我国保障性住房融资模式的多维探究

破局与创新：我国保障性住房融资模式的多维探究一、引言1.1研究背景与意义1.1.1研究背景近年来，我国房地产市场发展迅速，房价持续攀升。据国家统计局数据显示，部分一线城市和热点二线城市的房价涨幅远远超过了居民收入的增长速度。过高的房价使得中低收入群体购房困难，住房问题成为了社会关注的焦点。中低收入群体在住房市场中处于弱势地位，他们的收入水平难以承受高昂的房价，同时也难以满足银行贷款的条件。这导致他们要么只能居住在狭小、破旧的房屋中，居住条件恶劣；要么只能选择租房，但面临着租金上涨、租赁不稳定等问题。住房困难不仅影响了中低收入群体的生活质量，也加剧了社会的不公平感，引发了一系列社会矛盾。为了解决中低收入群体的住房问题，我国政府大力推进保障性住房建设。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房等。自2007年以来，国家逐步加大对保障性住房建设的投入，出台了一系列政策措施，如《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《公共租赁住房管理办法》等，以推动保障性住房建设的发展。“十二五”规划纲要提出，未来五年我国将新建保障性住房3600万套，实现保障房城镇覆盖率20%。2011年，我国更是计划建设1000万套保障性住房，这一目标背后，保障房的融资问题成为了各级政府长期面临的挑战。保障性住房建设需要大量的资金投入，然而，当前我国保障性住房融资模式单一，主要依赖政府财政投入和银行贷款，社会资金参与度较低。这导致保障性住房建设资金缺口巨大，严重制约了保障性住房建设的推进速度和规模。随着保障性住房建设规模的不断扩大，融资问题日益凸显。如何创新融资模式，拓宽融资渠道，吸引更多的社会资金参与保障性住房建设，成为了亟待解决的问题。因此，研究我国保障性住房融资模式具有重要的现实意义。1.1.2研究意义本研究对解决保障性住房资金难题、推动住房保障体系完善以及促进社会和谐稳定具有重要意义。从解决资金难题的角度来看，通过对我国保障性住房融资模式的研究，可以深入分析当前融资模式存在的问题，如融资渠道单一、资金缺口大、社会资金参与度低等。在此基础上，探索创新融资模式，如引入房地产信托投资基金（REITs）、推行PPP模式、发展住房公积金贷款等，拓宽融资渠道，吸引更多的社会资金参与保障性住房建设，从而有效解决保障性住房建设的资金瓶颈问题，为保障性住房建设提供充足的资金支持。在推动住房保障体系完善方面，合理的融资模式是住房保障体系有效运行的关键。研究保障性住房融资模式，有助于优化住房保障体系的资金配置，提高资金使用效率。同时，通过创新融资模式，可以促进保障性住房建设的可持续发展，进一步完善我国的住房保障体系，使其更加科学、合理、健全，更好地满足中低收入群体的住房需求。研究保障性住房融资模式对促进社会和谐稳定也有着积极影响。住房是民生之本，解决好中低收入群体的住房问题，能够提高他们的生活质量，增强他们的幸福感和获得感。当更多的人能够实现住有所居，社会的不稳定因素就会减少，社会公平正义得以体现，从而促进社会的和谐稳定发展。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外对于保障性住房融资模式的研究起步较早，已经形成了较为成熟的理论和实践体系。不同国家根据自身的国情和住房政策，发展出了各具特色的融资模式。美国的保障性住房融资模式以住房补贴和税收优惠为主。政府通过提供住房补贴，帮助低收入家庭支付房租或购房贷款。根据美国住房与城市发展部（HUD）的数据，2020年，美国政府在住房补贴项目上的支出达到了450亿美元，受益家庭超过了500万户。美国政府还出台了一系列税收优惠政策，鼓励房地产开发商建设保障性住房。例如，通过低收入住房税收抵免（LIHTC）计划，开发商可以获得一定的税收抵免，以降低建设成本。德国的住房储蓄制度是其保障性住房融资的重要特色。住房储蓄是一种先存后贷的融资方式，居民通过长期储蓄积累资金，达到一定条件后可以获得低息贷款用于购房。德国的住房储蓄银行在其中发挥了关键作用，为储户提供专业的储蓄和贷款服务。这种模式有效地降低了居民的购房成本，提高了居民的购房能力。截至2020年，德国住房储蓄银行的储蓄总额达到了5000亿欧元，贷款总额达到了4000亿欧元，为德国的住房市场稳定和保障性住房建设提供了有力支持。新加坡的公积金制度在保障性住房融资中发挥了核心作用。公积金是一种强制性的储蓄制度，雇主和雇员都需要按照一定比例缴纳公积金。公积金可以用于购买组屋（新加坡的保障性住房），减轻了居民的购房负担。新加坡政府还通过财政补贴等方式，支持组屋的建设和发展。建屋发展局作为组屋建设的主要机构，负责规划、建设和分配组屋。通过公积金制度和政府的支持，新加坡的住房自有率达到了90%以上，实现了“居者有其屋”的目标。英国的保障性住房融资模式则侧重于政府与社会资本的合作。政府通过财政补贴、税收优惠等政策，吸引社会资本参与保障性住房建设。例如，通过私人主动融资（PFI）模式，私人企业负责保障性住房的建设和运营，政府则在一定期限内支付租金或购买服务。这种模式有效地利用了社会资本的资源和专业能力，提高了保障性住房的建设效率和质量。1.2.2国内研究现状国内对保障性住房融资模式的研究随着保障性住房建设的推进而不断深入。学者们主要从现有融资渠道分析、创新模式探索等方面展开研究。在现有融资渠道分析方面，许多学者指出，我国保障性住房建设资金主要来源于政府财政投入、银行贷款、土地出让金净收益、住房公积金增值净收益等。然而，这些渠道存在着诸多问题。李迈在《浅析我国保障性住房融资问题与对策》中提到，地方政府在保障房建设的投入中，面临着按期偿还地方债务、追求经济利益以及土地出让收入分配等问题，导致其缺乏动力，对保障性住房建设的资金投入不足。保障性住房项目的流动性和收益性较低，银行等金融机构更倾向于向商品房开发商贷款，使得社会资金参与积极性不高，融资渠道单一。针对这些问题，国内学者积极探索创新融资模式。于树彬和武庄在《我国保障性住房融资模式的现状和问题分析》中提出，可以探讨实施保障性住房新的融资模式，如组建保障性住房投融资公司，实行综合专业管理；培育多元化的融资主体，采用多样性的融资方式；扩大信托基金（REITs）支持的保障性住房类型。田佳冰建议建设保障性住房安居工程专用投融资平台，以解决保障性住房建设的资金问题。李玉刚、叶斌和魏晓丽则对PPP模式在保障性住房建设中的应用进行了研究，认为PPP模式可以充分发挥政府和社会资本的优势，提高保障性住房的建设和运营效率。随着互联网金融的发展，一些学者也开始关注其在保障性住房融资中的应用。例如，通过互联网众筹平台，吸引公众小额资金参与保障性住房建设，拓宽了融资渠道。还有学者研究了绿色金融在保障性住房建设中的应用，认为发展绿色金融可以为保障性住房的绿色建设和可持续发展提供资金支持。1.3研究方法与创新点1.3.1研究方法本研究综合运用多种研究方法，以确保研究的全面性和深入性。文献研究法：通过广泛查阅国内外相关文献，包括学术期刊、学位论文、政府报告、政策文件等，全面梳理国内外保障性住房融资模式的研究现状和实践经验，为研究提供坚实的理论基础和丰富的实践案例参考。例如，在研究国外保障性住房融资模式时，参考了美国、德国、新加坡、英国等国家的相关文献，深入了解其住房补贴、税收优惠、住房储蓄、公积金制度以及政府与社会资本合作等融资模式的具体运作方式和成效。在研究国内现状时，分析了国内学者对现有融资渠道问题和创新模式探索的研究成果，如对政府财政投入、银行贷款、土地出让金净收益等现有融资渠道的分析，以及对REITs、PPP模式、互联网金融等创新融资模式的探讨。案例分析法：选取国内典型城市如北京、上海、广州等地的保障性住房融资案例进行深入分析，剖析其在融资模式选择、资金筹集、运营管理等方面的成功经验和存在问题。