房地产综合项目部管理新规制度

房地产项目部管理制度

6月

目录

部门组织构架CCCCCCCCC4

--11岗ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo5

1目岗oooooo«oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo5

2目岗ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo6

3目岗oooooocoooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo7

4项目土建工程师岗位职责<000000000000000000000000000000000000000000000000000900008

5项目水电工程师岗位职贡^000000000000000000000000000000000000000000000000000000009

6目员岗责ooooeooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo10

7项目报建专员岗位职责oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo12

8项目资料员岗位责oooo«ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo13

OOOOOOOOOOOOOOOO^OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOCOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO15

（**"）项目部施工管理步骤00000000000000000000000000000000000000000000000000000000015

（目部质里管步00000000000000000000000000000000000000000000000000000000016

（二）项目部安全管理步骤O0OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO17

（四）项目部质量事故处理骤ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo18

（五）项目部安全事故处理步骤ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo19

（K）施工图纸自审、会审工作步骤©oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo20

（一匕）^9^23

（/I）00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000026

（九）工程进度款申请拨付步骤。oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo30

（十）工程变更工作步骤000^000000090000000000000000000000000000000000000000000000030

（H-）00000000000000000000000000000000000000000000000000000000031

（十二）单位工程完工验收立案资料管理步骤°。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。32

（H*00000000000000000000000000000000000000000000000000000000033

（十四）房屋售后务工作步骤00000000。OOOO0000000000000000000000。00000000000。OOOO。。36

（十五）质保期满申清退质保金工作步ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo37

四管oooooo«ooooooooooooooooooooooooocooooooooooooooooooooooooooooo39

第贝1]0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000039

第-章项目部组织机构设置0000000000000000000000000000000000000000。OOOOOOOOOOOOO40

第二章工作纪律和监察制度要求oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo40

笫四章施工准备阶段工作关键点及相关要求OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO41

第五章工程建设过程管理、工程进度质量投资管理要求oooooooooooooooooooooooooooooo43

第管0000000000000000000000000000000000000000000000000000000043

第^—节进度、质量、投资管理要求00000000009000000000000000000000000000000000000044

笫二节^工程材料验收管理0000000000000000000000000000000000000000000000000000000045

四0000000000000000000000000000000000000000000000000000000047

笫五节隐蔽工程验收管理0000000000000000000000000000000000000000000000000000000047

第六章工程进度款支付、工程结算、工程委托及工程签证管理要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。48

第七章施工现场事故和障处理制度。oooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo48

第八章档案资料管理要求00000000000000000000000000000000000000000000000000000000049

笫九章工作息管理要求00000000000000000000000000000000000000000000000000000000050

五项目部各专管理制度oo*ooooooooooooooooooooooooocooooooooooooooooooooooooooooo51

(♦~).1-000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000051

(—)000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000051

(-ZZ-)审00000000000000000000000000000000000000000000000000000000052

(E9)^9eoeooeeooo©e©o©eo©e©©ooeeoooooeeoo©e©oo©oo©o©oeooee©oo©o©eo©o53

(-S-)¥面000000000000000000000000000000000000000000000000000000055

(7\)jdfc日^1000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000055

(七)项目部例会制度0090000000000000000000000000000000000000000000000000000000056

(/I)目0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000057

(九)不合格口口管理制度00000000000000000000000000000000000000000000000000000000059

(口口000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000060

(H)工程监理管理制度0000000000090000000000000000000000000000000000000000000062

第总贝!|000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000062

第一^^00000000000000000000000000000000000000000000000000000000062

笫二章施工阶段监理工作内容ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo64

第四章建立监理单位档案000000000000000000000000000000000000000000000000000000064

第五章对监理考评和监理效果评价00000000000000000900000000000000000000000000065

（十—）临时水电使用要求0。。。。©。。。。。。。。。。。。。。。。。。。©。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。65

贝U000000000^000000000000000000000000000000000000000000000000000000065

笫—章要求内容0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000065

7\管OO0OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOCOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO66

