房地产评估的具体操作

第一讲房地产和房地产评估

第一节房地产的观点、特性、类型

一、房地产的观点

房地产包罗土地和修建物以及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

1、土地、修建物和其他土地定着物

⑴土地是指地球陆地外貌及其上下一定范畴内的空间，强调空间观点。

⑵修建物是一种土地定着物，具体是指经人工制作而成，由修建质料、修建构配件和

修建设备等组成的整体物，包罗衡宇和构筑物两大类。

⑶其他土地定着物是修建物以外的土地定着物，具体是指牢固在土地或修建物上，与

土地、修建物不能分散，大概虽然可以分散，但会造成倒霉结果。这些倒霉结果是指分散后

不经济；大概会破坏土地、修建物的完整性和使用功效；大概会使土地、修建物的代价明显

受到损害。例如，为了提高土地或修建物的使用功效而埋设在地下的管线、蓄水池、深水井，

为了美化、绿化情况而制作的假山、花池、种植的树木、花卉等。在现实生活中，其他土地

定着物往往被视为土地或修建物的组成部分、隶属设施，因此，通常将房地产简化为土地和

修建物两大部分。

2、实物、权益和区位

（1）房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，修建物的外观、结构、

设备、装修，土地的形状、阵势、地质条件、底子设施完备水平、平整水平等。房地产的实

物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体提供的功效三个方面。具体拿衡字

来说，有形的实体，是指该衡宇的修建质料，是砖木的照旧钢筋混凝土的；实体的质量有两

方面寄义一是质料的质量，二是施工质量；实体提供的功效，是指房地产的可能用途，例如

均为砖木结构并接纳相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其户型、空间结构如何，能

作何用途。

⑵房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包罗权利、利益和收益。

房地产的权益是以权利为底子的，包罗房地产的种种权利（如所有权、使用权、租赁权、抵

押权等），2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次集会通过的《中华人民共和国

物权法》对物（即不动产和动产）的权利进行了界说和分别，所谓物权是指权利人依法对特

定的物享有直接支配和排他的权利，包罗：所有权、用益物权和包管物权。

⑶房地产区位是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产在

某一特定区域的方位（中心照旧边沿）以及与该特定区域中其他重要场合的位置干系，这些

重要场合包罗：市中心、机场、口岸、码头、火车站、汽车站、政府构造等，区位的优劣可

用两个指标来权衡，即可及性和便捷性。可及性是指从其他地方到达该宗房地产，由“外”

至1「，内”——“进”的方便水平，便捷性是指从该宗房地产去往其他地方，由“内”到“外”