例如，研究北京市在发展保障性租赁住房过程中，如何利用集体经营性建设用地建设、非居住存量房屋改建等方式增加房源，并通过简化审批流程、给予土地和税费支持、提供金融支持等政策措施，吸引社会资本参与融资。通过对这些具体案例的分析，总结出具有借鉴意义的实践经验和可推广的模式。比较分析法：对国内外不同的保障性住房融资模式进行对比分析，找出其异同点和优缺点。对比美国的住房补贴和税收优惠模式与德国的住房储蓄模式，分析两者在适用条件、资金来源、对居民购房能力的影响等方面的差异；比较国内不同城市保障性住房融资模式的特点和效果，为优化我国保障性住房融资模式提供参考依据。通过比较分析，能够更清晰地认识各种融资模式的特点和适用范围，从而为我国选择合适的融资模式提供有益借鉴。1.3.2创新点本研究在视角、方法和内容上具有一定的创新之处。研究视角创新：从宏观政策环境和微观项目运作相结合的视角，深入研究保障性住房融资模式。不仅关注国家和地方层面的保障性住房政策对融资模式的影响，如土地政策、财政政策、金融政策等，还从具体项目的角度分析融资模式的实际运作和效果，考虑项目的建设成本、运营收益、风险分担等因素。这种宏观与微观相结合的视角，能够更全面、深入地理解保障性住房融资模式的本质和规律，为政策制定和项目实践提供更具针对性的建议。研究方法创新：运用大数据分析方法，对保障性住房融资相关的数据进行收集、整理和分析。通过收集房地产市场数据、金融机构贷款数据、政府财政支出数据等，运用数据分析工具和模型，深入挖掘数据背后的信息，如融资规模的变化趋势、资金来源的结构特点、不同融资模式的成本效益等。大数据分析方法的运用，能够使研究更加客观、准确，为研究结论提供更有力的数据支持，弥补了传统研究方法在数据处理和分析方面的不足。研究内容创新：结合我国最新的保障性住房政策和市场动态，对新兴融资模式进行深入研究。随着我国住房保障体系的不断完善和金融市场的发展，出现了一些新兴的融资模式，如保障性住房资产证券化、绿色金融支持保障性住房建设等。本研究将这些新兴融资模式纳入研究范围，分析其在我国的发展现状、面临的问题和挑战，并提出相应的对策建议。同时，关注保障性住房融资与城市发展、社会公平等方面的关系，从更广泛的视角探讨保障性住房融资模式的优化和创新，丰富了保障性住房融资模式的研究内容。二、我国保障性住房融资模式概述2.1保障性住房的内涵与分类2.1.1保障性住房的定义保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。其核心目的在于发挥社会保障功能，有效解决中低收入群体的住房难题，确保他们能够实现“住有所居”。与完全由市场形成价格的商品房不同，保障性住房具有鲜明的政策导向性和福利性，是政府履行公共服务职能、促进社会公平正义的重要体现。在我国住房保障体系中，保障性住房占据着关键地位，是住房市场不可或缺的组成部分。它通过政府的干预和调控，弥补了市场机制在住房资源配置中的不足，为那些无力在市场上购买或租赁住房的中低收入群体提供了基本的住房保障。这不仅有助于提高这部分群体的生活质量，增强他们的幸福感和获得感，还能促进社会的和谐稳定发展，缩小贫富差距，维护社会公平。保障性住房的建设和发展，也是推动城市化进程、提升城市综合竞争力的重要举措。通过提供稳定的住房保障，吸引更多人才流入城市，为城市的经济发展提供人力支持。2.1.2保障性住房的分类我国的保障性住房类型丰富，常见的包括廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房等，它们在保障对象、供应方式、产权归属等方面各具特点。廉租房：廉租房是政府或机构向符合条件的城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的住房，其产权通常归政府或相关机构所有。以北京为例，申请廉租房的家庭，人均住房使用面积需低于7.5平方米，家庭年收入需低于6960元。廉租房的租金标准远低于市场租金，一般根据家庭收入情况实行不同的租金减免政策，对于特困家庭甚至可以实现零租金入住。这种保障性住房主要解决城镇最低收入家庭的住房问题，让那些收入微薄、生活困难的家庭能够有一个稳定的居住场所，体现了政府对弱势群体的关怀和兜底保障。公租房：公租房是由政府或政府委托的机构投资建设或筹集，面向中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房的产权归属多样，可能归政府、国有企业或社会机构所有。以上海的公租房政策为例，申请公租房的单身人士月收入应低于2000元，家庭月收入应低于3000元。公租房的租金通常按照略低于市场租金的标准收取，旨在解决“夹心层”群体的住房困难，这些群体既不符合廉租房的申请条件，又无力购买商品房，公租房为他们提供了过渡性的住房解决方案。经济适用房：经济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭的保障性住房。购房者拥有有限产权，在一定年限内不得上市交易，如需转让，需按照规定补缴土地出让金等相关费用。以深圳的经济适用房政策为例，申请家庭的人均年收入需低于3.6万元，人均住房建筑面积需低于15平方米。经济适用房的价格相对较低，一般比同地段的商品房低20%-30%，为有一定支付能力但仍难以购买商品房的低收入家庭提供了购房机会，帮助他们实现住房梦。限价商品房：限价商品房是“限套型、限房价”的商品住房，通过竞地价、竞房价的方式，按照限定的价格和套型面积向符合条件的居民销售。其产权与普通商品房相同，但在上市交易时可能会受到一定限制。以南京的限价商品房政策为例，申请家庭的人均年收入需低于3.8万元，家庭资产总额需低于30万元。限价商品房的价格介于经济适用房和市场价之间，主要面向中等收入家庭，在一定程度上抑制了房价过快上涨，满足了中等收入家庭改善住房条件的需求。2.2我国保障性住房融资的重要性2.2.1保障中低收入群体住房需求保障性住房建设的核心目标在于满足中低收入群体的住房需求，而充足的融资则是实现这一目标的关键所在。中低收入群体由于收入水平相对较低，在住房市场中往往处于劣势地位，难以通过市场机制满足自身的住房需求。据相关统计数据显示，我国中低收入群体在住房支出方面的占比普遍较高，部分家庭甚至超过了收入的50%，这给他们的生活带来了沉重的负担。融资对于保障性住房建设的规模和进度有着决定性影响。充足的资金能够确保保障性住房项目顺利开工建设，按时完工并交付使用。在保障性住房建设过程中，从土地购置、项目规划设计、建筑材料采购、施工建设到配套设施建设等各个环节，都需要大量的资金投入。如果融资不畅，资金短缺，将会导致项目延期，甚至停滞，使得中低收入群体无法及时获得住房保障。例如，一些保障性住房项目由于资金不到位，施工进度缓慢，原本计划几年内建成的项目，可能会拖延数年，严重影响了中低收入群体的住房改善进程。融资模式的选择直接关系到保障性住房的供应数量和质量。合理的融资模式能够吸引更多的社会资本参与保障性住房建设，增加保障性住房的供应数量，满足更多中低收入群体的住房需求。多元化的融资渠道还可以为保障性住房建设提供更多的资金支持，使得建设单位能够采用更好的建筑材料和施工工艺，提高保障性住房的质量。通过引入房地产信托投资基金（REITs）等融资模式，可以吸引大量的社会闲置资金投入到保障性住房建设中，为保障性住房建设提供充足的资金保障，从而建设更多高质量的保障性住房。保障性住房建设不仅为中低收入群体提供了住房保障，改善了他们的居住条件，还能有效减轻他们的经济负担。保障性住房的租金或售价相对较低，使得中低收入群体能够以较低的成本解决住房问题，将更多的资金用于其他生活支出，提高生活质量。对于一些低收入家庭来说，保障性住房的租金可能只有市场租金的一半甚至更低，这大大减轻了他们的住房支出压力，使他们能够有更多的资金用于子女教育、医疗等方面，提升了家庭的生活品质。保障性住房的建设和供应，还可以稳定中低收入群体的居住预期，增强他们的安全感和幸福感，促进社会的和谐稳定发展。