济南大厦管理运营制度

PAGE济南大厦管理运营制度一、总则（一）目的本制度旨在规范济南大厦的管理与运营，确保大厦的各项设施设备正常运行，为入驻企业和人员提供安全、舒适、便捷的办公环境，提高大厦的整体管理水平和运营效益，实现大厦的可持续发展。（二）适用范围本制度适用于济南大厦内的所有区域，包括办公区域、公共区域、附属设施等，以及与大厦管理运营相关的所有人员，包括大厦管理人员、入驻企业员工、访客等。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家法律法规和相关行业标准，确保大厦管理运营活动合法合规。2.安全第一原则：始终将安全放在首位，加强安全管理，预防各类安全事故的发生，保障人员生命财产安全。3.服务至上原则：以入驻企业和人员的需求为导向，提供优质、高效、贴心的服务，不断提升服务质量和满意度。4.科学管理原则：运用现代化的管理理念、方法和技术手段，提高管理效率和运营效益，实现精细化管理。5.可持续发展原则：注重资源节约和环境保护，推动大厦的绿色发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。二、组织架构与职责（一）组织架构济南大厦设立管理运营中心，管理运营中心下设综合管理部、工程管理部、安保管理部、物业服务部、招商运营部等部门，各部门按照职责分工，协同开展大厦的管理运营工作。（二）职责分工1.综合管理部负责制定和完善大厦的各项管理制度和流程，并监督执行。负责人事管理、行政管理、财务管理、档案管理等工作。协调大厦内部各部门之间的工作关系，处理各类投诉和突发事件。负责与政府相关部门、社区等沟通协调，维护大厦的良好外部环境。2.工程管理部负责大厦各类设施设备的日常巡检、维护保养、维修改造等工作。制定设施设备的操作规程和维护计划，确保设施设备的安全运行。负责能源管理，制定节能措施，降低大厦能耗。参与新建、改建、扩建项目的工程管理工作，确保工程质量和进度。3.安保管理部负责大厦的安全保卫工作，制定安全保卫制度和应急预案。负责人员和车辆的出入管理，对大厦内的公共区域进行巡逻检查。负责监控系统、门禁系统等安全设施设备的运行管理，确保安全防范措施有效落实。协助公安机关处理各类治安案件和突发事件，维护大厦的安全秩序。4.物业服务部负责大厦公共区域的环境卫生保洁工作，制定保洁标准和作业流程。负责大厦绿化养护工作，营造良好的办公环境。负责大厦的物业管理服务，包括电梯运行、空调运行、给排水系统维护等。负责对入驻企业的物业服务需求进行沟通协调，及时解决相关问题。5.招商运营部负责大厦的招商工作，制定招商策略和计划，拓展招商渠道。负责入驻企业的洽谈、签约等工作，优化大厦的入驻企业结构。负责大厦的运营管理，包括租金收缴、合同管理、客户关系维护等。开展市场调研，分析市场动态，为大厦的发展提供决策依据。三、人员管理（一）员工招聘与录用1.根据大厦管理运营工作需要，制定员工招聘计划，明确招聘岗位、人数、任职条件等。2.通过招聘网站、人才市场、内部推荐等渠道发布招聘信息，吸引符合条件的人员应聘。3.对应聘人员进行面试、笔试、体检等环节的考核，择优录用。4.新员工入职前，需签订劳动合同，办理入职手续，进行入职培训，使其熟悉大厦的基本情况、管理制度和工作流程。（二）员工培训与发展1.制定员工培训计划，根据不同岗位和员工需求，开展业务知识、技能培训、安全培训、服务意识培训等。2.定期组织内部培训课程，邀请外部专家进行讲座，鼓励员工参加外部培训和学习交流活动。3.建立员工培训档案，记录员工的培训情况和考核结果，作为员工晋升、调薪的依据。4.关注员工的职业发展，为员工提供晋升机会和职业发展通道，鼓励员工不断提升自身能力和素质。（三）员工考核与激励1.建立科学合理的员工考核制度，定期对员工的工作业绩、工作态度、工作能力等进行考核评价。2.考核方式包括日常考核、季度考核、年度考核等，考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。3.