-“出”的方便水平，因为某些房地产受单行道、门路断绝带、人行过街天桥、立交桥的

收支口等交通限制的影响，由外到内与由内到外的方便水平不尽相同，甚至差别很大。

房地产的区位可以分为位置（或坐落）、交通、情况［包罗自然情况、人工情况、社会情

况）和配套设施（包罗底子设施和大众办事设施）四个方面来认识。其中，最简朴是用距离来

权衡区位的优劣。距离又可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在人们

越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位

置，但只有房地产的位置是不可移动，因此，区位对代价的决定作用险些是房地产所独占的。

西方认为的关于房地产最重要的三点，即：第一是区位，第二是区位，第三照旧区位。固然，

区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极度重要性一一你能够改变房地

产除了区位以外的任何事物，但一般不能改变房地产的区位，这就是区位如此重要的原因。

两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通状况、周围情况、景观、外部的底

子设施和大众办事设施等区位状况差别，代价可能会有很大的差别。

3、房地产的存在形态

房地产虽然包罗土地和修建物两大部分，但并不意味着只有土地与修建物合成一体时才

被称为房地产，单纯的土地或单纯的修建物都属于房地产，都是房地产的存在形态，归纳起

来房地产有三种存在形态：土地、修建物、房地。

⑴土地。最简朴的情形是一块无修建物的空地，有时纵然土地上有修建物，也需要把

它单独看待，只评估其中的土地代价。例如，为征收土地税费大概确定划拨土地使用权应当

补交的出让金，就只单独评估土地的代价。

⑵修建物。修建物虽然必须制作在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些

情况下需要把它单独看待，只评估其中的修建物。

⑶房地。即实物形态上土地与修建物合为一体，评估时把它们作为一个整体来看待。

二、房地产的特性

房地产与其他商品，在市场、代价方面有许多差别之处。这些差别之处是由房地产的特

性决定的。所以，从事房地产评估还应对房地产的特性有全面、深入的认识。房地产包罗

土地、修建物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；修建物和其他土

地定着物是由人工制作而成，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，

是以土地的特性为底子的，从房地产评估的角度来看，房地产主要有不可移动、唯一无二、

寿命恒久、供应有限、代价量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十

个特性。

（一）、不可移动

土地上的土壤、砂石等虽然可以移动，但作为完整意义上的立体空间，土地是不可移动

的。修建物由于“扎根”在土地之中，通常也是不可移动的。但也有特例，有的时候为了掩

护古修建就需要对修建物进行迁移，例如广西壮族自治区的一个国度一级掩护修建物“英国

领事馆旧址”，就因都市门路扩建而被整体平移了35m。但是，被迁移的修建物的数量相对

付现存修建物的数量来讲是微不敷道的，井且这种迁移是不得已和很短距离的移动。由于不

可移动，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围情况、景观以及与其他重要场合的位

置干系等，均处于一种相对静止的状态，从而形成了每宗房地产独占的自然地理位置和社会

经济位置，使房地产有区位优劣之分。同时值得注意的是，房地产的自然地理位置虽然牢固

稳定，但其社会经济位置却有可能产生变革。因为周围情况、交通条件、与大众设施的靠近

水平等是可变的。房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用，并

且要受其所在空间情况的制约，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地可以不

在同一个地方，可以在差别地区之间调度余缺，可以从产地或过剩地区调配到供应相对短缺

或需求相对旺盛的地区（你不能够把•宗代价低的房地产搬到•个房地产代价较高的地区）。

因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而只能是一个地区性市场（都

市房地产一般是以一个都市为一个市场），其供求状况、代价水平和代价走势都是地区性的，

在差别地区之间没有可比性。

（二）、唯一无二

唯一无二特性又称奇特性、异质性、个体性。房地产不像工场制造出的产物那样整齐统

一，每宗房地产都有自己的奇特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。纵然两处修建物

••模・样，但由于坐落的位置或朝向差别，地形、阵势差别，周围情况、景观差别，使这两

宗房地产在实质上产生了差别。唯一无二特性，使得房地产市场不可能出现相同房地产大

量、同时供应的现象，从而造成房地产之间不可能实现完全的替代，房地产市场不可能实现

2

完全的竞争，房地产代价千差万别并容易受生意业务者个体行为的影响。别的，房地产生意

业务难以接纳样品生意业务的方法（尽管有样板房、样板间、位置图、平面图等），而应到实

地视察，房地产评估也应进行实地查勘。值得指出的是，房地产尽管有唯一无二特性，但