2.2.2促进房地产市场稳定发展保障性住房融资模式对房地产市场的供需平衡和价格稳定有着深远的影响。在房地产市场中，保障性住房作为商品房的重要补充，能够有效调节市场供需关系，对房地产市场的健康稳定发展起到重要的支撑作用。从供需平衡的角度来看，合理的融资模式能够确保保障性住房的有效供给。随着城市化进程的加速，城市人口不断增加，住房需求持续增长。然而，单纯依靠商品房市场难以满足所有居民的住房需求，尤其是中低收入群体的住房需求。保障性住房的建设和供应，可以填补市场空白，满足中低收入群体的住房需求，从而缓解住房市场的供需矛盾。通过加大对保障性住房建设的融资支持，增加保障性住房的建设数量，能够有效调节住房市场的供需结构，避免因供需失衡导致房价大幅波动。当市场上住房供应不足时，增加保障性住房的供应，可以满足部分住房需求，稳定房价；当市场上住房供应过剩时，适当减少保障性住房的建设规模，避免资源浪费。保障性住房的存在对房地产市场价格具有一定的稳定作用。保障性住房的租金或售价相对较低，其大量供应会对商品房市场价格形成一定的约束。当商品房价格过高时，保障性住房可以为中低收入群体提供一个相对廉价的住房选择，从而抑制商品房市场的过度需求，稳定房价。保障性住房的建设和供应还可以增加住房市场的竞争，促使商品房开发商降低成本，合理定价，提高住房品质，以吸引消费者。这种竞争机制有助于优化房地产市场的资源配置，促进房地产市场的健康发展。例如，在一些城市，保障性住房的建设使得周边商品房市场的价格涨幅得到了有效控制，避免了房价的过快上涨。保障性住房融资模式的创新和完善，还可以促进房地产市场的多元化发展。通过引入不同的融资模式，如PPP模式、REITs等，可以吸引更多的社会资本参与保障性住房建设，推动房地产市场的投资主体多元化。这不仅可以缓解政府财政压力，还可以促进房地产市场的创新和发展，提高房地产市场的活力和竞争力。多元化的融资模式还可以为房地产市场提供更多的金融产品和服务，满足不同投资者和消费者的需求，进一步完善房地产市场的金融体系。保障性住房融资模式对房地产市场的稳定发展至关重要。合理的融资模式能够促进保障性住房的有效供给，调节房地产市场供需平衡，稳定房价，推动房地产市场的多元化发展，从而为房地产市场的健康稳定发展奠定坚实的基础。2.2.3推动社会公平与和谐保障性住房融资在推动社会公平与和谐方面发挥着不可替代的重要作用，对缩小贫富差距、促进社会公平与和谐具有深远的积极意义。住房作为基本的生活需求，对于每个人的生存和发展至关重要。然而，在现实中，由于收入差距的存在，不同群体在住房资源的获取上存在着显著的差异。高收入群体能够轻松购买高档住房，享受优质的居住环境；而中低收入群体则往往面临着住房困难，居住条件简陋。保障性住房的建设和融资，旨在为中低收入群体提供住房保障，弥补他们在住房资源获取上的劣势，从而缩小不同收入群体之间在住房方面的差距，促进社会公平。通过保障性住房融资，建设更多的保障性住房，让中低收入群体能够以较低的成本获得住房，改善他们的居住条件，使他们能够享受到与高收入群体基本相当的住房权利，体现了社会公平的原则。保障性住房融资能够促进社会公平，进而增强社会的稳定性和凝聚力。当人们的基本住房需求得到满足时，他们会感受到社会的关爱和公平，对社会的认同感和归属感会增强，从而减少社会矛盾和冲突，促进社会的和谐稳定。相反，如果大量中低收入群体的住房问题得不到解决，他们可能会产生不满情绪，甚至引发社会不稳定因素。例如，一些城市因为保障性住房建设滞后，中低收入群体住房困难，导致部分居民对政府和社会产生不满，影响了社会的和谐稳定。而通过加大保障性住房融资力度，建设更多的保障性住房，解决了中低收入群体的住房问题，这些地区的社会矛盾得到了有效缓解，社会稳定性明显增强。保障性住房的建设和融资还能够带动相关产业的发展，创造就业机会，促进社会经济的发展。保障性住房建设涉及到建筑、建材、装修等多个行业，能够拉动这些行业的需求，促进其发展，从而创造大量的就业岗位。这些就业机会不仅为中低收入群体提供了增加收入的途径，还促进了社会的经济繁荣。保障性住房的建设还可以带动周边配套设施的建设，如学校、医院、商场等，进一步改善居民的生活条件，促进区域的协调发展。在保障性住房建设过程中，大量的建筑工人、装修工人等获得了就业机会，增加了收入，同时也促进了建筑材料的销售和相关服务业的发展，对社会经济的发展起到了积极的推动作用。保障性住房融资是推动社会公平与和谐的重要手段。它通过缩小贫富差距，满足中低收入群体的住房需求，增强社会的稳定性和凝聚力，带动相关产业发展等方面，为构建和谐社会做出了重要贡献。2.3我国保障性住房融资模式发展历程2.3.1初步探索阶段我国保障性住房融资模式的发展历程可追溯至20世纪90年代。在这一初步探索阶段，保障性住房建设刚刚起步，相关政策和制度尚不完善。融资模式较为单一，主要以政府财政投入为主导，政府承担了保障性住房建设的大部分资金责任。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，这标志着我国保障性住房制度的起点。此后，政府加大了对保障性住房建设的投入，通过财政拨款、土地划拨等方式，支持经济适用房等保障性住房的建设。在这一时期，经济适用房成为保障性住房的主要形式，其建设资金主要来源于政府财政预算安排、住房公积金增值收益以及部分银行贷款。政府财政投入在保障性住房建设中发挥了关键作用，为中低收入家庭提供了一定数量的保障性住房，缓解了他们的住房困难问题。然而，随着保障性住房建设规模的不断扩大，单纯依靠政府财政投入的融资模式逐渐暴露出一些问题。政府财政资金有限，难以满足保障性住房建设日益增长的资金需求，导致保障性住房建设进度缓慢，供应数量不足。政府财政投入为主的融资模式也使得保障性住房建设缺乏市场活力，建设效率和质量有待提高。银行贷款在这一阶段虽然有所参与，但由于保障性住房项目的收益性较低，风险相对较高，银行对保障性住房贷款的积极性不高，贷款额度和期限也受到一定限制。2.3.2多元化探索阶段近年来，随着我国保障性住房建设规模的不断扩大，对资金的需求也日益增长。为了解决保障性住房建设的资金难题，我国开始积极探索多元化的融资渠道，引入社会资本、金融创新工具等，推动保障性住房融资模式的创新和发展。在这一阶段，社会资本逐渐成为保障性住房融资的重要力量。政府通过出台一系列政策措施，鼓励社会资本参与保障性住房建设。通过PPP（公私合营）模式，政府与社会资本合作，共同投资、建设和运营保障性住房项目。在一些城市的保障性住房项目中，政府通过公开招标等方式，选择有实力的房地产开发企业作为合作伙伴，由企业负责项目的建设和运营，政府则提供土地、政策等方面的支持，并在项目建成后按照约定的价格或租金回购或租赁住房，提供给中低收入家庭。这种模式充分发挥了政府和社会资本的优势，既缓解了政府的财政压力，又提高了保障性住房的建设效率和质量。金融创新工具也在保障性住房融资中得到了广泛应用。房地产信托投资基金（REITs）作为一种创新的融资工具，为保障性住房建设提供了新的融资渠道。REITs通过向投资者发行收益凭证，募集资金用于投资保障性住房项目，投资者可以通过持有收益凭证分享项目的收益。我国一些城市已经开展了保障性住房REITs试点项目，取得了良好的效果。住房公积金贷款也在保障性住房融资中发挥了重要作用。住房公积金管理中心通过向符合条件的中低收入家庭提供低息贷款，帮助他们购买保障性住房，减轻了他们的购房负担。债券融资也是保障性住房融资的重要方式之一。地方政府通过发行专项债券，筹集资金用于保障性住房建设。专项债券具有期限长、利率低等特点，能够为保障性住房建设提供稳定的资金支持。一些企业也通过发行企业债券，为保障性住房项目融资。在多元化探索阶段，我国保障性住房融资模式不断创新，融资渠道日益拓宽，社会资本和金融创新工具的参与度不断提高。这不仅有效缓解了保障性住房建设的资金压力，提高了建设效率和质量，也为我国保障性住房建设的可持续发展奠定了坚实的基础。