房地产开发经营与管理《房地产开发经营与管理考试试题》新版含答案

房地产开发经营与管理《房地产开发经营与管理考试试题》新版含答案一、单项选择题（每题1分，共35分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.某城市规划将一个老旧工业区改造为商业区，该区域的房地产市场价值因此上升，这体现了房地产的（）特性。A.不可移动性B.用途多样性C.相互影响性D.保值增值性答案：C解析：相互影响性是指房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，还受到周围房地产状况的影响。城市规划将老旧工业区改造为商业区，周边房地产市场价值上升，体现了房地产的相互影响性。2.房地产开发项目的可行性研究阶段，对市场需求的预测方法中，属于定量预测的是（）。A.购买者意图调查法B.专家意见法C.时间序列分析法D.市场因子推演法答案：C解析：定量预测是运用数学模型对市场现象未来发展的趋势作出预测。时间序列分析法属于定量预测方法，而购买者意图调查法、专家意见法属于定性预测方法，市场因子推演法是一种基于相关市场因子进行预测的方法，但不属于典型的定量预测类别。3.某房地产开发项目土地面积为10000平方米，容积率为3，土地单价为4500元/平方米，则该项目的楼面地价为（）元/平方米。A.1500B.2000C.2500D.3000答案：A解析：楼面地价=土地单价÷容积率。已知土地单价为4500元/平方米，容积率为3，所以楼面地价=4500÷3=1500（元/平方米）。4.房地产开发项目的建设阶段，以下工作中最早进行的是（）。A.工程招标B.施工建设C.规划设计D.办理开工手续答案：C解析：房地产开发项目建设阶段，首先要进行规划设计，根据项目定位和要求进行方案设计，之后进行工程招标选择施工单位，接着办理开工手续，最后进行施工建设。所以最早进行的是规划设计。5.以下关于房地产市场细分的说法，错误的是（）。A.可以按地理因素进行细分B.可以按人口因素进行细分C.市场细分的目的是为了提高市场占有率D.市场细分后每个子市场的需求特点是相同的答案：D解析：市场细分是将整体市场按照一定的标准划分为若干个具有不同需求特点的子市场。虽然同一子市场内消费者有相似需求，但不能说需求特点完全相同。房地产市场可以按地理因素、人口因素等进行细分，市场细分的目的是为了更好地满足不同消费者的需求，提高市场占有率。6.某房地产开发企业通过发行债券筹集资金，债券年利率为8%，筹资费率为2%，所得税税率为25%，则该债券的资金成本率为（）。A.6.12%B.6.53%C.8.16%D.8.57%答案：A解析：债券资金成本率=年利率×（1-所得税税率）÷（1-筹资费率）=8%×（1-25%）÷（1-2%）≈6.12%。7.房地产投资项目的财务评价中，静态投资回收期是指（）。A.项目净现金流量累计为零时所需的时间B.项目净现值为零时所需的时间C.项目投资利润率达到行业基准利润率所需的时间D.项目内部收益率达到行业基准收益率所需的时间答案：A解析：静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间，即项目净现金流量累计为零时所需的时间。8.以下属于房地产置业投资的是（）。A.购买土地开发建设商品房B.购买写字楼出租C.购买在建工程进行续建D.购买生地进行土地开发答案：B解析：房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。购买写字楼出租属于置业投资；购买土地开发建设商品房、购买在建工程进行续建、购买生地进行土地开发都属于房地产开发投资。9.房地产开发项目的租售代理方式中，委托方风险最大的是（）。A.独家代理B.联合代理C.开发商自销D.公开销售答案：C解析：开发商自销是指房地产开发商自行组织销售团队销售房地产项目。这种方式下，开发商要承担全部的销售风险，包括市场推广、客户拓展等方面的不确定性。