宅基地使用权流转合同

宅基地使用权流转合同本合同由以下双方于____年____月____日在中国____省____市____区签订：

甲方（出让人）：______，性别______，民族______，身份证号码：________________________，住址：________________________。

乙方（受让人）：______，性别______，民族______，身份证号码：________________________，住址：________________________。

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就宅基地使用权的流转事宜协商一致，订立本合同，以资共同遵守。

第一条宅基地使用权流转标的

1.1甲方自愿将其合法拥有的位于____省____市____区____街道____村____组____号宗地的宅基地使用权转让给乙方。

1.2该宅基地的面积约为____平方米，具体以不动产登记簿记载的面积为准。

1.3该宅基地现状为____（空地/已建房屋等），房屋建筑面积约为____平方米（如有）。

第二条流转方式及期限

2.1甲乙双方同意采用____（一次性支付/分期支付）的方式完成宅基地使用权的转让。

2.2转让总价款为人民币____元整（大写：____），乙方应于____年____月____日前支付完毕。

2.3宅基地使用权流转期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

2.4期限届满后，如乙方符合宅基地申请条件且提出申请，甲方有义务协助乙方办理续期手续；如乙方不符合申请条件，甲方有权收回宅基地使用权。

第三条双方的权利与义务

3.1甲方的权利与义务

3.1.1保证其对所转让的宅基地使用权拥有合法、完整的权利，并已取得相关权利人的同意（如有）。

3.1.2按时向乙方交付宅基地使用权证及相关文件。

3.1.3如宅基地上存在房屋，甲方应保证房屋处于____（正常使用/出售前）状态，并保证乙方在购买房屋后享有相应的房屋所有权及使用权。

3.1.4协助乙方办理相关过户手续，并承担因过户产生的税费。

3.2乙方的权利与义务

3.2.1按照本合同约定支付转让价款。

3.2.2在获得宅基地使用权后，应按照相关规定合理利用宅基地，不得擅自改变土地用途，不得用于非农业建设。

3.2.3遵守国家及地方关于宅基地管理的相关法律法规，并按时缴纳可能产生的土地使用费等相关费用。

3.2.4自合同生效之日起，该宅基地使用权的相关权利和义务由乙方承担。

第四条过户手续

4.1甲乙双方应在____年____月____日前共同到不动产登记机构申请办理宅基地使用权变更登记手续。

4.2所需提交的材料包括但不限于：本合同、身份证明、原不动产权证书、宅基地使用权转移登记申请表等。

4.3不动产登记机构依法办理变更登记手续所产生的税费由____（甲方/乙方/双方按比例）承担。

第五条违约责任

5.1甲方未按约定交付宅基地使用权证及相关文件，或交付的文件与实际情况不符，应承担相应的违约责任，并赔偿乙方因此遭受的损失。

5.2乙方未按约定支付转让价款，每逾期一日，应按未支付金额的____‰向甲方支付违约金。

5.3任何一方擅自变更或解除本合同，应向对方支付合同总价款____%的违约金。

5.4因一方违约导致合同无法继续履行，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿损失。

第六条争议解决

6.1本合同的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。

6.2因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向____（有管辖权的人民法院/仲裁委员会）提起诉讼/申请仲裁。