然而，在这一过程中，也面临着一些挑战，如社会资本参与的积极性有待进一步提高、金融创新工具的发展还不够成熟、相关政策和制度还需要进一步完善等，需要在今后的发展中不断加以解决。三、我国保障性住房现有融资模式分析3.1政府财政投入3.1.1中央与地方财政支持在我国保障性住房建设中，中央与地方政府的财政投入发挥着至关重要的作用，是保障性住房建设资金的重要来源。中央政府主要通过专项补助等方式，对保障性住房建设给予资金支持。根据财政部数据，2020年中央财政安排保障性安居工程补助资金2545亿元，较上年增长10.0%，有力地推动了保障性住房建设的开展。这些补助资金涵盖了多个方面，包括城市棚户区改造、城镇老旧小区改造、公租房保障和住房租赁市场发展等。中央政府还通过制定相关政策，引导地方政府加大对保障性住房建设的投入，如规定土地出让净收益的一定比例需用于保障性住房建设等。地方政府则通过财政预算安排、土地出让金净收益计提等多种方式，为保障性住房建设筹集资金。许多地方政府将保障性住房建设资金纳入本级财政预算，确保资金的稳定投入。在土地出让金净收益方面，按照规定，各地需严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。一些城市还通过调整财政支出结构，加大对保障性住房建设的倾斜力度，提高资金投入比例。除了直接的资金投入，地方政府还通过提供土地、税收优惠等政策支持，间接为保障性住房建设提供资金支持。地方政府以划拨方式提供保障性住房建设用地，降低了项目的土地成本；对保障性住房建设项目给予税收减免，减少了建设单位的税费负担，从而间接增加了保障性住房建设的资金来源。3.1.2财政投入的作用与局限性政府财政投入对保障性住房建设具有重要的支撑作用，为保障性住房建设提供了稳定的资金来源，推动了保障性住房项目的顺利实施。政府财政投入能够体现政府对住房保障的重视和责任，增强社会对保障性住房建设的信心，引导其他资金参与保障性住房建设。财政投入还可以确保保障性住房建设的公益性和公平性，使中低收入群体能够真正受益于保障性住房政策。然而，政府财政投入也面临着一些局限性。随着保障性住房建设规模的不断扩大，对资金的需求日益增长，政府财政资金有限，难以满足保障性住房建设的全部资金需求，导致资金缺口较大。在一些经济欠发达地区，地方政府财政收入相对较少，而保障性住房建设任务却较为繁重，资金缺口问题更为突出。政府财政投入主要依赖于财政预算安排和土地出让金净收益等，资金来源相对单一，缺乏可持续性。一旦财政收入出现波动或土地出让市场遇冷，保障性住房建设资金的筹集将受到影响。过度依赖政府财政投入还可能导致资源配置效率低下。由于政府在保障性住房建设中占据主导地位，市场机制的作用难以充分发挥，可能导致建设成本过高、建设效率低下等问题。财政投入的分配和使用也可能存在不合理的情况，影响资金的使用效益。政府财政投入在保障性住房建设中具有不可替代的重要作用，但也存在着资金有限、可持续性不足等问题。为了满足保障性住房建设的资金需求，需要进一步创新融资模式，拓宽融资渠道，吸引更多的社会资金参与保障性住房建设。3.2银行贷款3.2.1银行贷款的模式与条件银行贷款是我国保障性住房融资的重要渠道之一。在保障性住房项目中，银行贷款主要有两种常见模式：项目贷款和个人购房贷款。项目贷款是银行向保障性住房建设项目的开发主体提供的贷款，用于支持项目的土地购置、工程建设、配套设施建设等方面的资金需求。开发主体通常为政府指定的国有企业或具有相应资质和实力的房地产开发企业。银行在审批项目贷款时，会对项目的可行性进行严格评估，包括项目的规划设计、建设进度安排、成本预算、预期收益等。只有符合银行贷款条件的项目，才有可能获得贷款支持。贷款期限一般根据项目的建设周期和还款能力来确定，通常为3-5年，对于一些大型保障性住房项目，贷款期限可能会更长。个人购房贷款则是银行向符合条件的个人提供的用于购买保障性住房的贷款。以经济适用房和限价商品房为例，购房者在满足当地政府规定的购房资格条件后，可以向银行申请个人购房贷款。申请条件一般包括购房者的年龄、收入水平、信用状况等。购房者年龄需在18-65周岁之间，具有稳定的职业和收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力，且信用记录良好，无不良社会记录。银行会根据购房者的收入情况、负债情况等因素，综合评估其还款能力，确定贷款额度和贷款期限。贷款额度一般最高不超过所购房产价格的70%，贷款期限最长不超过30年，具体额度和期限会因银行和地区的不同而有所差异。贷款到期日不得超过房产土地使用权到期日，借款人的年龄与贷款期限之和一般不超过65（含），最长不超过70（含）。贷款利率按照我国人民银行公布的有关规定执行，并在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定范围内浮动。对于购买保障性住房的个人，银行可能会给予一定的利率优惠，以减轻购房者的还款负担。3.2.2银行贷款的优势与风险银行贷款在保障性住房融资中具有显著的优势。银行拥有庞大的资金储备，能够为保障性住房项目提供大规模的资金支持，满足项目建设过程中对资金的大量需求。对于一些大型保障性住房项目，如城市棚户区改造项目，往往需要数十亿甚至上百亿元的资金投入，银行贷款能够为这些项目的顺利实施提供坚实的资金保障。银行贷款的资金来源相对稳定，只要项目符合银行的贷款条件，且银行有足够的信贷额度，就能够持续为项目提供资金，保证项目建设的连续性。银行贷款的流程相对规范和成熟。银行在长期的信贷业务中，建立了一套完善的风险评估和审批体系，能够对保障性住房项目的风险进行全面、系统的评估。在审批贷款时，银行会对项目的可行性、借款人的信用状况、还款能力等进行严格审查，确保贷款资金的安全性。规范的贷款流程也有助于提高贷款发放的效率，使项目能够及时获得所需资金，加快项目建设进度。然而，银行贷款也存在一定的风险。保障性住房项目的收益相对较低，且回收期较长，这与银行追求高收益、资金快速回笼的经营目标存在一定的冲突。一些保障性住房项目，如廉租房和公租房项目，租金收入较低，且租户的支付能力有限，导致项目的盈利能力较弱。项目建设周期较长，在建设过程中可能会面临各种不确定因素，如原材料价格上涨、工程延期等，这些因素都会增加项目的成本和风险，从而影响银行贷款的回收。银行贷款还面临着资产负债期限错配的风险。银行的资金来源主要是短期存款，而保障性住房贷款的期限通常较长，这种资产负债期限的不匹配，可能会导致银行在资金流动性方面面临压力。当大量保障性住房贷款集中到期需要偿还，而银行的短期存款资金不足时，银行可能会面临资金周转困难的局面，影响银行的正常运营。如果房地产市场出现波动，房价下跌或租金下降，也会影响保障性住房项目的收益和还款能力，增加银行贷款的违约风险。3.3住房公积金3.3.1住房公积金用于保障性住房建设的机制住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，其增值收益在保障性住房建设中发挥着独特作用。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工和单位按照一定比例缴存住房公积金，缴存的住房公积金存储在专门的账户中，归职工个人所有。住房公积金增值收益用于保障性住房建设有着明确的运作方式。住房公积金在管理运营过程中会产生增值收益，这些收益主要来源于住房公积金存款利息收入、委托贷款利息收入等。在扣除住房公积金管理中心的管理费用以及提取贷款风险准备金后，剩余的增值收益将按照规定用于保障性住房建设。具体来说，增值收益主要用于补充廉租住房保障资金和公共租赁住房建设资金。以某地为例，当地住房公积金管理中心在2023年实现增值收益5亿元，在扣除管理费用0.5亿元和提取贷款风险准备金1亿元后，剩余3.5亿元增值收益全部用于保障性住房建设。其中，2亿元用于补充廉租住房保障资金，主要用于支付廉租住房的租金补贴、维修养护费用等；1.5亿元用于公共租赁住房建设，用于购买土地、支付工程建设费用等。