固收点评：房地产市场修复到了哪一步

2021年以来，我国房地产市场持续调整，相关指标不论是从量上还是价上看，都经历了不同程度的回落。2024年，中央经济工作会议明确提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，政策托底意图明确。那么，当前我国房地产市场修复走到了哪一步？哪些是影响房地产市场未来走势的关键因素？未来走势如何？这是本篇文章想要讨论的主要内容。1、政策支持下，2025年我国房地产市场有所企稳从2024年的517房地产新政到同年924一揽子政策推出，再到2024年中央经济工作会议上明确提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，政府对房地产市场的关注度显著提升，政策托底维稳意图明确。那么当前我国房地产政策修复情况如何？首先，在20242024年下半年到2025年一季2024520%202543%20249回升。2024491.820253月的93.9。我们也应看到，2025年4月开始，各项指标又开始走弱。这一方面，由于2025202420245月202542025420259%202413%20255%7.5%图1：2024年4月开始，商品房销售面积同比降幅持续收窄，2025年4月以来，降幅又有所扩大图2：924后，一线城市二手房价格有所企稳回升，2025年4月以来，价格又开始回落 图3：2024年4月开始，国房景气指数持续回升，2025年4月开始逐步回落

图4：2025年以来，房地产政策相对上年四季度有所减弱中房协图5：受924政策推动，2024年4季度商品房销售显著回升，大幅好于季节性

图6：2025年，全国二手房平均价格跌幅收窄 2、2025年部分地区商品房实现供需平衡2025下面，我们先回顾一下商品房销售面积、二手房价近年来的一个整体情况。2021202552.6%40%-70%之间。20002021200520212021202520.8%。7032202115201920193各地销售面积下跌幅度分布87 732120-30% 30-40% 40-50% 50-60% 60-70% 70-80% 80-90%图各地商品房销售面跌集中在40%-70%之间 图不同各地商品房销各地销售面积下跌幅度分布87 732120-30% 30-40% 40-50% 50-60% 60-70% 70-80% 80-90%图9：70城二手房价下跌主要集中在2019年和2021年

图10：2025年11月，70城二手房价大部分已跌回2016-2018年2024年，312025202620262020252026年预计图11：商品房供给大幅调整，未来商品房库存有望回落图13：预计2026年将有20个省（直辖市）商品房需求超过供给

图12：随着新开工面积回落，住宅投资增速预计将继续回落图14：2026年，预计河南商品房需求将超过供给 3、对未来商品房需求的分类预测党的十八大以来，我国坚持坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2024年中央经济工作会议上，这一总基调也并没有改变，不过在房地产市场持续低迷的背景下，提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并给出加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作等具体措施。到了2025年，中央经济工作会议，再次提出要着力稳定房地产市场，并要因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，有序推动好房子建设，加快构建房地产发展新模式。这表明，2026年，政策对房地产市场的托举仍将继续。2025年全国住房城乡建设工作会议也指明未来重点工作方向，其中推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等和城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策两项值得重点关注。22-402623-30居民购房的集中期。那么23-30岁人口数量决定了居民购房刚需的最大值。从走势看，2015年左右开始，适龄购房人口数量整体便开始下滑，2026年到2030年左右，适龄购房人口数量整体仍在回落，不过2027年后压力会逐步放缓。到2030年后企稳回升，一直延续到2045年左右。23-3026201031.12020均住房面积为4.1820212025年，住图15：出生人数滞后26期与当期结婚登记人数走势相对吻合

图16：从出生人口走势看，刚需或在2030年附近企稳 图17：按人均住房面积31-42平米测算，2025年住宅销售已在适龄人口购房需求区间内不过较高的租金回报率确实能有效提升房屋的资产配置价值。从历史角度看然当前大部分城市二手住宅租金回报率已高于10年期国债收益率，但在进103%10120BP，1012%风险105%3%最后是政府收购存量商品房做保障房需求。收购商品房做保障房的政策始于202320232023〕14号)正式印发，明确提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，奠定顶层设计。2024年，央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。同年，中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房，其后央行设立3000亿元保障性住房再贷款，并推动政策细化和优化升级。2025年5月，部分省份首次发行专项债，用于收购商品房。12月，中央经济工作会议上提出鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。截至2025年初，贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套，预计消化900万米商品房库存。预计随着政策的逐步推进以及收购环境的不断优化，202620273000100040003000万—500010%左右。2027图18：2009年以来，10年期国债收益率在大部分时间里都是要高于一线二线二手房租金回报率

图19：2024年，许多城市的二手房租金回报已高于10年期国债收益率58安居客研究院4、对未来房价走势的判断20252025705.07%2024612025仅有9个城市价格降幅进一步扩大。6.21%，4250%；新一5.51%90%4.73%94.12%。20252023201920253%更强一些。由于高能级城市财政资源可能更加多元与丰富，房地产政策放松力度和节奏可能也相对滞后，比如北京、上海目前仍有大量的限购政策。未来房价如何走呢？202620272.5亿—3202219982020图20：2025年，二、三线城市价跌幅更小 图21：2025年，二手房价收窄要靠二、三线城市拉动图22：2025年，70城中有61个城市二手房价表现出企稳迹象

图23：2025年，二、三线城市二手房价格企稳率超90%5、房地产市场走势对银行贷款质量影响有限202520212024202220242025民住房贷款违约情况在2024年开始得到改善。图24：全国法拍住宅挂拍自2024年开始回落 图25：法拍住宅成交率自2024年开始回升，成交折价率预计2025年将回升中指研究院 中指研究院商业银行不良贷款和关注类贷款余额增速也有类似的走势，202120242021202320211.73%，20231.59%此外，个人住房贷款仍是最优质的资产，不良贷款率最低。以为例，2025年三季度个人住房贷款不良率为0.45%，相对于公司贷款、消费贷款等的不良率低。从银行个人住房贷款抵押率指标看，目前银行个人住房贷款面临的风险也有限。据2025年三季报披露，其个人住房贷款抵押率在40%左右。中信银行2025年三季报披露，其个人住房贷款抵押率为45.6%。即使假设商业银行个人住房贷款抵押率达50%，在目前77%左右的法拍住宅折价率下，房价平均再下跌接近30%，贷款可能面临损失。这种情景在我们的分析中是基本不会发生的。