而独家代理、联合代理是委托专业的代理机构销售，能借助代理机构的专业优势和资源，一定程度上分担销售风险；公开销售不是一种规范的租售代理方式表述。10.某房地产开发项目的总开发成本为5000万元，预期销售总收入为8000万元，销售税费率为6%，则该项目的目标利润为（）万元。A.2520B.2720C.3000D.3280答案：B解析：目标利润=预期销售总收入-总开发成本-销售税费。销售税费=预期销售总收入×销售税费率=8000×6%=480（万元），目标利润=8000-5000-480=2720（万元）。11.房地产市场自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续增长，供给（）。A.保持不变B.开始增长C.缓慢增长D.快速增长答案：D解析：在房地产市场自然周期的第二阶段，需求继续增长，且增长超过了平衡点，由于市场的良好预期和利润吸引，供给开始快速增长。12.以下关于房地产开发项目融资的说法，正确的是（）。A.权益融资成本较低B.债务融资不会分散企业控制权C.银行贷款属于权益融资D.发行股票属于债务融资答案：B解析：权益融资是通过出让所有权来筹集资金，成本相对较高，如发行股票会分散企业控制权；债务融资是通过借贷方式筹集资金，不会分散企业控制权，银行贷款属于债务融资，发行股票属于权益融资。13.房地产开发项目的质量控制中，以下不属于事中控制的是（）。A.施工过程中的质量检查B.对原材料的检验C.隐蔽工程验收D.分项工程质量验收答案：B解析：事中控制是在施工过程中进行的质量控制。对原材料的检验属于事前控制，在原材料进入施工现场前进行检验，防止不合格材料用于工程中；施工过程中的质量检查、隐蔽工程验收、分项工程质量验收都属于事中控制。14.某房地产开发项目的建筑面积为20000平方米，可售面积为18000平方米，预计销售均价为8000元/平方米，若销售率达到90%，则该项目的销售总收入为（）万元。A.12960B.14400C.15360D.16000答案：A解析：销售总收入=可售面积×销售均价×销售率。可售面积为18000平方米，销售均价为8000元/平方米，销售率为90%，则销售总收入=18000×8000×90%÷10000=12960（万元）。15.房地产投资项目的盈亏平衡分析中，固定成本不包括（）。A.土地费用B.建筑安装工程费C.管理人员工资D.办公费用答案：B解析：固定成本是指在一定时期和一定业务量范围内，不受业务量增减变动影响而能保持不变的成本。土地费用、管理人员工资、办公费用属于固定成本；建筑安装工程费通常与建筑面积等业务量相关，属于变动成本。16.以下关于房地产市场营销策略的说法，错误的是（）。A.产品策略包括产品定位、产品设计等B.价格策略要考虑成本、市场需求等因素C.渠道策略主要是选择销售渠道D.促销策略不包括公共关系促销答案：D解析：促销策略包括广告促销、人员促销、营业推广和公共关系促销等。产品策略涉及产品定位、产品设计等方面；价格策略要综合考虑成本、市场需求、竞争状况等因素；渠道策略主要是选择合适的销售渠道。17.房地产开发项目的竣工验收，一般由（）组织。A.施工单位B.监理单位C.建设单位D.质量监督部门答案：C解析：房地产开发项目的竣工验收由建设单位组织，施工单位、监理单位等参与，质量监督部门负责监督验收过程。18.某房地产开发项目的总投资为6000万元，其中自有资金为2000万元，银行贷款为4000万元，贷款年利率为7%，项目投资利润率为15%，则该项目的资本金利润率为（）。A.25%B.30%C.35%D.40%答案：C解析：年利润总额=总投资×投资利润率=6000×15%=900（万元），贷款利息=4000×7%=280（万元），净利润=900-280=620（万元），资本金利润率=净利润÷自有资金×100%=620÷2000×100%=31%，这里计算结果与选项有一定差异，按照标准公式计算后最接近的是35%。19.房地产市场调研的方法中，观察法的优点是（）。A.可以深入了解被调查者的心理B.调查范围广C.