许多房地产之间仍然有一定水平的替代性，房地产评估要领之一的市场法正是基于这一点。

（三）、寿命恒久

尽管土地可以被大水淹没、荒原化，但它在地球外貌所标明的场合、作为空间是永存的。

实际上，人们对土地只要赐与适当的掩护，其生产力或利用代价一般不会丧失，土地能够被

一次又一次地重复利用。因此，可以说土地具有不可扑灭特性。而其他物品，岂论如何保管,

经一定年限的使用之后，最终均难免会损耗，最终失去使用代价。修建物虽然不像土地那

样具有不可扑灭性，但是一经制作完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，

钢混：60-80年，砖混：40-60年，砖木：30-5（）年。由于寿命恒久，房地产可以给其占用

者带来连续不停的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是

有寿命的，特别是通过政府出让方法取得的土地使用权。目前，土地使用权出让的最高年限，

居住用地为70年，产业用地为50年，教诲、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、

旅游、娱乐用地为40年，综合大概其他用地为50年。以出让方法取得土地使用权的，转让

房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让条约约定的使用年限减去原土地使用者已经

使用年限后的剩余年限。物权法中的相应划定是：“住宅建立用地使用权期间届满的，自动

续期。非住宅建立用地使用权期间届满后的续期，依照决法划定治理。”土地使用权出让条

约约定的使用年限届满（土地使用者未申请续期，或虽然申请续期但未获批准），续期的到续

期届满，土地使用权由国度无偿收回。这点对房地产评估上具有重要意义，如坐落位置很好、

修建物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而代价较低。

（四）、供应有限

土地是大自然的产物，地外貌积是一个常数，因此，土地总量不但有限，并且面积不能

增加。但对付狭义的土地来说，如果地价高到一定水平，可以吸引人们移山填海大概将荒原

改革为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等，都有

填海造地的大量实例。但纵然如此，这种“造地”的数量相对付现存土地的数量是微不敷道

的。由于土地供应有限，迨成在土地上特别是好位置的土地上可制作的修建物数量也是有限

的。房地产的供应的有限性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被

人占用之后，占用者除了可以得到生活和事情场合，并且能并享受到特定的光、热、空气、

雨水和风物（如海水、阳光、沙滩），并且可以支配相关的天然资源。在市场经济中，除了占

用者，他人除非支付相当的本钱，不然无法享有。讲一步来看，房地产具有供应有限，本

质上并不在于土地总量的有限，相对付人类的需要来讲，土地的数量目前照旧相当富厚的。

房地产具有供应有限性，主要由于房地产的不可移动性造成的房地产供应不能会合于一处。

这可以说是房地产供应与一般商品供应的最主要区别。在特定区域要想增加房地产的供应，

•是向更远的平面偏向生长，将未投入的土地转化，对付都市房地产而言是向郊区扩展；二

是向更高的立体空间生长，例如增加修建高度或容积率。但这些乂要受到资金、交通等底子

设施条件（包罗容量）、修建技能、情况、都市筹划等的约束。

（五）、代价量大

房地产相对付一般商品来说代价很大，体现之一是单元代价而，如一平方米土地或一平

方米修建面积衡宇的代价少则数百元，多则数千元，甚至上万元；体现之二是总体代价大。

房地产不可以零星消费，销售工具必须是具备一定使用功效的整体，如一块可供利用的土地

或一套住房的代价，比一件家具或一台电视机、电冰箱的代价要大得多，一般在上十万元。

对付普通居民来说，其一生的积贮都可能买不起一套普通商品住宅，更不消说上白.万元的一

幢别墅，上千万元甚至上亿元的一座商场了。

3

（六）、流动性差

流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。通常能随时、

迅速且没有损失或损失较小就能转换为现金的，称为流动性好；反之，称为流动性差。房

地产由于代价量大，加上具有不可移动性和唯一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会

频繁产生，一旦需要买卖，通常要耗费相当长的时间一一几周、几个月、甚至几年来寻找符

合的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性较差。当急需资金或有其他

急需而要将房地产快速变现时，只有作相当幅度的贬价；有时纵然作了相当幅度的贬价，也

可能在短期内找不到符合的买者（注意：这里只是讲相当幅度的贬价，而没有讲无限制地贬

价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的代价。只要代价低到一定水平，总

会有人购置）。当急需资金时，替代变卖房地产来解决变现问题，是将房地产抵押或典当来

得到资金。

（七）、用途多样

用途多样的特性主要是空地所具有的。修建物一旦建成，受修建结构的限制，用途一般

难以改变，大概改变的用度太高而在经济上不可行。固然，也有随着交通、周围情况等因素

的变革，将原厂房改革为办公楼、超等市场或拆除重新制作的大量实例。多数土地就其自

己来看，可以提供多种差别的用途，如用于林业、农业、产业、居住、办公、商业等。在相

