拆迁购房协议范本注意事项汇编

拆迁购房协议范本注意事项汇编引言拆迁购房，对许多家庭而言，是人生中的一件大事，它不仅关系到未来的居住环境，更承载着对新生活的期盼。而拆迁购房协议，作为这一过程中至关重要的法律文件，其条款的严谨性与完备性直接影响着购房者的切身利益。一份看似简单的协议，背后可能隐藏着诸多需要仔细斟酌的细节。本文旨在结合实践经验，对拆迁购房协议范本中常见的注意事项进行梳理与汇编，希望能为广大拆迁户在签订购房协议时提供一些有益的参考，助力大家在复杂的交易中维护好自身合法权益。一、合同主体资格的审慎核查在签署任何协议之前，对合同相对方的主体资格进行严格审查，是确保交易安全的第一道防线，其重要性不言而喻。对于出售方，若为房地产开发企业，务必核实其是否具备有效的企业法人营业执照、房地产开发资质证书。更为关键的是，要确认拟购房屋是否已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》（若为预售）或《不动产权证书》（若为现房销售）。这些证书是房屋合法性的基石，缺一不可。实践中，部分项目可能存在证件不全即对外销售的情况，购房者切勿因价格优惠或其他诱惑而轻信口头承诺。若出售方并非开发商，而是其他单位或个人，例如拆迁安置房的转让，那么需要审查其对该房屋是否享有合法的处分权，房屋的产权证明文件是否清晰、无争议，是否存在抵押、查封等权利限制情况。必要时，可要求对方提供相关权属证明的原件进行核对，并可至不动产登记部门查询房屋权属状况。二、房屋基本情况的明确约定协议中关于房屋基本情况的描述，必须清晰、具体，避免模糊不清或产生歧义，这是避免后续纠纷的关键。首先是房屋的坐落位置，应当明确到具体的路名门牌号、楼栋号、单元号及房号，确保指向唯一的房产。其次是房屋的性质，是商品房、经济适用房、拆迁安置房还是其他类型，不同性质的房屋在交易条件、税费政策及上市交易限制等方面可能存在差异，需在协议中注明。房屋面积是核心条款之一。协议中应同时明确约定房屋的建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积。尤为重要的是，要约定面积差异的处理方式。是按照实测面积多退少补，还是在一定误差范围内互不找补，超出或不足部分如何计算差价，这些都需要双方协商一致并在协议中清晰载明。避免使用“约XX平方米”这类模糊表述。房屋的户型、结构、朝向、楼层、装修标准及配套设施等，也应尽可能详细地列明。如果有样板间，需明确样板间与实际交付房屋的关系，是否作为交付标准的参考。三、价款及支付方式的清晰界定房屋价款及支付方式是协议的核心内容，直接关系到双方的经济利益，必须严谨细致。总价款的金额应当明确，大小写必须一致，币种也需注明（通常为人民币）。除了总房款外，还需明确各项税费的承担方式，如契税、个人所得税、增值税、印花税、登记费等，哪些由买方承担，哪些由卖方承担，避免后续因税费问题产生争议。支付方式需具体约定，是一次性付款、分期付款还是按揭贷款。若为分期付款，需明确各期付款的金额、支付时间节点及支付方式（如银行转账的账户信息）。若涉及按揭贷款，应明确贷款金额、贷款银行的选择（如有约定）、办理贷款的期限以及无法获得预期贷款额度或贷款未获批准时的处理办法，是买方自筹资金补足，还是解除合同互不承担违约责任等。对于拆迁户而言，可能存在拆迁补偿款与购房款的抵扣问题。这部分约定需格外清晰：抵扣的具体金额、抵扣的时间节点、相关的凭证要求等，都应一一列明，确保拆迁利益的顺利转化。四、交房期限与交付标准的详细阐述交房是购房者实现居住权的关键环节，协议中必须对交房期限和交付标准作出明确且具有可操作性的约定。交房日期应当确定一个具体的日期，或者约定在满足特定条件（如工程竣工验收合格）后的多少日内交付。避免使用“工程竣工后交付”等不确定的表述。交付标准是重中之重。毛坯房应明确墙面、地面、门窗、水电、燃气、通讯等基本设施的交付条件。精装修房则需详细列明所用主要材料、设备的品牌、型号、规格、数量等，最好作为附件另行约定，并可约定装修质量的保修期限和责任。