房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘行业出清中关注α机会

内容目录销售额：规模延续缩行业格局进一步巩固 4全口径销售额连续年行 4权益销售额同步下，益比例有所提升 52025年房企销售额排：央国企继续主导场 62025年重点房企销售：跌幅普遍收敛，茂现逆势增长 7销售均价：价格上趋不变，部分房企表亮眼 9销售均价延续上涨势且涨幅走扩 92025年重点房企销售价排名：滨江稳定首金茂开始回归 102025年重点房企销售价：表现有所分化金均价涨幅最高 11销售门槛：千亿房持减少，央国企扛大旗 13百强房企销售门槛续移 132025年千亿房企数量到2016年前 14千亿房企由央国企大旗 15市占率：本轮周期TOP10房企市占率提最快 16十年维度看TOP10房市占率明显提升，主提升集中在本轮下期 16重点房企市占率普，部市占率提升更受于轮周期 17投资建议 18风险提示 19图表目录图1： 2025年百强房企全口销售额33572亿元，同比-19.8% 4图2： 2025年百强房企全口销售额未出现单月显上升 4图3： 2025年百强房企权益售额24651亿，同比-20.1% 5图4： 2025年百强房企销售权益比例为73.4% 5图5： 全口径销售额TOP306图6： 权益销售额TOP30房企 7图7： 2025年一梯队头部开商的全口径销售额下（亿元） 8图8： 2025年一梯队头部开商中，保利、华润招的销售额降幅收窄 8图9： 2025年二梯队开发商，中国金茂的销售重千亿（亿元） 9图10： 2025年二梯队开发商，仅中国金茂的销额比上升 9图11： 2025年百强房企销售价20133元/平，同比+8.9% 10图12： 在重点房企中，2016-2025年滨江集团的销售均稳居第一 10图13： 滨江集团的销售额度焦杭州 11图14： 2025年杭州房企销售绩TOP10（亿元） 11图15： 2024年杭州房企销售绩TOP10（亿元） 11图16： 2025年一梯队头部开商中，招商蛇口、润地、保利发展的销均明显上升（元/平） 12图17： 2025年二梯队开发商，越秀地产、绿城国建发房产、中国金的售均价明显上升（元/平） 图18： 各梯队房企的门槛大下降（亿元） 14图19： 2025年全口径销售额亿的房企数量回到2016年前（家） 14图20： 2025年全口径销售额亿的房企主要是央企 15图21： TOP10房的市占率速提升 16图22： TOP10房市占率快提升主要在2021年后现 17图23： 2025年第一梯队头部企的市占率普遍提升 17图24： 2025年第二梯队房企市占率普遍提升 18图25： TOP10房市占率快提升主要在2021年后现 18表1： 覆盖公司估值表 19销售额：规模延续收缩，行业格局进一步巩固全口径销售额连续五年下行053372.804030500年的最高点342.3，图1：2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比-19.8%

60%40%20%0%-20%-40%-20152016201720182019202020212022202320242025

-60%全口径金额（亿，左） 同比（右）克而瑞，从月度销售额来看，2024年9月末中央首次定调促进地产止跌回稳，配合各类政策集中出台，进入2024年四季度后房企销售数据出现明显反弹，其中2024年10月实现年内同比增速首次转正。2025年随着前期政策效果的逐渐退坡及无大规模增量政策落地，销售额重回下行通道，月度销售额同比均下降。图2：2025年百强房企全口径销售额未出现单月明显的上升0

160%100%40%-20%2025-112025-92025-112025-92025-72025-52025-32025-12024-112024-92024-72024-52024-32024-12023-112023-92023-72023-52023-32023-12022-112022-92022-72022-52022-32022-12021-112021-92021-72021-52021-32021-12020-112020-92020-72020-52020-32020-1百强单月全口径销售金（亿，左） 单月同比（右） 单月环比（右）克而瑞，权益销售额同步下滑，权益比例有所提升0545.04.05004239图3：2025年百强房企权益销售额24651亿元，同比-20.1%-

