房地产认筹协议书

房地产认筹协议书一、认筹协议书的法律定位与核心价值认筹协议书，本质上是商品房预售（或现售）阶段前，开发商与意向购房人就未来可能达成商品房买卖合同所达成的一种预约合同。其核心价值在于：一方面，购房人通过支付一定数额的“认筹金”（或称“诚意金”、“预约金”），获得在特定期限内对目标房源的优先认购权、以及可能享受的购房优惠（如开盘折扣、优先选房等）；另一方面，开发商则借此锁定潜在客户，初步了解市场需求，并为后续正式销售做准备。需要明确的是，认筹协议书并非正式的商品房买卖合同。其法律效力主要体现在对双方当事人产生“诚信磋商”的约束，即双方应基于公平、诚信原则，在约定的期限内就商品房买卖合同的主要条款进行积极谈判。若一方无正当理由拒绝磋商或恶意导致合同无法订立，则可能承担相应的缔约过失责任。二、认筹协议书的主要构成要素与条款解析一份结构完整、内容严谨的认筹协议书，通常应包含以下核心要素与条款：（一）当事人基本信息条款此条款需明确协议双方的主体身份。对于购房人（通常为乙方），应载明其姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址及方式。对于开发商（通常为甲方），则需列明其企业全称、法定代表人、注册资本、经营范围（需包含房地产开发经营）、项目开发主体资格证明（如房地产开发企业资质证书编号）、联系地址及方式。信息的准确性是后续权利义务归属和责任追究的基础。（二）认筹物业基本情况条款该条款是认筹协议的标的核心，应清晰描述意向购买的商品房基本信息，包括但不限于：*项目名称：准确的楼盘推广案名及备案名称。*物业位置：具体的坐落地址，指向明确。*房屋基本信息：意向房号、预测建筑面积（或建筑面积约数，需注明最终以产权登记面积为准）、房屋用途（住宅、商业等）。*意向单价及总价款：通常为预计单价或意向单价范围，以及据此计算的意向总价款。需特别注明此价格为预估，最终以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，或明确为“该价格仅为意向，具体开盘价格以甲方届时公布的正式销售价格为准”。（三）认筹金条款认筹金的约定是认筹协议的关键内容，需细致明确：*认筹金金额：明确约定认筹金的具体数额（注意：此处应填写实际约定的金额数字，但根据要求，本文中不出现具体大额数字，实际操作中需准确填写）。*支付方式：现金、银行转账（需注明收款账户信息）、POS机刷卡等。*支付时间：乙方应于本协议签订之日起几日内或具体某日前支付。（四）认筹金性质与处理方式条款此条款直接关系到双方的重大利益，需高度重视并明确约定：*认筹金性质：需明确该笔款项的性质。通常情况下，认筹金并非定金，不适用定金罚则。但部分协议中可能约定，在特定条件下（如乙方成功认购并签署《商品房买卖合同》后），认筹金自动转为购房款的一部分或定金。此约定需清晰、无歧义。*不同情形下的处理：*乙方成功认购：若乙方在约定期限内与甲方就意向物业达成一致并签署《商品房买卖合同》，则已支付的认筹金按约定转为购房款的一部分、定金或其他款项。*乙方未成功认购或放弃认购：若因乙方原因（如对正式售价、付款方式、合同其他条款不满意，或单方面放弃认购等）未能在约定期限内签署《商品房买卖合同》，认筹金如何处理？是全额无息退还，还是扣除部分费用后退还，需明确约定。实践中，多数情况下应为全额无息退还，但需约定退款的期限和流程。*甲方原因导致无法认购：若因甲方原因（如该意向房源已售罄、未取得预售许可、擅自提高价格等）导致乙方无法按约定条件认购，则甲方应无条件全额无息退还认筹金，并可根据协议约定承担相应的违约责任（如有）。*不可抗力或情势变更：如因不可抗力或其他非双方原因导致项目无法继续或认购无法进行，认筹金应如何处理。（五）认筹有效期与权利行使条款*认筹有效期：明确约定本认筹协议的有效期限，即乙方享有优先认购权的截止日期。