第七条其他约定

7.1本合同未尽事宜，双方可另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

7.2本合同一式____份，甲方执____份，乙方执____份，____（不动产登记机构/相关部门）执____份，具有同等法律效力。

7.3本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。

甲方（签字）：________________________

乙方（签字）：________________________

签订日期：____年____月____日

**一、所需附件列表**

签订和执行该合同通常需要以下附件，虽然原合同文本未明确列出，但实践中是必不可少的：

1.**甲方的身份证明：**包括甲方本人的身份证复印件。

2.**甲方原不动产权证书：**证明甲方对该宅基地使用权拥有的合法、完整权利的原始文件。

3.**乙方身份证明：**包括乙方本人的身份证复印件。

4.**宅基地使用权转移登记申请表：**由双方共同填写，向不动产登记机构申请变更登记的表格。

5.**（如有）其他相关权利人同意文件：**如果宅基地使用权存在共有关系或其他潜在权利限制，需要其他共有人或相关权利人的书面同意，证明甲方有权单独转让。

6.**（如有）房屋所有权转移相关文件：**如果宅基地上存在房屋，可能需要房屋所有权证、买卖协议等文件，以及可能涉及的拆迁补偿协议等。

7.**（如有）税费缴纳凭证复印件：**用于证明过户税费已按约定支付或承担的凭证复印件。

**二、违约行为罗列及认定**

1.**甲方违约行为：**

***未按时交付权利：**甲方未在约定时间交付宅基地使用权证原件、相关文件，或交付的文件与实际权利状况不符。

***权利瑕疵：**甲方明知宅基地使用权存在争议、被查封、抵押或其他权利负担，仍向乙方转让，导致乙方无法正常行使权利。

***交付不符：**交付的宅基地现状（如房屋状况）与合同约定或实际情况严重不符。

***协助义务不履行：**甲方不配合乙方办理变更登记手续，或拖延、拒绝提供必要文件。

***认定：**以上行为均构成甲方违约，违反了合同第三条第3.1款的规定。违约的认定依据是合同约定、实际履行情况以及相关证据（如不动产登记信息、文件核对等）。

2.**乙方违约行为：**

***未按时支付价款：**乙方未按照合同约定的金额和支付方式，按时足额支付宅基地使用权转让价款。

***恶意拖延：**在合同约定或双方协商的时间内，乙方无正当理由拖延办理变更登记手续。

***认定：**以上行为均构成乙方违约，违反了合同第三条第3.2款的规定。未按时支付价款的认定依据是银行转账记录、支付凭证等；恶意拖延的认定依据是时间节点、沟通记录等。

**三、文档所涉及的法律名词及解释**

1.**宅基地使用权：**指农村集体经济组织成员依法享有的，在宅基地上建造住宅及其附属设施的权利。该权利具有福利性、保障性和集体性，通常与特定的身份（如本集体经济组织成员）相关联。

2.**不动产登记：**指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。宅基地使用权变更登记是权利转移的法定程序。

3.**流转：**指财产权利（在此特指宅基地使用权）在不同主体之间转移、让渡的过程。

4.**处分权：**指权利人依法处置其权利的权利，如转让、出租、抵押等。宅基地使用权虽然受到较多限制，但《民法典》规定，依法取得的宅基地，宅基地区域内地上附着物，可以依法转让、互换、出租、抵押。

5.**共有：**指两个或两个以上权利人对同一项财产共同享有所有权。

6.**违约金：**指合同一方违反合同时，应向对方支付的一定数额的金钱。其目的是补偿守约方的损失或惩罚违约方。

7.**不可抗力：**指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况（如自然灾害、战争等），导致合同无法履行。