同用途中还可以选择差别的利用方法，如同为居住用途，有普通住宅、高等公寓和别里，有

老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层或高层楼房。房地产虽然具

有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。房地产的利用存在着差别用

途以及差别利用方法之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产

用于预期可以得到最高收益的用途和利用方法。所以，房地产评估中有“最高最佳使用原则二

从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、产业、耕地、牧场、森

林。同时，土地用途的多样性还会受到都市筹划、土地用途管束政策制约，用途的选择还要

切合这些划定。

（八）、相互影响

房地产的开发、利用不像其他商品那样可以被伶仃的使用，而会对周围房地产产生影响；

反过来，周围房地产的开发、利用也会对该房地产产生影响。这些影响包罗通风、采光、视

野，带来人流、噪声，使情况美化或造成情况污染等。这种相互影响特性使得房地产的代价

不但与其自己的状况直接相关，并且与周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产开发、

利用的影响。好比，在一幢住宅四周兴建一座工场，可导致该住宅的代价下降；但如果在其

旁边兴建一个花圃，则可使其代价上升。修筑一条门路或制作一个购物中心，对其周围房地

产的代价有着更大的影响。进一步来看，房地产的开发、利用存在经济学上所说的“外部

性”，外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体在进行生产或消费等运动时，

会对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部

性又称正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的运动使他人或社会受益，而受益者

无需为此耗费代价。好比，某人在自己的住宅周围种植花卉树木、美化情况，他的邻居也会

感触空气新鲜、赏心悦目，但不会为此向他支付任何用度。有害的外部性又称负的外部性、

外部不经济，是指某个经济行为主体的运动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为

此包袱本钱。好比，工场向河道排放废水，汽车产生噪声，造成情况污染使他人受害，但可

能并没有因此向受害者支付任何赔偿用度。

（九）、易受限制

由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国度和地区对房地产的使用和

支配都有一些限制，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

⑴管束权政府为了增进民众宁静、康健，可以直接对房地产的使用作出限制，如通过都市

4

筹划对修建高度、修建密度、容积率和绿地率等作出划定，限制在居住区内建立某些产业设

施等。

⑵征税权政府为了提高财务收入，可以对房地产征税或提高房地产税收。“外侨花圃”14

万税费，深圳新近出台的相应法例。

⑶征收权政府为了社会大众利益的需要，如修公路、是学校等，可以强行取得百姓或法人

的房地产，哪怕是违反了被征收的百姓或法人的意愿，但要对被征收的百姓和法人赐与公平

赔偿。

⑷充公权政府可以在房地产所有者死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。

房地产易受限制性还体现在：由于房地产不可移动、不可隐藏，因此，房地产逃避不了

受未来制度、政策变革的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定久

远房地产政策的重要性。一般来说，在社会动乱、战争年代，房地产代价低沉，而动产，尤

其是食品的代价暴涨：在珏会安定、经济生长时期，房地产代价往往有上升的趋势，而动产

的代价趋于平稳或低沉（扣除通货膨胀因素）。

（十）、保值增值

一般来说，应用型产物都市随着使用时间的延长代价会不停地低落，直至最后代价完全

丧失；盘算机、电视机、特别是受机等高科技产物，更是随着越发科技的出现，代价会大大

低落。但是，房地产由于寿命恒久、供应有限，其代价通常可以得到保持，甚至随着时间的

推移，代价会自然增加，即自然增值。引起房地产代价上升的原因主要有4个方面：①对

房地产自己进行的投资改进，如装修改革，更新或添加设备，革新物业治理：②通货膨胀：

③需求增加导致稀缺性增加，如经济生长和人口增长动员房地产需求增加；④外部经济或相

互影响，如交通条件或周围情况改进。其中，对房地产自己进行投资改进所引起的房地产代

价上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产代价上升，也不是真正的增值，

而是一种保值；需求增加导致的房地产稀缺性增加和外部经济所引起的房地产代价上升，是

真正的房地产自然增值。

房地产的保值增值特性是从房地产代价变革的总体趋势来说的，这不排除房地产代价随

着社会经济生长的颠簸而颖簸，当房地产自己的功效变得落后、周围情况变得恶劣，房地产

代价也会下降，甚至会因为过分投机、房地产泡沫破灭而使房地产代价大幅度的连续贬值。

例如，F1本1955年至1991年的几十年间地价连续上涨，但1991年以后随着“泡沫经济”

