2025年房地产估价师案例分析题库及答案

2025年房地产估价师案例分析题库及答案案例一：城市新区普通住宅市场价值评估某城市规划新区内有一套建筑面积120㎡的商品住宅（毛坯，产权70年，剩余68年），需评估其2025年6月30日的市场价值。选取三个可比实例：实例A：2024年12月成交，建筑面积115㎡，成交单价28500元/㎡，位于新区东侧（比估价对象区位稍差，区域因素修正+2%），楼层为2层（估价对象为8层，个别因素修正-1%），交易时卖方因急售降价3%（交易情况修正+3%）。实例B：2025年3月成交，建筑面积125㎡，成交单价29800元/㎡，位于同一小区（区域因素一致），楼层为中间层（个别因素修正0%），正常交易（交易情况修正0%）。实例C：2025年5月成交，建筑面积120㎡，成交单价28200元/㎡，位于新区西侧（比估价对象区位好，区域因素修正-1.5%），楼层为顶楼（个别因素修正-2%），交易时买方为关联方，价格偏低2%（交易情况修正+2%）。当地住宅价格2024年12月至2025年6月的环比指数分别为100.5、100.3、100.4、100.2、100.6（以2024年12月为基期）。问题：计算估价对象的比准单价（计算结果保留两位小数）。分析过程：1.交易情况修正：将可比实例成交价格修正为正常交易价格。实例A：修正系数=100/(100-3)=103/100=1.03实例B：修正系数=100/100=1.00实例C：修正系数=100/(100-2)=102/100=1.022.交易日期修正：根据价格指数调整至估价时点。实例A：2024年12月至2025年6月共6个月，指数=100.5×100.3×100.4×100.2×100.6≈102.05（累计），修正系数=102.05/100=1.0205实例B：2025年3月至6月共3个月，指数=100.4×100.2×100.6≈101.20，修正系数=101.20/100=1.0120实例C：2025年5月至6月共1个月，指数=100.6，修正系数=100.6/100=1.00603.区域因素修正：以估价对象为100，调整可比实例。实例A：修正系数=100/(100+2)=100/102≈0.9804实例B：修正系数=100/100=1.00实例C：修正系数=100/(100-1.5)=100/98.5≈1.01524.个别因素修正：以估价对象为100，调整可比实例。实例A：修正系数=100/(100-1)=100/99≈1.0101实例B：修正系数=100/100=1.00实例C：修正系数=100/(100-2)=100/98≈1.02045.计算比准价格：实例A比准单价=28500×1.03×1.0205×0.9804×1.0101≈28500×1.043≈29725.50元/㎡实例B比准单价=29800×1.00×1.0120×1.00×1.00≈29800×1.012≈30157.60元/㎡实例C比准单价=28200×1.02×1.0060×1.0152×1.0204≈28200×1.060≈29892.00元/㎡6.取算术平均：(29725.50+30157.60+29892.00)/3≈29925.03元/㎡答案：估价对象市场价值比准单价为29925.03元/㎡。案例二：市中心购物中心收益价值评估某市核心商圈有一座建筑面积20000㎡的购物中心（钢混结构，2015年建成，土地剩余使用年限35年），需评估其2025年6月30日的市场价值。已知：2024年7月至2025年6月实际租金收入：可出租面积16000㎡（占总面积80%），月平均租金150元/㎡，空置率8%（其中2024年12月因疫情停业1个月，空置率临时升至25%，其余月份正常）；运营费用包括：管理费（租金收入的3%）、维修费（年租金收入的2%）、保险费（房屋重置成本的0.1%，重置成本为6000元/㎡）、房产税（租金收入的12%）；报酬率经市场提取法确定为6.8%，假设未来净收益每年递增1%（与收益期限内土地使用年限一致）。问题：计算该购物中心的收益价值（计算结果保留整数）。分析过程：1.计算有效毛收入（修正非正常空置）：正常年月租金收入=16000×150×12=28,800,000元2024年12月非正常空置损失=16000×150×(25%-8%)=16000×150×0.17=408,000元有效毛收入=28,800,000-408,000=28,392,000元2.计算运营费用：管理费=28,392,000×3%=851,760元维修费=28,392,000×2%=567,840元保险费=20000×6000×0.1%=120,000元房产税=28,392,000×12%=3,407,040元总运营费用=851,760+567,840+120,000+3,407,040=4,946,640元3.计算净收益：年净收益=28,392,000-4,946,640=23,445,360元4.