**四、实际执行过程中遇到的相关问题及注意事项及解决办法**

**问题1：甲方并非唯一权利人，如何处理？**

***问题：**宅基地使用权可能登记在多人名下（如夫妻、子女），甲方无权单独转让。

***注意事项：**必须确认所有共有人都同意本次转让。签署合同时，需所有共有人（或其授权代表）签字。

***解决办法：**要求提供所有共有人的身份证明及同意转让的书面文件（最好经过公证），并在合同中明确所有共有人均为出让人。

**问题2：宅基地存在争议或权利负担不明。**

***问题：**可能存在其他人对该宅基地主张权利，或存在抵押、查封等限制。

***注意事项：**甲方有义务如实告知乙方宅基地的权属状况和是否存在任何权利负担。乙方有权利要求甲方提供相关证明，并核实不动产登记信息。

***解决办法：**乙方应要求甲方提供尽可能全面的权属证明和清册。合同中应约定，如因甲方隐瞒权利瑕疵导致乙方损失，甲方应承担赔偿责任。办理过户前，务必通过官方渠道查询确认无争议和无权利负担。

**问题3：乙方不符合宅基地申请条件。**

***问题：**流转后，乙方可能因户籍、社保、婚姻状况等不符合当地宅基地申请条件，无法再申请宅基地。

***注意事项：**合同应明确约定流转期限届满后的处理方式。特别是要明确甲方是否有义务协助乙方续期，以及如果乙方不符合条件，甲方收回宅地的条件和程序。

***解决办法：**在合同中详细约定续期事宜，如“乙方在流转期满后，如符合当地政策继续申请宅基地的，甲方应提供必要的协助（如提供原证明文件），但甲方不保证乙方一定能获得批准。如乙方最终未获批准或未申请续期，甲方有权收回宅基地使用权，乙方应按原协议约定处理地上附着物。”明确地上附着物的处置方式（如补偿、拆除等）。

**问题4：房屋与宅基地分离转让。**

***问题：**宅基地使用权转让，但地上房屋未转让，或房屋转让但宅基地使用权归属不明。

***注意事项：**合同必须明确约定宅基地使用权和地上附着物（房屋）的转让范围和归属。要明确是“房地一体”转让还是分离转让，以及各自的价格和权属变更时间。

***解决办法：**合同中清晰界定转让标的，明确是否包含房屋，以及房屋的权属如何变更。如需办理房屋所有权转移登记，需另签协议或在本合同中补充条款。

**问题5：税费承担不明确。**

***问题：**过户涉及的相关税费（如契税、登记费等）由谁承担不清晰。

***注意事项：**必须在合同中明确约定各项税费的承担方。

***解决办法：**明确约定“本合同约定的转让总价款为含税价”或“相关税费按国家规定由____（甲方/乙方/双方按比例）承担”，避免纠纷。

**问题6：合同履行过程中的变更或解除。**

***问题：**一方反悔或出现特殊情况，想变更或解除合同。

***注意事项：**必须严格按照合同约定的变更或解除条款执行。任何口头约定均不如书面补充协议正式。

***解决办法：**如需变更，双方应签订书面的合同补充协议。如需解除，应看合同是否有约定或是否符合法定解除条件，并最好也签署书面解除协议。

**五、合同适用的所有场景**

本“宅基地使用权流转合同”主要适用于以下场景：

1.**自愿转让：**宅基地使用权人（甲方）因个人原因（如户口迁出、进城定居、改善居住条件等），自愿将其拥有的宅基地使用权转让给符合条件的他人（乙方）。

2.**继承或赠与后续处理：**如宅基地使用权通过继承或赠与获得，原权利人（或其继承人/受赠人）将其再转让给他人。

3.**夫妻/家庭成员内部处分：**夫妻双方或家庭成员之间，基于协议将其中一方的宅基地使用权转让给另一方或另一家庭成员（需符合法律规定和程序）。

4.**符合当地政策的家庭内部流转：**某些地区允许宅基地使用权在本集体经济组织内部成员之间流转，本合同可适用于此类情况（需严格遵守当地政策）。

5.**农村集体经济组织成员之间的流转：**在法律和政策允许的范围内，农村集体经济组织成员将其合法拥有的宅基地使用权转让给其他符合条件的成员。

**重要提示：**宅基地使用权流转受到严格的法律和政策限制，不同地区的具体规定差异较大。签订合同前，双方务必确认其行为的合法性，并充分了解和遵守当地关于宅基地管理的相关规定。建议咨询当地自然资源部门（原国土资源和规划部门）或法律专业人士。

**一、特殊的应用场合及应增加的条款**

**特殊应用场合1：继承后转让**

***场景描述：**甲方的宅基地使用权通过继承获得，现在其合法继承人（甲方或其家庭成员）希望将其转让给乙方。

***应增加条款：**

***条款1：权利来源及证明**

*`内容：`明确约定甲方获得该宅基地使用权的方式为继承，并约定甲方应在办理过户手续前或办理过程中，向乙方提供由公证机关出具的继承权公证书或相关法院的继承权判决书/调解书，以及证明其继承资格的其他文件。

