2026年房地产估价师专业笔试题目集

2026年房地产估价师专业笔试题目集一、单选题（每题1分，共20题）1.某城市核心区一商业地产，2025年市场售价为800万元，周边类似物业2015年交易价格为600万元，2015年至2025年该区域年均通货膨胀率为3%，则该商业地产的相对价值为（）。A.0.75B.0.85C.0.95D.1.102.采用成本法评估某旧厂房时，其重置成本为2000万元，已使用10年，成新率为60%，经济折旧为200万元，则该厂房的评估价值为（）。A.1200万元B.1400万元C.1600万元D.1800万元3.某住宅小区2025年1月平均售价为每平方米15000元，2024年1月平均售价为13000元，同期该城市居民人均可支配收入年均增长率为5%，则该住宅小区的增值贡献率约为（）。A.2.5%B.4.3%C.6.1%D.7.8%4.评估某在建工程时，采用假设开发法，已知其建成后的售价为5000万元，开发成本及费用为3000万元，折现率为10%，剩余开发期为3年，则该在建工程的评估价值为（）。A.2743万元B.3118万元C.3479万元D.3821万元5.某商铺租赁合同为5年，年租金为100万元，租金递增率为每年2%，折现率为8%，则该商铺未来4年租金收入的现值约为（）。A.331.4万元B.376.2万元C.412.5万元D.458.9万元6.某城市2025年人口增长率为1.2%，预计未来5年内年均增长率为1.5%，该城市2025年人口为100万，则2029年人口预测值为（）。A.103.2万B.105.4万C.107.7万D.110.2万7.评估某写字楼时，采用市场法，选取了3个可比案例，其交易价格分别为8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米，权重分别为0.3、0.5、0.2，则加权平均价格为（）。A.8400元/平方米B.8550元/平方米C.8700元/平方米D.8850元/平方米8.某工业用地剩余使用年限为50年，土地年增值收益率为6%，折现率为10%，则该土地的评估价值约为（）。A.1200万元B.1350万元C.1500万元D.1650万元9.某住宅小区因配套不完善导致价值下降，预计未来5年内每年可修复配套费用为100万元，折现率为8%，则该配套缺陷的经济折旧约为（）。A.343.6万元B.386.4万元C.429.9万元D.473.5万元10.评估某商业综合体时，采用收益法，预计未来5年每年净收益分别为500万元、550万元、600万元、650万元、700万元，折现率为12%，则该商业综合体的评估价值约为（）。A.2366万元B.2589万元C.2812万元D.3045万元11.某城市2025年人均可支配收入为50000元，该城市某高档住宅区居民人均可支配收入比城市平均水平高30%，则该区域居民购买力相当于城市平均水平的（）。A.1.09B.1.18C.1.27D.1.3612.某旧住宅楼墙体老化严重，预计修复费用为200万元，该修复费用占重置成本的25%，则该住宅楼的经济折旧约为（）。A.50万元B.75万元C.100万元D.125万元13.某商业地产租赁合同约定年租金为200万元，租期为10年，租金递增条款为每年递增5%，折现率为10%，则该租赁收入的现值约为（）。A.1325万元B.1458万元C.1592万元D.1736万元14.评估某写字楼时，采用成本法，其重置成本为4000万元，已使用5年，成新率为70%，经济折旧为500万元，则该写字楼的评估价值为（）。A.2300万元B.2550万元C.2800万元D.3050万元15.某城市2025年商业地产平均售价为每平方米12000元，其中核心区售价为15000元/平方米，非核心区为8000元/平方米，核心区与非核心区的面积占比分别为40%和60%，则该城市商业地产的加权平均售价为（）。A.9600元/平方米B.10500元/平方米C.11400元/平方米D.12300元/平方米16.某工业用地2025年基准地价为800元/平方米，该区域地价指数为120%，则该工业用地的评估价值为（）。A.800元/平方米B.960元/平方米C.1120元/平方米D.1280元/平方米17.某商铺租赁合同约定年租金为300万元，租期为8年，租金递增率为每年3%，折现率为9%，则该商铺未来7年租金收入的现值约为（）。A.1950万元B.2125万元C.2300万元D.2480万元18.评估某住宅小区时，采用市场法，选取了3个可比案例，其交易价格分别为6000元/平方米、6200元/平方米、6400元/平方米，交易日期修正系数分别为0.9、1.0、1.1，则加权平均价格为（）。A.6100元/平方米B.6200元/平方米C.6300元/平方米D.6400元/平方米19.某城市2025年人口密度为5000人/平方公里，预计未来5年内人口密度年均增长率为2%，则2029年人口密度预测值为（）。A.5292人/平方公里B.5392人/平方公里C.5492人/平方公里D.5592人/平方公里20.某在建工程剩余开发期为2年，预计建成后的售价为6000万元，开发成本及费用为3500万元，折现率为12%，则该在建工程的评估价值约为（）。A.3120万元B.3350万元C.3580万元D.3810万元二、多选题（每题2分，共10题）1.以下哪些因素会影响商业地产的收益能力？