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%权益金额（亿元左） 同比（右）克而瑞，04057674（图4：2025年百强房企销售的权益比例为73.4%85.5%83.4%85.5%83.4%80.2%73.5%72.4%73.6%73.4%70.2%70.1%70.7%85%80%75%70%65%60%2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025权益比例克而瑞，2025在2021-2025房企销售连续五年回落的背景下，国内开发商面临的竞争格局进一步明确和巩固，即国央企凭借较为雄厚的资金实力和较为稳健的经营策略，在本轮地产周期中脱颖而出，实现剩者为王。2025TOP30TOP45名TOP1020202021动股价出现阶段性明显的超额收益。金茂从2024年下半年开始，经营表现逐步改善，并兑现成较为突出的销售表现，销售排名重回增长，自身α带来近一年股价明显的上涨。售额TOP301202583图5：全口径销售额TOP30房企克而瑞，注：各颜色代表排名快速上升的各房企，其中灰色为建筑背景的房企TOP41，16，111，1图6：权益销售额TOP30房企公司官网，注：各颜色代表排名快速上升的各房企，其中灰色为建筑背景的房企2025年重点房企销售额：跌幅普遍收敛，金茂实现逆势增长11家开发商作为重点房（5家）（6（5(3)（1。对于一梯队头部开发商：从销售规模看，2025年保利发展、中海地产、华润置地的全口径销售额均降至3000亿元以下，招商蛇口、万科的全口径销售额均降至2000亿元以下。口054c4t1c万科05041pt0t。图7：2025年一梯队头部开发商的全口径销售额均下降（亿元）8000700060005000400030002000100002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口 万科克而瑞，图8：2025年一梯队头部开发商中，保利、华润、招商的销售额降幅收窄2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 202555%2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 202545%35%25%15%5%-5%-15%-25%-35%-45%保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口 万科克而瑞，对于二梯队开发商：20257861135亿元。建发房产、越秀地产、滨江集团的全口径销售额仍保持1000-1500亿元区间，绿城中国仍保持1500-2000亿元区间。+16%、-6%、-9%、-25%、-11%、-9%。除华发股份，其余开发商2025年同比降幅均较2024年同比降幅收窄，中国金茂销售额2024年同比-30%，2025年同比+16%，成为唯一恢复增长的重点房企。-52%、-24%、-35%、-38%、-42%、-40%。图9：2025年二梯队开发商中，中国金茂的销售额重回千亿（亿元）3000250020001500100050002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025中国金茂 越秀地产 建发房华发股份 绿城中国 滨江集克而瑞，图10：2025年二梯队开发商中，仅中国金茂的销售额同比上升2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025中国金茂 越秀地产 建发房华发股份 绿城中国 滨江集克而瑞，销售均价延续上涨趋势，且涨幅走扩响应国家对于建设好房子的号召，当前销售的新房产品区位及配套更好、更聚集核心一二线城市、主打品质较高的改善型项目（如第四代住宅、低密度住宅等），百强房企全口径销售均价呈持续上升趋势，2025年达2.01万元/平（明显1/.04.1图11：2025年百强房企销售均价20133元/平，同比+8.9%

12%10%8%6%4%2%0 0%20152016201720182019202020212022202320242025全口径销售均价（元/平，左） 同比（右）克而瑞，2025年重点房企销售均价排名：滨江稳定榜首，金茂开始回归2016-20254.3/均价超过3万元/平。图12：在重点房企中，2016-2025年滨江集团的销售均价稳居第一克而瑞，近十年滨江集团的销售均价在重点房企中独占鳌头、稳居第一，主要受益于滨江集团的产品和区域因素。深耕广州的越秀地产同理。在产品方面，滨江集团明确自身优势，致力于高品质改善型住宅的开发，即中高端住宅占比高，刚需住宅及商业占比小。82025811.8图13：滨江集团的销售额高度聚焦杭州0

2020 2021 2022 2023 2024

90%82.3%83.2%82.3%83.2%80.6%79.8%0%4%54.68.70%60%50%40%30%20%10%0%滨江集团全口径销售金额（亿元，左）滨江集团在杭州全口径销售额（亿元，左）杭州占总销售额比例（右）中指研究院，图14：2025年杭州房企销售绩TOP10（亿元） 图15：2024年杭州房企销售绩TOP10（亿元）8125588125582932252191471199275640

89943489943429126522021412911895930 对于一梯队头部开发商：2.12.32.81.3/1/2025中海地产的销售均价明显下降，主因2024年部分豪宅产品入市明显拉高均价导致基数较高。图16：2025价明显上升（元/平）30,00025,00020,00015,00010,0002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口 万科克而瑞，对于二梯队开发商：2.5、3.9、2.5、2.63.34.3/、+32%、+12%、-8%、+13%、-10%，二梯队开发商亦进一步聚焦核心城市、打造改善型产品，使得销售均价进一步上升。中国金茂重回一二线城市核心区域，金玉满堂全新产品序列持续热销、屡创佳绩，销售均价同比+50%提升明显。图17：2025销售均价明显上升元/55,00050,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025中国金茂 越秀地产 建发房华发股份 绿城中国 滨江集克而瑞，销售门槛：千亿房企持续减少，央国企扛大旗百强房企销售门槛继续下移2025TP035至118OP09至6OP01.3至18TP067至2TOP1020152015TOP10TOP30、TOP50、TOP1002.5、3.7、7.02025TOP10TOP30、TOP50TOP1004.06.516.42025TOP10图18：各梯队房企的门槛均大幅下降（亿元）3000