1目0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000066

22E-vj-审0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000067

3审ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo68

4J-vf"戈l|0000000000000009000000000000000000000000000000000000000000068

5日00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000069

6生千1X.书0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000069

一、项目部门组织架构（工资等级详见后附附表）

项目主管

项目总监项目部长

二、部门岗位职责

1、项目总监职责

直属上级I项目主管I岗位人数_|1元

所受上级或部仃指导二总经理

1.负责项目部组建和项目部监督管理。

2.负责开发项目标可行性研究，项目计划设计委托及审查。

3.依据企业同意开发项目年度生产计划，编制开发项目年度生产计划。

4.负责开发项目标工程建设、生产管理工作，确保开发项目标顺利实施。

5.负责对方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段跟踪和监控，对各阶段设计结果

认真分析论证，优化设计，得出经济性、技术性和可行性最好方案。并依据企业提

供设计经济指标和工程概算，参与施工图设计阶段限量定额设计。

6.负责开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、

环艺等隶属工程）内部自审（项目部、销售代陛单位）、会审（设计单位、施工单

位、监理单位、勘察单位、审图单位），依据自审、会审统计，会同设计单位调整、

优化设计图纸相关内容。

7.负责组织召开项目标第一次工地会议。

8.负责项目建设工程全过程质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理。

9.负责组织对工程项目出现重大质量、安全事故处理。

10.负责工程相关协议协议初稿拟订、协议谈判；负责协议协议监督、实施、脸收等管

理工作，总结协议协议各项相关条款推行情况。

11.负责建设工程施工、货物、技术服务招标工作，确定工程施工、货物、技术服务招

标时间。

12.负责审批工程设计变更、工程款支付、完工决算等造价相关工作。

13.组织开展项目部日常工作。

14.立即完成上级领导交办各项工作。

2、项目部长职责

直属上级|项目主管|岗位人数|1人

所受上级或部门指导：总经理

1.项目部实施项目部长负责制，由项目部长对项目开发实施全过程质量、进度、成本、

安全、协议实施、文明施工、组织协调等负责。

2.依据企业同意开发项目年度生产计划，落实开发项目年度生产计划，季、月实施细则

3.参与开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、

环艺等隶属工程）内部自审（办公室、项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、

施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位）。

4.负责旧改项现在期拆迁赔偿、安置、统计等工作。

5.负责旧改项现在期和拆迁户主协调和沟通。

6.负责施工过程中简单工程变更（不影响建筑主体结构、承重结构和使用功效）、调整、

优化设计。

7.组织实施项目建设工程全过程质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理、文

明施工及现场组织协调工作。

8.参与对工程项目出现重大质量、安全事故处理。

9.参与设备、材料等分包工程招标工作。

10.负责审核工程设计变更、工程款支付、完工决算等造价相关工作。

11.组织开展项目部日常工作。

12.负责工程完工立案登记工作。

13.立即完成上级领导交办各项工作。

3、项目经理职责

直属上级|项目总监、项目部长|岗位人数|1人

企业领导：总经理、项目主管

项目经理职责:

