我国城镇住宅建设用地使用权期满处理机制探究：基于法理与实践的双重视角

我国城镇住宅建设用地使用权期满处理机制探究：基于法理与实践的双重视角一、引言1.1研究背景与意义1.1.1研究背景我国城镇住宅建设用地使用权70年期限的规定，源自1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第十二条明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限为70年。这一规定的形成并非一蹴而就，而是有着特定的历史背景和多方面的考量因素。从历史角度看，上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，土地作为重要资产的属性日益凸显。在计划经济体制向市场经济体制转型的过程中，土地制度改革成为必然趋势。1986年3月，《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》下发，国家土地管理局也随之成立，为土地制度改革提供了组织保障。在土地出让年限的探索初期，曾考虑过50年的住宅产权期限，主要基于土地出让缺乏历史经验，年限较短便于调整；同时，一个人的工作年限一般为50年，从20岁开始工作，50年后70岁，基本能满足其一生的经营需求，且土地使用权可转让、继承、续期；此外，过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限按50年计算，50年后房产价值大幅降低。但在后续讨论中，认为50年太短，无法充分保障居民的权益和土地资源的有效利用，100年又过长，不符合当时的实际情况，经过权衡，最终确定了最高年限为70年。随着时间的推移，自上世纪90年代我国房地产市场开始快速发展以来，大量住宅建设用地陆续进入市场，如今许多早期出让的土地使用权期限逐渐接近或已满70年。以深圳、温州等地为例，已经出现了住宅建设用地使用权到期的实际案例，引发了社会的广泛关注和讨论。这不仅涉及到居民个人的重大财产权益，如房产是家庭资产的重要组成部分，土地使用权到期后的处理方式直接影响房产的价值和居民的居住权益；还关乎房地产市场的稳定发展，房地产市场作为我国经济的重要支柱产业，其稳定与否对宏观经济有着深远影响；同时，也对城市规划和土地资源的合理利用提出了挑战，如何在保障居民权益的前提下，实现土地资源的高效配置和城市的可持续发展，成为亟待解决的问题。1.1.2研究意义研究我国城镇住宅建设用地使用权期满的处理问题，具有多方面的重要意义。从保障居民权益角度来看，房产是居民最重要的财产之一，承载着居民的居住需求和生活保障。住宅建设用地使用权期满后的处理方式，直接关系到居民能否继续安稳居住、房产的价值是否受到损害以及家庭财富的稳定性。明确合理的处理方式，能够让居民对自己的财产有稳定的预期，增强安全感和幸福感，体现对公民财产权的尊重和保护，维护社会公平正义。在维护社会稳定方面，住宅建设用地使用权期满问题涉及面广，若处理不当，容易引发社会矛盾和不稳定因素。例如，若土地使用权到期后居民面临高额的续期费用或房屋被强制收回等不合理情况，可能导致居民的不满和抗议，影响社会秩序。通过深入研究并制定科学合理的处理政策，可以有效化解潜在的矛盾，促进社会的和谐稳定发展，为经济社会的持续健康发展创造良好的环境。对于完善土地制度而言，我国的土地制度正处于不断改革和完善的过程中，住宅建设用地使用权期满的处理是土地制度的重要组成部分。深入研究这一问题，有助于发现现行土地制度中存在的不足和问题，为进一步完善土地法律法规、优化土地资源配置机制、建立健全更加科学合理的土地制度提供实践依据和理论支持，推动土地制度与经济社会发展相适应，提高土地利用效率，实现土地资源的可持续利用。1.2国内外研究现状国外许多国家和地区的土地制度与我国存在差异，但他们在土地使用期限、产权保护等方面的经验和做法，为我国解决城镇住宅建设用地使用权期满问题提供了有益的启示。以美国为例，其土地所有权分为私人所有、州政府所有和联邦政府所有，私人土地所有权受法律严格保护，土地所有者拥有永久产权，可自由处置土地，包括出售、出租、抵押等。这种土地制度赋予了土地所有者极大的稳定性和自主性，使得土地资源能够在市场机制下高效配置。尽管我国土地公有制与美国不同，但美国在产权保护和市场机制运用方面的经验，促使我国思考如何在公有制基础上，更好地保障居民的土地使用权和房产权益，完善土地产权制度，提高土地利用效率。英国的土地制度较为独特，其土地所有权归英王（国家）所有，而土地使用者通过租赁方式获得土地使用权，租赁期限有长有短，长的可达999年。在租赁期限届满时，通常可依据相关法律和合同约定进行续期，续期条件和费用会在租赁合同中明确。这一制度为我国在确定城镇住宅建设用地使用权续期条件和费用标准方面提供了参考思路，我国可以借鉴其在合同约定和法律规范相结合的方式，明确续期的具体规则，保障土地使用者的合理预期。在我国国内，学界对城镇住宅建设用地使用权期满的处理问题进行了广泛而深入的研究。在使用权期满后的处理方式方面，学者们观点各异。部分学者主张自动续期是保障居民居住权益的关键，如王利明教授认为，住宅建设用地使用权自动续期体现了对公民财产权的尊重和保护，有利于维护社会的稳定与和谐，使居民能够安心居住，无需担忧土地使用权到期后的居住问题。而另一些学者则认为，自动续期应设置一定的条件，赵秀梅教授指出，续期条件的设定应综合考虑土地的用途、城市规划以及公共利益等多方面因素，以确保土地资源的合理利用和城市的有序发展。例如，对于位于城市核心区域且规划用途有重大调整的土地，在续期时可能需要居民满足一定的规划要求。关于续期费用的问题，学术界也展开了热烈的讨论。有学者建议续期费用应根据土地的市场价值来确定，这样既能反映土地的实际价值，又能保证国家的土地收益，实现土地资源的合理配置。如高圣平教授认为，按照土地市场价值确定续期费用，可使土地使用者在续期时付出与土地价值相匹配的成本，促进土地资源的高效利用。然而，也有学者提出不同看法，认为续期费用应充分考虑居民的承受能力，采用低收费甚至不收费的方式，以减轻居民的经济负担，保障居民的基本居住权益。刘俊教授主张，对于普通住宅，在续期时应给予适当的费用减免，以体现社会公平和对民生的关怀。