Top10门槛 Top30门槛 Top50门槛 Top100门槛290127802500

2430200015001000500

725295

1100455

1512689

549

200711311005736

1306 1295859 849

1703626

1536514

1054 1018340 256310 381

4012751960

104

157 153 219 237 257 247 141 15885 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年克而瑞，

2025年千亿房企数量回到2016年前025年，全口径销售额在5000亿以上的房企数量为0（04年同样为0；销售30000（20242100010（202411。从数量上看，202510201612432025102020202121%23%。图19：2025年全口径销售额千亿的房企数量回到2016年前（家）43433443433430201716121110745 4540 4035 3530 3025 2520 2015 1510 105 50 02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025销售额5000亿以上房企数量（左） 销售额3000-5000亿房企数量（左销售额1000-3000亿房企数量（左） 销售额千亿房企量（右）千亿房企由央国企扛大旗2025年进入千亿销售门槛的10家房企中含有保利发展、中海地产、华润置地、52212023202420249202510名。央国企成为地产行业的主力军，能够实现主流产品及核心城市的全覆盖，信用背书与规模优势较难打破。对于民企而言，稳健经营、保障流动性可能是优先级更高的任务，而非冲刺规模与排名。图20：2025年全口径销售额千亿的房企主要是央国企TOP10十年维度看TOP10轮下行期2025年TOP10502025TOP10TOP11-30TOP31-5O5100.6.10104年分别0t、09、.3t、.7t。图21：TOP10房企的市占率快速提升60%50%40%30%20%10%0%2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025TOP10占比 TOP11-30占比 TOP31-50占比 TOP51-100占比克而瑞，TOP102015年底到20212021年底到2025地产下行期。我们发现2015-2025年TOP10TOP11-30TOP31-50、TO510房企市占率分别71t、05t、17t、59t010536t5.ct.t4。我们发现头部TOP10例如图22：TOP10房企市占率快速提升主要在2021年后实现7.1%0.5%7.1%0.5%TOP10TOP11-30TOP3-1.7%-3.4%-5.5%-4.8%-5.9%-100TOP511-50

13.6%10%5%0%-5%-10%2015-2025市占率提升 2021-2025市占率提升克而瑞，重点房企市占率普升，头部市占率提升更受益于本轮周期055、7.0.040.pt.pt.7t06。图23：2025年第一梯队头部房企的市占率普遍提升9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025保利发展 中海地产 华润置地 招商蛇口克而瑞，2025市..36.46304.t、+0.5pct、+0.4pct、-0.2pct、+0.5pct、+0.4pct，中国金茂的市占率上升速度最快。第二梯队房企的市占率相较第一梯队头部房企，仍有一定的提升空间。图24：2025年第二梯队房企的市占率普遍提升5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025中国金茂 越秀地产 建发房产华发股份 绿城中国 克而瑞，TOP320212021图25：TOP10房企市占率快速提升主要在2021年后实现4.5%4.2%4.5%4.2%3.3%3.23.0%2.5% 2.5%2.5%2.4%.5%4.5%2.0%3.3% .3%.3%.3%2.5%.5%4%.7%1.121234%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%保利发展中海地产华润置地招商蛇口中国金茂越秀地产建发房产华发股份绿城中国滨江集团2015-2025市占率提升 2021-2025市占率提升克而瑞，投资建议2026推荐A股开发商：滨江集团、招商蛇口；港股开发商：华润置地、绿城中国、中国海外发展。表1：覆盖公司估值表股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速亿元2024A2025E2026E2024A2025E2026E2024A2025E2026E600048.SH保利发展增持75715.114.613.550.051.956.2-59%4%8%001979.SZ招商蛇口增持81320.119.016.140.442.950.4-36%6%17%01H建发股份买入2739.37.87.129.534.838.7-78%18%11%024Z滨江集团买入32012.611.110.125.528.831.81%13%10%600007.SH中国国贸增持19915.816.316.012.612.212.50%-3%2%1109.HK华润置地买入1,8727.37.27.0255.8258.9267.4-18%1%3%0688.HK中国海外发展买入1,2668.18.17.6156.4157.1166.7-39%0%6%3900.HK绿城中国增持20412.8