通过这种方式，住房公积金增值收益为保障性住房建设提供了稳定的资金支持，促进了保障性住房项目的顺利实施。住房公积金管理中心还通过加强资金管理和监督，确保增值收益的合理使用。建立健全财务管理制度，规范资金的收支和核算，加强对资金使用情况的审计和监督，防止资金被挪用、浪费等情况的发生。住房公积金管理中心还会定期向社会公布增值收益的使用情况，接受社会监督，提高资金使用的透明度。3.3.2住房公积金支持的成效与问题住房公积金在保障性住房融资中取得了显著的成效，为保障性住房建设提供了有力的资金支持。通过将增值收益用于保障性住房建设，增加了保障性住房的供给，改善了中低收入群体的居住条件。住房公积金贷款也为中低收入家庭购买保障性住房提供了便利，减轻了他们的购房负担。然而，住房公积金在支持保障性住房融资方面也存在一些问题。住房公积金的覆盖面有限，一些民营企业、小微企业以及灵活就业人员等群体尚未被充分纳入住房公积金制度体系。这些群体往往是保障性住房的主要需求对象，但由于未缴存住房公积金，无法享受住房公积金贷款等相关政策支持，限制了住房公积金在保障性住房融资中的作用发挥。据统计，目前我国住房公积金缴存人数占就业人口的比例仅为60%左右，仍有大量就业人员未缴存住房公积金。住房公积金的使用效率有待提高。部分地区存在住房公积金资金闲置的情况，资金未能充分用于保障性住房建设和支持居民购房需求。一些城市的住房公积金个贷率较低，大量资金闲置在账户中，没有得到有效的利用。住房公积金的提取和贷款审批流程也较为繁琐，影响了资金的使用效率和居民的使用体验。住房公积金的地区差异较大，不同地区的住房公积金缴存额度、贷款政策等存在明显差异。一些经济发达地区的住房公积金缴存额度较高，贷款政策较为宽松，能够为保障性住房融资提供更多的支持；而一些经济欠发达地区的住房公积金缴存额度较低，资金规模有限，难以满足保障性住房建设的资金需求。这种地区差异不利于保障性住房融资的均衡发展，也影响了住房公积金制度的公平性。住房公积金在保障性住房融资中发挥了重要作用，但也面临着覆盖面有限、使用效率不高、地区差异较大等问题。为了更好地发挥住房公积金在保障性住房融资中的作用，需要进一步扩大住房公积金的覆盖面，提高资金使用效率，缩小地区差异，完善相关政策和制度，为保障性住房建设提供更有力的支持。3.4土地出让收益3.4.1土地出让收益用于保障性住房的政策规定为了加大对保障性住房建设的资金支持，我国出台了一系列政策，明确规定从土地出让收益中提取一定比例的资金用于保障性住房建设。根据财政部、住房和城乡建设部印发的相关通知要求，各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。这一政策旨在充分利用土地出让收益，为保障性住房建设提供稳定的资金来源，进一步推动保障性住房建设的发展，满足中低收入群体的住房需求。该政策的实施具有重要意义。它体现了政府对保障性住房建设的重视，通过从土地出让收益中提取资金，为保障性住房建设提供了有力的资金保障，有助于加快保障性住房的建设进度，增加保障性住房的供应数量。土地出让收益作为地方政府的重要财政收入来源之一，将其一部分用于保障性住房建设，也有助于优化财政资金的配置，提高财政资金的使用效率，促进社会公平与和谐发展。3.4.2实施情况与面临的挑战尽管政策明确规定了土地出让收益用于保障性住房建设的提取比例，但在实际实施过程中，仍存在一些问题和挑战。从实施情况来看，部分地区未能严格按照政策要求足额提取土地出让收益用于保障性住房建设。根据审计署发布的审计报告显示，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到规定要求，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。在官方统计数据中也发现，在以万亿元计的土地收入中，投入到保障房的资金占比异常之低。2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，当年廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。这表明在实际操作中，土地出让收益用于保障性住房建设的政策执行力度有待加强。土地出让收益本身存在不稳定的问题。房地产市场的波动会直接影响土地出让价格和出让规模，进而导致土地出让收益的不稳定。当房地产市场处于低迷期时，土地出让难度增加，出让价格下降，土地出让收益也会相应减少。一些城市在房地产市场调控政策的影响下，土地出让收入同比大幅下降，这使得用于保障性住房建设的提取资金也会相应减少，给保障性住房建设资金的筹集带来了困难。提取比例难以保证也是一个突出问题。部分地方政府由于财政压力较大，在资金分配时可能会优先考虑其他项目，导致保障性住房建设资金的提取比例难以达到政策要求。一些地区存在对土地出让收益的核算不规范、不透明的情况，使得准确提取用于保障性住房建设的资金存在困难。一些地方政府对土地出让收益的使用缺乏有效的监督和管理，也影响了资金的使用效率和政策的实施效果。土地出让收益用于保障性住房建设的政策在实施过程中面临着诸多挑战，需要进一步加强政策执行力度，规范土地出让收益的核算和管理，加强监督和问责，确保土地出让收益能够足额、稳定地用于保障性住房建设，推动保障性住房建设的顺利进行。3.5案例分析——以某城市保障性住房融资为例3.5.1案例城市保障性住房建设概况某城市近年来高度重视保障性住房建设，将其作为改善民生、促进社会和谐的重要举措。截至2023年底，该城市累计建设保障性住房50万套，其中廉租房10万套，公租房20万套，经济适用房15万套，限价商品房5万套。建设规模持续扩大，有效满足了中低收入群体的住房需求。在保障性住房建设类型方面，该城市根据不同群体的住房需求和支付能力，合理规划各类保障性住房的建设比例。廉租房主要面向城市最低收入住房困难家庭，提供低租金的住房保障；公租房则覆盖了中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员等群体，租金相对较低，租赁期限灵活；经济适用房和限价商品房为有一定支付能力的中低收入家庭提供了购房机会，价格相对市场商品房更为亲民。建设进度方面，该城市制定了科学合理的建设计划，确保保障性住房项目按时推进。每年都有一定数量的保障性住房项目开工建设和竣工交付。2023年，该城市新开工保障性住房5万套，竣工3万套，有力地推动了保障性住房建设的进程。为了加快建设进度，该城市还采取了一系列措施，如优化项目审批流程，建立绿色通道，提高审批效率；加强对建设项目的监管，确保工程质量和进度；加大对建设单位的支持力度，提供必要的资金和政策扶持等。该城市在保障性住房建设方面取得了显著成效，为解决中低收入群体的住房问题做出了积极贡献。随着保障性住房建设的不断推进，该城市的住房保障体系将更加完善，更多的中低收入群体将实现住有所居的目标。3.5.2融资模式的具体应用与效果在保障性住房建设过程中，该城市积极探索多元化的融资模式，取得了一定的成效。政府财政投入：该城市政府高度重视保障性住房建设，将其纳入财政预算重点支持范围。每年从财政预算中安排专项资金用于保障性住房建设，同时严格按照土地出让净收益的10%计提保障性住房建设资金。2023年，该城市财政投入保障性住房建设资金达到20亿元，为保障性住房建设提供了坚实的资金保障。政府财政投入确保了保障性住房建设的公益性和公平性，使中低收入群体能够真正受益于保障性住房政策。通过财政投入，该城市能够按照规划大规模建设保障性住房，满足中低收入群体的住房需求，提高了他们的生活质量，增强了社会的稳定性和凝聚力。银行贷款：该城市积极与银行合作，争取银行贷款支持保障性住房建设。通过政府信用担保、项目抵押等方式，为保障性住房项目获取银行贷款创造条件。截至2023年底，该城市保障性住房项目累计获得银行贷款50亿元。银行贷款为保障性住房建设提供了大规模的资金支持，满足了项目建设过程中对资金的大量需求，加快了保障性住房的建设进度。