在法律规范的完善方面，学者们普遍认为，我国目前关于城镇住宅建设用地使用权期满处理的法律规定较为原则和笼统，缺乏具体的操作细则，需要进一步细化和完善。谢在全教授指出，应通过立法明确续期的程序、条件、费用标准等关键内容，增强法律的可操作性，减少实践中的争议和不确定性。此外，还有学者提出，要加强相关法律法规之间的协调与衔接，避免出现法律冲突，确保土地制度的稳定性和连贯性。1.3研究方法与创新点1.3.1研究方法本研究综合运用多种研究方法，以确保研究的全面性、深入性和科学性。文献研究法是本研究的重要基础。通过广泛查阅国内外相关的学术文献，包括学术期刊论文、学位论文、专著等，全面梳理和分析国内外关于土地使用权制度、住宅建设用地使用权期满处理等方面的研究成果。深入研究我国《宪法》《物权法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规及政策文件，准确把握我国现行法律制度对住宅建设用地使用权期满处理的规定及演变历程，为后续的研究提供坚实的理论和法律依据。例如，在分析我国城镇住宅建设用地使用权70年期限的历史渊源时，通过查阅大量的政策文件和历史资料，详细阐述了该期限确定的背景、过程和影响因素。案例分析法为研究提供了现实依据。深入剖析深圳、温州等地出现的住宅建设用地使用权到期的实际案例，研究当地政府的处理方式、面临的问题以及社会各界的反应。通过对这些具体案例的分析，总结实践中的经验教训，发现现行制度在实际操作中存在的问题，如续期费用标准不明确、续期程序繁琐等，为提出针对性的解决措施提供参考。以温州住宅土地使用权到期事件为例，详细分析了该事件中土地使用权到期后的交易困境、续期费用争议等问题，揭示了当前制度在处理此类问题时的不足之处。比较研究法有助于借鉴国际经验。对美国、英国、日本等国家以及我国香港、台湾地区的土地使用制度和住宅建设用地使用权期满处理方式进行比较分析，找出不同制度之间的差异和共性。通过比较研究，学习和借鉴其他国家和地区在土地产权保护、使用权续期等方面的先进经验和成熟做法，为完善我国城镇住宅建设用地使用权期满处理制度提供有益的启示。比如，将美国的永久产权制度、英国的长期租赁制度与我国的土地使用权制度进行对比，分析各自的特点和优势，思考如何在我国现有制度框架下合理借鉴这些经验，优化我国的土地产权制度。1.3.2创新点在研究视角方面，本研究打破了以往单一从法学或经济学角度研究住宅建设用地使用权期满处理问题的局限，采用跨学科的研究视角，综合运用法学、经济学、社会学等多学科的理论和方法进行分析。从法学角度，深入探讨土地使用权的法律性质、权利归属以及续期的法律依据和程序；从经济学角度，分析土地资源的配置效率、续期费用对房地产市场和居民经济负担的影响；从社会学角度，关注住宅建设用地使用权期满处理对社会公平、稳定以及居民生活的影响。这种跨学科的研究视角，能够更全面、深入地理解和解决住宅建设用地使用权期满处理这一复杂问题，为政策制定提供更具综合性和科学性的建议。在综合多学科分析方面，本研究将不同学科的理论和方法有机结合，形成独特的分析框架。在研究续期费用问题时，运用经济学中的成本效益分析方法，评估不同续期费用标准对土地使用者和社会整体福利的影响；同时，从法学角度分析续期费用的合法性和合理性，以及如何通过法律规范保障续期费用的公平收取。在探讨住宅建设用地使用权期满处理对社会稳定的影响时，运用社会学中的社会冲突理论，分析可能引发的社会矛盾和冲突，并提出相应的化解措施；从法学角度，研究如何通过完善法律制度来预防和解决这些矛盾冲突，维护社会的和谐稳定。通过这种综合多学科的分析方法，本研究能够更全面地揭示住宅建设用地使用权期满处理问题的本质和内在规律，为解决这一问题提供更具创新性和可行性的思路和方案。二、我国城镇住宅建设用地使用权期满处理的理论基础2.1相关概念界定2.1.1城镇住宅建设用地使用权城镇住宅建设用地使用权是指公民、法人或其他组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利，其目的是在该土地上建造住宅及相关附属设施，以满足居住需求。这一权利具有用益物权的属性，是从国家土地所有权中分离出来的一项他物权。它赋予了权利人在一定期限内对土地进行占有和使用的权利，以实现土地的居住利用价值，是对土地资源的一种有效配置方式。从法律规定来看，《民法典》第三百四十四条明确规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。这为城镇住宅建设用地使用权提供了基本的法律依据，明确了其权利的来源和内容。同时，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了居住用地土地使用权出让的最高年限为70年，进一步对城镇住宅建设用地使用权的期限进行了限定，使其在时间维度上具有明确的界限。城镇住宅建设用地使用权具有以下显著特征：首先，具有期限性，根据现行规定，其最长年限为70年，这与土地所有权的永久性形成鲜明对比，体现了土地所有权与使用权的分离以及对土地资源利用的阶段性规划。其次，具有用益性，其设立的目的在于对土地进行使用和收益，满足权利人的居住及相关生活需求，通过在土地上建造住宅并使用，实现土地的使用价值和经济价值。再者，具有从属性，城镇住宅建设用地使用权从属于土地上的住宅所有权，遵循“地随房走”的原则，即住宅所有权发生转移时，建设用地使用权也随之转移，两者不可分割，这一特性保障了房屋所有权人对土地的合法使用权益，维护了房地产市场交易的稳定性和连贯性。与其他类型的建设用地使用权相比，城镇住宅建设用地使用权具有明显的区别。在用途方面，工业用地主要用于工业生产活动，其对土地的承载能力、基础设施配套等要求与住宅用地不同，例如工业用地通常需要较大的面积和良好的交通、水电等基础设施以满足生产需要；商业用地则侧重于商业经营活动，对土地的区位条件、人流量等因素更为敏感，一般位于城市繁华地段以获取商业利益。在使用年限上，工业用地使用权出让最高年限为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，均低于住宅用地的70年最高年限，这反映了不同用途土地的经济价值和使用需求的差异。