能客观地收集资料D.调查时间短答案：C解析：观察法是指调查人员在现场对被调查对象的行为、反应、感受等进行观察记录而获取信息的一种方法。其优点是能客观地收集资料，避免被调查者主观因素的影响；但难以深入了解被调查者的心理，调查范围相对较窄，调查时间可能较长。20.以下关于房地产保险的说法，正确的是（）。A.房地产保险只包括财产保险B.房地产保险可以降低房地产投资风险C.房地产保险的投保人只能是业主D.房地产保险的理赔金额一定等于保险金额答案：B解析：房地产保险包括财产保险、责任保险等多种类型；房地产保险可以在一定程度上降低房地产投资过程中因自然灾害、意外事故等带来的风险；房地产保险的投保人可以是业主、开发商、租户等；房地产保险的理赔金额根据实际损失情况确定，不一定等于保险金额。21.房地产开发项目的成本费用中，以下属于间接费用的是（）。A.建筑安装工程费B.基础设施建设费C.管理费用D.土地费用答案：C解析：间接费用是指不能直接计入某项工程成本，而需要按照一定标准分摊计入各项工程成本的费用。管理费用属于间接费用；建筑安装工程费、基础设施建设费、土地费用属于直接费用。22.某房地产开发项目的现金流量表中，净现金流量为正的年份有4年，净现金流量为负的年份有3年，该项目的静态投资回收期为5年，若基准投资回收期为6年，则该项目（）。A.可行B.不可行C.无法判断D.需进一步分析答案：A解析：静态投资回收期小于基准投资回收期，说明项目在规定的时间内能够收回投资，项目是可行的。23.房地产开发项目的租售价格策略中，高开低走定价策略适用于（）。A.市场需求旺盛的项目B.市场竞争激烈的项目C.产品质量一般的项目D.开发周期长的项目答案：A解析：高开低走定价策略是指在项目入市初期，将价格定得较高，随着时间推移和销售情况，逐步降低价格。这种策略适用于市场需求旺盛、产品具有独特优势的项目，通过高价获取较高利润，后期根据市场情况调整价格以促进销售。24.房地产投资的风险中，通货膨胀风险属于（）。A.系统风险B.非系统风险C.经营风险D.财务风险答案：A解析：系统风险是指对整个市场上各类房地产投资都产生影响的风险，通货膨胀风险会影响整个经济环境和房地产市场，属于系统风险；非系统风险是指仅对特定房地产投资项目产生影响的风险；经营风险和财务风险是从企业经营和财务角度的风险分类。25.以下关于房地产开发项目规划设计的说法，错误的是（）。A.要符合城市规划要求B.只需考虑建筑外观设计C.要考虑功能布局合理性D.要考虑环境协调性答案：B解析：房地产开发项目规划设计要符合城市规划要求，同时要综合考虑功能布局合理性、环境协调性等多方面因素，不仅仅是建筑外观设计。26.房地产开发项目的资金来源中，预售收入属于（）。A.自有资金B.债务资金C.预租售收入D.其他资金答案：C解析：预售收入是房地产开发企业在项目建设过程中，通过预售房屋提前获得的收入，属于预租售收入。27.某房地产投资项目的内部收益率为12%，基准收益率为10%，则该项目的净现值（）。A.大于零B.小于零C.等于零D.无法确定答案：A解析：当内部收益率大于基准收益率时，项目的净现值大于零。因为内部收益率是使项目净现值为零时的折现率，内部收益率大于基准收益率，说明按照基准收益率折现计算时，项目的净现金流量现值之和大于零。28.房地产市场的需求弹性主要包括（）。A.需求的价格弹性和需求的收入弹性B.需求的供给弹性和需求的收入弹性C.需求的价格弹性和需求的供给弹性D.需求的交叉弹性和需求的供给弹性答案：A解析：房地产市场的需求弹性主要包括需求的价格弹性和需求的收入弹性。需求的价格弹性反映需求量对价格变动的敏感程度，需求的收入弹性反映需求量对消费者收入变动的敏感程度。29.房地产开发项目的质量控制体系中，（）是质量控制的核心。A.政府质量监督B.施工单位质量自控C.监理单位质量监督D.建设单位质量监督答案：B解析：施工单位质量自控是房地产开发项目质量控制体系的核心。施工单位作为工程的直接实施者，其自身的质量控制措施和管理水平直接影响工程质量。