供住房公积金贷款，解决了中低收入家庭购买力不足的问题。在保障性住房建设过程中，政府发挥了主导作用。新加坡成立了直属于国家发展部的建屋发展局，这是一个独立的、非营利性政府机构，财政预算纳入国家计划。政府赋予建屋发展局在公共住房方面广泛的合法权力，使其既代表政府行使权力，负责制定组屋发展规划及房屋管理，实现“居者有其屋”的住房保障目标；又作为最大的房地产经营管理者，负责组屋的施工建设、出售和出租。建屋发展局每年的赤字由财政资金填补，国民住屋计划占政府常年预算拨款的3.8%。经批准，建屋发展局还可发行中期债券，作为组屋建设的辅助资金来源。政府对保障性住房建设的资金投入，确保了住房项目的顺利推进和可持续发展。新加坡政府以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策，并提供分级住房补贴。在购房准入政策上，根据经济发展和收入水平，不断调高家庭收入水平，保证80％以上中等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。在住宅补贴方面，政府根据购房者的收入状况区分层次，严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补贴的级别，首付款、还款额以及还款方式都有所不同，体现出高收入者住房福利少、低收入者住房福利多的补贴方案。如对二室一套的住房，政府补贴三分之一；三室一套的，政府只补贴5％；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5％的利润；五室一套的，政府按成本价加15％的利润。为确保保障性住房政策的顺利实施，新加坡制定了严格的法律法规。建屋发展局将保障性住房定位为“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房，旧组屋必须退还政府，更不允许以投资为目的买房。居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。新加坡实行征收房产税，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”起到了很好的作用。新加坡的保障性住房融资模式通过公积金制度、政府主导、合理配售和严格法规等多方面的协同作用，实现了住房保障的目标，为中低收入家庭提供了稳定、affordable的住房。这些经验对于我国在完善保障性住房融资体系、加强政府调控、合理分配住房资源以及规范市场秩序等方面具有重要的启示意义。6.3德国保障性住房融资模式德国的保障性住房融资模式独具特色，以住房储蓄制度为核心，结合政府补贴和金融机构支持，形成了一套高效、稳定的融资体系，为保障性住房建设提供了有力的资金保障。德国的住房储蓄制度是其保障性住房融资的重要组成部分。住房储蓄是一种互助合作融资机制，由储蓄者与专门的住房储蓄银行签订住房储蓄合同。储蓄者先进行一段时间和数额的存款，一般5-7年，存款达房价的20%-50%，在满足配贷条件后获得合同约定的贷款金额用于购建住宅。住房储蓄银行的资金封闭运作，只向住房储蓄客户吸存和发放房贷，贷款长期执行较低的利率水平。这种融资机制有效地缩短了储户购建住房的平均周期，使居民能够自力更生解决住房问题。德国住房储蓄银行以吸收自愿互助性储蓄为主，面向中低收入者倾斜。政府采取优惠和奖励措施，对住房储蓄者实行奖励制度，如给予储蓄补贴、利息补贴等，以鼓励居民成为会员，提高中低收入者参与住房储蓄的积极性。政府补贴在德国保障性住房融资中发挥了重要作用。德国政府通过多种方式对保障性住房建设进行补贴。在建设环节，政府对私人投资建造低租金住房给予优惠利率贷款资助，降低了建设成本，提高了开发商建设保障性住房的积极性。在消费环节，政府为中低收入家庭提供购房补贴和租金补贴，减轻了居民的住房负担，提高了他们的住房支付能力。对于低收入家庭，政府会根据家庭的具体情况给予一定金额的租金补贴，确保他们能够租到合适的住房。金融机构在德国保障性住房融资中也扮演着重要角色。除了住房储蓄银行外，德国还有其他金融机构参与保障性住房融资。一些商业银行也会为保障性住房项目提供贷款，虽然其贷款条件相对较为严格，但在保障性住房建设中也提供了一定的资金支持。德国的住房金融体系较为完善，政府通过建立健全相关法律法规和监管制度，保障了金融机构在保障性住房融资中的安全和稳定，促进了住房金融市场的健康发展。德国还通过税收政策鼓励保障性住房建设。对参与保障性住房建设的企业和个人给予税收优惠，如减免企业所得税、土地税等，降低了企业和个人的成本，提高了他们参与保障性住房建设的积极性。