在续期规定上，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，需提前申请并经批准，重新签订合同并支付土地使用权出让金；而住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，体现了对居民居住权益的特殊保护。2.1.2使用权期满使用权期满是指城镇住宅建设用地使用权按照法律规定或土地出让合同约定的期限已经届满，达到了权利终止的时间节点。其认定标准主要依据土地出让合同中明确约定的使用期限，当合同约定的期限截止日期到来时，即认定为使用权期满。同时，法律规定的最长使用年限也是重要的判断依据，如居住用地最高年限为70年，若土地使用权期限达到这一上限，且无特殊续期情形，也视为使用权期满。对于使用权期满的时间节点，一般以土地出让合同约定的截止日期的24时为准，在这一时刻，土地使用权的原有权利状态发生变化，进入期满后的特殊状态。例如，某宗城镇住宅建设用地的出让合同约定使用期限为1990年1月1日至2060年12月31日，那么2060年12月31日24时即为该土地使用权期满的时间节点。使用权期满后，权利状态发生显著变化。在自动续期制度下，虽然住宅建设用地使用权人无需申请即可自动获得续期的权利，但在续期费用的缴纳或减免等具体事宜未明确之前，权利状态存在一定的不确定性。从权利内容上看，原有的对土地占有、使用和收益的权利在续期费用等问题未解决前，其完整性受到一定影响。若未自动续期，根据相关法律规定，土地使用权将由国家无偿收回，地上建筑物及其他不动产的归属则需按照法律规定或合同约定处理。在非住宅建设用地使用权期满后，若未申请续期或申请未获批准，土地使用权同样被国家无偿收回，地上建筑物等不动产按照相关规定处置。在实践中，这种权利状态的变化会对土地使用者、房地产市场以及城市发展产生深远影响，如土地使用者可能面临居住权益丧失或房产价值大幅下降的风险，房地产市场可能因土地使用权期满问题出现波动，城市规划和土地资源的合理利用也可能受到阻碍。2.2法律依据2.2.1《民法典》相关规定《民法典》第三百五十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”这一规定具有重要的内涵和深远的立法目的。从内涵上看，自动续期意味着住宅建设用地使用权期限届满时，权利人无需像非住宅建设用地使用权那样，至迟于届满前一年提出续期申请并经批准才能续期，而是自动获得续期的权利。这一规定极大地简化了续期程序，减少了权利人的时间和精力成本，避免了因繁琐的申请审批程序可能给权利人带来的不便和困扰，充分体现了对住宅建设用地使用权人的特殊保护。例如，在实际生活中，若按照非住宅建设用地使用权的续期方式，成千上万的住宅业主都需要在土地使用权到期前一年去办理续期申请手续，这不仅会给业主带来极大的负担，也会给相关行政部门带来巨大的工作压力，而自动续期则有效避免了这些问题。同时，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”表明续期费用并非一概而论，而是要依据后续专门的法律、行政法规来确定，这为后续进一步明确续期费用问题预留了空间，以适应不同地区、不同情况的实际需要。从立法目的角度分析，首先，这一规定体现了对公民财产权的保护。房产是公民重要的财产组成部分，住宅建设用地使用权的自动续期，保障了公民对房产的长期稳定的所有权，使得公民的财产权益得到更充分的保障。居民可以安心居住在自己的房屋中，不用担心土地使用权到期后失去居住权益，增强了公民对财产的安全感和对未来生活的稳定预期。其次，有利于维护社会的稳定与和谐。住宅问题关系到千家万户的切身利益，是社会稳定的重要基础。自动续期制度避免了因土地使用权到期引发的社会矛盾和不稳定因素，如避免了因土地使用权被收回导致居民失去住所而引发的社会纠纷，促进了社会的和谐发展。再者，这一规定也有助于稳定房地产市场。房地产市场的稳定对国民经济的健康发展至关重要，自动续期制度使购房者对房产的长期价值有稳定的预期，减少了因土地使用权期限问题对房地产市场的不利影响，有利于房地产市场的平稳运行。2.2.2其他法律法规除了《民法典》，《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律法规也对城镇住宅建设用地使用权期满的处理有所规定，这些规定与《民法典》之间存在着紧密的衔接关系。《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：……（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。”该规定从土地使用权收回的角度，对土地使用期限届满后的情况进行了规范，主要针对非住宅建设用地使用权期满未申请续期或申请未获批准的情形。然而，对于住宅建设用地使用权，由于《民法典》规定了自动续期，所以在住宅建设用地使用权期限届满时，只要符合自动续期的条件，就不会适用《土地管理法》中关于未申请续期或申请未获批准而收回土地使用权的规定。但在住宅建设用地使用权人放弃续期权利等特殊情况下，可能会涉及到《土地管理法》中关于土地使用权收回的相关规定。例如，若住宅建设用地使用权人明确表示放弃续期，那么土地使用权可能会被依法收回。《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”这一规定确立了土地使用权期满后申请续期的一般模式。但对于住宅建设用地使用权，《民法典》规定的自动续期与《城市房地产管理法》的申请续期模式存在差异。在法律适用上，根据“特别法优于一般法”以及“新法优于旧法”的原则，《民法典》作为新颁布的法律，且对住宅建设用地使用权自动续期作出了特别规定，在住宅建设用地使用权期满处理问题上，应优先适用《民法典》的规定。不过，《城市房地产管理法》的规定在非住宅建设用地使用权续期以及住宅建设用地使用权续期费用等相关问题的处理上，仍具有一定的参考价值。例如，在确定住宅建设用地使用权续期费用的标准和缴纳方式时，可以借鉴《城市房地产管理法》中关于土地使用权出让金的相关规定和实践经验。这些法律法规之间既存在一定的差异，又相互补充，共同构成了我国城镇住宅建设用地使用权期满处理的法律体系。在实际应用中，需要准确把握各法律法规的适用范围和相互关系，以妥善解决城镇住宅建设用地使用权期满的相关问题。