此外，小区的公共配套设施，如绿化、道路、电梯、消防、停车场、会所等的交付时间和标准，也可一并约定。房屋交付时，出售方应提供哪些文件，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告等，也应在协议中明确。同时，需约定房屋毁损、灭失的风险在交付前后的承担主体。五、产权登记与税费承担的明确约定办理不动产权属登记，将房屋产权过户至购房者名下，是购房交易的最终目的之一，相关约定必不可少。协议中应明确约定出售方协助办理产权登记的义务、具体期限以及双方的责任分工。例如，出售方应在房屋交付后多少日内提供办理产权登记所需的资料，购房者应如何配合等。关于产权登记的期限，即“何时能拿到房产证”，虽然受行政机关办理时限影响，但仍可约定一个合理的预期期限，并明确若因出售方的原因导致逾期未能办理产权登记，购房者有权采取何种救济措施，如要求支付违约金、解除合同等。再次强调，办理产权过户所需缴纳的各项税费，其承担主体应在协议中清晰划分，避免重复约定或约定不明。六、拆迁补偿款衔接与特殊约定的处理拆迁购房与普通商品房买卖的一个重要区别在于，它往往涉及拆迁补偿款的使用和衔接问题，这部分内容需要在协议中作出针对性的明确约定。如果购房款的一部分或全部来源于拆迁补偿款，应明确补偿款的具体金额、支付方（通常是拆迁人或其委托的单位）、支付给出售方的时间节点以及与购房者应付房款的抵扣方式。例如，是由拆迁补偿款支付方直接将款项支付给出售方，还是先支付给购房者，再由购房者支付给出售方。相关的支付凭证、收据如何出具，也需要约定清楚。对于拆迁安置中可能存在的其他优惠政策或特殊待遇（如过渡费的处理、车位的优惠购买权等），若与本次购房相关，也应在协议中一并明确，确保购房者的合法权益得到全面保障。七、违约责任条款的周全设置违约责任条款是保障协议履行、约束双方行为的“安全阀”，其设置应具有针对性和可操作性，以最大限度地减少违约行为发生的可能性，并在违约发生时能够有效地维护守约方的权益。协议中应针对不同的违约情形分别约定违约责任。例如，出售方逾期交房的违约责任，应约定逾期每日按总房款的一定比例支付违约金，逾期超过一定天数（如60日或90日），购房者有权解除合同并要求出售方退还已付款项及支付违约金；出售方逾期办理产权过户的违约责任，同样可以约定违约金的计算方式和解除合同的条件。对于购房者而言，逾期付款的违约责任也需明确，如逾期付款的违约金计算方法，以及出售方在购房者逾期达到一定期限后有权解除合同并要求承担违约责任等。此外，还应考虑到房屋质量不符合约定、房屋面积差异超出约定范围、出售方擅自抵押或出售房屋等特殊违约情形的处理方式和违约责任。违约金的比例或金额约定应合理，既要能起到惩戒作用，也要避免过高导致法院调整。八、补充协议与附件的重视主合同条款可能无法涵盖所有具体细节，此时补充协议和附件就显得尤为重要。对于主合同中未明确约定或约定不详尽的内容，双方可以通过签订补充协议的方式进行完善。例如，关于房屋装修的具体标准、家具家电的留存、车位或储藏室的购买或租赁、物业管理的前期约定等。补充协议与主合同具有同等法律效力。协议的附件也是合同不可分割的组成部分，常见的附件包括：房屋平面图、户型图、装修标准明细、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》样本、双方身份证明复印件、相关权属证明复印件等。在签署协议时，应仔细核对附件材料是否齐全、内容是否与约定一致，并在附件上签字盖章确认。九、争议解决方式与其他重要条款协议中还应明确约定争议解决方式。通常有两种选择：一是协商不成时，向房屋所在地人民法院提起诉讼；二是提交某仲裁委员会进行仲裁。二者只能选择其一，一旦选定，对双方均具有约束力。此外，协议的生效条件、解除条件、合同的变更与补充程序、通知与送达条款（明确双方的联系方式和送达地址）、不可抗力的界定及处理等，也都是合同中不可或缺的组成部分，需要根据实际情况进行明确约定。结语拆迁购房协议的签订，关乎重大财产利益，容不得半点马虎。上述注意事项，旨在为广大拆迁户提供一个审视协议范本的框架和思路。在