银行贷款的资金来源相对稳定，只要项目符合银行的贷款条件，且银行有足够的信贷额度，就能够持续为项目提供资金，保证项目建设的连续性。然而，银行贷款也存在一定的风险，如保障性住房项目收益相对较低、回收期较长，可能导致银行贷款回收困难；银行贷款还面临资产负债期限错配的风险，可能影响银行的资金流动性。住房公积金：该城市充分发挥住房公积金在保障性住房融资中的作用，将住房公积金增值收益按规定用于保障性住房建设。2023年，住房公积金增值收益用于保障性住房建设的资金达到5亿元。住房公积金贷款也为中低收入家庭购买保障性住房提供了便利，减轻了他们的购房负担。通过住房公积金增值收益的投入，增加了保障性住房的供给，改善了中低收入群体的居住条件。住房公积金贷款的低利率政策，使得中低收入家庭能够以较低的成本购买保障性住房，实现住房梦。然而，住房公积金在支持保障性住房融资方面也存在一些问题，如覆盖面有限，一些民营企业、小微企业以及灵活就业人员等群体尚未被充分纳入住房公积金制度体系；住房公积金的使用效率有待提高，部分地区存在资金闲置的情况；住房公积金的地区差异较大，不同地区的缴存额度、贷款政策等存在明显差异。社会资本参与（PPP模式）：该城市积极推广PPP模式，吸引社会资本参与保障性住房建设。通过公开招标等方式，选择有实力的社会资本方与政府合作，共同投资、建设和运营保障性住房项目。在某公租房项目中，政府与社会资本合作成立项目公司，政府以土地入股，社会资本负责项目的投资、建设和运营，项目建成后，由社会资本负责运营管理，政府按照约定的租金标准向社会资本支付租金，租赁期限结束后，项目资产无偿移交给政府。截至2023年底，该城市通过PPP模式实施的保障性住房项目达到10个，吸引社会资本投入资金30亿元。社会资本的参与，有效缓解了政府的财政压力，提高了保障性住房的建设效率和质量。社会资本具有丰富的项目管理经验和专业技术能力，能够在项目建设和运营过程中引入先进的管理理念和技术手段，提高项目的运营效率和服务质量。社会资本参与还能够促进市场竞争，推动保障性住房建设领域的创新和发展。然而，PPP模式在实施过程中也面临一些挑战，如项目前期谈判时间长、成本高；项目运营过程中，政府与社会资本之间的利益协调难度较大；社会资本对项目的收益预期较高，可能导致保障性住房的租金或售价偏高，影响中低收入群体的承受能力。通过多元化融资模式的应用，该城市保障性住房建设资金得到了有效保障，建设规模不断扩大，建设进度加快，住房保障效果显著提升，为中低收入群体提供了更多的住房选择，改善了他们的居住条件，促进了社会的和谐稳定发展。然而，在融资过程中也面临一些问题和挑战，需要进一步完善相关政策和制度，加强风险管理，提高融资效率和资金使用效益。3.5.3经验与启示案例城市在保障性住房融资方面积累了丰富的经验，同时也暴露出一些问题，这些经验和问题为其他地区提供了重要的借鉴。成功经验：该城市建立了多元化的融资体系，综合运用政府财政投入、银行贷款、住房公积金、社会资本参与等多种融资模式，拓宽了保障性住房建设的资金来源渠道，有效缓解了资金压力。政府财政投入作为保障性住房建设的重要资金来源，起到了引导和兜底的作用；银行贷款提供了大规模的资金支持；住房公积金增值收益和贷款为保障性住房建设和中低收入家庭购房提供了有力支持；社会资本的参与则引入了市场机制，提高了建设效率和质量。案例城市注重政策支持与引导，政府出台了一系列优惠政策，如土地出让优惠、税收减免、财政补贴等，吸引社会资本参与保障性住房建设，降低了项目成本，提高了项目的吸引力。在土地出让方面，政府以划拨方式提供保障性住房建设用地，降低了项目的土地成本；在税收方面，对保障性住房建设项目给予税收减免，减少了建设单位的税费负担；在财政补贴方面，政府对保障性住房项目给予一定的财政补贴，提高了项目的盈利能力，吸引了更多的社会资本参与。该城市还加强了对保障性住房融资的管理与监督，建立了完善的资金管理制度和风险防控机制，确保资金安全、合理使用。在资金管理方面，加强对资金的预算管理、收支管理和核算管理，确保资金使用规范、透明；在风险防控方面，建立了风险评估机制、预警机制和应急处置机制，对融资过程中的风险进行及时识别、评估和控制，保障了保障性住房建设的顺利进行。存在问题：虽然案例城市在保障性住房融资方面取得了一定成效，但仍存在一些问题。政府财政压力较大，随着保障性住房建设规模的不断扩大，对资金的需求日益增长，政府财政资金有限，难以满足全部资金需求，资金缺口问题依然存在。在一些经济欠发达地区，地方政府财政收入相对较少，而保障性住房建设任务却较为繁重，资金缺口问题更为突出。社会资本参与的积极性有待进一步提高，尽管政府出台了一系列优惠政策，但由于保障性住房项目的收益相对较低，投资回收期较长，社会资本在参与过程中仍存在顾虑，参与的深度和广度有待拓展。银行贷款的风险较高，保障性住房项目的收益相对较低，且回收期较长，与银行追求高收益、资金快速回笼的经营目标存在一定的冲突，银行贷款面临着资产负债期限错配等风险，影响了银行贷款的积极性和可持续性。借鉴意义：其他地区在推进保障性住房融资时，应借鉴案例城市的成功经验，建立多元化的融资体系，充分发挥政府、市场和社会的作用，拓宽融资渠道，提高资金筹集能力。制定完善的政策支持体系，加大对保障性住房融资的政策扶持力度，吸引更多的社会资本参与，降低项目成本，提高项目的可行性和吸引力。加强对保障性住房融资的管理与监督，建立健全资金管理制度和风险防控机制，确保资金安全、高效使用，提高资金使用效益。针对案例城市存在的问题，其他地区应提前谋划，采取有效措施加以解决，如合理规划保障性住房建设规模，根据当地财政实力和资金筹集能力，科学确定建设任务；进一步完善社会资本参与的激励机制，提高社会资本的收益预期，增强其参与积极性；加强与银行的沟通与合作，创新金融产品和服务，降低银行贷款风险，提高银行贷款的积极性和可持续性。四、我国保障性住房融资模式面临的问题4.1资金缺口大，供需矛盾突出4.1.1保障性住房建设的资金需求规模保障性住房建设所需资金规模庞大，这一资金需求受到建设规模和成本等多方面因素的显著影响。近年来，随着我国城市化进程的加速，城市人口不断增加，中低收入群体的住房需求日益增长，为了满足这一需求，我国加大了保障性住房的建设力度。从建设规模来看，根据住房和城乡建设部的数据，“十二五”期间，我国计划新建保障性住房3600万套，其中2011年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上。若按照每套保障性住房平均面积60平方米，每平方米建设成本2000元计算（此数据仅为估算，实际成本因地区、建筑标准等因素而异），2011年建设1000万套保障性住房所需资金约为1.2万亿元（1000万套×60平方米/套×2000元/平方米）。“十三五”期间，我国进一步加大了保障性住房建设力度，共建设各类保障性住房和棚改安置住房3700多万套。“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，要以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题，这意味着未来保障性住房建设规模仍将保持在较高水平，资金需求也将持续增长。建设成本也是影响保障性住房资金需求规模的重要因素。保障性住房建设成本涵盖土地成本、建筑材料成本、人工成本、配套设施建设成本等多个方面。在土地成本方面，虽然保障性住房建设用地大多采用划拨方式取得，相对降低了土地成本，但在一些城市，尤其是一线城市和热点二线城市，土地资源稀缺，即使采用划拨方式，土地取得成本仍然较高。建筑材料成本和人工成本也在不断上涨，近年来，受原材料价格波动、劳动力市场供需变化等因素影响，建筑材料价格和人工费用呈现上升趋势，这无疑增加了保障性住房的建设成本。配套设施建设成本也是不容忽视的一部分，保障性住房项目需要配套建设学校、医院、商场、停车位等基础设施，这些配套设施的建设成本也会增加保障性住房建设的资金需求。