（）A.商业区人流量B.租金水平C.周边配套完善程度D.租赁合同期限E.区域政策变化2.采用成本法评估某在建工程时，需要考虑的因素包括（）。A.重置成本B.经济折旧C.功能折旧D.土地成本E.开发费用3.影响住宅小区价值的主要因素包括（）。A.小区绿化率B.物业管理费C.交通便利性D.学区资源E.建筑年代4.假设开发法适用于以下哪些类型的房地产评估？（）A.在建工程B.待开发土地C.已建成住宅D.商业综合体E.写字楼5.以下哪些属于市场法评估中的修正因素？（）A.交易日期修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.时间价值折现E.交易方式修正6.评估某商铺时，以下哪些因素会导致其价值下降？（）A.商铺临街面宽度不足B.周边商业竞争激烈C.租赁合同条款不利D.区域规划调整E.建筑结构老化7.影响工业用地价值的主要因素包括（）。A.土地面积B.土地用途限制C.基础设施完善程度D.区域产业政策E.土地剩余使用年限8.收益法评估中，以下哪些属于净收益的组成部分？（）A.租金收入B.运营费用C.维修费用D.税费E.投资回报9.以下哪些属于经济折旧的主要原因？（）A.区域规划调整B.基础设施老化C.市场供需变化D.建筑功能落后E.自然灾害10.评估某写字楼时，以下哪些因素会影响其成新率？（）A.建筑结构完整性B.设备运行状况C.维修保养情况D.市场租赁率E.区域商业活跃度三、判断题（每题1分，共10题）1.市场法评估中，可比案例的选择越多越好。（×）2.假设开发法适用于所有类型的房地产评估。（×）3.经济折旧是由于建筑物本身老化导致的价值损失。（×）4.土地增值收益是土地价值的主要来源。（√）5.收益法评估中，净收益越高，房地产价值越高。（√）6.成本法评估中，重置成本是评估价值的基础。（√）7.商业地产的租赁收入与市场租金水平成正比。（√）8.人口增长是影响住宅小区价值的重要因素。（√）9.区域规划调整会导致房地产价值下降。（×）10.成新率是评估建筑物价值的重要指标。（√）四、简答题（每题5分，共4题）1.简述市场法评估的基本步骤。2.简述假设开发法的基本原理及其适用条件。3.简述经济折旧与物理折旧的异同。4.简述影响商业地产收益能力的主要因素。五、计算题（每题10分，共2题）1.某住宅小区2025年1月平均售价为每平方米12000元，2024年1月平均售价为10000元，同期该城市居民人均可支配收入年均增长率为6%，则该住宅小区的增值贡献率约为多少？2.某商业地产租赁合同约定年租金为300万元，租期为5年，租金递增率为每年5%，折现率为10%，则该商业地产未来4年租金收入的现值约为多少？答案与解析一、单选题1.C（相对价值＝800/（600×（1+3%）^10）≈0.95）2.B（评估价值＝2000×60%－200＝1400万元）3.B（增值贡献率＝（15000/13000）^（1/1.05）－1≈4.3%）4.A（评估价值＝5000/（1+10%）^3≈2743万元）5.A（现值＝100/8%×[1－1/（1+2%）^4]/（1+8%）^4≈331.4万元）6.C（2029年人口＝100×（1+1.2%）×（1+1.5%）^4≈107.7万）7.A（加权平均价格＝8000×0.3＋8500×0.5＋9000×0.2＝8400元/平方米）8.C（评估价值＝800×[1－1/（1+6%）^50]/（1+10%）≈1500万元）9.B（经济折旧＝100/8%×[1－1/（1+8%）^5]≈386.4万元）10.B（现值＝500/（1+12%）＋550/（1+12%）^2＋600/（1+12%）^3＋650/（1+12%）^4＋700/（1+12%）^5≈2589万元）11.B（购买力＝1+30%＝1.18）12.A（经济折旧＝200×25%＝50万元）13.A（现值＝200/10%×[1－1/（1+5%）^10]/（1+10%）^4≈1325万元）14.B（评估价值＝4000×70%－500＝2550万元）15.B（加权平均售价＝12000×40%＋8000×60%＝10500元/平方米）16.B（评估价值＝800×120%＝960元/平方米）17.B（现值＝300/9%×[1－1/（1+3%）^7]/（1+9%）^4≈2125万元）18.A（加权平均价格＝6000×0.9＋6200×1.0＋6400×1.1/（0.9＋1.0＋1.1）≈6100元/平方米）19.B（人口密度＝5000×（1+2%）^4≈5392人/平方公里）20.A（评估价值＝6000/（1+12%）^2≈3120万元）二、多选题1.ABCDE2.ABCD3.ABCD4.ABD5.ABC6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ACDE10.ABC三、判断题1.×2.×3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.×10.√四、简答题1.市场法评估的基本步骤：（1）选择可比案例；（2）对可比案例交易日期、区域因素、个别因素进行修正；（3）计算加权平均价格；（4）确定评估价值。2.假设开发法的基本原理及其适用条件：原理：通过预测开发完成后的房地产价值，扣除开发成本、费用及利润，确定在建工程或待开发土地的价值。适用条件：适用于在建工程、待开发土地等评估。3.