*`说明：`确保乙方接收到的是合法取得的宅基地使用权，避免未来产生继承纠纷。

***条款2：继承人处分权确认**

*`内容：`明确约定，虽然该权利源于继承，但本合同签订时，甲方已确认其作为继承人是具有完全民事行为能力，且有权依法转让该宅基地使用权，不存在任何法律或政策上的限制。

*`说明：`明确甲方的转让行为是有效的，避免因继承权本身存在瑕疵导致转让无效。

**特殊应用场合2：夫妻间转让（非共同共有）**

***场景描述：**夫妻一方（甲方）拥有单独登记的宅基地使用权，希望转让给配偶（乙方），该宅基地不属于夫妻共同财产，但可能登记在一方名下。

***应增加条款：**

***条款1：财产归属确认**

*`内容：`明确约定该宅基地使用权自始由甲方单独所有，属于甲方个人财产，与乙方无关。

*`说明：`避免未来因财产归属产生争议。

***条款2：配偶同意**

*`内容：`明确约定，虽然该权利属于甲方，但转让给配偶乙方需获得甲方配偶的书面同意（或视为同意），以符合《民法典》关于个人财产转让的相关规定（虽然配偶一般无权干涉，但增加此条款可减少潜在矛盾）。

*`说明：`体现对另一方配偶意愿的尊重，增加交易的稳定性。

**特殊应用场合3：租赁期满后的转租/转售**

***场景描述：**甲方通过合法途径（如租赁）获得宅基地使用权（或仅房屋使用权），租赁期满后，甲方希望将此权利（或连同房屋）转租给乙方或直接转售给乙方。

***应增加条款：**

***条款1：租赁关系确认及权利来源**

*`内容：`明确约定甲方对标的宅基地（及房屋）的权利来源是基于与原权利人（或集体）的合法租赁合同，并约定甲方已获得原权利人的同意，有权在租赁期满后，将租赁权（或租赁权与地上附着物所有权/使用权）转让给乙方。

