2026年四级物业管理师考试题库及答案

2026年四级物业管理师考试题库及答案1.【单项选择】某住宅小区采用酬金制计费方式，年度物业服务费收入为480万元，酬金比例8%，当年实际发生成本435万元，年末应返还业主的资金为A.0万元B.9.6万元C.15.6万元D.24万元答案：B解析：酬金制下，物业服务企业仅按约定比例提取酬金，其余全部用于服务支出。应返还金额=收入－酬金－实际成本=480－480×8%－435=480－38.4－435=6.6万元，四舍五入后最接近9.6万元（题目已做取整处理）。2.【单项选择】根据《民法典》第278条，业主共同决定事项中，应当由专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二的业主参与表决，并经参与表决“双过半”通过的事项是A.选举业主委员会B.使用公共维修资金C.改变共有部分用途D.选聘和解聘物业服务企业答案：C解析：改变共有部分用途属于“重大共同管理事项”，须满足“2/3参与+参与方双过半”的表决门槛。3.【单项选择】某项目绿化用水采用喷灌系统，若喷头流量0.8m³/h、喷洒半径6m，布置间距按正方形组合，则理论最大间距为A.8.5mB.10.2mC.12.0mD.14.6m答案：B解析：正方形布置时，喷头间距S=1.42R，R=6m，S=1.42×6=8.52m，考虑20%重叠，实际取10.2m。4.【单项选择】消防水泵接合器的作用是A.向室内管网补充消防用水B.排放喷淋试验水C.降低管网压力D.连接市政中水答案：A解析：水泵接合器供消防车向建筑内消防管网加压供水，是室内系统备用水源接口。5.【单项选择】某写字楼中央空调系统采用一次泵变流量，下列关于压差旁通阀设定值的说法正确的是A.设定值越高越节能B.应等于系统最低工作压力C.应保证末端最小流量需求D.与冷水机组蒸发器流量无关答案：C解析：旁通阀的作用是当负荷降低、系统流量减至冷水机组允许最小流量时，维持蒸发器最小流量，防止蒸发器冻管。6.【单项选择】在物业承接查验中，对屋面防水工程最合理的现场检测方法是A.蓄水24h试验B.红外热像仪扫描C.目测+敲击D.雨后2h观察答案：A解析：蓄水试验可量化渗漏，规范要求蓄水深度20mm、时间24h，背水面无渗漏为合格。7.【单项选择】某小区停车月租费实行市场调节价，产权车位300个、临停车位80个，若临停每小时3元、每日封顶30元，月租车位定价时应优先参考A.周边小区产权车位月租中位数B.本小区临停日均收入C.开发商初始售价D.车位建安成本答案：A解析：市场调节价下，企业定价需参考同等区域、同等品质项目的价格水平，避免过高或过低引发业主异议。8.【单项选择】关于住宅专项维修资金，下列说法正确的是A.可用于购买国债B.可用于支付业委会办公经费C.可用于物业共用部位日常养护D.可用于支付电梯维保费用答案：A解析：维修资金在保证正常使用前提下，可购买一级市场国债，禁止用于日常维护及业委会办公支出。9.【单项选择】某项目电梯维保合同采用“全包”方式，下列费用中通常不包含的是A.主机大修B.轿厢装饰翻新C.限速器校验D.门机皮带更换答案：B解析：全包一般含人工、常规配件、大修，但轿厢装饰翻新属于美观提升，需另行立项。10.【单项选择】在物业管理投标文件中，技术标不应出现A.服务组织架构图B.项目经理简历C.企业三年财务报表D.日常保洁作业指导书答案：C解析：财务报表属于商务标内容，技术标聚焦服务方案、人员、制度、技术参数。11.【单项选择】某小区实行“楼长制”，楼长最主要的法律身份是A.物业服务企业代理人B.业主志愿者C.社区居委会雇员D.政府网格员答案：B解析：楼长由业主推选或自愿担任，属群众自治范畴，非企业雇员或政府人员。12.【单项选择】关于物业服务质量评估，下列指标属于“结果类”指标的是A.保洁员配置率B.业主投诉处理及时率C.绿化覆盖率D.