1.实施项目经理负责制，负责实施建设工程全过程质量控制、成本控制、进度控制、

安全生产管理、文明施工及现场组织协调工作。

2.认真实施企业、项目总监、项目部长下达任务，负责对项目进度及人员管理统筹安

排。

3.编制项目实施计划，把握项目施工进度。

4.编制项目施工安全管理措施，对施工过程安全管理进行总控°

5.组织项目标图纸自审、会审并形成会审纪要。

6.负责开工前施工现场系列准备工作，配合项目总监、项目部长做好前期报建工作。

7.组织召开项目部周例会，依据项目总监、项目部长安排任务，将任务落实到项目部

各组员。将完成工作和计划工作进行对比，发生进度偏差时，立即提出纠偏方法。

8.参与项目每七天监理例会，实时掌握项目施工进度，将周例会情况立即反馈回项目

部3

9.认真学习新工艺、新技术、新材料等知识，不停提升自己专业知识。

10.依据企业对项目整体生产进度计划要求，负责组织审定施工单位施工组织设计、

生产进度计划和监理单位监理计划、监理实施细则。

11.负责项目整体开发施工过程中组织统筹安排、协调实施管理工作。严格实施业

务范围内法令和法规、标准和规范。熟悉国家施工规范要求，负责搜集建筑工程

相关法律、法规和规范等信息，建立施工规范信息库。推行IS09001施工管理和质

量控制标准体系，实施全方面施工质量管理。

12.立即向项目部提交施工中发觉技术问题或图纸问题，并签署初步处理意见，方便能

立即协调处理。

13.向项目部提出项目相关分包工程招标时间及技术要求。

14.依据项目部下发企业审定后年度开发项目生产计划及生产计划季、月实施细则，

负责督促各责任方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）按时、按质、按

量完成，并将计划实施情况立即反馈回项目部。

15.负责单位工程施工过程中隐蔽工程签证管理和设计施工图纸所要求多种对料技术

指标质量检验、验收登记立案工作。

16.负责单位工程施工过程中变更工程签证单检验、原始材料核实工作，确保签证单真

实性、合理性和正确性。

17.依据协议协议相关条款及施工单位工程质量、实际工程进度、监理单位意见，签署

项目工程拨款意见并提交项目部审核。

18.参与各单位工程基槽、基础、主体等分部工程验收和单位工程完工验收。负责组织

企业内部进行工程完工内部验收，整理项目完工资料。

19.帮助项目部和物管企业办理物业交接手续，帮助项目部、物管企业对用户进行交房,

并立即处理在交房过程中出现相关工程方面问题C

20.负责开发项目在完工交付后在质保期内工程维修工作。

21.立即完成上级领导交办各项工作。

4、项目土建工程师职责

直属上级1项目经理1岗位人数依据项目规模大小而定

企业领导：总经理、项目主管、项目总监、项目部长

部门职责：

1.认真实施项目经理下达任务。

2.参与项目标图纸自审、依据相关专业会审并形成会审纪要，汇总至项目部。

3.搜集当地已开发项目标工程技术信息，建立完整工程技术动态信息库；搜集和建设

相关新技术、新方法和新规范，为开发项目提供工程技术参考和借鉴。

4.参与开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、

环艺等隶属工程）内部自审（办公室、项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、

施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位），并做好自审、会审统计；依据自审、

会审统计，会同设计单位调整、优化设计图纸相关内容。

5.立即向项目经理提交施工中发觉技术问题或图纸词题，并提出初步处理意见。

6.检验本专业施工单位投入工程项目标人力、材料、关键设备及其使用、运行状态，

如发运行异常，立即向项目经理汇报。

7.依据项目部下发企业审定后年度开发项目生产计划及生产计划季、月实施细则，负

责督促各责任方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）按时、按质、按量

完成。

8.负责本专业项目现场质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理及现场组织协

调工作。

9.负责本专业工程施工过程中隐蔽工程签证管理和设计施工图纸所要求多种材料技术

指标质量检验、验收登记立案工作。

10.负责单位工程施工过程中变更工程签证单原始资料（数据、照片、相关人员

签字等）工作，确保签证单真实性、合理性和正确性。

11.依据协议协议相关条款及施工单位工程质量、实际工程进度、监理单位意见.等署

项目工程拨款意见并提交项目部审核。

12.参与企业内部进行工程完工内部验收，整理项艮完工资料。

13.经政府相关部门验收合格后帮助项目部和物管企业办理物业交接手续。帮助项目

部、物管企业对用户进行交房，并立即处理在交房过程中出现相关工程方面问题。

14.落实开发项目在完工交付后在质保期内工程维修工作。

15.认真做好本部门资料管理和存档.