通常表述为“自本协议签订之日起至XXXX年XX月XX日止”或“至甲方该项目正式开盘后X日内止”。*优先认购权：明确乙方在认筹有效期内，对本协议约定的意向物业享有在同等条件下的优先认购权。*选房方式：若涉及集中选房，可简要约定选房的时间、地点、规则等，或注明“具体选房安排以甲方届时书面通知为准”。（六）双方权利与义务条款*甲方权利与义务：*权利：按照协议约定收取认筹金；在乙方未按约定行使认购权时，有权将该物业另行出售（在认筹有效期届满后）。*义务：保证对所认筹物业拥有合法处分权（或有权进行认筹活动）；按照协议约定向乙方履行告知义务（如开盘时间、选房信息等）；在符合约定条件时，及时退还认筹金。*乙方权利与义务：*权利：在认筹有效期内享有约定的优先认购权和购房优惠（如有）；在不符合认购条件或放弃认购时，有权按照约定要求退还认筹金。*义务：按照协议约定支付认筹金；在认筹有效期内，不得将本协议项下的权利义务转让给第三方（除非经甲方书面同意）；在获知甲方通知的选房或签约信息后，应在指定期限内行使权利或作出回应。（七）违约责任条款虽然认筹协议的违约责任通常不像正式购房合同那样严苛，但仍需约定基本的违约情形及责任：*甲方违约：如无故拒绝乙方按约定条件认购、逾期退还认筹金等，应承担何种责任（如支付违约金、赔偿损失等）。*乙方违约：如未按时支付认筹金、在成功选房后无正当理由拒绝签署购房合同等，应承担何种责任（如认筹金不予退还等，但需谨慎约定，避免与认筹金性质条款冲突）。（八）其他约定条款*保密条款：双方对于协议内容及在磋商过程中获悉的对方商业秘密负有保密义务。*通知与送达：双方联系方式发生变更时的通知义务，以及各类通知的送达方式和生效时间。*争议解决方式：协商、仲裁或诉讼。如约定仲裁，需明确仲裁机构；如约定诉讼，需明确管辖法院。*协议生效条件：通常为双方签字盖章且乙方支付认筹金后生效。*协议份数及附件：本协议一式几份，甲乙双方各执几份，具有同等法律效力。如有附件（如付款凭证复印件、优惠说明等），应注明附件为本协议不可分割的组成部分。三、签署认筹协议书的实务要点与风险提示对于购房人而言，签署认筹协议书是购房过程中的重要环节，需保持审慎态度，注意以下要点：1.审查开发商资质：在签署协议前，务必核实开发商是否具备合法的开发经营资格，查看项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，特别关注《商品房预售许可证》是否已取得或预计取得时间。未取得预售许可前，部分地区禁止收取认筹金，需留意当地政策规定。2.仔细研读协议条款：对协议中的每一条款，特别是关于认筹金的性质、退还条件和期限、认筹有效期、违约责任等核心条款，务必逐字逐句理解清楚，切勿轻信销售人员的口头承诺，一切以书面协议为准。3.明确意向房源信息：确保协议中关于意向房号、面积等信息准确无误，避免因信息模糊导致后续纠纷。4.警惕“变相定金”：对于协议中可能将认筹金表述为“定金”或设置类似定金罚则的条款，需格外谨慎。一旦签署，将可能承担较重的违约责任。5.保留相关凭证：支付认筹金后，务必索取并妥善保管好开发商出具的正式收款票据（注明“认筹金”或“诚意金”），以及协议原件、相关宣传资料、沟通记录等。6.理性对待优惠承诺：对于认筹所享受的优惠，应在协议中明确约定，如“可享受开盘总价XX%的折扣”或“减免XX元房款”等，避免日后开发商以各种理由取消或变更优惠。7.约定清晰的退款路径和时限：若未能成功购房，认筹金的退还流程、所需材料、到账时限等应在协议中明确，以保障资金安全和及时回笼。8.咨询专业人士：如对协议条款存在重大疑问或认为某些条款不公平、不合理，可向专业律师咨询，在充分了解风险后再做决定。四、结语《房地产认筹协议书》看似简单，实则蕴含诸多法律与商业考量。无论是开发商还是购房人，都应充分认识其法律意义和商业价值。开发