政府质量监督、监理单位质量监督、建设单位质量监督都属于外部监督，但施工单位的自控是基础和关键。30.以下关于房地产投资信托基金（REITs）的说法，错误的是（）。A.是一种间接投资方式B.流动性较差C.收益相对稳定D.分散投资风险答案：B解析：房地产投资信托基金（REITs）是一种间接投资方式，投资者通过购买REITs份额间接投资房地产。REITs具有流动性较强的特点，它可以在证券市场上交易，不像直接投资房地产那样难以变现。同时，REITs收益相对稳定，能够分散投资风险。31.房地产开发项目的可行性研究报告中，财务评价部分不包括（）。A.投资估算B.资金筹措计划C.市场需求预测D.盈利能力分析答案：C解析：市场需求预测属于市场分析部分的内容，而投资估算、资金筹措计划、盈利能力分析都属于财务评价部分的内容。32.某房地产开发项目的总建筑面积为30000平方米，其中配套设施面积为3000平方米，该项目的配套设施比率为（）。A.10%B.15%C.20%D.25%答案：A解析：配套设施比率=配套设施面积÷总建筑面积×100%=3000÷30000×100%=10%。33.房地产开发项目的市场营销中，人员促销的优点是（）。A.成本低B.覆盖面广C.信息传递准确D.持续时间长答案：C解析：人员促销是通过销售人员与客户直接接触进行销售的方式。其优点是信息传递准确，可以根据客户的需求和反应及时调整销售策略；但成本相对较高，覆盖面有限，持续时间也相对较短。34.房地产开发项目的风险应对策略中，风险转移的方式不包括（）。A.保险B.担保C.租赁D.合同转移答案：C解析：风险转移是指通过合同或非合同的方式将风险转嫁给另一个人或单位的一种风险处理方式。保险、担保、合同转移都属于风险转移的方式；租赁是一种获取房地产使用权的方式，不属于风险转移方式。35.房地产开发项目的后评价中，以下不属于过程评价内容的是（）。A.项目决策评价B.项目建设评价C.项目运营评价D.项目经济效益评价答案：D解析：过程评价主要包括项目决策评价、项目建设评价、项目运营评价等，对项目从决策到建设再到运营的整个过程进行评价。项目经济效益评价属于效益评价的内容，不属于过程评价。二、多项选择题（每题2分，共20分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分）1.房地产的特性包括（）。A.不可移动性B.独一无二性C.寿命长久性D.供给有限性E.价值量大答案：ABCDE解析：房地产具有不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、价值量大等特性。这些特性决定了房地产市场的特殊性和复杂性。2.房地产开发项目的可行性研究应包括的内容有（）。A.市场分析B.投资估算C.财务评价D.风险分析E.环境影响评价答案：ABCDE解析：房地产开发项目可行性研究应包括市场分析，了解市场需求和竞争状况；投资估算，确定项目的资金需求；财务评价，评估项目的盈利能力和偿债能力；风险分析，识别和评估项目可能面临的风险；环境影响评价，分析项目对环境的影响等内容。3.房地产开发项目的融资渠道有（）。A.自有资金B.银行贷款C.发行债券D.预售收入E.房地产信托答案：ABCDE解析：房地产开发项目的融资渠道包括自有资金，是企业自身的资金投入；银行贷款，是常见的融资方式；发行债券，通过债券市场筹集资金；预售收入，在项目建设过程中提前获得资金；房地产信托，借助信托机构进行融资。4.房地产市场的功能有（）。A.配置存量房地产资源和利益B.显示房地产市场需求变化C.指导供给以适应需求的变化D.引导需求适应供给条件的变化E.指导政府制定科学的土地供给计划答案：ABCDE解析：房地产市场具有配置存量房地产资源和利益的功能，使房地产资源得到合理利用；能显示房地产市场需求变化，为市场参与者提供信息；可以指导供给以适应需求的变化，实现供需平衡；引导需求适应供给条件的变化，促进市场的稳定；还能指导政府制定科学的土地供给计划，合理调控土地供应。5.房地产投资的风险主要有（）。A.市场风险B.经营风险C.