例如，某城市的一个保障性住房项目，除了主体建筑建设成本外，配套设施建设成本就占到了总建设成本的20%左右。随着保障性住房建设规模的不断扩大和建设成本的持续上升，我国保障性住房建设的资金需求规模日益庞大。据相关机构估算，未来几年，我国每年保障性住房建设资金需求可能高达数千亿元甚至上万亿元，如此巨大的资金需求给我国保障性住房融资带来了巨大的压力。4.1.2现有融资渠道的资金供给能力不足尽管我国已形成多种保障性住房融资渠道，但在实际操作中，现有融资渠道的资金供给能力难以满足保障性住房建设日益增长的资金需求，存在诸多制约因素。政府财政压力：政府财政投入是保障性住房建设资金的重要来源之一，包括中央与地方财政支持。然而，随着保障性住房建设规模的不断扩大，政府财政面临着较大压力。中央财政虽然通过专项补助等方式对保障性住房建设给予支持，但财政资金有限，难以完全满足保障性住房建设的全部资金需求。在2020年，中央财政安排保障性安居工程补助资金2545亿元，尽管这一数额不小，但与庞大的保障性住房建设资金需求相比，仍显不足。地方政府在保障性住房建设资金投入方面也面临困境。地方政府的财政收入主要依赖于税收、土地出让金等。在经济下行压力下，地方政府的税收收入增长放缓，而土地出让金收入又受到房地产市场波动的影响，不稳定因素较多。一些城市在房地产市场调控政策的影响下，土地出让难度增加，出让价格下降，土地出让金收入大幅减少，这使得地方政府用于保障性住房建设的资金受到限制。地方政府还需要承担教育、医疗、基础设施建设等多项公共服务支出，财政资金分配捉襟见肘，难以将大量资金投入到保障性住房建设中。社会资本参与度低：社会资本参与保障性住房建设的积极性不高，导致社会资本在保障性住房融资中的占比较低。保障性住房项目具有收益相对较低、投资回收期较长的特点，这与社会资本追求高收益、资金快速回笼的投资目标存在冲突。以公租房项目为例，公租房的租金收入相对较低，且租户大多为中低收入群体，支付能力有限，使得公租房项目的盈利能力较弱，投资回收期可能长达10-20年，这使得许多社会资本对参与公租房项目建设望而却步。社会资本参与保障性住房建设还面临一些政策和制度上的障碍。在项目审批方面，保障性住房项目的审批流程繁琐，审批时间长，增加了社会资本的时间成本和不确定性。在产权归属方面，部分保障性住房项目的产权界定不清晰，社会资本对项目的产权权益存在担忧，影响了其参与的积极性。相关的政策支持力度不够，如税收优惠、财政补贴等政策不够完善，难以有效激励社会资本参与保障性住房建设。银行贷款限制：银行贷款是保障性住房融资的重要渠道之一，但银行在提供保障性住房贷款时存在诸多限制。保障性住房项目的收益相对较低，风险相对较高，这使得银行在审批贷款时较为谨慎。保障性住房项目的租金收入或销售收入相对不稳定，还款来源存在一定风险，银行担心贷款无法按时收回，因此对保障性住房项目的贷款审批条件较为严格，贷款额度和期限也受到一定限制。银行贷款还面临着资产负债期限错配的风险。银行的资金来源主要是短期存款，而保障性住房贷款的期限通常较长，这种资产负债期限的不匹配，可能会导致银行在资金流动性方面面临压力。当大量保障性住房贷款集中到期需要偿还，而银行的短期存款资金不足时，银行可能会面临资金周转困难的局面，影响银行的正常运营。这也使得银行在提供保障性住房贷款时更加谨慎，限制了银行贷款对保障性住房建设的资金供给能力。住房公积金和土地出让收益的局限性：住房公积金用于保障性住房建设存在覆盖面有限、使用效率不高的问题。部分民营企业、小微企业以及灵活就业人员等群体尚未被充分纳入住房公积金制度体系，导致住房公积金的缴存基数相对较小，可用于保障性住房建设的资金规模有限。一些地区存在住房公积金资金闲置的情况，资金未能充分用于保障性住房建设和支持居民购房需求，降低了住房公积金的资金供给能力。土地出让收益用于保障性住房建设也面临一些挑战。部分地区未能严格按照政策要求足额提取土地出让收益用于保障性住房建设，存在提取比例不足的问题。根据审计署发布的审计报告显示，北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到规定要求，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。土地出让收益本身存在不稳定的问题，房地产市场的波动会直接影响土地出让价格和出让规模，进而导致土地出让收益的不稳定，使得用于保障性住房建设的资金难以得到有效保障。我国保障性住房建设资金缺口大，现有融资渠道的资金供给能力不足，政府财政压力、社会资本参与度低、银行贷款限制以及住房公积金和土地出让收益的局限性等因素，严重制约了保障性住房建设的资金筹集，亟待通过创新融资模式、完善政策体系等方式加以解决。4.2融资渠道单一，过度依赖政府4.2.1社会资本参与积极性不高社会资本在保障性住房融资中参与程度较低，主要是因为保障性住房项目收益偏低，投资回收期长，这与社会资本追求高回报、资金快速回笼的投资偏好相悖。公租房项目的租金收入相对微薄，且租户多为中低收入群体，支付能力有限，导致项目盈利能力欠佳，投资回收期可能长达10-20年。这使得许多社会资本对参与公租房项目建设望而却步，更倾向于将资金投入到收益更高、回报周期更短的商品房开发项目中。社会资本参与保障性住房建设还面临着政策和制度方面的诸多障碍。在项目审批环节，保障性住房项目审批流程繁琐复杂，审批时间漫长，增加了社会资本的时间成本和不确定性。一些保障性住房项目从立项到开工，可能需要经过多个部门的审批，审批周期长达数月甚至数年，这使得社会资本的投资计划难以顺利推进。在产权归属方面，部分保障性住房项目产权界定不够清晰，社会资本对项目产权权益存在担忧，这也影响了其参与积极性。对于一些共有产权住房项目，社会资本与政府之间的产权比例、权益分配等问题不够明确，导致社会资本在投资决策时犹豫不决。相关政策支持力度不足也是制约社会资本参与的重要因素。虽然政府出台了一些鼓励社会资本参与保障性住房建设的政策，但在税收优惠、财政补贴等方面的政策仍不够完善，难以有效激发社会资本的参与热情。在税收优惠方面，对参与保障性住房建设的社会资本的税收减免幅度较小，无法充分弥补其投资收益的不足；在财政补贴方面，补贴标准不够明确，补贴资金的发放也不够及时，影响了社会资本的资金周转和投资收益预期。4.2.2金融创新工具应用不足在保障性住房融资领域，金融创新工具的应用现状不容乐观，房地产投资信托基金（REITs）作为一种重要的金融创新工具，在我国保障性住房融资中的发展相对缓慢。截至目前，我国保障性住房REITs项目数量较少，规模较小，尚未形成成熟的市场体系。究其原因，首先是相关法律法规和政策体系不完善。REITs在我国尚处于发展初期，相关的法律法规和政策还不够健全，缺乏明确的操作细则和监管标准。在REITs的设立、运营、管理等方面，存在着诸多不确定性，这使得投资者和金融机构在参与REITs项目时存在顾虑。例如，在REITs的税收政策方面，存在着重复征税等问题，增加了REITs项目的运营成本，降低了投资者的收益。市场认知度和接受度较低也是制约REITs发展的重要因素。许多投资者对REITs的概念、运作模式和投资风险了解有限，对投资REITs持谨慎态度。金融机构在开展REITs业务时，也面临着专业人才短缺、业务经验不足等问题，影响了REITs业务的推广和发展。由于REITs在我国发展时间较短，相关的宣传和推广工作还不够到位，导致市场对REITs的认知度和接受度不高。此外，REITs的退出机制不够完善。投资者在投资REITs后，希望能够在合适的时机顺利退出，实现投资收益。然而，目前我国REITs的二级市场不够活跃，交易流动性较差，投资者难以在市场上找到合适的买家，导致REITs的退出难度较大。这也在一定程度上影响了投资者的投资积极性，制约了REITs在保障性住房融资中的应用和发展。除了REITs，其他金融创新工具如住房租赁债券、资产证券化等在保障性住房融资中的应用也相对较少。