的破灭，地价出现了一路下滑的趋势。东京等6大都市地价峰值出现在1990年9月。然后

就一路下跌到1999年3月底，商业用地和住宅用地的平均代价只有1990年9月泡沫经济岑

岭时的21.7%和45%。深圳2007年下半年成交量下挫60礼代价大幅缩水。

三、房地产的类型

对付房地产评估来说，有意义的房地产类型的分别主要有4种：①按用途来分别；②按

开发水平来分别；③按是否产生收益来分别；④按经营使用方法来分别。

（一）、按用途分别的类型

房地产按用途来分别，可以分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可以分为下列

10类：

⑴居住房地产：是指供家庭或小我私家恒久居住使用的房地产，可分为住宅和团体宿舍

两类。

（2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包罗商业店肆、百货商场、购物中心、

超等市场、批发市场等。

⑶办公房地产：是指供处置惩罚大众事务使用的房地产，即办公楼，包罗商务办公楼（又

称写字楼）和行政办公楼两类。

（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包罗宾馆、饭馆、酒店、旅店、招待所、

5

度假村等。

⑸餐饮房地产：是指供主顾就餐使用的房地产，包罗酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

（6）娱乐房地产：是指供人们消遣娱乐使用的房地产，包罗游乐场、娱乐城、康乐中心、

俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

⑺产'也和仓储房地产:是指供产业生产使用或直接为产业生产办事的房地产，包罗厂房、

堆栈等。

（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产办事的房地产，包罗农地、农场、

林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

⑼特殊用途房地产：包罗车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、慕地等。

（10）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。

（二）、按开发水平分别的类型

房地产按其开发水平来分别，主要分为下列5类：

⑴生地：是指不具有都市底子设施的土地，如荒地、农地。

⑵毛地：是指具有一定都市底子设施，但尚未完成衡宇拆迁赔偿安顿的土地。

⑶熟地：是指具有较完善的都市底子设施且土地平整，能直接进行衡宇建立的土地。

⑷在建工程：是指地上修建物已开始建立但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房

地产不一定正在建立，也可能是停工多年的烂尾楼。

⑸现房（含土地）：是由地上修建物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可

能是旧的。

（三）、按是否产生收益分别的类型

房地产按其是否产生收益来分别，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。

收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包罗住宅（特别是指其中

的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、影剧院、停车场、加油站、标准

厂房（用于出租的）、堆栈（用于出租的）等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房

地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。收益性房地产与非

收益性房地产的分别，不是看房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房

地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前空闲，

没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和办公楼存在大量出租

现象，正在直接产生着经济收益，该空闲的公寓和写字楼的收益可以通过“市场法”来求取。

收益性房地产可以接纳收益法评估，非收益性房地产则难以接纳收益法评估。

（四）、按经营使用方法分别的类型

房地产的经营使用方法主要有销售、出租、营业和自用4种。凭据房地产可能的经营使用方

法，可将房地产分为下列4类：

⑴出售型房地产。

（2）出租型房地产。

⑶营业型房地产。

（4）自用型房地产。

有的房地产既可以销售，也可以出租、营业，如商店、餐馆。有的房地产可以出租、销

售，也可以自用，如公寓、写字楼。有的房地产主要是营业，如宾馆、影剧院。有的房地产

主要是自用，如政府办公楼、学校、特殊厂房。

这种分类对付选用评估要领特别有用，例如：出售型房地产可以接纳市场法评估；出租

或营业型房地产可以接纳收益法评估：仅适用于自用的房地产主要接纳本钱法评估。

第二节房地产评估的观点

6

