商业街运营物业管理制度

PAGE商业街运营物业管理制度一、总则（一）目的为加强商业街运营物业管理，规范物业运营行为，提高物业管理服务水平，营造安全、整洁、有序、舒适的商业街环境，保障商业街物业的正常使用和运营，维护商业街各方面的合法权益，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于本公司所负责运营管理的商业街区域内的物业，包括商业街内的建筑物、附属设施设备、公共场地、绿化景观等。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家及地方有关物业管理的法律法规、政策文件以及行业标准，确保物业管理活动合法合规。2.服务至上原则以商业街各商户及消费者的需求为导向，提供优质、高效、专业的物业管理服务，不断提升服务质量和客户满意度。3.统一管理原则对商业街物业实行统一规划、统一管理、统一服务，确保物业管理工作的协调性和一致性。4.安全第一原则始终将安全管理放在首位，建立健全安全管理制度和应急预案，保障商业街人员和财产的安全。5.公平公正原则在物业管理过程中，秉持公平公正的态度，对待每一位商户和业主，确保各项管理措施和决策合理、公正。二、管理职责（一）物业管理部门职责1.负责制定和完善商业街物业管理的各项规章制度、工作流程和服务标准，并组织实施。2.全面负责商业街物业的日常运营管理工作，包括物业设施设备的维护保养、环境卫生保洁、安全保卫、绿化养护等。3.负责与商业街内各商户及相关部门的沟通协调，及时处理各类物业管理问题和投诉，维护良好的商业运营秩序。4.负责物业管理费用的收缴、核算和管理，合理控制物业管理成本，确保物业管理工作的正常开展。5.负责组织开展物业管理相关的培训和考核工作，提高物业管理人员的业务素质和服务水平。6.负责建立和管理物业管理档案资料，包括物业基本信息、维修记录、投诉处理记录等，确保档案资料的完整和准确。（二）物业管理人员职责1.遵守公司的各项规章制度，严格按照工作流程和服务标准履行职责，为商业街提供优质的物业管理服务。2.负责所管辖区域内物业设施设备的巡查、维护和保养工作，及时发现并处理设施设备故障和安全隐患，确保设施设备正常运行。3.负责所管辖区域内的环境卫生保洁工作，保持公共区域整洁卫生，督促商户做好店内卫生管理。4.负责所管辖区域内的安全保卫工作，包括人员出入管理、巡逻检查、消防安全等，维护商业街的安全秩序。5.负责与商户及消费者的沟通交流，及时了解他们的需求和意见，解答相关疑问，处理各类投诉和纠纷。6.协助物业管理部门做好物业管理费用的收缴工作，积极配合公司开展其他相关工作。三、物业运营管理（一）设施设备管理1.建立设施设备台账详细记录商业街内各类设施设备的名称、型号、规格、数量、购置时间、维修保养记录等信息，确保台账内容准确、完整。2.制定设施设备维护保养计划根据设施设备的使用年限、性能特点和运行状况，制定科学合理的维护保养计划，明确维护保养的内容、周期、责任人等。维护保养计划应涵盖电气系统、给排水系统、消防系统、电梯、空调等各类设施设备。3.设施设备巡查物业管理人员应定期对设施设备进行巡查，及时发现设施设备的异常情况和安全隐患。巡查内容包括设备运行状态、外观状况、连接部件、润滑情况等。对于巡查中发现的问题，应及时记录并安排维修处理。4.设施设备维修建立设施设备维修管理制度，规范维修流程。接到设施设备维修通知后，维修人员应及时到达现场进行维修，维修完成后应进行质量验收，确保维修质量符合要求。对于重大设施设备维修项目，应制定详细的维修方案，并报物业管理部门审批后实施。5.设施设备更新改造根据商业街的发展需求和设施设备的实际状况，适时进行设施设备的更新改造。更新改造项目应进行可行性研究和成本效益分析，确保更新改造后的设施设备能够满足商业运营的需要，并提高物业管理的效率和质量。（二）环境卫生管理1.环境卫生标准制定明确商业街环境卫生保洁的标准和要求，包括公共区域地面、墙面、门窗、垃圾桶等的清洁标准，以及垃圾清运、消毒杀菌等工作的规范。2.环境卫生保洁作业安排专业保洁人员按照环境卫生标准进行日常保洁作业，确保公共区域无杂物、无污渍、无异味。