如何规范业委会自治制度

PAGE如何规范业委会自治制度一、总则（一）目的本制度旨在规范业主委员会（以下简称“业委会”）的运作，保障业主的合法权益，促进小区的和谐稳定发展，确保业委会能够依法、依规、高效地履行职责，实现小区的自治管理。（二）依据本制度依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及相关法律法规、政策文件制定，同时结合本小区的实际情况，确保制度的合法性、合理性和可操作性。（三）适用范围本制度适用于本小区内的业主委员会及其成员，以及参与小区物业管理活动的相关各方。（四）基本原则1.依法依规原则：业委会的一切活动必须遵守国家法律法规和相关政策，确保在法治轨道上运行。2.民主决策原则：充分尊重业主的意愿，通过民主程序进行决策，保障业主的知情权、参与权和监督权。3.公开透明原则：业委会的工作内容、财务状况等信息应及时向业主公开，接受业主监督。4.服务业主原则：以业主利益为出发点，全心全意为业主服务，提高小区的居住品质。二、业委会的组成与选举（一）业委会的组成1.成员构成：业委会由若干名业主委员组成，人数应符合相关规定，一般为奇数，以确保决策的公正性。业主委员应具备一定的文化素质、组织能力和责任心，能够代表广大业主的利益。2.任职条件：业主委员应为本小区的业主，具有完全民事行为能力，遵守国家法律法规和小区管理规约，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定的沟通协调能力和时间精力参与业委会工作。3.任期：业委会任期一般为[X]年，可连选连任。（二）选举程序1.筹备阶段：由街道办事处、社区居委会指导成立选举筹备组，负责选举的各项筹备工作。筹备组应包括业主代表、社区工作人员等，人数应符合规定。2.候选人提名：筹备组发布选举公告，告知业主选举相关事宜，包括选举时间、地点、方式等。业主可通过自荐或联名推荐的方式提出候选人。候选人名单应在小区内显著位置公示[X]天，广泛征求业主意见。3.投票选举：在规定时间内，组织业主进行投票选举。投票方式可采用现场投票、书面投票或电子投票等方式，确保投票的公平、公正、公开。选举过程应全程录像或拍照，以备查验。4.计票与公示：投票结束后，由筹备组或专业计票人员进行计票，统计有效票数。得票最多的候选人当选为业主委员。选举结果应在小区内显著位置公示[X]天，如业主对选举结果有异议，可在公示期内向筹备组提出申诉，筹备组应及时进行调查处理，并将处理结果告知业主。三、业委会的职责与权限（一）职责1.代表业主利益：业委会作为业主大会的执行机构，代表业主行使权利，维护业主的合法权益，反映业主的意见和建议。2.监督物业服务企业：对物业服务企业的服务质量、收费标准、财务状况等进行监督，确保物业服务企业按照合同约定提供优质服务。3.组织召开业主大会：定期组织召开业主大会，向业主报告工作情况，听取业主意见和建议，审议决定小区重大事项。4.制定和修改管理规约：根据小区实际情况，制定和修改管理规约，规范业主的行为，维护小区的公共秩序和环境卫生。5.筹集和使用专项维修资金：按照相关规定，负责专项维修资金的筹集和使用，确保小区共用部位、共用设施设备的正常维修和更新改造。6.协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷：及时了解业主需求，协调物业服务企业解决业主反映的问题，化解矛盾纠纷，促进小区和谐稳定。（二）权限1.知情权：有权查阅物业服务企业的相关资料，包括服务合同、财务报表、工作计划等，了解物业服务企业的工作情况。2.监督权：对物业服务企业的服务质量、收费标准、财务状况等进行监督检查，有权要求物业服务企业整改存在的问题。3.决策权：在业主大会授权范围内，对小区重大事项进行决策，如选聘或解聘物业服务企业、制定和调整物业服务收费标准等。4.代表权：代表业主与物业服务企业、相关部门进行沟通协调，维护业主的合法权益。四、会议制度（一）业主大会会议1.召开频率：业主大会每年至少召开一次，经[X]%以上业主提议，应及时召开临时业主大会。2.会议内容：审议业委会工作报告、物业服务企业工作报告、小区年度财务预算和决算报告、专项维修资金使用情况报告等；讨论决定小区重大事项，如选聘或解聘物业服务企业、制定和修改管理规约、筹集和使用专项维修资金等；选举或罢免业委会成员等。3.会议程序：会前由业委会发布会议通知，告知业主会议时间、地点、议题等；会议由业委会主任主持，业主可在会上发表意见和建议，进行表决；会议应做好记录，形成会议纪要，并在小区内公示。（二）业委会会议1.召开频率：业委会会议每月至少召开一次，如有特殊情况可临时召开。2.会议内容：传达业主大会会议精神，研究部署业委会工作；讨论决定小区日常管理事项，如物业服务企业工作考核、小区公共区域环境卫生整治等；审议业委会工作计划、财务收支情况等；研究处理业主投诉和建议等。3.会议程序：会前由业委会秘书提前通知委员会议时间、地点、议题等；会议由业委会主任主持，委员应充分发表意见，进行表决；会议应做好记录，形成会议纪要，并在小区内公示。（三）议事规则1.出席人数：业主大会会议须有[X]%以上业主出席方可召开；业委会会议须有[X]%以上委员出席方可召开。2.表决方式：业主大会会议和业委会会议的表决方式应符合相关规定，一般采用投票表决或举手表决等方式。