2.3理论支撑2.3.1物权理论物权理论是研究城镇住宅建设用地使用权期满处理的重要理论基础，其中物权法定原则和物权保护原则对其有着关键影响。物权法定原则是物权法的一项基本原则，它明确规定物权的种类和内容由法律统一确定，当事人不得自行创设法律未规定的物权类型和内容。在城镇住宅建设用地使用权方面，这一原则体现得十分明显。我国法律明确规定了住宅建设用地使用权这一用益物权类型，其期限、权利内容、取得方式等均由法律作出规定。例如，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地土地使用权出让最高年限为70年，这就限定了住宅建设用地使用权的期限范围。在处理住宅建设用地使用权期满问题时，物权法定原则要求必须严格依照法律规定的续期方式、程序和条件等进行处理。《民法典》规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期，这一规定是物权法定原则的具体体现，任何单位和个人都不得违背这一规定另行创设其他续期方式，确保了法律的权威性和稳定性，保障了权利人的合法权益，避免因随意创设续期规则而导致的权利不确定性和市场秩序混乱。物权保护原则强调对物权的充分保护，确保物权人能够依法行使其权利，不受他人非法干涉和侵害。对于住宅建设用地使用权人而言，在使用权期满时，物权保护原则要求保障其对土地的合法使用权益，使其能够在符合法律规定的前提下，继续享有对土地的占有、使用和收益的权利。当住宅建设用地使用权期限届满时，自动续期制度就是物权保护原则的重要体现。通过自动续期，保障了权利人对房屋及土地的持续占有和使用，避免因土地使用权到期而使权利人失去对房产的合法权益，维护了物权的稳定性和连续性。即使在续期费用的缴纳或减免问题上，也应遵循物权保护原则，确保续期费用的规定合理、公平，既保障国家的土地收益，又不损害权利人的合法权益。若续期费用过高，超出了权利人的承受能力，导致权利人无法实现其对土地的续期使用，就违背了物权保护原则，损害了权利人的物权。2.3.2土地产权理论土地产权理论认为，土地所有权是土地产权的核心，具有全面性、排他性和永久性等特征。我国实行土地公有制，土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。城镇住宅建设用地的所有权归国家所有，而土地使用者通过出让等方式取得土地使用权。土地使用权是从土地所有权中派生出来的一项他物权，是对土地所有权的一种限制和分割。土地所有权与使用权的这种分离关系，是我国土地制度的重要特征，也对城镇住宅建设用地使用权期满的处理具有重要的指导意义。从土地所有权与使用权的分离关系来看，在住宅建设用地使用权期限内，土地使用者依法享有对土地的占有、使用和收益的权利，土地所有者不得随意干涉。当使用权期满时，需要在保障土地所有者权益的基础上，合理处理土地使用者的续期问题。土地所有者（国家）拥有对土地的最终处分权，在续期问题上，国家可以根据土地利用规划、城市发展需求等因素，制定相应的续期政策。若某区域的土地需要进行重新规划用于公共基础设施建设，国家可能会在续期政策上进行相应调整。而土地使用者基于其对土地的长期投资和使用，享有一定的续期期待权。在确定续期条件和费用时，应充分考虑土地使用者的前期投入和使用情况，保障其合理的续期权益。如果土地使用者在使用期限内严格遵守土地出让合同的规定，按时缴纳相关费用，积极履行土地使用义务，那么在续期时，应给予其一定的优惠或合理的续期条件。土地产权的明晰和稳定是土地资源有效配置的基础。在住宅建设用地使用权期满处理过程中，明确土地所有权与使用权的关系以及续期的相关规则，能够减少产权纠纷，提高土地资源的利用效率。若续期规则不明确，可能导致土地使用者对土地的投资和使用缺乏信心，影响土地的合理开发和利用。只有明确了续期的条件、程序和费用等问题，使土地使用者对土地产权有清晰的预期，才能鼓励其合理利用土地，促进土地资源的优化配置。三、我国城镇住宅建设用地使用权期满处理的实践案例分析3.1典型案例选取3.1.1温州案例2016年，温州部分住宅土地使用权到期问题引发了社会的广泛关注。温州市鹿城区横河北新村等地的部分住宅，其土地使用权期限仅为20年，在当年陆续到期。这些房屋的业主在进行二手房交易时，遇到了巨大的阻碍。当地土地登记交易中心告知业主，若要续期，需按照基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，才能重新获得土地使用权。以业主王珊（化名）为例，她准备出售居住3年的房屋时发现土地证使用年限过期，经计算，她需全额支付近19万元的土地出让金，这一费用约占房价总额的三分之一，堪称“天价”续期费用。这一事件迅速引发舆论热议，主要原因在于其涉及居民重大财产权益，高额的续期费用让业主难以承受，严重影响了房产的交易和居民的生活。从法律层面看，《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但对于续期是否收费及收费标准等关键问题，缺乏明确的细则，导致在实际操作中出现了争议。在国家没有具体实施细则的情况下，基层国土部门参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，再计算总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。然而，这种做法缺乏充分的法律依据，引发了公众对其合法性和合理性的质疑。温州事件也反映出我国在住宅建设用地使用权期满处理方面的制度缺陷，如续期规则不明确、缺乏统一的操作标准等。这一事件促使社会各界对住宅建设用地使用权期满续期问题进行深入思考，推动了相关政策的探索和完善。2016年12月23日，原国土资源部针对“撞限房”问题提出“两不一正常”过渡性处理办法，即“不需要提出续期申请”，“不收取费用”，“正常”办理交易和登记手续。温州市自然资源和规划局的工作人员表示，目前温州市仍按此过渡期政策办理住宅建设用地使用权到期的交易登记，“撞限房”可正常使用，暂不需要办理续期手续，因为续期期限、费用等问题仍未确定，尚在等待相关政策出台。3.1.2深圳案例深圳在住宅建设用地使用权期满处理方面也进行了一系列的政策探索。1998年9月18日前签订土地使用权出让合同的，可以免费续地自动顺延。