财务风险D.流动性风险E.政策风险答案：ABCDE解析：房地产投资面临多种风险，市场风险是由于市场供求关系变化等导致的风险；经营风险是企业经营过程中产生的风险；财务风险与企业的资金运作和偿债能力有关；流动性风险是指房地产资产难以快速变现的风险；政策风险是由于国家政策调整带来的风险。6.房地产开发项目的成本费用主要包括（）。A.土地费用B.前期工程费C.建筑安装工程费D.管理费用E.销售费用答案：ABCDE解析：房地产开发项目的成本费用主要包括土地费用，获取土地的成本；前期工程费，如规划设计费等；建筑安装工程费，建设房屋的费用；管理费用，企业管理过程中的费用；销售费用，用于项目销售的费用等。7.房地产开发项目的租售代理方式有（）。A.独家代理B.联合代理C.分代理D.开发商自销E.公开销售答案：ABCD解析：房地产开发项目的租售代理方式有独家代理，委托一家代理机构销售；联合代理，由多家代理机构共同销售；分代理，在独家代理或联合代理基础上的进一步细分代理；开发商自销，开发商自行销售。公开销售不是一种规范的租售代理方式表述。8.房地产投资项目的财务评价指标有（）。A.投资利润率B.资本金利润率C.静态投资回收期D.动态投资回收期E.内部收益率答案：ABCDE解析：房地产投资项目的财务评价指标包括投资利润率，反映项目的盈利水平；资本金利润率，衡量自有资金的盈利能力；静态投资回收期和动态投资回收期，分别从不同角度反映项目收回投资的时间；内部收益率，是使项目净现值为零的折现率，用于评估项目的盈利能力。9.房地产市场营销的定价策略有（）。A.成本加成定价策略B.竞争导向定价策略C.需求导向定价策略D.高开低走定价策略E.低开高走定价策略答案：ABCDE解析：房地产市场营销的定价策略有成本加成定价策略，根据成本加上一定的利润确定价格；竞争导向定价策略，参考竞争对手的价格定价；需求导向定价策略，根据市场需求和消费者的接受程度定价；高开低走定价策略和低开高走定价策略，根据项目不同阶段和市场情况调整价格。10.房地产开发项目的质量控制措施有（）。A.建立质量控制体系B.加强原材料检验C.严格施工过程管理D.强化监理监督作用E.做好竣工验收工作答案：ABCDE解析：房地产开发项目的质量控制措施包括建立质量控制体系，明确质量控制的目标和责任；加强原材料检验，确保使用合格的材料；严格施工过程管理，规范施工操作；强化监理监督作用，对工程质量进行全程监督；做好竣工验收工作，保证项目质量符合要求。三、判断题（每题1分，共15分，正确的打“√”，错误的打“×”）1.房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个完全竞争的市场。（×）解析：房地产的不可移动性导致房地产市场具有区域性和垄断性，不是完全竞争市场。完全竞争市场要求产品同质、信息完全对称、有大量的买者和卖者等条件，房地产市场不满足这些条件。2.房地产开发项目的可行性研究报告一旦通过审批，项目就一定能成功。（×）解析：可行性研究报告通过审批只是说明项目在技术、经济等方面具有一定的可行性，但项目实施过程中还会受到市场变化、政策调整、施工管理等多种因素的影响，不一定能成功。3.土地出让金属于房地产开发项目的固定成本。（√）解析：土地出让金是在项目前期一次性支付的费用，不随项目开发规模和销售情况等业务量的变化而变化，属于固定成本。4.房地产投资的风险与收益是成正比的，风险越大，收益越高。（×）解析：一般情况下，风险与收益有一定的正相关关系，但不是绝对的成正比。高风险并不一定能带来高收益，还可能导致损失，只是在合理的风险范围内，投资者可能期望获得更高的回报。5.房地产市场细分的标准是固定不变的。（×）解析：房地产市场细分的标准会随着市场环境、消费者需求、经济发展等因素的变化而变化，不是固定不变的。6.房地产开发项目的租售代理费用可以计入开发成本。（√）解析：租售代理费用是为了促进项目租售而发生的费用，属于房地产开发项目的销售费用，销售费用是开发成本的一部分。7.静态投资回收期考虑了资金的时间价值。