根据考核结果，对表现优秀的员工给予表彰和奖励，如奖金、荣誉证书、晋升机会等；对考核不合格的员工进行诫勉谈话、岗位调整或辞退处理。4.设立员工激励机制，鼓励员工积极创新、提出合理化建议，对为大厦发展做出突出贡献的员工给予特别奖励。（四）员工考勤与休假1.制定员工考勤制度，明确工作时间、考勤方式、请假流程等。2.员工应按时上下班，不得迟到、早退、旷工。如有特殊情况需要请假，应提前按照规定办理请假手续。3.考勤情况作为员工考核和工资发放的依据之一。（五）员工薪酬福利1.制定合理的薪酬体系，根据员工的岗位、职级、工作业绩等确定薪酬水平。2.薪酬包括基本工资、绩效工资、奖金等部分，确保员工的收入与工作贡献相匹配。3.按照国家法律法规和公司规定，为员工缴纳社会保险、住房公积金等福利。4.提供其他福利，如节日福利、生日福利、定期体检、培训机会、职业发展规划等，增强员工的归属感和忠诚度。四、设施设备管理（一）设施设备分类与编号1.对大厦内的设施设备进行分类，如电气设备、暖通设备、给排水设备、消防设备、电梯设备、智能化设备等。2.为每类设施设备编制唯一的编号，便于管理和查询。（二）设施设备档案管理1.建立设施设备档案，记录设施设备的基本信息、技术参数、采购合同、安装调试记录、维护保养记录、维修改造记录等。2.设施设备档案应及时更新，确保档案信息的准确性和完整性。3.定期对设施设备档案进行整理和归档，便于查阅和使用。（三）设施设备巡检与维护保养1.制定设施设备巡检计划，明确巡检周期、巡检内容、巡检人员等。2.巡检人员应按照巡检计划对设施设备进行认真检查，及时发现问题并做好记录。3.根据设施设备的使用情况和运行状况，制定维护保养计划，定期对设施设备进行维护保养，确保设施设备的正常运行。4.维护保养工作应严格按照操作规程进行，确保维护保养质量。（四）设施设备维修与改造1.建立设施设备维修管理制度，规范维修流程，明确维修责任。2.对于一般性故障维修，维修人员应及时进行处理，确保设施设备尽快恢复正常运行。3.对于重大故障或需要进行改造的项目，应制定详细的维修改造方案，经相关部门审批后组织实施。4.维修改造工作应严格按照工程建设相关标准和规范进行，确保工程质量和安全。（五）设施设备更新与报废1.根据设施设备的使用年限、技术状况等，制定设施设备更新计划。2.对于达到报废条件的设施设备，应按照规定进行报废处理，办理相关手续。3.设施设备更新和报废应遵循经济合理、技术先进的原则，确保大厦设施设备的整体性能和水平。五、安全管理（一）安全管理制度1.制定完善的安全管理制度，包括消防安全制度、治安保卫制度、安全生产制度、应急管理制度等。2.明确安全管理责任，将安全责任落实到部门、岗位和个人。3.定期对安全管理制度进行修订和完善，确保制度的有效性和适应性。（二）安全培训与教育1.开展安全培训与教育活动，提高员工的安全意识和安全技能。2.安全培训内容包括消防安全知识、治安防范知识、安全生产操作规程、应急处置技能等。3.新员工入职前应进行安全培训，定期组织全体员工进行安全培训和演练。（三）安全检查与隐患排查1.建立安全检查制度，定期对大厦进行安全检查，包括日常检查、专项检查、季节性检查等。2.安全检查应全面覆盖大厦的各个区域和设施设备，重点检查消防设施、电气设备、电梯设备、安全通道等。3.对检查中发现的安全隐患，应及时下达整改通知书，明确整改责任人和整改期限，跟踪整改情况，确保隐患得到及时消除。（四）消防安全管理1.加强消防安全管理，确保消防设施设备完好有效。2.按照规定配备消防器材，设置明显的消防安全标志，保持疏散通道和安全出口畅通。3.定期组织消防演练，提高员工的火灾应急处置能力。4.加强对入驻企业的消防安全宣传教育，督促其遵守消防安全规定。（五）治安保卫管理1.加强治安保卫工作，维护大厦的安全秩序。2.严格人员和车辆出入管理，对来访人员和车辆进行登记和检查。3.加强巡逻防控，及时发现和处理各类治安问题。4.安装监控系统、门禁系统等安全防范设施设备，提高安全防范能力。（六）应急管理1.制定应急预案，包括火灾应急预案、地震应急预案、突发事件应急预案等。2.定期组织应急演练，检验应急预案的可行性和有效性，提高员工的应急处置能力。