加强对商业街内垃圾桶的管理，定期清理垃圾，保持垃圾桶外观整洁，垃圾不外溢。3.环境卫生检查物业管理部门应定期对环境卫生状况进行检查，及时发现并纠正保洁工作中存在的问题。对于检查中发现的卫生死角和重点区域，应加强保洁力度，确保环境卫生达标。4.环境卫生宣传教育通过多种方式向商业街内各商户及消费者宣传环境卫生知识，提高他们的环保意识，引导他们自觉维护商业街的环境卫生。（三）安全保卫管理1.安全保卫制度建立制定完善的安全保卫制度，包括人员出入管理制度、巡逻制度、消防安全制度、突发事件应急预案等，明确安全保卫工作的职责、流程和要求。2.人员出入管理在商业街出入口设置门禁系统，对人员和车辆进行严格管理。对进入商业街的人员进行身份核实，对携带物品进行检查，防止无关人员和危险物品进入。3.巡逻检查安排专人进行定时巡逻和不定时巡查，重点巡查商业街内的公共区域、商户店铺、停车场等部位。巡逻人员应佩戴明显标识，携带必要的巡逻工具，及时发现并处理各类安全问题和异常情况。4.消防安全管理建立健全消防安全管理制度，加强对商业街内消防设施设备的维护保养和检查，确保消防设施设备完好有效。定期组织开展消防安全培训和演练，提高商户及员工的消防安全意识和应急处置能力。在商业街内设置明显的消防安全标识，保持疏散通道畅通无阻。5.突发事件应急处置制定突发事件应急预案，明确各类突发事件的应急处置流程和责任分工。定期组织开展应急演练，提高物业管理人员应对突发事件的能力。在突发事件发生时，应迅速启动应急预案，采取有效措施进行处置，最大限度地减少损失和影响，并及时向上级主管部门报告。（四）绿化养护管理1.绿化养护计划制定根据商业街绿化景观的特点和季节变化，制定绿化养护计划，明确绿化养护的工作内容、周期、标准等。绿化养护计划应包括草坪修剪、树木整形、花卉种植与养护、病虫害防治等方面。2.绿化养护作业安排专业绿化养护人员按照绿化养护计划进行作业，确保绿化景观的美观和健康。定期对草坪进行修剪，保持草坪高度一致；对树木进行整形修剪，去除枯枝、病枝；及时浇水施肥，保证花卉生长良好；加强病虫害监测和防治，采取生物防治、物理防治等措施，减少化学农药的使用。3.绿化养护检查物业管理部门应定期对绿化养护情况进行检查，及时发现并纠正绿化养护工作中存在的问题。对于绿化景观出现的斑秃、死亡等情况，应及时进行补种和更换，确保绿化景观的整体效果。四、商户管理（一）商户入驻管理1.入驻申请审核制定商户入驻申请流程，明确申请所需提交的材料，包括营业执照、法人身份证明、租赁合同等。对商户的入驻申请进行严格审核，确保商户具备合法经营资质和良好的商业信誉。2.租赁合同签订与审核通过的商户签订租赁合同，明确双方的权利和义务，包括租金、物业费、水电费等费用的缴纳标准和方式，租赁期限、经营范围、装修规定等条款。在租赁合同中应明确物业管理的相关要求和违约责任。3.入驻手续办理协助商户办理入驻手续，包括提供场地交接、钥匙交付、水电开通等服务。向商户介绍商业街的物业管理规定和服务内容，发放相关资料，确保商户了解并遵守物业管理要求。（二）商户装修管理1.装修申请审批商户进行装修前，需向物业管理部门提交装修申请，包括装修设计方案、施工单位资质证明、装修时间安排等。物业管理部门对装修申请进行审批，重点审查装修设计方案是否符合商业街整体规划和安全要求，施工单位资质是否合格。2.装修现场监管在商户装修期间，安排专人对装修现场进行监管，确保装修施工符合相关规定和安全要求。检查装修施工是否破坏建筑结构、影响消防安全、污染环境卫生等，督促施工单位做好施工现场的安全防护和文明施工。3.装修验收装修工程竣工后，物业管理部门组织相关人员对装修工程进行验收。验收内容包括装修质量、消防设施、环境卫生等方面。对于验收合格的装修工程，出具验收报告；对于验收不合格的装修工程，要求商户限期整改，直至达到验收标准。（三）商户经营管理1.经营秩序维护加强对商业街经营秩序的管理，规范商户的经营行为。禁止商户出店经营、占道经营、乱摆摊点等，确保商业街内道路畅通、秩序井然。对商户的促销活动进行管理，要求促销活动不得影响其他商户正常经营和商业街整体形象。2.经营环境管理督促商户做好店内环境卫生和商品陈列管理，保持店内整洁有序。