对于其他情况，深圳出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，规定补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。不过，该规定主要针对行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的土地续期。对于目前深圳市大部分通过出让获得土地的商品房（住宅），其70年使用年限到期后的续期政策，还需进一步明确。在实际操作中，深圳的部分地块在土地使用权到期后，土地使用者需要申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，并按规定缴纳土地出让金。出让金的计算通常会参考当时的土地评估价格等因素。若土地使用者未申请续期或申请未获批准，土地使用权将被国家无偿收回。对于地上房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定处理，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。深圳的政策探索为解决住宅建设用地使用权期满问题提供了一定的实践经验，其在续期费用标准、申请程序等方面的规定，为其他地区提供了参考。但也存在一些问题，如对于出让土地的商品房住宅续期政策不够完善，缺乏明确的法律依据和统一的操作流程，导致在实际执行中可能出现不一致的情况。3.2案例分析3.2.1案例中存在的问题温州案例中，续期费用标准不明确的问题十分突出。当地国土部门在国家没有具体实施细则的情况下，参照国有土地出让做法，先由第三方评估机构评估土地价格，再计算总的土地出让金，导致续期费用过高，如业主王珊需缴纳近19万元的土地出让金，约占房价总额的三分之一。这种缺乏明确法律依据的费用计算方式，不仅让业主难以承受，也引发了社会对续期费用合理性的广泛质疑。从法律层面看，《物权法》虽规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但对续期费用的收取标准、计算方法等关键内容未作明确规定，使得地方在执行过程中缺乏统一的标准和指导，容易出现混乱和不合理的情况。深圳案例则暴露出处理程序不规范的问题。对于部分土地使用权到期的情况，虽然出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，但该规定主要针对行政划拨性质房地产及特定情况的土地续期，对于目前深圳市大部分通过出让获得土地的商品房（住宅），其70年使用年限到期后的续期政策还需进一步明确。在实际操作中，缺乏明确的法律依据和统一的操作流程，导致不同区域、不同情况的土地续期处理方式可能存在差异，影响了政策的公正性和稳定性。例如，在某些地块的续期处理中，土地使用者申请续期的流程不清晰，审批时间和标准不明确，给土地使用者带来了很大的困扰，也降低了土地资源的配置效率。3.2.2案例的启示温州和深圳的案例对完善城镇住宅建设用地使用权期满处理机制有着重要的启示。在政策制定方面，需要尽快明确续期费用的相关规定。续期费用的标准应综合考虑土地的市场价值、土地使用者的承受能力以及公共利益等多方面因素。可以参考土地评估价格、房屋价值等指标，制定合理的续期费用计算方法，确保续期费用既能够体现土地的价值，又不会给土地使用者带来过重的经济负担。例如，可以根据土地的不同区位、用途和市场行情，制定差异化的续期费用标准，对于经济困难的土地使用者，给予适当的费用减免或优惠政策。同时，要加强法律规范的制定和完善，明确续期的程序、条件、费用等关键内容，增强政策的可操作性和透明度。公众参与在处理机制中也至关重要。在制定续期政策的过程中，应充分征求公众的意见和建议，保障公众的知情权和参与权。可以通过召开听证会、问卷调查、网络征求意见等方式，广泛收集社会各界的看法和建议，使政策能够更好地反映民意，符合社会实际情况。在温州事件中，由于公众对续期政策缺乏了解和参与，导致出现了公众与政府之间的矛盾和误解。因此，加强公众参与，能够增强公众对政策的理解和支持，提高政策的执行效果。此外，还应建立健全公众监督机制，确保政策的执行过程公正、透明，防止权力滥用和不合理收费等问题的发生。四、国外相关制度借鉴4.1美国土地制度4.1.1土地产权体系美国实行以私有制为主导，多种所有制并存的土地制度。在这一体系中，私人土地所有制占据重要地位，约60%的土地归私人所有。私人土地所有者拥有广泛且充分的权利，涵盖地下权，包括地下资源开采权，这意味着私人土地所有者有权自主决定对地下资源的开发利用，如开采石油、天然气等矿产资源，只需遵守政府的环境保护规定并依法纳税即可；地面权，即对土地表面的实际占有、使用和收益权利，土地所有者可以在地面上建造房屋、开展农业生产、经营商业等活动；地上空间权，包括对建筑物大小、形状等方面的决定权，土地所有者能够依据自身需求和规划，在符合当地建筑法规的前提下，自由设计和建造地上建筑物。这些权利相互独立又紧密关联，共同构成了完整的私人土地产权，且受到法律的严格保护，政府无权随意征用与拆迁私人土地，若因公共利益需要征用，必须遵循严格的法律程序，并给予土地所有者合理的补偿。除私人土地所有制外，联邦政府拥有约32%的土地，主要分布在西部，包括政府机关及派驻各地机构的土地、军事用地、国有荒地、国家公园等。州及地方政府拥有约10%的土地，主要用于地方公共服务设施建设、教育、医疗等领域。不同层级政府之间在土地的所有权、使用权和受益权上相互独立，不存在随意占用或平调的情况，若确实需要，必须依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。这种多元化的土地产权体系，为美国的土地利用和经济发展提供了灵活多样的模式。私人土地所有者在市场机制的作用下，能够根据自身利益和市场需求，高效配置土地资源，促进土地的合理开发和利用；政府拥有的土地则为保障国家战略安全、提供公共服务、保护生态环境等方面发挥了重要作用。例如，联邦政府通过对国有荒地的开发和整治，推动了西部地区的经济发展；州及地方政府利用土地建设学校、医院等公共设施，满足了当地居民的生活需求。4.1.2类似期满问题处理方式在美国，由于其土地私有制下大部分土地为永久产权，不存在土地使用期限到期的情况，土地所有者可以永久占有、使用和处分土地。