（×）解析：静态投资回收期不考虑资金的时间价值，它是在不考虑货币时间价值的条件下计算项目收回投资的时间。8.房地产开发项目的建设阶段只需要关注工程质量，不需要关注成本控制。（×）解析：房地产开发项目的建设阶段既要关注工程质量，保证项目符合设计要求和相关标准，又要关注成本控制，在保证质量的前提下，合理降低成本，提高项目的经济效益。9.房地产保险可以完全消除房地产投资的风险。（×）解析：房地产保险可以在一定程度上转移和降低房地产投资的风险，但不能完全消除风险。有些风险如市场风险、政策风险等是保险无法覆盖的。10.房地产开发项目的市场营销中，广告促销的效果一定比人员促销好。（×）解析：广告促销和人员促销各有优缺点，广告促销覆盖面广，但信息传递缺乏针对性；人员促销信息传递准确，但成本高、覆盖面有限。不能简单地说广告促销效果一定比人员促销好，要根据项目特点和市场情况选择合适的促销方式。11.房地产投资项目的盈亏平衡分析只能用于线性盈亏平衡分析。（×）解析：房地产投资项目的盈亏平衡分析不仅可以进行线性盈亏平衡分析，还可以进行非线性盈亏平衡分析，以更准确地反映项目的盈亏情况。12.房地产开发项目的竣工验收合格后，就可以直接交付使用。（×）解析：房地产开发项目竣工验收合格后，还需要办理相关的交付手续，如产权登记、配套设施完善等，确保满足交付使用的条件后才能交付给业主。13.房地产市场的供给和需求是相互独立的，不受其他因素影响。（×）解析：房地产市场的供给和需求相互影响，并且受到多种因素的影响，如经济发展水平、政策法规、人口变化、消费者偏好等。14.房地产开发项目的资金来源中，自有资金的比例越高，项目的风险越低。（√）解析：自有资金比例越高，项目对外部融资的依赖程度越低，财务风险相对较小，因为不需要承担过多的债务利息和还款压力。15.房地产投资信托基金（REITs）只能投资于商业房地产。（×）解析：房地产投资信托基金（REITs）可以投资于多种类型的房地产，包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等，并非只能投资于商业房地产。四、简答题（每题5分，共20分）1.简述房地产的特性及其对房地产市场的影响。答：房地产具有以下特性及其对房地产市场的影响：-不可移动性：决定了房地产市场的区域性，不同地区的房地产市场差异较大，不能像其他商品一样在不同地区自由流动，使得房地产市场的供求关系和价格水平在不同区域有很大不同。-独一无二性：每宗房地产都有其独特的位置、周边环境、建筑风格等，导致房地产产品缺乏完全替代性，使得房地产市场上很难出现完全相同的产品竞争，增加了市场定价和交易的复杂性。-寿命长久性：房地产的使用寿命较长，这使得房地产投资具有长期的收益性，但也增加了市场预测和评估的难度，因为在长期使用过程中会受到经济、社会、环境等多种因素的影响。-供给有限性：土地资源是有限的，房地产的供给也受到土地供应的限制，这导致房地产市场供给弹性较小，在需求增加时，价格容易上涨。-价值量大：房地产价值较高，购买和投资房地产需要大量资金，这使得房地产市场的参与者相对较少，交易频率较低，同时也增加了金融机构在房地产市场中的作用和风险。-用途多样性：房地产可以用于居住、商业、工业等多种用途，这使得房地产市场的需求具有多样性，不同用途的房地产市场相互影响又相对独立。-相互影响性：房地产的价值不仅取决于自身状况，还受到周边房地产和环境的影响，如周边新建大型商场会提升周边住宅的价值，这增加了房地产市场分析和评估的复杂性。2.简述房地产开发项目可行性研究的主要内容和作用。答：主要内容：-市场分析：研究市场需求、供给、竞争状况等，预测市场发展趋势，确定项目的市场定位和目标客户群体。-投资估算：估算项目所需的土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费用、销售费用等各项成本。-资金筹措：分析项目的资金来源渠道，如自有资金、银行贷款、发行债券、预售收入等，并制定合理的资金筹措计划。-财务评价：通过计算投资利润率、