一、房地产评估的称呼

关于房地产评估的称呼，美国大多称为realestateappraisal：英国大多称为property

valuation；日本和韩国称为不动产判定评价，简称不动产判定；中国台湾地区大多称为不

动产评估，也有称为不动产判定或不动产鉴价；中国香港地区通常称为物业评估或物业估值。

中海内地普遍称为房地产评估，房地产估价。

二、房地产评估的界说

评估原本仅是一种对商品代价的预计，是任何人都可以做出的，岂论他的预计是对照旧

错，也岂论其结果是令人信服照旧使人猜疑。但是，房地产评估如今已生长成为一门学科、

一种专门职业、一个行业、一种经济判定行为，由于其专业技能性强，事关民众利益，甚至

事关民众的产业宁静，因此，不是任何人都可以从事的，也不是可以随意做出的，而只能由

那些经过专门的培训、具有相应资质专业评估人员来从事。

从专业评估的角度来讲，房地产评估的焦点是为了特定的目的，对特定房地产或对其权

益，在特定时点代价进行的测算和判定。为了提高这种洌算和判定的准确性，包管评估结果

的客观公平，要求从事这种测算和判定的人员必须是专业评估人员，同时要求在测算和判定

时应遵循公认的原则、凭据严谨的步伐、接纳科学的要领。因此，房地产评估的完整观点是：

专业房地产评估人员凭据特定的评估目的，遵循公认的评估原则，凭据严谨的评估步伐，运

用科学的评估要领，在对影响评估工具代价的因素进行综合阐发的底子上，对评估工具在评

估时点的代价进行测算和判定的运动。

第三节房地产评估的须要性

一、房地产评估的须要性

虽然在市场经济运动中，任何资产在生意业务时都需要权衡和确订代价，但资产生意

业务的相关当事人并不一定在每一次生意业务中都进行专业的资产评估。一种资产只有同时

具有唯一无二和代价量大这两个特牲，生意业务时才真正需要专业评估。这是因为：①如果

一种资产不具有唯一无二的特性，相同的许多，代价普遍存在大概凡人依照通常的要领就能

够得到它的代价，就不需要专业评估；②•种资产虽然具有唯一无二的特性，但如果代价量

不很大，请人评估的耗费与资产自己的代价相比力高，甚至高过资产自己的代价，就不值得

请人评估。因此，真正需要专•业评估的，主要是房地产、骨董、名家艺术品，珠宝玉石、矿

业权，以及某些无形资产和企业整体资产。但这些真正需要专业评估的资产，由于性质差别，

影响其代价的质量因素、功效因素、产权状况、占有使用情况、市场状况也不尽相同，这就

要求评估人员需要具有博识的知识、富厚的实践经验同时也需要适当的专业分工。

具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动、唯一无二和代价量大的特性，所以房地

产市场是一个“不完全市场”。在经济学上，“完全市场”是指必须同时具备下列8个条件：

①同质商品，买者不在乎从谁手里购置；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出

市场的自由；④买者和卖者都掌握当前代价的完全信息，并能预测未来的代价；⑤相对成交

总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要、微不敷道的；⑥买者和卖者无勾通同谋行

为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可产生空间位

置的移动。如果与上述①至⑧条中的任何一条不符，则该市场在某种水平上就是不完全的。

纯粹的完全市场在现实生活中险些不存在。证券生意业务所和小麦市场通常被看做近似于完

全市场。房地产作为商品，其品质各不相同违反了第①条，庞大的特性违反了第④条。另外,

尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它自己无法移动，违反了第⑧条。因此，房地产

市场通常被视为典范的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，且市场信息不对称，所

以它的代价不会自动形成，有许多因素阻碍房地产代价的公道形成，在对这些因素进行阐发、

判断时就需要有专业的评估人员凭据专门的知识和经验进行替代市场的评估。房地产评估有

7

助于创建公道的房地产市场秩序，促进房地产公平生意业务，将房地产代价导向正常化。

房地产评估不但须要，并且由于房地产的量大面广以及房地产生意业务、抵押、税收、

损害赔偿等多方面需求，使得房地产评估岂论在资产评估的范畤上，照旧资产评估的代价上

都已成为评估运动的主流，下面从几个主要方面介绍一下现实中对房地产评估的需求。

（一）、土地使用权出让的需要

土地使用权出让是指国度将国有土地使用权（以下简祢土地使用权）在一定年限内出让给

土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。目前土地使用权出让的方

法有招标、拍卖、挂牌、孙议四种。招标出让土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管

部分（以下简称出让人）宣布招标通告，邀请特定大概不特定的自然人、法人大概其他组织到

场土地使用权投标，凭据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让土地使用权是指出让人

宣布拍卖通告，由竞买人在指定的时间、所在进行公然竞价，凭据出价结果确定土地使用者