*`说明：`明确甲方转让的是租赁权，并确保该转让行为合法有效。

***条款2：转租/转售限制**

*`内容：`约定乙方接受转租/转售后，应继续遵守原租赁合同中与乙方相关的条款（如使用目的、租金支付等），并明确甲方对原租赁合同责任的承担期限或方式（如有）。

*`说明：`明确乙方接手后的权利义务，以及甲方在原租赁关系中的残余责任。

**特殊应用场合4：企业/组织安置住房的转让**

***场景描述：**某企业或组织因政策原因（如拆迁安置、下乡安置）获得宅基地使用权（及房屋），并希望转让给员工或特定人员（甲方）。

***应增加条款：**

***条款1：来源合法性及限制**

*`内容：`明确约定该宅基地使用权的来源，并特别强调该权利可能存在的特殊限制，如不得擅自改变用途、不得出售给非安置对象等（需符合原始获取政策）。

*`说明：**确保转让行为符合原始获取政策的约束，避免未来因违反政策导致合同无效。

***条款2：出售条件及批准**

*`内容：`约定甲方转让该宅基地使用权需获得原安置单位/组织的书面批准，并明确批准流程和时限。

*`说明：**明确转让的前置条件，确保转让的合法性和可行性。

**特殊应用场合5：代为持有/管理的转让**

***场景描述：**甲方（原权利人）因故无法直接办理转让，委托其信任的亲属或朋友（代持人）代为管理并最终将使用权转让给乙方。

***应增加条款：**

***条款1：代持协议**

*`内容：`约定甲方与代持人之间已存在有效的代持协议，明确代持人的权限（仅为协助办理转让相关手续）和责任。本合同转让的价格应扣除代持人应得的合理报酬（如约定）。

*`说明：**明确代持人的法律地位和责任，避免其与乙方产生权利纠纷。

***条款2：原权利人确认**

*`内容：`明确约定甲方已书面确认代持人的代持行为，并同意乙方直接与代持人（或通过代持人）办理相关手续。

*`说明：**确保甲方对代持行为的追认，使乙方获得合法的交易相对人。

**二、第三方介入时，需要增加的第三方的款项（责权利）及具体内容**

***假设第三方：**假设存在一个担保方（丙方），为乙方的付款义务提供担保。

***增加的第三方款项（责权利）：**

***丙方的权利（Right）：**

*`权利1：知情权：`有权了解甲乙双方签订的合同主要内容，特别是乙方的付款义务和合同履行情况。

*`权利2：监督权：`有权监督乙方是否按合同约定履行付款义务。

*`权利3：追偿权：`在乙方违反合同约定，未按时足额支付转让价款，导致甲方无法履行时，丙方有权要求乙方承担违约责任，并有权在其担保范围内向乙方追偿。

*`权利4：优先受偿权（特定情况下）：`如果合同约定了抵押担保，且丙方提供了抵押担保，则在乙方违约时，丙方可能依据抵押权优先受偿。

***丙方的义务（Obligation）：**

*`义务1：担保义务：`在乙方违反合同约定，未按时足额支付转让价款时，丙方应按照合同约定的担保方式（如保证、抵押、质押）承担担保责任，使甲方能够获得相应款项或保障其债权实现。

*`义务2：及时通知义务：`在乙方出现可能危及甲方债权实现的情况时，应及时通知甲方。

*`义务3：配合义务：**甲方或乙方根据合同约定或法律规定，要求丙方履行担保义务时，丙方应予以配合。

***丙方的责任（Responsibility）：**

*`责任1：担保责任：**承担约定的担保责任，其责任范围和方式由合同明确约定（如一般保证、连带责任保证；抵押担保的范围、质押担保的标的物等）。

*`责任2：损失赔偿责任：**如果因丙方违反其担保义务或相关约定，给甲方造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

**三、以甲方为主导时，需要额外增加的甲方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

***甲方主动性的体现：**甲方不仅转移权利，还主动采取行动促使交易完成或解决特定问题。

***增加条款：**

***条款1：甲方主动办理过户的承诺**

*`内容：`甲方承诺将积极、主动地配合乙方，并利用自身资源和便利，在合同生效后____日内（或约定一个合理期限），向不动产登记机构提交所有必要的申请文件，办理宅基地使用权变更登记手续。甲方保证所有提交文件的真实性和准确性，并承担因文件问题导致过户延迟的责任。

*`说明：**明确甲方的主动配合义务，加速过户流程，减少乙方在此环节的周旋。

***条款2：甲方协助获取相关批准的义务（如适用）**

*`内容：`如果转让需要甲方协助获取某些内部批准（如单位批准、村委会同意等，即使甲方不是最终受益人），本条款可约定甲方有义务在合理期限内提供必要的协助或完成相关申请程序。

*`说明：**明确甲方的主动协助义务，避免因甲方原因导致交易障碍。

***条款3：甲方保证宅基地现状的义务（如约定）**

*`内容：`如果合同约定了宅基地或地上附着物的特定状态（如“房屋结构完好”），本条款可约定甲方有义务保证在交割前该状态得以维持，除非乙方同意接受该状态或状态发生自然变化且非甲方责任导致。

*`说明：**明确甲方对标的物现状的保证义务，减少后续纠纷。

**四、以乙方为主导时，需要额外增加的乙方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

***乙方主动性的体现：**乙方不仅支付对价，还主动承担某些调查、准备或接受风险的责任。

***增加条款：**

***条款1：乙方尽职调查的承诺**

*`内容：`乙方承诺在签订合同前已对标的宅基地的权属状况、是否存在争议、权利负担、地上附着物状况、以及当地相关政策进行了充分的调查和了解，并确认接受该现状。乙方基于现有信息及合同约定行事，除非甲方有故意隐瞒重大瑕疵的行为。