加强对商业街公共区域经营环境的管理，及时清理乱堆乱放的物品，维护良好的商业氛围。3.商户沟通协调定期与商户进行沟通交流，了解他们的经营情况和需求，及时解决他们在经营过程中遇到的问题。积极协调商户之间的关系，促进商业街的和谐发展。对于商户的投诉和建议，应及时受理并妥善处理，反馈处理结果。五、财务管理（一）物业管理费用收缴1.费用标准制定根据商业街物业管理的成本核算和市场行情，制定合理的物业管理费用标准。物业管理费用应涵盖物业运营管理的各项成本支出，包括人员工资、设施设备维护保养费用、环境卫生保洁费用、安全保卫费用、绿化养护费用等。物业管理费用标准应在租赁合同中明确约定，并向商户进行公示。2.费用收缴方式确定物业管理费用的收缴方式，可采用银行代扣、现金缴纳、转账支付等多种方式。每月定期向商户发送缴费通知，提醒商户按时缴纳物业管理费用。对于逾期未缴费的商户，按照合同约定收取滞纳金，并采取相应的催缴措施。3.费用收缴统计与分析建立物业管理费用收缴台账，详细记录每户商户的缴费情况，包括缴费金额、缴费时间、欠费金额等。定期对物业管理费用收缴情况进行统计分析，及时掌握收缴进度，分析欠费原因，采取针对性措施提高费用收缴率。（二）财务管理与监督1.财务管理制度建立制定完善的财务管理制度，规范财务管理流程，明确财务人员的职责和权限。财务管理制度应包括财务预算管理、资金管理、费用报销管理、财务报表编制等方面。2.财务预算编制根据商业街物业管理的工作计划和目标，编制年度财务预算。财务预算应涵盖物业管理的各项收入和支出，包括物业管理费用收入、其他经营收入、人员工资支出、设施设备维护费用支出、办公费用支出等。财务预算应经公司管理层审核批准后实施，并定期进行预算执行情况的分析和调整。3.资金管理加强资金管理，确保资金安全。合理安排资金使用，提高资金使用效率。严格执行资金审批制度，对重大资金支出项目进行集体决策和审批。定期进行资金盘点，确保账实相符。4.费用报销管理严格费用报销审批流程，明确费用报销的范围、标准和审批权限。要求报销人员提供真实、合法、有效的报销凭证，经相关负责人审核签字后报销。加强对费用报销的审核和监督，防止不合理费用支出。5.财务报表编制定期编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，真实反映商业街物业管理的财务状况和经营成果。财务报表应及时报送公司管理层和相关部门，为决策提供依据。6.财务审计监督定期开展财务审计工作，对财务管理情况进行全面审计。审计内容包括财务制度执行情况、预算执行情况、资金使用情况、费用报销情况等。通过审计监督，发现财务管理中存在的问题，及时提出整改意见，规范财务管理行为。六、档案管理（一）档案分类与归档1.物业基本档案包括商业街的规划设计图纸、土地使用证、房产证、租赁合同等相关资料，记录商业街的基本信息和产权情况。2.设施设备档案涵盖各类设施设备的采购合同、安装调试记录、维护保养记录、维修档案等，详细记录设施设备的全生命周期信息。3.商户档案包括商户入驻申请资料、租赁合同、装修资料、经营情况记录、投诉处理记录等，全面反映商户在商业街的经营活动情况。4.物业管理档案包括物业管理规章制度、工作流程、服务标准、员工档案、培训记录、考核记录、会议纪要等，体现物业管理工作的组织和实施情况。5.安全管理档案包含安全保卫制度、应急预案、安全检查记录、消防设施设备档案（如消防验收报告、消防设施维护保养记录等）、突发事件处理记录等，确保安全管理工作有案可查。6.环境卫生管理档案包括环境卫生保洁标准、作业记录、检查记录、消毒杀菌记录等，反映商业街环境卫生管理的实际情况。7.绿化养护管理档案涵盖绿化养护计划、作业记录、检查记录、病虫害防治记录等，为绿化养护工作提供数据支持。（二）档案保管与查阅1.档案保管设立专门的档案保管场所，配备必要的档案保管设备，如档案柜、防火防潮防虫设施等。对档案进行分类存放，建立档案索引，便于查找和管理。定期对档案进行整理和盘点，确保档案的完整性和准确性。2.档案查阅制定档案查阅制度，明确查阅权限和流程。因工作需要查阅档案的人员，应填写档案查阅申请表，经相关负责人批准后，在档案管理人员的陪同下查阅档案。查阅档