16.认真做好本部门工作日志。

17.认真实施项目经理下达任务。

18.立即完成上级领导交办各项工作。

5、项目水电工程师职责

直属上级I项目经理||岗位人数|依据项目规模大小而定

企业领导：总经理、项目主管、项目总监、项目部长

部门职责：

1.参与项目标图纸自审、依据相关专业会审并形成会审纪要，汇总至项目部。

2.搜集当地已开发项目标工程技术信息，建立完整工程技术动态信息库；搜集和建设

相关新技术、新方法和新规范，为开发项目提供工程技术参考和借鉴。

3.参与开发项目方案图、施工图（建施、结施、水施、电施及小区道路、管网、市政、

环艺等隶属工程）内部自审（办公室、项目部、销售代理单位）、会审（设计单位、

施工单位、监理单位、勘察单位、审图单位），并做好自审、会审统计；依据自审、

会审统计，会同设计单位调整、优化设计图纸相关内容。

4.立即向项目经理提交施工中发觉技术问题或图纸问题，并提出初步处理意见。

5.检验本专业施工单位投入工程项目标人力、材把、关键设备及其使用、运行状态，

如发运行异常，立即向项目经理汇报。

6.依据项目部下发企业审定后年度开发项目生产计划及生产计划季、月实施细则，负

责督促各责任方（施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位）按时、按质、按量

完成C

7.负责本专业项目现场质量控制、成本控制、进度控制、安全生产管理及现场组织协

调工作。

8.负责本专业工程施工过程中隐蔽工程签证管理和设计施工图纸所要求多种材料技

术指标质量检验、验收登记立案工作。

9.负责单位工程施工过程中变更工程签证单原始资料（数据、照片、相关人员签字等）

工作，确保签证单真实性、合理性和正确性口

10.依据协议协议相关条款及施工单位工程质量、实际工程进度、监理单位意见，签署

项目工程拨款意见并提交项目部审核。

11.参与企业内部进行工程完工内部验收，整理项艮完工资料。

12.经政府相关部门验收合格后帮助项目部和物管企业办理物业交接手续。帮助项目

部、物管企业对用户进行交房，并立即处理在交房过程中出现相关工程方面问题。

落实开发项目在完工交付后在质保期内工程维修工作。

13.认真做好本部门资料管理和存档。

14.认真做好本部门工作日志。

15.认真实施项目经理下达任务。

16.立即完成上级领导交办各项工作。

6、项目预算员职责

直属上级|项目经理|岗位人数|1人

企业领导：项目主管、项目总监、项目部长

部门职责：

1.能够熟悉掌握国家法律法规及相关工程造价管理要求，掌握工程预算定额及相关政

策要求，为正确编制和审核预决算奠定基础。

2.努力提升业务水平，参与工程招投标工作，提升编制工程预算质量，取费应注意正

当、有理、有据，能经得起审价、审计考验。

3.负责工程项现在期费用估算，配合项目总监好项目资金调配计划。

4.熟悉施工图纸，配合相关人员编制施工进度计划，按生产进度计划做好每个生产阶

段施工预算，立即开出施工任务单和耗料计划单，并以此指导项目生产，确保施工

定额制度顺利进行。

5.配合项目经理搞好单位工程成本核实，定时做好用料、工费分析，发觉漏洞立即落

实填补方法。

6.立即搜集设计变更、现场签证单和相关定额及现行南宁市建设工程造价信息，立即

编制好项目标完工决算，帮助项目经理及相关职能人员做好应收款催收。

7.负责工程施工图预算、项目成本测算、工程款审核、商品房销售面积计算、结算编

制和审核。

8.负责在各单位工程全套主体施工图下发后，选择有代表性单位工程，在要求时间内

成施工图预算编制，报项目经理，为工程进度款审核、成本测算等提供依据。

9.负责工程施工过程中每个月完成工程价款核实，经过核实后，将结果报项目经理审

核，由项目经理呈报项目部长、项目总监审批。

10.负责工程施工过程中全部设计变更中价款核实，经过核实后，将结果报项目经理审

核，由项目经理呈报项目部长、项目总监审批。

11.负责对施工单位报送完工结算资料完整进行审核，对项目标完工结算价格核实，经

核实后，将结果报项目经理审核，由项目经理呈报报项目部长、项目总监审批。

12.负责在项目进行过程中，对实际投资和计划投资进行比较和分析，当出现投资偏差

和进度偏差时，立即提出合理化提议，有利于企业领导作出正确决定。

13.对项目中采取建筑材料进行市场询价，定价。

14.认真做好本部门工作日志。

15.认真实施项目经理下达任务。

16.立即完成上级领导交办各项工作。

7、项目报建专员职责

直属上级1项目经理1岗位人数1人

企业领导：项目主管、项目总监、项目部长

部门职责：

1.负责在建项目征地及拆迁工作，协调并督促政府在项目用地范围内实施征地拆迁、

安置赔偿工作。

2.配合制订各项目用地指标申报工作计划，帮助完成项目用地指标申报基础材料编制

上报，配合做好项目用地预审。

3.办理各项目国土业务，关键包含：土地评定；招拍挂基础工作；摘牌后签署国有土

地使用协议；办理《国有土地使用权证》或《建设用地同意书》；预售丈量等。

4.立即、正确地搜集政府各职能部门政策、法规和要求等相关信息。