这些金融创新工具的发展同样面临着政策不完善、市场认知度低等问题，需要进一步加强政策支持和市场培育，推动其在保障性住房融资中的广泛应用。4.3地方政府积极性不高4.3.1地方财政压力与债务负担地方政府在保障性住房建设中面临着严峻的财政压力和沉重的债务负担，这对保障性住房建设资金的投入产生了显著的制约作用。随着我国经济发展进入新常态，经济增长速度放缓，地方政府的财政收入增速也相应下降。在财政收入增长受限的情况下，地方政府需要承担的公共服务支出却不断增加，包括教育、医疗、基础设施建设等多个领域，财政收支矛盾日益突出。地方政府的债务负担也在不断加重。过去，为了推动经济发展和城市建设，地方政府通过融资平台等方式举借了大量债务。根据国家审计署公布的数据，截至2022年底，地方政府债务余额为35.06万亿元，部分地区的债务规模甚至超过了当地的财政收入。在债务偿还压力下，地方政府可用于保障性住房建设的资金更加紧张。一些地方政府为了偿还债务，不得不削减其他领域的支出，其中就包括保障性住房建设资金。保障性住房建设本身具有投资规模大、回报率低、建设周期长的特点，这使得地方政府在资金投入上更加谨慎。与商业房地产开发项目相比，保障性住房项目的利润空间较小，甚至可能出现亏损，这对于追求财政收入增长和经济发展的地方政府来说，吸引力不足。保障性住房建设需要大量的前期资金投入，而资金回笼速度较慢，这也给地方政府的财政资金周转带来了压力。一些保障性住房项目在建设过程中，由于资金短缺，导致项目进度缓慢，甚至出现烂尾的情况。为了缓解财政压力和债务负担，地方政府在保障性住房建设资金投入上往往存在不足。一些地方政府未能按照国家规定的比例从土地出让收益中提取资金用于保障性住房建设，导致保障性住房建设资金缺口较大。一些地区未能严格按照政策要求足额提取土地出让收益用于保障性住房建设，存在提取比例不足的问题。这不仅影响了保障性住房的建设进度和质量，也使得中低收入群体的住房需求难以得到有效满足。4.3.2政绩考核与利益驱动因素地方政府在政绩考核和经济利益驱动下，对保障性住房建设的重视程度不足，这也是导致保障性住房融资问题的一个重要原因。在当前的政绩考核体系中，GDP增长、财政收入增长、招商引资等指标往往占据重要地位，而保障性住房建设等民生指标的权重相对较低。这使得地方政府在工作中更倾向于将资源和精力投入到能够快速提升GDP和财政收入的项目上，如大规模的基础设施建设、商业房地产开发等，而对保障性住房建设的投入相对较少。商业房地产开发对地方经济具有显著的拉动作用，能够带动建筑、建材、装修等多个相关产业的发展，增加地方政府的财政收入，如土地出让金、税收等。相比之下，保障性住房建设的经济效益相对较低，对地方财政收入的直接贡献有限。这使得地方政府在经济利益驱动下，更愿意将土地和资金等资源投向商业房地产开发项目，而忽视保障性住房建设。一些城市的地方政府为了追求土地出让金收入的最大化，将大量优质土地用于商业房地产开发，而保障性住房建设用地则相对稀缺，导致保障性住房建设规模难以扩大。保障性住房建设涉及到多个部门和环节，协调难度较大，且建设过程中可能会面临各种矛盾和问题，如拆迁安置、资金筹集、工程质量监管等。相比之下，商业房地产开发项目由市场主体主导，政府在其中的协调和管理难度相对较小。这也使得地方政府在工作中更倾向于推动商业房地产开发项目，而对保障性住房建设的积极性不高。一些保障性住房项目在建设过程中，由于涉及多个部门的职责交叉，导致协调不畅，项目进度受到影响。地方政府在政绩考核和经济利益驱动下，对保障性住房建设的重视不足，这不仅影响了保障性住房建设的资金投入和建设进度，也使得保障性住房建设的质量和效果难以得到有效保障。为了推动保障性住房建设的健康发展，需要进一步完善政绩考核体系，提高保障性住房建设等民生指标的权重，引导地方政府加大对保障性住房建设的投入和支持力度。4.4融资风险较高4.4.1信用风险在保障性住房项目中，信用风险是一个不容忽视的问题，它可能来自多个方面，对项目的顺利进行和资金安全构成威胁。开发商违约是信用风险的一种表现形式。在保障性住房建设过程中，部分开发商可能因自身资金链断裂、经营管理不善等原因，无法按照合同约定完成项目建设，导致项目延期交付甚至烂尾。一些小型开发商在承接保障性住房项目后，由于缺乏足够的资金储备和项目管理经验，在遇到原材料价格上涨、施工过程中出现技术难题等情况时，无法有效应对，从而出现资金短缺，无法按时支付工程款和材料款，导致工程进度停滞。这不仅会给购房者或租户带来极大的困扰，使其无法按时入住，还会造成政府前期投入的资金无法收回，影响保障性住房建设的整体进度和信誉。租户拖欠租金也是常见的信用风险之一。保障性住房的租户多为中低收入群体，他们的收入相对不稳定，一旦遇到失业、疾病等突发情况，可能会出现无力支付租金的情况。一些租户可能存在故意拖欠租金的行为，认为保障性住房是政府提供的福利，租金支付与否对自己影响不大。租户长期拖欠租金，会导致保障性住房项目的运营收入减少，影响项目的正常运营和维护。如果大量租户拖欠租金，还可能导致项目资金链断裂，无法偿还银行贷款等债务，进而影响项目的可持续发展。金融机构在提供保障性住房贷款时，也面临着信用风险。由于保障性住房项目的收益相对较低，风险相对较高，部分金融机构可能会对贷款审批条件进行严格限制，导致一些符合条件的项目无法获得贷款。即使金融机构发放了贷款，也可能面临借款人无法按时偿还贷款本息的风险。如果借款人的收入来源不稳定，或者房地产市场出现波动，导致保障性住房的价值下降，借款人可能会选择违约，从而给金融机构带来损失。为了降低信用风险，需要加强对开发商、租户和金融机构的信用管理。建立健全开发商信用评价体系，对开发商的资质、信誉、项目管理能力等进行全面评估，选择信誉良好、实力雄厚的开发商参与保障性住房建设。加强对租户的信用审查，建立租户信用档案，对拖欠租金等违约行为进行记录，并采取相应的惩罚措施，如加收滞纳金、限制其再次申请保障性住房等。金融机构也应加强对借款人的信用调查和风险评估，制定合理的贷款政策，降低贷款风险。4.4.2市场风险市场波动对保障性住房融资有着显著的影响，其中房价下跌和租金收入不稳定是两个重要方面。房价下跌是保障性住房融资面临的一个重要市场风险。房地产市场具有较强的波动性，受宏观经济形势、政策调控、市场供需关系等多种因素的影响，房价可能会出现下跌的情况。如果保障性住房建设项目在房价下跌期间建成，可能会导致项目的资产价值下降，从而影响项目的融资能力和还款能力。一些以出售为主的保障性住房项目，如经济适用房、限价商品房等，房价下跌会使得房屋的销售收入减少，开发商或建设单位可能无法按时偿还银行贷款等债务，导致资金链断裂。房价下跌还会影响购房者的购买意愿和支付能力，使得保障性住房的销售难度增加，进一步加剧了项目的融资困境。租金收入不稳定也是保障性住房融资面临的市场风险之一。保障性住房的租金收入主要取决于租户的支付能力和租赁市场的供求关系。由于保障性住房的租户多为中低收入群体，他们的收入相对不稳定，一旦遇到经济不景气、失业等情况，可能会出现无力支付租金的情况，导致租金收入减少。租赁市场的供求关系也会影响租金收入。如果市场上租赁房源供大于求，租金价格可能会下降，从而导致保障性住房的租金收入减少。一些城市在房地产市场调控政策的影响下，大量新建商品房进入租赁市场，使得租赁房源增加，租金价格下降，保障性住房的租金收入也受到了一定的影响。房地产市场的波动还会影响社会资本对保障性住房项目的投资信心。当房地产市场处于下行期时，社会资本对保障性住房项目的投资回报率预期会降低，投资风险预期会增加，从而导致社会资本参与保障性住房项目的积极性下降。这将进一步加剧保障性住房建设资金的短缺，影响保障性住房建设的规模和进度。为了应对市场风险，需要加强对房地产市场的监测和分析，及时掌握市场动态，制定相应的政策措施。政府可以通过宏观调控，稳定房价，避免房价大幅波动。加大对房地产市场的监管力度，打击投机炒房行为，维护市场秩序。还可以建立保障性住房租金调整机制，根据市场情况和租