2025年土地登记代理人考试题库及完整答案

2025年土地登记代理人考试题库及完整答案一、单项选择题1.根据《不动产登记暂行条例》，下列哪类情形不属于土地登记机构应当当场书面告知申请人不予受理的情况？A.申请登记的不动产不属于本机构登记范围B.申请材料存在可以当场更正的错误C.申请材料不齐全且未当场补正D.申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突答案：B解析：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，申请材料存在可以当场更正的错误的，登记机构应当告知申请人当场更正；申请人当场更正后，应当受理。其他选项均属于应当当场书面告知不予受理的情形。2.某公司通过招标方式取得一宗国有建设用地使用权，其首次登记时需提交的核心材料不包括？A.土地出让合同B.完税凭证C.不动产权籍调查表D.地上建筑物权属证明答案：D解析：国有建设用地使用权首次登记的核心材料包括土地权属来源材料（如出让合同）、完税凭证、权籍调查成果（如调查表）。地上建筑物权属证明通常为地上附着物一并登记时需要，单纯土地首次登记无需提供。3.异议登记申请人自异议登记之日起（）日内未提起诉讼或申请仲裁的，异议登记失效。A.10B.15C.30D.60答案：B解析：《民法典》第二百二十条规定，异议登记后，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。4.下列关于预告登记的表述中，正确的是？A.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记仅适用于商品房预售C.预告登记的有效期为6个月D.预告登记失效后，原债权自动消灭答案：A解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记适用于所有以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权（如抵押预告登记）；有效期为债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日；失效不影响原债权效力。5.集体土地所有权登记中，下列哪类主体不能作为权利主体？A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.乡镇企业答案：D解析：集体土地所有权主体为村农民集体、村内农民集体（村民小组）、乡镇农民集体，分别由村集体经济组织、村民小组、乡镇集体经济组织代表行使所有权。乡镇企业是集体土地使用权的可能主体，非所有权主体。二、多项选择题1.下列属于土地登记类型的有（）。A.查封登记B.地役权登记C.预告登记D.异议登记答案：ABCD解析：土地登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、地役权登记等。2.申请土地抵押权登记时，需提交的材料包括（）。A.主债权合同B.抵押合同C.不动产权属证书D.抵押人婚姻状况证明答案：ABC解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条，申请抵押权登记需提交主债权合同、抵押合同、不动产权属证书等。抵押人婚姻状况证明非必要材料，除非抵押财产涉及夫妻共同财产且需共有人同意。3.土地登记机构在审查登记申请时，应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行实地查看答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构应当履行查验材料、询问申请人、如实登记、实地查看（必要时）等职责。4.下列情形中，应当申请土地变更登记的有（）。A.土地权利人姓名由“张三”变更为“张四”B.国有建设用地使用权期限由50年调整为70年C.因自然灾害导致土地面积减少D.土地抵押权因主债权转让而转移答案：ABC解析：变更登记针对权利人姓名、不动产自然状况（面积、期限）等非权利主体变更的情形；抵押权转移属于转移登记。5.关于更正登记，下列说法正确的有（）。A.权利人申请更正登记需提交证实登记簿错误的材料B.利害关系人申请更正登记需经权利人书面同意C.登记机构发现登记簿错误应书面通知权利人更正D.