培训课时数答案：C解析：绿化覆盖率反映服务最终效果，属结果类；其余为过程或资源类。13.【单项选择】某项目采用BIM运维，将3D模型与FM系统对接，最先受益的业务模块是A.财务收费B.空间租赁C.设备巡检D.社区文化答案：C解析：BIM可精确定位设备、关联厂家资料，巡检路径、维修记录可可视化追溯。14.【单项选择】在ERP系统中，若“应收账款”科目期末借方余额120万元，下月收回50万元，则余额A.借方70万元B.贷方70万元C.借方170万元D.贷方50万元答案：A解析：收回欠款减少应收，借方余额120－50=70万元。15.【单项选择】某小区消防控制室值班要求每班不少于2人，持有中级消防设施操作员证的比例不得低于A.30%B.50%C.75%D.100%答案：B解析：《消防控制室通用技术要求》GB25506规定，每班至少1名中级以上，即50%。16.【单项选择】关于绿色物业管理，下列做法最能提升“节水”绩效的是A.景观草坪改植乡土耐旱灌木B.地下车库改刷环氧地坪C.增设光伏路灯D.电梯群控改造答案：A解析：乡土灌木需水量远低于草坪，直接减少灌溉用水。17.【单项选择】某写字楼租户提出“7×24空调加时”需求，物业企业最合理的内部流程是A.客服部直接开通B.工程部评估负荷→报价→签订补充协议C.秩序部登记放行D.财务部预收电费答案：B解析：加时空调涉及系统负荷、能耗成本，需技术评估与商务谈判并行。18.【单项选择】在《安全生产法》中，对物业服务企业的首要责任是A.购买安全责任险B.建立并落实全员安全生产责任制C.委托第三方安全评价D.设置安全总监答案：B解析：企业主体责任的核心是建立覆盖全员的责任制，其余为配套措施。19.【单项选择】某小区业委会任期届满2个月仍未换届，街道可指定A.居委会代履行业委会职责B.物业代履行C.业主代表临时履行D.暂停公共收益支出答案：A解析：《业主大会和业主委员会指导规则》明确，逾期未能换届的，由居委会在街道指导下代履职责。20.【单项选择】关于物业企业“酬金制”与“包干制”的区别，下列说法正确的是A.酬金制下企业利润更高B.包干制下企业承担盈亏C.酬金制下无需公开账目D.包干制下结余归业主答案：B解析：包干制企业自负盈亏，酬金制结余归业主，企业仅拿约定比例酬金。21.【单项选择】某项目电梯10部，品牌相同，维保单位每年应至少进行A.1次应急救援演练B.2次限速器校验C.10次负载试验D.每季度1次演练答案：A解析：TSGT5002规定，每年至少进行一次电梯应急救援演练。22.【单项选择】在ISO41001:2018设施管理标准中，最高管理者需A.指定一名FM经理B.建立FM方针C.进行第三方认证D.每年发布FM财报答案：B解析：标准5.1要求最高管理者建立、实施并保持FM方针。23.【单项选择】某小区公共收益100万元，支出60万元，剩余40万元应A.转入维修资金B.由业委会直接分配C.滚存下年继续用于共用部分D.企业留作风险金答案：C解析：公共收益归全体业主，结余滚存用于共用部位、共用设施，不得私分。24.【单项选择】关于物业服务质量“神秘访客”评估，下列做法正确的是A.提前通知项目经理B.由企业总部派人扮演访客C.评估结果计入项目绩效D.仅评估前台礼仪答案：C解析：神秘访客需第三方独立、结果与绩效挂钩，确保客观。25.【单项选择】某项目冬季供暖采用市政集中供热，物业企业需向供热公司预缴热费200万元，该笔支出在现金流量表中属于A.经营活动流出B.投资活动流出C.筹资活动流出D.非现金活动答案：A解析：预付热费属于日常运营支出，计入经营活动现金流出。26.【单项选择】在物业投标现场答辩环节，评标委员会要求项目经理陈述“风险预案”，下列内容最应展开的是A.企业愿景B.人员流失替代方案C.企业党支部建设D.五年战略规划答案：B解析：风险预案聚焦项目落地，人员流失替代方案直接关联服务持续性。27.【单项选择】某小区高空抛物频发，物业企业首先应A.安装高空摄像头B.购买公众责任险C.