然而，在一些特殊情况下，如政府为了公共利益征收土地时，会涉及到类似土地使用权益变化的问题。当政府因公共利益需要征收私人土地时，必须严格遵循正当法律程序，并给予土地所有者公平合理的补偿。补偿标准通常以征用时土地的市场公平价值为依据，这不仅包括土地当时的使用价值，还涵盖土地因其开发潜力所具有的“开发价值”。例如，若一块位于城市边缘的土地，虽然当前用作普通农田，但根据城市规划，其未来具有开发为商业用地的潜力，那么在征收补偿时，就会考虑到这种潜在的开发价值，给予土地所有者相应的补偿。政府在征收土地前，需要进行详细的规划和论证，确保征收行为是出于公共利益的需要，如建设高速公路、机场、学校等公共基础设施。在征收过程中，会与土地所有者进行充分的沟通和协商，若土地所有者对政府提出的补偿方案不满意，可以通过法律途径，向法院起诉，由法院裁定最终的补偿金额和相关事宜，政府必须尊重法院的裁决。此外，美国还有一些土地是通过租赁方式使用的，如部分商业用地、农业用地等，在租赁合同期限到期时，处理方式主要依据合同约定。一般情况下，若承租人希望续租，会在合同到期前与土地所有者进行协商，重新签订租赁合同，约定新的租赁期限、租金等条款。若双方无法达成一致，土地所有者有权收回土地，承租人则需按照合同约定，按时腾退土地。在租赁期间，承租人享有对土地的合法使用权，但必须遵守合同约定的使用用途和相关规定，如不得擅自改变土地用途、按时缴纳租金等，否则土地所有者有权解除合同。4.2日本土地制度4.2.1土地所有权与使用权关系日本实行土地私有制，土地所有权高度分散，私人拥有约65%的土地。在土地所有权与使用权关系上，地上权和永佃权是两种重要的土地使用权形式，与土地所有权相互关联又有所区别。地上权是指以在他人土地上拥有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。地上权人在土地上进行建设和使用，需与土地所有者签订地上权设定合同，明确双方的权利义务。地上权的期限通常由当事人约定，没有明确期限的，可随时由当事人一方提出消灭的请求，但需在一年前告知对方。在地上权存续期间，地上权人对土地享有独立的占有、使用和收益权，土地所有者不得随意干涉。地上权人有权在土地上建造房屋、厂房等建筑物，并对这些建筑物拥有所有权。即使土地所有权发生转移，地上权也不受影响，新的土地所有者需尊重地上权人的权利。永佃权是指支付佃租，在他人土地上进行耕作或畜牧的权利。永佃权人享有对土地的长期使用和收益权，可将其权利转让给他人，或在权利存续期间，为耕作或畜牧而出租土地。永佃权的存续期间为20年以上50年以下，若设定的永佃权期限长于50年，其期间缩短为50年。永佃权人对土地的改良费用等，在永佃权消灭时，可向土地所有者请求偿还。在土地所有者违反关于永佃权设定的约定时，永佃权人可提出解除永佃权的请求。地上权和永佃权作为土地使用权，对土地所有权形成了一定的限制。土地所有者虽然拥有土地的所有权，但在地上权和永佃权存续期间，其对土地的处分权受到限制，不能随意改变土地的用途或妨碍地上权人、永佃权人的正常使用。这种土地所有权与使用权的分离模式，有利于提高土地的利用效率，促进土地资源的合理配置。不同的主体可以根据自身的需求和能力，通过设立地上权或永佃权，实现对土地的有效利用。4.2.2土地使用期限相关规定对于地上权期限届满的情况，日本法律有明确的规定。若地上权设定合同中约定了期限，期限届满时，地上权消灭。地上权消灭时，地上权人应将土地及地上建筑物返还给土地所有者。在返还土地时，地上权人有义务拆除地上建筑物，恢复土地原状。若地上权人不拆除建筑物，土地所有者有权请求地上权人拆除，并可要求地上权人赔偿因不拆除建筑物而造成的损失。然而，地上权人在一定条件下享有一些特殊权利。地上权人在期限届满前，有权请求土地所有者延长地上权的期限。若土地所有者拒绝延长，地上权人可请求土地所有者购买地上建筑物。土地所有者应按照建筑物的时价进行购买，除非因建筑物与土地的使用目的不相容等合理理由，土地所有者不得拒绝购买。例如，若土地所有者计划将土地用于大规模的商业开发，而地上建筑物为普通住宅，与商业开发目的不相容，土地所有者可拒绝购买。在永佃权期限届满时，永佃权同样消灭。永佃权人应停止在土地上的耕作或畜牧活动，并将土地返还给土地所有者。永佃权人在永佃权存续期间对土地进行的改良，若在永佃权消灭时仍有价值，永佃权人可向土地所有者请求偿还改良费用。若土地所有者拒绝偿还，永佃权人可在合理范围内留置土地上的农作物或其他收益，以抵偿改良费用。4.3借鉴与启示4.3.1明确权利界定清晰明确的土地权利界定是处理城镇住宅建设用地使用权期满问题的基础和关键。美国的土地产权体系中，私人土地所有者拥有地下权、地面权和地上空间权等广泛且独立的权利，这些权利在法律上有着明确的界定和保护。这种清晰的权利界定，使得土地所有者在土地使用和处置过程中有着明确的预期，减少了因权利模糊而产生的纠纷和不确定性。在我国，虽然实行土地公有制，但在城镇住宅建设用地使用权方面，也应进一步明确土地所有者（国家）和土地使用者之间的权利义务关系。在住宅建设用地使用权期满续期问题上，应明确规定土地使用者的续期权利以及土地所有者（国家）在续期过程中的管理职责和权限。明确土地使用者在满足一定条件下，如按时缴纳相关税费、遵守土地使用规定等，享有自动续期的权利；同时明确国家在续期过程中，有权根据城市规划、土地利用等公共利益的需要，对续期条件进行合理调整。通过明确权利界定，保障土地使用者的合法权益，提高土地资源的利用效率，促进房地产市场的稳定发展。4.3.2完善处理程序国外在土地使用期限相关问题的处理程序上，有着许多值得我国借鉴的经验。日本在地上权期限届满的处理上，有着明确的程序规定。地上权人在期限届满前，有权请求土地所有者延长地上权的期限；若土地所有者拒绝延长，地上权人可请求土地所有者购买地上建筑物。这种规定明确了双方的权利和义务，以及处理问题的先后顺序，使得地上权期限届满的处理过程有序进行。我国在城镇住宅建设用地使用权期满处理程序方面，应进一步完善相关规定。明确续期申请的时间、方式和流程，规定土地使用者在使用权期满前一定时间内，如提前一年，向相关部门提出续期申请，并提交相关材料。同时，明确相关部门的审批时间和标准，确保续期申请能够得到及时、公正的处理。建立健全公众参与机制，在制定续期政策和处理具体续期问题时，充分征求公众的意见和建议。