房地产项目售楼处联合销售代理管理制度

房地产项目售楼处联合销售代理管理制度第一章总则第一条目的与依据为规范[项目名称]（以下简称“本项目”）售楼处联合销售代理工作的管理，明确各方权责，提高销售效率与服务质量，保障项目销售目标顺利达成，维护开发商、各销售代理公司（以下简称“代理公司”）及购房客户的合法权益，依据国家相关法律法规及项目合作协议，特制定本制度。第二条适用范围本制度适用于参与本项目销售工作的所有代理公司及其派驻售楼处的销售人员、管理人员，以及与本项目销售管理相关的开发商（或项目公司）营销管理部门及相关人员。第三条基本原则联合销售代理工作应遵循以下原则：1.统一管理原则：在开发商（或项目公司）的统一领导与协调下开展各项销售工作。2.公平竞争原则：各代理公司在同等条件下进行良性竞争，严禁不正当竞争行为。3.信息共享原则：房源信息、价格政策、促销活动等核心销售信息对各代理公司统一公开。4.客户至上原则：以客户需求为导向，提供专业、规范、诚信的服务。5.业绩导向原则：以销售业绩为主要考核依据，兼顾团队协作与合规经营。6.权责明晰原则：明确开发商与各代理公司，以及各代理公司之间的权利与义务。第二章组织架构与职责第四条组织架构1.开发商（或项目公司）：为本项目销售工作的总负责方，设立专门的营销管理部门（或指定专人）负责对联合销售代理工作进行统筹、协调、监督与管理。2.联合销售管理小组：可由开发商营销管理部门负责人牵头，各代理公司项目负责人参与组成，作为日常销售事务的协调与决策机构，定期召开例会，解决销售过程中出现的问题。3.各代理公司：作为销售执行方，应根据协议约定派驻合格的销售团队，并接受开发商的统一管理与考核。第五条开发商（或项目公司）职责1.制定并解释本项目的销售策略、价格体系、优惠政策、付款方式及相关销售文件。2.负责本制度的制定、修订、解释与监督执行。3.组织对各代理公司销售人员进行项目知识、销售流程、制度规范等方面的培训。4.统一提供项目合法销售所需的各类证件、资料及宣传物料。5.负责房源的统一管理、销控与录入，确保房源信息的准确性与及时性。6.组织召开销售例会及各类专题协调会议。7.对各代理公司的销售行为、服务质量、团队管理进行监督、检查与考核。8.负责客户投诉的最终处理与裁定。9.按照协议约定与各代理公司进行销售佣金的结算与支付。10.协调处理联合销售过程中出现的重大争议与突发事件。第六条各代理公司职责1.严格遵守本制度及开发商（或项目公司）制定的各项销售政策与管理规定。2.按照协议约定组建并派驻经验丰富、素质良好的销售团队（包括销售经理、销售人员等），并确保团队人员的相对稳定。如需更换核心人员，应提前向开发商书面申请并获批准。3.组织本公司销售人员参加开发商组织的各项培训，并进行内部强化培训。4.积极开展客户拓展、来访接待、咨询讲解、带看、认购、签约等各项销售工作。5.严格按照开发商规定的销售流程及价格体系进行销售，不得擅自更改或承诺。6.负责将客户信息、销售数据及时、准确地录入开发商指定的销售管理系统。7.协助开发商办理客户签约后的后续手续（如按揭办理、资料收集等），直至项目交付。8.妥善保管开发商提供的各类销售资料与物料，并按需合理使用。9.积极参与销售例会，及时反馈市场信息、客户动态及销售中遇到的问题。10.加强本公司销售团队的内部管理，确保销售人员行为规范，服务专业，维护项目及开发商良好形象。11.处理职责范围内的客户咨询与投诉，并配合开发商处理重大客户投诉。第三章销售业务管理第七条客户接待与归属1.轮序接待制：各代理公司销售人员在售楼处前台实行统一轮序接待客户制度。轮序表由开发商（或项目公司）与各代理公司共同制定并严格执行。2.客户识别：首次到访客户原则上由当值销售人员接待，并在客户来访登记表中详细记录。已登记客户再次到访，应由原接待销售人员负责接待；若原销售人员不在岗，应由其所属代理公司其他在场销售人员协助接待，客户归属不变。3.客户报备：对于通过非售楼处现场渠道（如电销、外展、老客户介绍等）获取的意向客户，各代理公司应按照开发商规定的格式和时限进行客户信息报备，经开发商（或项目公司）确认后纳入客户归属管理。4.客户保护期：客户归属自首次有效接待或报备成功后，享有一定的保护期（具体期限由开发商根据项目情况确定）。保护期内，其他代理公司不得主动跟进该客户。5.争议处理：客户归属出现争议时，应首先由相关代理公司自行协商解决；协商不成的，由开发商（或项目公司）根据客户登记记录、报备记录、沟通记录等客观依据进行裁定，各代理公司应服从裁定结果。第八条房源管理与销控1.