*`说明：**明确乙方的主动调查义务和风险认知，限制因未知信息或一般瑕疵产生的索赔。

***条款2：乙方接受特定条件的义务（如适用）**

*`内容：`如果宅基地存在甲方无法立即修复的小瑕疵（如轻微墙体裂缝），或乙方需要接受某种非理想状态（如暂未通电），本条款可约定乙方有义务在支付相应调整后的价款（或接受免费维修）或书面确认接受该状态的前提下完成交易。

*`说明：**明确乙方对非根本性问题的接受义务，提高交易成功率。

***条款3：乙方按时支付款项的保证**

*`内容：`乙方承诺将按照合同约定的时间和方式，足额支付转让价款。如采用分期支付，乙方承诺将严格按照约定的每个节点按时支付，并承担逾期支付的违约责任。

*`说明：**虽然原合同有违约条款，但此条款可更强调乙方的付款主动性和保证性。

**五、特殊应用场景下需要额外增加的特殊条款及注意事项**

***场景：涉及共有权人但未全部同意**

***增加条款：**

*`条款：补充同意文件：**约定，如果甲方转让的宅基地使用权存在其他共有人，即使合同未列明所有共有人，甲方也应在办理过户前向乙方提供所有其他共有人签署的同意转让的书面文件（建议公证）。

***注意事项：**必须核实所有共有人是否同意，否则合同可能无效。

***场景：宅基地使用权存在抵押**

***增加条款：**

*`条款：抵押权处理：**约定，标的宅基地上存在抵押权，甲方应确保在合同约定转让价款付清前，已向抵押权人清偿所有债务，并解除抵押关系，或合同价格中已包含清偿抵押债务及办理注销抵押登记的费用，并由甲方负责办理。

***注意事项：**办理过户前必须彻底解决抵押问题，否则登记机构不予办理。

***场景：转让后乙方需申请宅基地再分配**

***增加条款：**

*`条款：再申请承诺（可选）：**约定，虽然合同未保证乙方转让后一定能获得新的宅基地，但乙方承诺将根据自身条件，在转让后依法申请宅基地再分配，甲方应提供必要的文件协助。

***注意事项：**明确此为乙方自身努力，甲方仅提供有限协助，不保证结果。

**六、原始合同所需要的所有的详细的附件列表**

（再次确认，原合同文本未明确列出，此处根据通用实践补充）

1.**甲乙双方的身份证复印件。**

2.**甲方原不动产权证书（不动产权证书）原件及复印件。**

3.**（如适用）其他共有人同意转让的书面文件（应签字并最好经过公证）。**

4.**（如适用）继承权公证书、法院判决书/调解书或赠与公证书等证明权利来源的文件。**

5.**（如适用）原租赁合同及原权利人同意转让租赁权的文件。**

6.**（如适用）企业/组织出具的同意转让证明。**

7.**（如适用）代持协议及原权利人对代持人的授权书。**

8.**（如适用）为乙方付款提供担保的第三方（丙方）出具的担保函或担保合同。**

9.**（如适用）涉及抵押权的，需提供抵押权消灭证明（如还清贷款后的他项权证注销证明）或包含抵押权处理方案的转让协议。**

10.**税费缴纳凭证复印件（如约定由某方承担并提供凭证）。**

11.**合同签订时的现场照片（可选，用于证明现状）。**

**七、原始合同所涉及到的法律名词及名词解释**

（与之前列表一致，此处再次列出以供完整性）

1.**宅基地使用权：**指农村集体经济组织成员依法享有的，在宅基地上建造住宅及其附属设施的权利。具有福利性、保障性和集体性。

2.**不动产登记：**将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。是权利变动的法定程序。

3.**流转：**财产权利在不同主体之间转移、让渡的过程。

4.**处分权：**权利人处置其权利的权利，如转让。宅基地使用权允许依法转让。

5.**共有：**两个或以上权利人对同一项财产共同享有所有权。

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