可以通过召开听证会、公开征求意见等方式，让公众了解续期政策的制定过程和依据，增强公众对政策的理解和支持。五、我国城镇住宅建设用地使用权期满处理机制完善建议5.1完善法律法规5.1.1细化续期费用规定明确续期费用计算标准是完善城镇住宅建设用地使用权期满处理机制的关键环节。续期费用的计算应综合考虑多方面因素，以确保其合理性和公平性。土地的市场价值是确定续期费用的重要依据之一，因为土地市场价值反映了土地在当前市场条件下的经济价值，能够体现土地资源的稀缺性和使用价值。可以参考周边类似土地的市场交易价格，结合土地的区位、用途、规划条件等因素，对土地进行评估，确定其市场价值。若某地块位于城市核心区域，周边同类土地的市场交易价格较高，那么在计算续期费用时，应相应提高其费用标准。同时，还应考虑土地使用者的承受能力，避免续期费用过高给土地使用者带来过重的经济负担。可以根据居民的收入水平、房屋价值等因素，制定合理的续期费用上限或减免政策。对于低收入家庭或房屋价值较低的情况，可以给予适当的费用减免，以保障居民的基本居住权益。此外，土地的增值收益也是需要考虑的因素，若土地在使用期限内由于城市发展、基础设施改善等原因实现了增值，那么在续期费用中应合理体现这部分增值收益。在缴纳方式上，应提供多样化的选择，以满足不同土地使用者的需求。一次性缴纳是一种常见的方式，这种方式简单明了，便于管理。对于经济条件较好、能够一次性支付续期费用的土地使用者来说，一次性缴纳可以避免后续的缴费麻烦。但对于一些经济条件有限的土地使用者而言，一次性缴纳可能会带来较大的经济压力。因此，分期缴纳也是一种可行的方式。可以将续期费用按照一定的期限进行分期，如每年或每几年缴纳一次，这样可以减轻土地使用者的经济负担，使其能够在较长的时间内逐步支付续期费用。还可以考虑引入年金制缴纳方式，即土地使用者在续期时，按照一定的标准每年缴纳一定金额的年金，直至续期期限届满。这种方式类似于养老金的缴纳方式，能够为土地使用者提供一种长期稳定的缴费方式，同时也便于政府对续期费用的管理和收取。在减免条件方面，应制定明确的政策，体现对特殊群体和特定情况的关怀。对于低收入家庭，由于其经济能力有限，续期费用可能会对其生活造成较大影响，因此应给予适当的减免。可以通过收入调查等方式，确定低收入家庭的范围，并根据其实际情况，给予一定比例的费用减免。对于孤寡老人和残疾人等特殊群体，他们在生活中往往面临更多的困难，也应在续期费用上给予照顾。对于因不可抗力等特殊原因导致经济困难的土地使用者，如遭受自然灾害、重大疾病等，也可以考虑给予一定的费用减免或缓缴政策。对于一些老旧小区，由于房屋建成时间较长，房屋价值相对较低，且居住的居民多为普通百姓，为了保障这些居民的居住权益，促进老旧小区的改造和更新，也可以对其续期费用给予适当的减免。5.1.2规范处理程序制定从申请、审核到批准的完整程序是规范城镇住宅建设用地使用权期满处理的重要保障。在申请环节，应明确土地使用者需在使用权期满前一定时间内，如提前一年，向相关部门提出续期申请。申请时，需提交土地使用证、房屋所有权证、身份证明等相关材料，以证明其对土地和房屋的合法权益。同时，应提供续期费用的缴纳计划或相关证明，表明其有能力履行续期的相关义务。相关部门在收到申请后，应及时进行受理，并向土地使用者出具受理凭证。审核环节是确保续期申请合法合规的关键步骤。相关部门应对申请材料进行严格审查，包括对土地使用证、房屋所有权证的真实性和有效性进行核实，确保土地和房屋的权属清晰，不存在纠纷。审查续期费用的缴纳计划是否合理，是否符合相关规定。还应审查土地使用者是否遵守了土地出让合同的约定，是否存在违法违规行为。若发现申请材料存在问题或土地使用者存在违法违规行为，应及时通知土地使用者进行补充或整改。审核过程中，应明确审核的期限，如规定在收到申请后的30个工作日内完成审核，以提高审核效率，避免拖延。批准环节应根据审核结果，作出明确的决定。若审核通过，相关部门应及时批准续期申请，并与土地使用者签订续期合同，明确续期的期限、费用、双方的权利义务等内容。续期合同应采用书面形式，并进行备案，以确保合同的法律效力和可追溯性。若审核不通过，应向土地使用者说明原因，并告知其享有的权利和救济途径。若土地使用者对审核结果有异议，可以向上级部门申请复议或向人民法院提起诉讼。在整个处理程序中，明确各部门职责是提高工作效率和保障程序公正的重要前提。自然资源部门作为土地管理的主要部门，负责对土地使用权的审核、续期合同的签订等工作。住房和城乡建设部门应配合自然资源部门，对房屋的相关情况进行核实，如房屋的建设情况、质量状况等。财政部门负责对续期费用的收缴和管理，确保续期费用的合理使用。市场监管部门应对续期过程中的市场行为进行监督，防止出现不正当竞争、价格欺诈等违法行为。各部门之间应建立有效的沟通协调机制，加强信息共享和协作配合，共同做好城镇住宅建设用地使用权期满的处理工作。5.2健全配套政策5.2.1土地评估政策建立科学合理的土地评估体系是确定续期费用的关键前提。土地评估应全面考虑多方面因素，以确保评估结果的准确性和公正性。土地的区位因素是影响其价值的重要因素之一，不同区位的土地，其经济价值和发展潜力存在显著差异。位于城市核心区域的土地，由于交通便利、配套设施完善、商业氛围浓厚等优势，其价值通常较高；而位于城市边缘或偏远地区的土地，价值相对较低。土地的用途也是评估的重要依据，不同用途的土地，其使用方式和收益水平不同，住宅用地、商业用地、工业用地等由于用途的差异，在市场上的价值表现也各不相同。土地的使用年限剩余期限对其价值也有影响，剩余使用年限较长的土地，相对而言更具投资价值。土地的规划条件，如容积率、建筑密度等，也会影响土地的开发利用程度和价值。若某地块的容积率较高，意味着可以在该地块上建设更多的建筑面积，从而增加土地的开发价值。在评估方法上，应综合运用多种科学的评估方法。市场比较法是一种常用的方法，通过比较待评估土地与近期在市场上交易的类似土地的价格，对交易实例进行适当修正，从而确定待评估土地的价值。选取与待评估土地在区位、用途、面积等方面相似的若干交易实例，分析它们与待评估土地之间的差异，并对这些差异进行量化调整，最终得出待评估土地的市场价值。收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地评估，通过预测土地未来的收益，并将其还原为现值，以确定土地的价值。