本项目所有可售房源由开发商（或项目公司）统一管理，实行电脑系统销控。2.各代理公司销售人员均有权查询系统内的房源状态（可售、已订、已售等）。3.客户认购时，销售人员须在销售系统中进行房源锁定操作，经确认后方可办理认购手续。锁定房源应有时间限制，超时未办理认购手续的，系统自动释放房源。4.严禁任何形式的捂盘惜售、内部留房或私自承诺房源。特殊情况需预留房源的，必须报请开发商（或项目公司）最高负责人书面批准。第九条销售流程与签约1.认购：客户确定购买意向后，销售人员指导客户填写《认购书》，收取定金，并将相关信息录入销售系统。《认购书》需经开发商（或项目公司）指定人员审核签字后方可生效。2.签约：客户应在《认购书》约定的期限内，携带相关资料到售楼处签订《商品房买卖合同》（或《商品房预售合同》）。销售人员负责协助客户完成合同填写、资料核对等工作，并按规定流程报批。3.付款：客户付款方式及期限严格按照开发商规定执行，销售人员负责引导客户按合同约定缴纳房款。4.所有销售合同及相关文件的最终审批权归开发商（或项目公司）所有。第十条销售数据与信息管理1.各代理公司销售人员需每日将客户来访、来电、认购、签约、回款等数据准确录入开发商指定的销售管理系统。2.各代理公司销售经理需每日对本公司的销售数据进行汇总、核对，并按要求向开发商（或项目公司）报送销售日报、周报及月报。3.开发商（或项目公司）定期向各代理公司通报项目整体销售数据及各代理公司业绩情况。4.客户信息属于开发商（或项目公司）核心商业秘密，各代理公司及销售人员负有保密义务，不得擅自泄露、复制或用于与本项目销售无关的其他用途。项目结束后，应将所有客户资料完整移交给开发商。第四章佣金结算与管理第十一条佣金结算标准各代理公司的销售佣金计提标准、结算条件、支付方式等，均按双方签订的《销售代理合同》相关约定执行。第十二条佣金结算流程1.申报：各代理公司于每月规定时间前，根据已签约并符合结算条件的销售业绩，向开发商（或项目公司）提交佣金结算申请，并附相关证明材料（如已备案的《商品房买卖合同》、收款凭证等）。2.审核：开发商（或项目公司）营销管理部门会同财务部门对代理公司提交的佣金结算申请及相关材料进行审核。审核内容包括销售真实性、合规性、回款情况等。3.确认与支付：审核无误后，按合同约定的支付流程进行佣金支付。第十三条佣金调整与扣除1.因代理公司原因（如销售失误、违规操作等）给开发商造成损失的，开发商有权根据《销售代理合同》及本制度相关规定，从应付该代理公司的佣金中直接扣除相应金额作为赔偿。2.对于客户退房、挞定等情况，已结算的相关佣金处理方式按《销售代理合同》约定执行。第五章行为规范与考核第十四条销售人员行为规范1.仪容仪表：着装统一、整洁、得体，佩戴工牌上岗。2.言谈举止：语言文明，态度热情，举止大方，微笑服务。3.专业素养：熟悉项目情况、周边配套、政策法规及销售流程，能为客户提供专业解答。4.职业道德：*严禁误导、欺骗客户，或向客户做超出公司规定的承诺。*严禁采取不正当手段争抢客户、诋毁同行或其他代理公司。*严禁索要或收受客户任何形式的财物或好处。*严禁擅自收取客户款项或挪用客户资金。*严禁泄露公司商业秘密及客户隐私。*严禁与客户发生争吵或冲突。5.团队协作：各代理公司销售人员之间应相互尊重，密切配合，共同维护售楼处良好工作氛围。第十五条考核与奖惩1.开发商（或项目公司）将依据《销售代理合同》及本制度规定，定期对各代理公司的销售业绩、团队管理、制度遵守、服务质量等方面进行综合考核。2.考核结果将作为佣金结算、合作评价及后续合作调整的重要依据。3.对于严格遵守制度、销售业绩突出、服务质量优良的代理公司及个人，开发商（或项目公司）将给予适当的表彰或奖励。4.对于违反本制度及相关管理规定的代理公司或销售人员，开发商（或项目公司）有权视情节轻重采取以下措施：*口头警告；*书面通报批评；*扣除部分或全部佣金；*要求限期更换不合格销售人员；*暂停销售权限；*直至依据《销售代理合同》约定解除代理关系，并追究其相应责任。第六章争议处理第十六条内部协商联合销售过程中，各代理公司之间如发生争议（如客户归属、业绩认定等），应首先本着友好协商的原则自行解决。第十七条提交裁定协商不成的，任何一方均可将争议事项书面提交给开发商（或项目公司），请求裁定。开发商（或项目公司）应在收到书面申请后的规定工作日内，组织相关方调查核实，并根据本制度及相关协议作出书面裁定。第十八条执行裁定各代理公司均应服从开发商（或项目公司）作出的裁定结果。如对裁定结果有异议，可依据《销售代理合同》中的争议解决