更正登记可涉及权利归属的实质性变更答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人申请更正需提交证实错误的材料；利害关系人申请需权利人同意或有证据证明登记错误；登记机构发现错误应书面通知权利人在30日内申请更正，逾期不申请的，可依职权更正；更正登记可涉及权利归属（如将错误登记的权利人更正为实际权利人）。三、案例分析题案例1：2024年5月，甲公司与乙银行签订借款合同，约定甲公司以其名下一宗国有建设用地使用权（证号：A001）为抵押，向乙银行借款5000万元。双方于5月10日签订抵押合同，但未办理抵押登记。6月1日，甲公司又与丙银行签订借款合同，以同一宗土地使用权抵押借款6000万元，并于6月5日办理了抵押登记。后甲公司无力偿还乙、丙银行债务，乙银行主张其抵押合同有效，应优先受偿。问题：（1）乙银行的抵押权是否设立？为什么？（2）丙银行的抵押权何时设立？（3）两笔债权的清偿顺序如何？答案：（1）乙银行的抵押权未设立。根据《民法典》第四百零二条，以建设用地使用权抵押的，抵押权自登记时设立。乙银行未办理抵押登记，故抵押权未设立。（2）丙银行的抵押权于6月5日设立，自登记完成时生效。（3）丙银行的抵押权已登记，优先于未登记的乙银行债权受偿；乙银行仅能依据借款合同主张债权，无优先受偿权。案例2：2024年3月，村民王某向县不动产登记中心申请办理其宅基地使用权及房屋所有权首次登记。提交的材料包括：身份证、户口簿、村委会出具的“该宅基地为王某户1998年经村集体分配，未办理过登记”的证明、房屋竣工验收合格证明。登记中心审查时发现，王某户口簿显示其户内有配偶张某、儿子小王（20岁），但申请材料中无张某或小王的签字。问题：（1）登记中心是否应受理王某的申请？为什么？（2）若王某补充材料后登记完成，登记簿“权利人”栏应如何填写？（3）若后续张某提出异议，认为未签字导致登记错误，可通过何种途径救济？答案：（1）不应受理。宅基地使用权属于农户家庭共同共有，王某作为户主申请登记时，需提交其他共有人（张某、小王）的同意材料或说明，否则申请材料不齐全。（2）登记簿“权利人”栏应填写“王某（户）”，并在附记中注明共有人信息（张某、小王）。（3）张某可申请更正登记，提交户口簿、婚姻证明等材料证明共有关系；若登记机构不予更正，可申请异议登记，并在15日内提起民事诉讼。案例3：2024年8月，某县登记中心工作人员李某在办理某企业土地变更登记时，因疏忽未核实地上建筑物权属，将本应属于A公司的附属仓库错误登记为B公司所有。2025年1月，A公司发现登记错误，要求登记中心更正。问题：（1）A公司申请更正登记需提交哪些材料？（2）登记中心应如何处理？（3）若因登记错误给A公司造成损失，责任如何承担？答案：（1）需提交：A公司身份证明、证实登记簿错误的材料（如仓库建设审批文件、权属证明）、与登记簿记载的权利人B公司的书面同意（若B公司不同意，需提交法院生效法律文书）。（2）登记中心应查验材料，若确认错误，通知B公司核实；B公司无异议的，予以更正；B公司异议但无证据的，仍可更正。（3）根据《民法典》第二百二十二条，因登记机构工作人员过错造成错误，登记机构应承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可向工作人员李某追偿。案例4：2024年10月，陈某通过二手房市场购买赵某的住宅用地（已取得不动产权证书），双方签订买卖合同，约定陈某支付定金后，赵某配合办理转移登记。陈某按约支付定金，但赵某以“房价上涨”为由拒绝办理登记。陈某遂申请预告登记。问题：（1）陈某申请预告登记需提交哪些材料？（2）预告登记后，赵某能否将该土地另行转让给他人？（3）若预告登记后，赵某擅自将土地抵押给银行，抵押是否有效？答案：（1）需提交：陈某身份证明、赵某身份证明、买卖合同、定金支付凭证（或其他债权证明）、赵某同意预告登记的书面材料。（2）可以转让，但未经陈某同意，转让行为不发生物权效力（即受让人无法取得土地使用权）。（3）抵押无效。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记权利人陈某同意，处分该不动产（包括抵押）的，不发生物权效力。案例5：某村集体所有的200亩耕地因政府征收转为国有建设用地，2024年12月，县自然资源局完成征收补偿后，申请办理集体土地所有权注销登记。问题：（1）集体土地所有权注销登记的申请主体是谁？（2）需提交哪些材料？（3）登记机构应如何办理？