5.制订项目开发各阶段报批工作计划，同时为项目标资源配置提出合理化设计提议。

6.负责办理项目计划业务，关键包含：项目计划设计条件报审、项目总平计划方案审

批、项目方案报审、《建设用地计划许可证》等。

7.负责办理项目其它政府部门职能手续，关键包含：发改委核准立案批文，环境评定

审核意见，建筑消防系统审核意见，人防施工图审核意见，白蚁防治，防雷施工图

审核意见，地震评定及审核意见，项目标水、电、煤气、电信、道路、排水等管线

方案报批、计划报建及市政设施挖掘、迁移工作。

8.办理各项目建委业务,关键包含：建筑工程初步设计审查意见、建筑工程施工图审

查立案、工程招投资、《建设工程计划许可证》、工程质量和安全立案、监理协议和

施工协议立案、《建筑工程施工许可证》，配合项目部办理完工立案。

9.负责办理房屋产权登记及《房屋全部权证》，房屋产权取得、转移、变更、注销登

记和抵押权其它项权登记及销售房屋测量等C

10.办理《商品房预售许可证》及房产抵押评定。

11.每七天定时向项目主管、项目总监、项目部长及项目经理反馈工作进度和完成情况。

12.负责所管项目标国土、计划、建委及配套等业务报建报批。

13.负责小区总体计划及方案文本报审报批：按国土证划分计划证面积并按节点计划取

得计划审批单，组织安排国土证、用地计划许可证、建设工程计划许可证及相关手

续办理。

14.负责所管项目专业意见审查业务报建报批：办理小区人防专业意见审查业务，办理

小区消防专业意见审查业务，办理小区环评专业意见审查业务，办理小区园林专业

意见审查业务，办理小区施工图专业意见审查业务，办理小区市政专业意见审查业

务。

15.负责所管项目建委业务报建报批：办理施工图审查业务报审及立案；办理散装水泥

业务；办理墙改基金业务；办理城建档案管理业务；办理地勘，质监，安监，桩基

检测等业务，按国土证划分施工证面积工作并按节点计划取得施工许可证、商品房

预售许可证。

16.负责所管项目配套业务报建报批：小区供电、供水业务跟踪办理；办理小区防雷检

测业务；办理小区天然气报装业务；办理小区电信及宽带报装业务。

17.负责将以上搜集到各方面资料，以对应文件汇报形式汇报给项目主管、项目总监、

项目部长。

18.认真做好本部门工作日志。

19.认真实施项目经理下达任务。

20.立即完成上级领导交办各项工作。

8、项目资料员职责

直属上级I项目经理II岗位人数I1工

企业领导：项目主管、项目总监、项目部长

部门职责:

1.负责项目部和企业各部门、工程建设相关单位来往文件收发、登记、整理和归档保

管。

2.整理搜集拟开发项目当地已开发项目标工程技术信息，包含开发规模、开发性质、

畅销户型、经济指标等，建立完整工程技术动态信息库；搜集和建设相关新技术、

新方法和新规范，为开发项目提供工程技术参考和借鉴。

3.参与项目部组织会议并写会议纪要。

4.负责和项目部来往材料收发、登记、整理、归档。

5.负责本部门文件档案管理。

6.搜集建设项目多种材料设备市场价格信息和各类施工、安装企业和生产厂家资质及信誉情

况，并分类归档。

7.对各项目报送项目部签证、工程变更、工程联络单、工程款支付证进行签收并给部

门相关人员办理，完成相关手续后立即办理签发、归档。

8.认真做好本部门资料管理和存档。

9.认真做好本部门工作日志。

10.认真实施项目经理下达任务。

11.立即完成上级领导交办各项工作。

三、工程步骤

（一）项目部现场施工管理步骤

（二）项目部质量管理步骤

施工方提交各项质量管

理资料，施工方项目总

（三）项目部安全管理步骤

施工方提交各项安全管监理工程师审

理资料，施工方项目经核，总监提出意

（四）项目部质量事故处理步骤

如发生重大结构质量企业资料

事故，上报相关部门管理处双

施工方发觉

（五）项目部安全事故处理步骤

（六）施工图纸自审、会审工作步骤

自审要求:

1.户型及功效要求：

(1)委托设计方窠图是否按协议及设计委托书要求进行户型方案设计，是否有差异。

(2)企业要求户型方案变动，结构是否满足要求，结构设计前是否收到相关户型变更方

案要求，关键表现在有阳台房间、户内设置楼梯、屋面上人楼梯、屋面阳光房等位

置。

(3)厨房排气、排水设备及地漏预埋位置是否齐全。

(4)卫生间三大件位置，通常卫生间标准及设备位置，地漏位置及数量是否正确、齐

全，能否满足使用要求。卫生间通风、排气处理是否妥当。

(5)洗衣机位置和排水及地漏位置是否统一。

(6)各户室外独立、集中水、电表位置是否隐蔽合适，是否安全，是否易检验、检修，

是否设计公用电表和水表。

(7)雨水、污水、排水设计位置是否隐蔽、适宜，是否设计有存水弯头，是否设计有

检验疏通口？是否接入指定管道。

(8)企业要求室内外装修标准和设计图装修标准，向房屋买卖协议所约定装修标准

是否统一。

(9)结构设计是否影响户内使用及感观，关键表现在柱、梁设计部署上。

2.技术要求：

(1)设计是否符合现行设计规范和《强制性标准》要求，建筑、结构和安装之间有没有重

大矛盾。

(2)设计是否符合施工技术现有条件，采取设计处理方法在施工上有没有困难