收益价值计算（收益期限35年，净收益递增1%）：公式：V=A/(Y-g)×[1-((1+g)/(1+Y))^n]代入数据：V=23,445,360/(6.8%-1%)×[1-((1+1%)/(1+6.8%))^35]计算得：V≈404,230,345×(1-0.157)≈404,230,345×0.843≈341,866,181元答案：该购物中心市场价值约为341,866,181元。案例三：工业园区厂房成本价值评估某工业园区内有一座单层厂房（建筑面积15000㎡，2020年建成，成新率85%），土地为50年出让工业用地（2015年取得，剩余40年），需评估其2025年6月30日的市场价值。相关数据：土地取得成本：区域类似熟地价格为1200元/㎡（土地面积10000㎡）；开发成本：建安工程费2500元/㎡，基础设施配套费300元/㎡（均为建筑面积）；管理费用：土地取得成本与开发成本之和的3%；销售费用：开发完成后价值的2%（假设开发完成后价值为V）；投资利息：土地取得成本在期初一次性投入，开发成本在建设期1年内均匀投入，年利率5%；销售税费：开发完成后价值的5.6%；开发利润：土地取得成本、开发成本、管理费用之和的12%；建筑物折旧：仅考虑年限折旧（经济寿命50年）。问题：计算该厂房的积算价值（计算结果保留整数）。分析过程：1.土地取得成本=10000×1200=12,000,000元2.开发成本=(2500+300)×15000=2800×15000=42,000,000元3.管理费用=(12,000,000+42,000,000)×3%=1,620,000元4.投资利息：土地利息=12,000,000×5%×1=600,000元开发成本利息=42,000,000×5%×0.5=1,050,000元总利息=600,000+1,050,000=1,650,000元5.开发利润=(12,000,000+42,000,000+1,620,000)×12%=55,620,000×12%=6,674,400元6.销售费用+销售税费=V×(2%+5.6%)=V×7.6%7.积算价值公式：V=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税费V=12,000,000+42,000,000+1,620,000+1,650,000+6,674,400+0.076V0.924V=63,944,400V≈69,197,403元8.建筑物折旧：已使用年限=2025-2020=5年，经济寿命50年，折旧率=5/50=10%建筑物重置成本=2800×15000=42,000,000元折旧额=42,000,000×10%=4,200,000元9.最终积算价值=土地价值+（建筑物重置成本-折旧）=12,000,000+(42,000,000-4,200,000)=49,800,000元（注：此处需区分成本法中土地与建筑物的价值构成，实际应按公式调整，最终以修正后V为准，此处简化计算）答案：该厂房积算价值约为69,197,403元。案例四：国有土地上房屋征收补偿价值评估某市老城区某砖混结构住宅需征收（建筑面积75㎡，2000年建成，成新率65%），评估时点为2025年6月30日。征收部门提供产权调换房为同一区域新建商品房（建筑面积90㎡，市场单价32000元/㎡）。被征收房屋类似旧住宅的市场单价为18000元/㎡（含土地使用权价值，假设土地剩余使用年限40年），征收补偿按“价值对等、结清差价”原则执行。问题：计算被征收人应支付或获得的差价（计算结果保留整数）。分析过程：1.被征收房屋价值=建筑面积×市场单价×成新率=75×18000×65%=75×11700=877,500元2.产权调换房屋价值=建筑面积×市场单价=90×32000=2,880,000元3.差价=产权调换房屋价值-被征收房屋价值=2,880,000-877,500=2,002,500元答案：被征收人需支付差价2,002,500元。案例五：在建写字楼抵押价值评估某在建写字楼项目（总建筑面积40000㎡，规划用途为商业办公），评估时点为2025年6月30日，已完成主体结构（工程进度60%），需评估其抵押价值。已知：项目剩余建设期18个月，后续开发成本（含装修、设备）为5000元/㎡；管理费用为后续开发成本的3%，销售费用为未来售价的2%；投资利息率5%（按单利计算），销售税费为售价的5.6%；开发利润率为后续开发成本与管理费用之和的20%；类似写字楼完工后市场售价为25000元/㎡；已抵押担保的债权数额为4亿元，拖欠工程款8000万元。问题：计算该在建工程的抵押价值（计算结果保留整数）。分析过程：1.开发完成后价值=40000×25000=1,000,000,000元2.后续开发成本=40000×5000=200,000,000元3.管理费用=200,000,000×3%=6,000,000元4.销售费用=1,000,000,000×2%=20,000,000元5.投资利息=(200,000,000+6,000,000)×5%×(18/12)=206,000,000×5%×1.5=15,450,000元6.销售税费=1,000,000,000×5.6%=56,000,000元7.开发利润=(200