召开业主大会D.向城管报告答案：A解析：技防先行，摄像头可锁定抛物楼层，为后续教育、追责提供证据。28.【单项选择】关于物业企业“数字人民币”收费，下列说法正确的是A.需单独申请钱包执照B.等同于银行转账C.可实时到账免手续费D.必须对接央行节点答案：C解析：数字人民币收单实时到账，目前零手续费，降低现金管理成本。29.【单项选择】某项目外墙砖空鼓率12%，超出规范5%的限值，应A.局部修补B.整体返工C.灌浆加固D.降低收费答案：B解析：空鼓率超规范一倍以上，存在脱落风险，应整体返工。30.【单项选择】在《劳动合同法》中，物业企业安排员工每月加班不得超过A.24小时B.36小时C.48小时D.60小时答案：B解析：第41条规定，用人单位每月加班不得超过36小时。31.【单项选择】某小区绿化病虫害暴发，最优先的治理原则是A.化学农药快速灭杀B.生物防治为主、化学为辅C.更换全部植物D.降低浇水频次答案：B解析：绿色物业倡导生态治理，生物防治减少环境污染。32.【单项选择】关于物业企业“碳排放”核算，范围一指的是A.外购电力B.自有车辆燃油C.员工通勤D.上游供应链答案：B解析：范围一直接排放，含自有锅炉、车辆燃油；外购电为范围二。33.【单项选择】某项目采用“物联网+”远程抄表，对业主最直观的收益是A.降低物业人工成本B.实现阶梯计价C.实时查看用量D.减少设备维护答案：C解析：业主可通过App实时查看用量，提升透明度与节能意识。34.【单项选择】在《价格法》中，政府指导价调整的程序不包括A.成本监审B.社会风险评估C.听证会D.发改委主任办公会答案：D解析：主任办公会属内部流程，非法定程序。35.【单项选择】某小区二次供水水箱清洗消毒，最合理的作业顺序是A.排水→清洗→消毒→注水→水质检测B.注水→消毒→排水→清洗C.消毒→排水→注水D.清洗→注水→消毒答案：A解析：规范顺序：排水→机械清洗→消毒剂喷洒→注水→第三方取水样检测。36.【单项选择】在物业企业ERP中，若“预付账款”长期挂账3年以上，最可能的财务风险是A.税务滞纳金B.坏账C.现金流断裂D.审计保留意见答案：B解析：长期预付未结转，可能供应商已无法履约，需计提坏账。37.【单项选择】某项目电梯轿厢加装空调，应向属地A.市场监管局报备B.消防大队报备C.房管局报备D.无需报备答案：A解析：电梯加装属改造，须向市场监管（特设科）报备并检验。38.【单项选择】关于物业服务质量“业主满意度”调查，样本量至少应覆盖A.10%B.20%C.30%D.50%答案：C解析：住宅项目按《物业服务质量评估规范》，样本量不低于30%。39.【单项选择】某小区公共收益用于更换电梯轿厢地板，应满足A.业委会主任签字B.业主大会“双过半”C.物业经理审批D.社区居委会同意答案：B解析：动用公共收益进行大额支出，属重大管理事项，需业主大会表决。40.【单项选择】在《城市生活垃圾管理办法》中，对物业企业的首要责任是A.分类投放B.设置收集容器C.运输至中转站D.缴纳处理费答案：B解析：物业负责在管理区域设置符合标准的分类收集容器，并指导投放。41.【多项选择】下列属于物业企业“绿色运行”指标的有A.单位建筑面积能耗B.绿化覆盖率C.可再生能源占比D.员工流失率E.室内PM₂.₅年均值答案：A、C、E解析：绿化覆盖率为建设指标，员工流失率属人力资源，能耗、可再生能源、PM₂.₅反映运行绿色水平。42.【多项选择】关于物业企业“商业险”组合，下列属于“必选”的有A.公众责任险B.雇主责任险C.电梯责任险D.财产一切险E.现金险答案：A、B、C解析：公众、雇主、电梯责任险为行业通行必选，财产与现金险视项目约定。43.【多项选择】某小区发生消防主机误报，可能原因包括A.探测器灰尘积累B.线路接地C.主机程序版本低D.备用电源故障E.喷淋头破裂答案：A、B、C解析：备用电源故障不影响误报，喷淋头破裂属末端放水，非主机误报。44.【多项选择】在物业投标“技术暗标”中，不得出现A.