假设某块商业用地，通过市场调研和分析，预测其未来每年的租金收益为100万元，折现率为5%，则可以通过收益还原法计算出该土地的价值。成本逼近法主要用于新开发土地或缺乏市场交易案例的土地评估，通过计算土地的取得成本、开发成本、利息、利润等各项费用，加上土地增值收益，来确定土地的价值。对于一块新开发的工业用地，通过核算土地征用费用、土地开发成本、投资利息、开发利润等成本项目，得出该土地的成本价格，再考虑土地增值因素，最终确定土地的评估价值。建立专业的土地评估机构和人才队伍是保障土地评估质量的重要基础。专业的土地评估机构应具备丰富的评估经验、完善的评估流程和严格的质量控制体系。评估机构的评估人员应具备扎实的专业知识，包括土地经济学、房地产估价理论、法律法规等方面的知识，还应具备良好的职业道德和责任心。加强对评估机构和评估人员的监管，建立健全评估机构资质管理制度和评估人员职业资格制度，规范评估行为，确保评估结果的客观、公正。建立评估结果公示和异议处理机制，接受社会监督，保障土地使用者的合法权益。若土地使用者对评估结果有异议，应允许其在规定的时间内提出异议，并通过重新评估或仲裁等方式解决争议。5.2.2财政支持政策政府在续期费用减免方面可以发挥重要作用，以减轻土地使用者的经济负担，保障居民的基本居住权益。对于低收入家庭，政府可以根据其收入水平和住房情况，制定相应的续期费用减免政策。通过收入调查和住房情况审核，确定符合条件的低收入家庭，给予一定比例的续期费用减免，如减免50%或更多。对于孤寡老人和残疾人等特殊群体，他们在生活中往往面临更多的困难，政府应给予特殊照顾，减免其续期费用。对于老旧小区的居民，由于房屋建成时间较长，房屋价值相对较低，且居住的居民多为普通百姓，为了促进老旧小区的改造和更新，提高居民的居住质量，政府可以对其续期费用给予适当的减免。在公共设施建设方面，政府应加大投入，完善城镇住宅建设用地周边的公共设施。交通设施的完善对于居民的出行和生活至关重要，政府可以加大对道路、桥梁、公共交通等交通设施的建设和改造力度，提高交通便利性。在一些新建的住宅区域，规划建设便捷的公交线路和地铁站，方便居民出行。教育设施的配套也是居民关注的重点，政府应合理规划和建设学校、幼儿园等教育设施，确保居民子女能够就近接受优质的教育。在新建住宅小区时，同步规划建设幼儿园和小学，满足居民子女的入学需求。医疗设施的完善关系到居民的身体健康，政府应加强医院、社区卫生服务中心等医疗设施的建设，提高医疗服务水平。在城市的不同区域，合理布局医院和社区卫生服务中心，为居民提供便捷的医疗服务。通过完善公共设施，提高土地的使用价值，间接减轻土地使用者的负担，同时也促进了城市的可持续发展。政府还可以通过财政补贴等方式，鼓励社会资本参与城镇住宅建设用地的开发和改造。对于参与老旧小区改造的企业，政府可以给予一定的财政补贴，降低企业的开发成本，提高企业的积极性。对于在城镇住宅建设用地周边建设公共设施的企业，政府也可以给予相应的补贴或优惠政策，如税收减免、土地出让金优惠等。通过财政支持政策，促进城镇住宅建设用地的合理利用和可持续发展，保障土地使用者的权益，提升城市的整体品质。5.3加强公众参与5.3.1信息公开要求政府及时公开相关政策、处理进展等信息，这是保障公众知情权，增强政府与公众互信的关键举措。政府应建立健全信息公开制度，明确信息公开的内容、方式和时限。在内容方面，不仅要公开城镇住宅建设用地使用权期满处理的相关法律法规、政策文件，还要详细公开续期费用的计算依据、缴纳方式、减免条件，以及处理程序中的申请流程、审核标准、批准结果等具体信息。公开续期费用的计算方法，包括参考的土地评估因素、市场价值的确定方式等，让公众清楚了解续期费用的产生过程。在公开方式上，应充分利用现代信息技术手段，拓宽信息传播渠道。通过政府官方网站设立专门的住宅建设用地使用权期满处理信息专栏，集中发布相关政策法规、通知公告、处理结果等信息，方便公众查询。利用政务新媒体平台，如微信公众号、微博等，及时推送最新政策动态和处理进展，提高信息传播的及时性和覆盖面。还可以通过电视、广播、报纸等传统媒体，发布重要政策解读和典型案例分析，满足不同群体的信息获取需求。在一些重大政策出台前，通过新闻发布会的形式，向社会各界详细介绍政策背景、目标和主要内容，解答公众关心的问题。在公开时限上，应遵循及时、准确的原则。政策法规发布后，应立即在各类公开渠道同步更新，确保公众能够第一时间获取最新信息。对于处理进展，应定期公布，如每月或每季度发布一次处理情况通报，让公众了解工作的推进情况。在温州住宅建设用地使用权到期事件中，由于信息公开不及时、不充分，导致公众对续期政策存在误解和担忧，引发了社会舆论的关注。因此，及时公开信息，能够有效避免类似情况的发生，增强公众对政府工作的理解和支持。5.3.2意见征集建立公众意见征集渠道，鼓励公众参与政策制定和处理过程，是提高政策科学性和民主性的重要途径。政府可以通过多种方式广泛征集公众意见。召开听证会是一种有效的方式，在制定城镇住宅建设用地使用权期满处理政策时，邀请土地使用者代表、专家学者、房地产开发商、社区组织等各方代表参加听证会。在听证会上，各方可以就续期费用标准、处理程序、配套政策等关键问题发表意见和建议，政府部门应认真听取并记录，作为政策制定的重要参考。对于续期费用标准的确定，不同群体可能有不同的看法，土地使用者可能希望费用越低越好，以减轻经济负担；而政府可能需要考虑土地资源的合理利用和公共利益，通过听证会，可以充分听取各方意见，寻求一个平衡各方利益的解决方案。开展问卷调查也是一种常用的意见征集方式。政府可以设计详细的问卷，通过线上和线下相结合的方式，广泛收集公众对住宅建设用地使用权期满处理的看法和建议。问卷内容可以涵盖对续期政策的期望、对续期费用的承受能力、对处理程序的意见等方面。利用互联网平台，在政府网站、社交媒体等渠道发布电子问卷，方便公众填写；同时，在社区、商场、学校等公共场所发放纸质问卷，扩大调查范围。通过对问卷调查结果的统计和分析，了解公众的需求和关注点，为政策制定提供数据支持。建立网络平台意见反馈机制，也是鼓励公众参与的重要手段。在政府官方网站、政务新媒体平台等设立专门的意见反馈板块，方便公众随时提交意见和建议。政府部门应安排专人负责收集和整理网络平台上的意见，及时回复公众的疑问和关切。对于