涉及小区重大事项的表决，应采用投票表决方式，确保表决结果的公正性。3.决议生效：业主大会会议和业委会会议的决议须经出席会议的业主或委员半数以上通过方可生效。决议内容应符合法律法规和小区管理规约的规定，不得损害业主的合法权益。五、财务管理与监督（一）财务管理1.账户设立：业委会应在银行开设独立的账户，用于存放小区公共收益、专项维修资金等款项。账户名称应明确为“[小区名称]业主委员会”，并预留业委会主任、财务人员的印鉴。2.收入管理：小区公共收益包括停车费、广告费、场地租金等，应按照规定及时足额收取，并存入业委会账户。专项维修资金的筹集应按照相关规定执行，确保资金来源合法、合规。3.支出管理：业委会的支出应严格按照预算执行，主要用于小区公共部位、共用设施设备的维修和更新改造、物业服务费用的补贴、业委会工作经费等。支出应取得合法有效的票据，经业委会主任审批后报销。4.预算编制：业委会应每年编制财务预算，明确年度收支计划，并报业主大会审议通过。预算编制应遵循合理、节约、公开的原则，确保资金使用的合理性和效益性。（二）财务监督1.定期审计：业委会应定期委托专业审计机构对小区财务收支情况进行审计，审计报告应在小区内公示，接受业主监督。审计周期一般为每年一次。2.业主监督：业主有权查阅业委会财务账目，了解小区财务收支情况。业委会应定期向业主公开财务收支明细，接受业主的监督和质询。3.内部监督：业委会应建立健全内部财务管理制度，加强对财务人员的管理和监督，确保财务工作规范、透明。六、物业服务企业的选聘与管理（一）选聘程序1.制定选聘方案：业委会根据小区实际情况，制定物业服务企业选聘方案，明确选聘标准、程序、时间节点等内容。2.发布招标公告：通过小区公告栏、网站、社交媒体等渠道发布招标公告，邀请符合条件的物业服务企业参与投标。招标公告应明确物业服务内容、服务标准、收费标准、投标截止时间等要求。3.资格审查：对参与投标的物业服务企业进行资格审查，审查其营业执照、资质证书、业绩情况、信誉状况等，确保其具备相应的服务能力和水平。4.开标评标：组织开标评标会议，由业委会成员、业主代表、专家等组成评标委员会，按照评标标准对投标文件进行评审，确定中标候选人。5.合同签订：与中标物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、收费标准、合同期限等条款。物业服务合同应报街道办事处、社区居委会备案。（二）管理措施1.服务监督：业委会应定期对物业服务企业的服务质量进行检查和评估，按照物业服务合同约定的服务标准进行考核，发现问题及时要求物业服务企业整改。2.沟通协调：建立与物业服务企业的定期沟通协调机制，及时了解物业服务企业的工作情况和业主需求，并协调解决双方之间的矛盾纠纷。3.信息公开：要求物业服务企业定期向业主公开服务内容、服务标准、收费标准、财务状况等信息，并在小区内显著位置公示，接受业主监督。4.奖惩机制：根据物业服务企业的服务质量和业主满意度，建立奖惩机制。对服务质量好、业主满意度高的物业服务企业给予奖励；对服务质量差、业主投诉多的物业服务企业进行处罚，直至解除物业服务合同。七、专项维修资金管理（一）资金筹集1.筹集方式：专项维修资金的筹集按照相关规定执行，可通过业主交存、小区公共收益划转等方式筹集。业主交存的专项维修资金应按照规定的标准和方式进行交存，确保资金足额到位。2.交存标准：专项维修资金的交存标准应根据小区共用部位、共用设施设备的状况和维修更新改造需求等因素合理确定，并报相关部门备案。（二）资金使用1.使用范围：专项维修资金主要用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，包括房屋主体结构、屋面防水、电梯、消防设施、给排水系统、供电系统等。2.使用程序：物业服务企业或业委会根据小区共用部位、共用设施设备的维修和更新改造需求，提出专项维修资金使用计划，报业委会审核。业委会审核通过后，组织业主进行表决，经[X]%以上业主同意后，方可使用专项维修资金。专项维修资金的使用应按照规定的程序进行，确保资金使用合法、合规、透明。3.工程验收：专项维修工程竣工后，业委会应组织相关人员进行验收，验收合格后方可支付工程款。验收报告应在小区内公示，接受业主监督。（三）资金监督1.定期公示：业委会应定期向业主公开专项维修资金的筹集、使用情况，包括资金收支明细、使用计划、工程验收报告等，接受业主监督。2.审计监督：专项维修资金应定期委托专业审计机构进行审计，审计报告应在小区内公示，确保资金使用的合法性、合规性和效益性。八、信息公开与档案管理（一）信息公开1.公开内容：业委会应及时向业主公开以下信息：业委会成员名单、联系方式、职责分工；业主大会会议和业委会会议的通知、议程、决议、会议纪要等；物业服务企业的基本情况、服务内容、服务标准、收费标准、考核情况等；小区公共收益收支情况、专项维修资金筹集和使用情况；业主投诉处理情况等。2.公开方式：信息公开可通过小区公告栏、网站、社交媒体、业主微信群等方式进行，确保业主能够及时、方便地获取相关信息。公开信息应保留一定期限，以便业主查阅。（二）档案管理1.档案内容：业委会应建立健全档案管理制度，对业主大会会议、业委会会议、物业服务合同、财务收支账目、专项维修资金使用资料、业主投诉处理记录等文件资料进行归档管理。2.档案保管：档案应妥善保管，