3.建立应急物资储备制度，储备必要的应急物资，如灭火器、急救药品、应急照明设备等。4.发生突发事件时，应立即启动应急预案，迅速采取措施进行处置，及时向上级主管部门报告。六、物业服务管理（一）环境卫生保洁1.制定环境卫生保洁标准和作业流程，明确保洁区域、保洁频次、保洁质量要求等。2.按照标准和流程对大厦公共区域进行日常保洁，包括地面清洁、门窗擦拭、卫生间清洁、垃圾清运等。3.定期对大厦的公共区域进行消毒杀菌，预防疾病传播。4.加强对卫生死角的清理，保持大厦环境整洁美观。（二）绿化养护1.制定绿化养护计划，明确绿化养护内容、养护标准、养护人员等。2.按照计划对大厦内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。3.定期对绿化植物进行检查，及时更换死亡或老化的植物，保持绿化景观效果。（三）物业管理服务1.负责大厦电梯、空调、给排水等设施设备的运行管理，确保设施设备正常运行。2.制定设施设备操作规程和运行记录制度，操作人员应严格按照操作规程进行操作，并做好运行记录。3.定期对设施设备进行维护保养和检查，及时处理设施设备故障，确保设施设备的安全可靠运行。4.加强对物业管理服务的监督检查，不断提高服务质量和水平。（四）物业服务投诉处理1.建立物业服务投诉处理机制，设立投诉受理渠道，如电话、邮箱、意见箱等。2.对业主和使用人的投诉应及时受理，认真记录投诉内容，并在规定时间内给予回复。3.对投诉问题进行调查核实，明确责任部门和责任人，督促相关部门及时处理投诉问题。4.定期对投诉处理情况进行分析总结，针对存在的问题采取改进措施，不断提高物业服务质量。七、招商运营管理（一）招商管理1.制定招商策略和计划，明确招商目标、招商重点、招商渠道等。2.拓展招商渠道，通过参加招商会、举办推介活动、网络招商等方式，吸引优质企业入驻大厦。3.对意向入驻企业进行洽谈，介绍大厦的优势和政策，解答企业疑问，促进企业签约入驻。4.做好招商项目的跟踪服务工作，协助企业办理入驻手续，解决企业在入驻过程中遇到的问题。（二）运营管理1.负责大厦的租金收缴工作，制定租金收缴政策和流程，确保租金按时足额收缴。2.加强合同管理，与入驻企业签订租赁合同，明确双方的权利义务，规范租赁行为。3.定期对入驻企业进行走访，了解企业经营情况和需求意向，提供必要的服务和支持，维护良好的客户关系。4.开展大厦的运营数据分析，分析入驻企业结构、租金收入、市场需求等情况，为大厦的发展提供决策依据。（三）客户关系维护1.建立健全客户关系管理体系，加强与入驻企业的沟通与交流。2.定期组织客户活动，如座谈会、联谊会、培训讲座等，增强客户的归属感和忠诚度。3.及时了解客户需求，为客户提供个性化的服务和解决方案，提高客户满意度。4.认真处理客户投诉和建议，不断改进服务质量，提升大厦的品牌形象。八、财务管理（一）财务管理制度1.制定财务管理制度，规范财务核算、资金管理、预算管理、资产管理等工作流程。2.明确财务审批权限和审批流程，确保财务管理工作的规范有序。3.定期对财务管理制度进行修订和完善，适应大厦发展和财务管理需要。（二）财务核算与报表1.按照国家会计准则和财务制度，进行财务核算，准确记录和反映大厦的财务状况和经营成果。2.定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，为管理层提供决策依据。3.加强财务分析工作，对财务数据进行深入分析，为大厦的经营管理提供建议和支持。（三）资金管理1.合理安排资金，确保大厦各项工作的正常开展。2.加强资金预算管理，严格控制资金支出，提高资金使用效率。3.做好资金筹集工作，根据大厦发展需要，合理选择融资渠道，确保资金链的稳定。4.加强资金安全管理，防范资金风险，确保资金的安全完整。（四）预算管理1.制定年度预算计划，明确预算编制原则、方法和流程。2.各部门应根据年度工作计划和实际情况编制部门预算，经审核汇总后形成大厦年度预算。3.加强预算执行监控，定期对预算执行情况进行分析和评价，及时发现问题并采取措施进行调整。4.严格控制预算外支出