德国的保障性住房融资模式通过住房储蓄制度、政府补贴、金融机构支持和税收政策等多方面的协同作用，实现了保障性住房建设资金的有效筹集和合理配置，为中低收入家庭提供了稳定、affordable的住房。这些经验对于我国在完善保障性住房融资体系、鼓励居民参与住房储蓄、加大政府补贴力度以及加强金融机构支持等方面具有重要的启示意义。6.4经验启示与借鉴美国、新加坡、德国的保障性住房融资模式为我国提供了丰富的经验启示，在完善法律法规、多元化融资渠道、政府引导与市场机制结合等方面具有重要的借鉴意义。完善的法律法规是保障性住房融资顺利进行的重要保障。美国从20世纪30年代以来出台了《住房与社区发展法》《税收改革法》《住房抵押贷款法》等几十部有关住房的法律法规，为住房保障政策的实施提供了坚实的法律基础。德国建立了《住房法》《住房建设法》《住宅促进法》等一系列法律，明确了政府在保障性住房建设中的责任和义务，规范了市场行为。我国应加快住房保障立法进程，制定专门的住房保障法，明确保障性住房的建设标准、分配机制、融资渠道、监管措施等，为保障性住房融资提供法律依据，保障各方的合法权益。拓宽融资渠道，实现融资多元化是解决保障性住房建设资金问题的关键。美国通过住房补贴、税收优惠、发展REITs等多种方式，吸引了社会资本参与保障性住房建设，实现了融资渠道的多元化。新加坡以公积金制度为核心，结合政府的财政支持和债券融资，为保障性住房建设提供了稳定的资金来源。德国的住房储蓄制度和政府补贴政策，也为保障性住房融资提供了有效的途径。我国应借鉴这些经验，积极探索创新融资模式，鼓励社会资本参与保障性住房建设。进一步完善REITs的相关政策和制度，提高REITs在保障性住房建设中的应用水平；加大对住房公积金制度的改革和完善，拓宽公积金的使用范围，使其更好地服务于保障性住房建设；鼓励金融机构创新金融产品和服务，为保障性住房建设提供多样化的融资支持。政府在保障性住房融资中应发挥引导作用，同时充分发挥市场机制的作用。美国政府通过财政补贴、税收优惠等政策，引导社会资本参与保障性住房建设，同时利用市场机制提高资金的使用效率。新加坡政府在保障性住房建设中发挥了主导作用，通过建屋发展局进行统一规划、建设和管理，同时利用公积金制度和市场机制，实现了保障性住房的可持续发展。德国政府通过住房储蓄制度和政府补贴，引导居民参与保障性住房建设，同时鼓励金融机构和企业参与市场竞争，提高保障性住房的建设质量和服务水平。我国政府应在保障性住房融资中明确自身定位，发挥引导和协调作用，制定合理的政策和规划，引导社会资本参与保障性住房建设。要充分发挥市场机制的作用，提高资金的配置效率和项目的运营管理水平，实现保障性住房建设的可持续发展。国外保障性住房融资模式的经验启示我国，应通过完善法律法规、多元化融资渠道、加强政府引导与市场机制结合等措施，构建适合我国国情的保障性住房融资体系，为保障性住房建设提供充足的资金支持，实现“住有所居”的目标。七、我国保障性住房建设融资模式的创新方向与战略思考7.1创新融资模式探讨7.1.1政府与社会资本合作（PPP）模式政府与社会资本合作（PPP）模式在保障性住房建设中具有独特的运作方式，通过政府与社会资本的合作，实现资源的优化配置和风险的合理分担，为保障性住房建设提供了新的思路和途径。在保障性住房建设中，PPP模式的运作方式通常是政府通过公开招标、竞争性谈判等方式，选择具有相应资质和能力的社会资本作为合作伙伴。双方签订合作协议，明确各自的权利和义务，共同参与保障性住房项目的投资、建设、运营和管理。政府在项目中主要负责项目的规划、政策支持、土地供应和监管等工作，确保项目符合公共利益和政策要求。社会资本则负责项目的融资、建设和运营管理，利用其专业优势和市场资源，提高项目的运作效率和管理水平。PPP模式在保障性住房建设中具有多方面的优势。它能够有效缓解政府财政压力，通过引入社会资本，减轻了政府在保障性住房建设中的资金负担，使政府能够将更多的财政资金投入到其他公共服务领域。PPP模式可以提高项目的建设和运营效率。社会资本具有丰富的市场经验和专业技术，能够在项目建设和运营过程中引入先进的管理理念和技术手段，优化项目流程，降低成本，提高项目的质量和效益。该模式还实现了风险的合理分担。政府和社会资本根据各自的优势和风险承受能力，在项目中合理分担风险，降低了单一主体的风险压力，提高了项目的稳定性和可持续性。然而，PPP模式在实施过程中也面临一些难点。政府与社会资本在项目中的利益诉求存在差异，政府更注重项目的社会效益和公共利益，而社会资本则更关注项目的经济效益和投资回报。如何平衡双方的利益，实现互利共赢，是PPP模式实施中的一个关键问题。在项目实施过程中，政府和社会资本之间的沟通协调机制也需要进一步完善。由于双方的背景和工作方式