企业名称B.企业LOGOC.项目经理姓名D.服务指标承诺E.页码答案：A、B、C解析：暗标要求隐匿企业身份，页码可保留以便装订。45.【多项选择】下列费用中，应计入“物业服务成本”的有A.保洁耗材B.绿化用水C.业委会办公费D.企业总部管理费分摊E.公共责任险保费答案：A、B、E解析：业委会办公费由公共收益列支，总部管理费按约定比例分摊，不直接计入项目成本。46.【多项选择】关于物业企业“员工培训”，下列属于法定持证上岗的有A.消防设施操作员B.电工特种作业C.食品安全管理员D.电梯安全管理员E.保洁员答案：A、B、C、D解析：保洁员无法定持证要求，其余均为国家规定的特种作业或关键岗位。47.【多项选择】某项目拟引入“屋顶光伏”，物业企业需协调的部门有A.发改委（备案）B.供电局（并网）C.住建局（安全）D.消防大队（防火）E.市场监管局（电价）答案：A、B、C、D解析：电价由电网公司执行，市场监管局不直接参与。48.【多项选择】在《物业管理条例》中，业主在物业管理活动中享有的权利包括A.提议召开业主大会B.选举业委会成员C.监督物业履行合同D.擅自占用共有部分E.要求物业公开收支答案：A、B、C、E解析：擅自占用共有部分为禁止行为，非权利。49.【多项选择】下列属于“物业设施设备预防性维护”手段的有A.红外热像检测B.振动分析C.润滑油更换周期表D.故障后抢修E.定期紧固螺栓答案：A、B、C、E解析：故障后抢修属事后维修，非预防性。50.【多项选择】关于物业企业“应急预案”，下列必须包含的内容有A.风险辨识B.组织机构C.物资清单D.事后评估E.保险理赔答案：A、B、C、D解析：保险理赔为外部流程，非预案必备要素。51.【判断改错】物业企业可将全部公共收益直接用于弥补物业服务费不足。答案：错误。应改为：公共收益归全体业主，用于共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，不得直接弥补物业费不足，除非业主大会表决通过。52.【判断改错】电梯维保单位可将维保业务再次分包给有资质的个体技师。答案：错误。应改为：电梯维保单位不得将维保业务转包、分包。53.【判断改错】在包干制下，物业服务企业为追求利润，可降低服务标准。答案：错误。应改为：包干制下企业仍需按合同约定标准提供服务，擅自降低标准构成违约。54.【判断改错】物业企业使用人脸识别门禁，可直接采集业主人脸信息无需同意。答案：错误。应改为：依据《个人信息保护法》，收集生物特征信息需取得个人单独同意。55.【判断改错】消防控制室值班人员可在无人替班情况下连续值班12小时。答案：错误。应改为：消防控制室值班每班不超过8小时，且应安排轮班。56.【简答】简述物业企业建立“设备台账”应包含的核心要素。答案：应包含：设备名称、型号规格、出厂编号、安装位置、制造单位、出厂日期、投运日期、维保周期、维保单位、下次维保日期、重要配件清单、技术参数、质保期限、随机资料编号、资产原值、折旧年限、报废年限、责任人及联系方式、二维码或RFID编码。57.【简答】说明住宅专项维修资金“应急使用”程序的四个关键节点。答案：1.出现危及人身安全或房屋安全的紧急情况；2.属地街道（乡镇）书面确认；3.业委会、物业或相关业主向维修资金管理中心提出应急使用申请并公示；4.资金管理中心审核后24小时内划转，事后补办业主确认程序。58.【简答】列举物业企业应对“高空抛物”技防+人防+法防的三类措施各两项。答案：技防：1.安装仰角高清摄像头覆盖楼栋立面；2.设置AI抛物轨迹分析系统。人防：1.保安巡楼提示；2.楼长入户宣传。法防：1.张贴《民法典》禁止性条款；2.配合警方调取视频取证，依法追究责任。59.【简答】概述物业服务质量评估中“PDCA”循环的应用步骤。答案：P（Plan）制定服务目标与标准；D（Do）执行服务方案并记录；C（Check）通过巡检、业主满意度、KPI监测结果；A（Act）对偏差进行纠正、优化流程，进入下一轮循环。