高层住宅公共区域运维服务协议

高层住宅公共区域运维服务协议甲方（委托方）：[业主委员会名称/全体业主授权代表]乙方（受托方）：[运维服务公司名称]统一社会信用代码：[乙方统一社会信用代码]资质证书：[乙方具备的物业服务、特种设备维保等资质证书编号]第一条服务范围及内容本协议服务范围为[项目名称]高层住宅项目公共区域，具体包括：1.电梯系统：客梯、货梯、消防梯的日常巡检（每日不少于2次）、定期维保（按《电梯维护保养规则》每15日/30日/半年/年度执行）、故障抢修、安全检测配合；2.消防设施：消防栓、喷淋系统、烟感报警器、灭火器、消防泵、防火门的每月巡检、季度功能测试、年度检测（需具备消防检测资质机构出具报告），以及过期器材更换配合；3.公共照明：楼道、大堂、地下车库、园区道路、景观照明的日常巡检（每日亮灯检查）、故障维修、节能调整，亮灯率不低于98%；4.给排水系统：公共水管、水泵房、化粪池、污水管道、雨水管网的日常巡检、定期清掏（化粪池每半年1次）、故障抢修，确保无跑冒滴漏；5.智能化系统：门禁系统、监控系统、道闸系统的日常巡检、故障维修、数据备份，监控录像保存不少于30日；6.公共设施：健身器材（每月检查1次）、休闲座椅、垃圾桶、宣传栏、公共烟道的日常巡检、维修更换；7.绿化养护：园区乔木（每季度修剪1次）、灌木（每月修剪1次）、草坪（每周修剪1次）、景观水系（每周清淤1次）的浇水、施肥、病虫害防治，成活率不低于90%；8.垃圾清运：分类垃圾日产日清，无堆积、无异味，对接具备资质的垃圾处理单位；9.其他：天台、外墙公共部分（非业主专有）的日常巡检，应急通道畅通维护。第二条服务标准1.符合国家《住宅物业服务等级规范》及[XX市]地方物业服务标准；2.电梯困人响应时间≤15分钟，故障修复时间≤2小时（一般故障）/≤8小时（重大故障）；3.消防设施完好率100%，年度检测合格率100%；4.故障报修响应时间≤30分钟（工作时间）/≤1小时（非工作时间）；5.服务记录完整（巡检表、维保记录、故障处理单需存档不少于2年）；6.每月公示服务情况（含故障处理统计、耗材使用明细）及费用收支。第三条服务期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，其中前3个月为试用期（试用期内甲方可对服务质量进行考核，不合格可解除协议）。第四条费用及支付1.费用构成：（1）运维服务费：按[项目建筑面积×XX元/㎡·月]计算，每月共计[XXXX]元；（2）耗材费：公共区域维修所需耗材（如灯泡、灭火器、水管配件等）按实际采购金额实报实销，需提供正规发票及甲方确认单；（3）专项维修资金配合费：乙方协助甲方申请、施工专项维修资金项目，按项目结算金额的[X%]收取配合费（需经甲方及业主代表签字确认）。2.支付方式：甲方于每月[XX]日前通过银行转账支付上月运维服务费，耗材费及配合费每季度结算1次；3.费用调整：若物价指数（CPI）上涨超过[5%]，双方可协商调整服务费，调整前需公示15日并经业主代表大会同意；4.发票要求：乙方需提供合法有效的增值税发票（普通/专用发票，需提前约定）。第五条双方权利义务（一）甲方权利义务1.权利：（1）监督乙方服务质量，提出整改意见（乙方需在[3]日内书面回复整改方案）；（2）审核乙方提交的耗材采购清单、专项维修资金申请资料；（3）召集业主表决重大事项（如服务费调整、专项维修资金使用）；（4）对乙方违约行为追究责任。2.义务：（1）按时足额支付协议约定费用；（2）协调业主配合乙方运维工作（如电梯维保期间的临时使用安排）；（3）提供公共区域相关原始资料（如设施设备台账）；（4）不得干涉乙方合法运维活动。（二）乙方权利义务1.权利：（1）收取协议约定的服务费及费用；（2）要求甲方提供必要的配合；（3）对甲方不合理要求拒绝执行。2.义务：（1）配备合格人员（电梯维保员需持《特种设备作业人员证》，消防操作员需持《消防设施操作员证》，人员名单需报甲方备案）；（2）购买公众责任险（保额不低于[500]万元）、特种设备责任险（每台电梯保额不低于[100]万元），保险单复印件交甲方留存；（3）建立运维台账（含巡检、维保、故障处理记录），每月向甲方提交服务报告；（4）应急响应：火灾、停水停电、电梯故障等突发事件需立即启动应急预案，10分钟内到场处置；（5）不得擅自占用公共区域，不得泄露业主个人信息；（6）每年组织1次消防演练（需有业主参与记录）。第六条违约责任1.甲方违约：（1）逾期支付服务费，按日万分之五支付违约金；逾期超过30日，乙方可暂停非应急服务，暂停期间甲方需正常支付服务费；（2）因甲方原因（如未及时协调业主）导致乙方无法正常服务，需赔偿乙方实际损失。2.乙方违约：（1）服务不达标（如电梯故障超期未修、消防设施未按时检测），按当月服务费的[10%]支付违约金，连续3个月不达标甲方有权解除协议；（2）出现安全事故（如电梯困人超响应时间、消防设施失效导致事故），承担全部赔偿责任（包括业主人身、财产损失）；（3）擅自停止服务，按协议总额的[20%]支付违约金，赔偿甲方及业主损失；（4）泄露业主信息，承担法律责任及精神损害赔偿（每人不低于[5000]元）。第七条争议解决本协议履行中发生争议，双方协商解决；协商不成的，向[项目所在地]人民法院提起诉讼。第八条其他条款1.不可抗力：因地震、疫情等不可抗力导致无法履行协议，双方互不承担责任，但需在24小时内通知对方并提供证明；2.合同变更：需双方书面协商一致，变更内容需公示15日并经业主代表大会同意；3.合同解除：期满自动终止；一方违约达到解除条件