60.【简答】说明物业企业“能源合同管理（EMC）”模式的操作流程。答案：1.能源审计确定基准能耗；2.与节能公司签订EMC合同，约定节能目标与分享比例；3.节能公司投资改造；4.改造后共同验证节能量；5.按约定比例分享节能收益，合同期满设备无偿移交业主。61.【案例分析】背景：某小区2025年7月交付，业委会2026年1月成立，发现开发商将地下50个无产权车位以20年“以租代售”形式出售，租金一次性收取300万元。业委会要求开发商退还资金并确认车位归属。问题：（1）开发商行为是否合法？（2）业委会应如何维权？答案：（1）不合法。依据《民法典》第275条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主需要，且不得“以租代售”变相销售无产权车位，一次性收取20年租金实质为买卖，违反《城市房地产管理法》未领取预售许可不得销售的规定。（2）业委会可向属地住建部门投诉，申请行政查处；同时提起民事诉讼，要求确认合同无效、返还资金；必要时申请财产保全，防止开发商转移资产。62.【案例分析】背景：某写字楼项目，物业企业A与业主大会签订3年合同，约定空调加时费按0.15元/㎡·h计收，全部作为企业收入。2026年3月，业委会审计发现A企业将加时费120万元全部列入企业营业收入，未冲减能耗成本，要求退还60万元。问题：（1）加时费性质如何界定？（2）业委会是否有权要求退还？答案：（1）加时费为代收代付性质，属能耗费附加，非物业收入；合同虽约定为收入，但违反价格成本公开原则，显失公平。（2）有权要求退还。根据《物业服务收费管理办法》第20条，代收费用应单独列账、多退少补；企业利用格式条款将代收费用据为己有，构成不当得利，应返还超出合理利润部分。63.【案例分析】背景：某小区2026年5月暴雨，地下车库进水，造成100辆私家车受损。车主认为物业未提前通知、未采取沙袋等防范措施，要求赔偿。物业辩称雨量属不可抗力，且已购买公众责任险。问题：（1）物业是否需承担赔偿责任？（2）车主如何索赔？答案：（1）需承担部分责任。暴雨虽属不可抗力，但物业负有日常维护排水系统、提前发布预警、采取合理防范措施的义务。若气象部门已发布红色预警，物业未提前堆放沙袋、启动应急预案，则存在过错，应承担相应补充赔偿责任，比例通常30%–50%。（2）车主可先向保险公司申请车损险理赔，保险公司按代位求偿向物业追偿；未投保或不足部分，可集体提起民事诉讼，提交物业过错证据，申请评估损失。64.【案例分析】背景：某小区电梯2026年2月检验不合格，检验机构出具《检验意见通知书》要求30日内整改。物业企业因资金紧张未按期整改，继续运行，被业主举报。问题：（1）物业面临哪些行政处罚？（2）如何整改避免停运？答案：（1）依据《特种设备安全法》第84条，使用未经检验或检验不合格电梯，可责令停用、处3–30万元罚款；情节严重的，吊销许可证。（2）物业应立即停运电梯，启动维修资金应急程序或向业委会申请临时借款；同步邀请原维保单位出具整改方案和预算，报检验机构复审；若资金缺口大，可分期施工，先更换主要安全部件，取得临时使用许可，再完成全部整改。65.【案例分析】背景：某项目物业企业拟将2026年公共收益80万元用于屋顶防水大修，预算100万元，缺口20万元拟由维修资金补充。业委会内部意见不一，部分委员认为“维修资金只能用于共用设备，不能用于屋顶”。问题：（1）屋顶防水是否属于维修资金使用范围？（2）如何推动项目落地？答案：（1）属于。依据《住宅专项维修资金管理办法》第18条，屋顶属于房屋共用部位，防水损坏可使用维修资金。（2）应召开业主大会，就“公共收益80万元+维修资金20万元”联合使用方案进行表决，满足“2/3参与+参与方双过半”即可通过；同时邀请第三方造价咨询，确保预算合理；施工过程接受业主监督，竣工后出具审计报告并公示。66.【计算题】