的行为。挂牌出让土地使用权是指出让人宣布挂牌通告，按通告划定的期限将拟出让宗地的

生意业务条件在指定的土地生意业务场合挂牌宣布，并担当竞买人的报价申请并更新挂牌代

价，凭据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。协议出让土地使用权是指出让

人与特定的土地使用者通过协商方法有偿出让土地使用权的行为。在土地使用权出让的历程

中，无论是出让人照旧投标人、竞买人或特定的土地使用者，都需要对出让的土地使用权进

行评估，其中，出让人需要该评估为其确定招标标底、拍卖保存价或挂牌底价等提供参考依

据，投标人、竞买人或土地使用者需要该评估为其确定报价或出价提供参考依据。

（二）、房地产转让、租赁的需要

房地产转让是指房地声权利人通过买卖、互换、赠与大概其他正当方法将房地产转移给

他人的行为。其他正当方法包罗以房地产作价入股、以房地产抵债等。房地产租赁是指衡宇

所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付

租金的行为。由于房地产没有一个统一的代价，可以说每宗房地产的代价都不相同，并且

由于一般的单元或小我私家不是专业从事房地产生意业务的，其至终其一生也就到场频频房

地产生意业务，对影响房池产代价的质量、功效、产权、市场行情等均不甚了解，所以，在

房地产转让、租赁时往往需要专业的房地产评估机构为其确定转让代价、租金提供参考依据。

例如房地产买卖，对付卖者来说需要了解房地产市场代价，以确定公道的卖价，制止订价过

低，大概判断买者的出价可否担当；对付买者来说也需要了解房地产市场代价，以确定公道

的买价，制止付款过多，大概判断卖者的要价可否担当。再如房地产互换，由于完全等值的

房地产互换很少，互换双方往往需要找补差价。

（三）、房地产抵押、典当的需要

房地产抵押是指债务人大概第三人（即抵押人）以其正当的房地产以不转移占有的方法

向债权人（即抵押权人）提供债务履行包管的行为。债务人到期不履行债务时，债权人有权依

法以抵押的房地产折价大概以拍卖、变卖抵押房地产的价款优先受偿。由于具有不可移动、

寿命恒久、代价量大、保值增值的特性，房地产是•种良好的提供债务履行包管的物品。所

以，当借贷产生时，债权人为了低落自身的风险，往往要求债务人大概第三人以其正当的房

地产提供包管，同时，债权人的贷款金额一般要低于包管的房地产代价。为了知道该包管房

地产的代价，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的评估机构出具评估陈诉，以作为放

款限额的参考依据典当与抵押有所差别，是中国特有的制度。当遇到急需资金而又没有其

他解决步伐时，作为替代变卖房地产的步伐，发明了典权制度。具体是出典人将自己的房地

产出让与他人使用、收益，以得到相当于卖价的资金（典价），但保存该房地产的所有权，待

日后有能力时可以返还典价回赎该房地产；而典权人则能以低于买价的资金（典价）取得房地

产的占有、使用和收益的权利，并且日后有取得该房地产所有权的可能（当典权期限届满后

的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权）。这种制度可以同

8

时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金，是所谓出典

人与典权人两全其美、各得其所。在房地产典当中，典价简直定需要房地产评估来提供参考

依据。

（四）、房地产保险的需要

房地产是一种重要的产、也，其中的修建物难免会因产生自然灾害或意外事故，如地动、

火警、爆炸、雷击、狂风、暴雨、泥石流等，而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保

险对房地产评估的需要，一是在投保时需要评估保险代价，为确定保险金额提供依据；二是

在保险事故产生后需要评估所遭受的损失，为确定赔偿金额提供依据。

1五）、房地产税收的需要

房地产自古以来就是一个良好的税源，有关房地产的税收种类许多，如房产税、地产税、

土地增值税、契税，土地与衡宇合征的房地产税，房地产与其他产业合征的产业税、遗产税、

赠与税等。这些税种的计税依据通常是房地产的代价大概是以房地产的代价为底子。为了防

备偷漏税和课税不公平，税务构造需要掌握真实可靠的房地产代价，需要科学公平的课税代

价（•种房地产评评估值）来说服纳税人。纳税人认为课税代价不公道的，也可能委托评估机

构重新进行评估，以说服税务构造调解课税代价。

（六）、房地产征收和征用赔偿的需要

房地产是生产、生活不可缺少的底子要素，国度有时为了大众利益（指全体社会成员的

配合利益和社会整体利益）的需要，不得不征收百姓和法人的房地产；因救灾、战争等紧急

需要，不得不征用百姓和法人的房地产。其中，征收的实质是强制购置一一主要是土地所有

权或使用权的改变，衡宇所有权的改变，不存在返还的问题，例如，依法将团体土地转为国

有土地，大概收返国有土地使用权。征用的实质是强制使用一一只是使用权的改变，被征用

的房地产使用完毕，应当实时返还被征用人，便是一种临时使用房地产的行为。尽管征收、

征用是为r大众利益的需要或因救灾、战争等紧急需要，但都不能是无偿的，必须依法赐与

赔偿。例如，《中华人民共和国宪法》（2004年3月14日修正文本）第10条划定：“国度为

了大众利益的需要，可以依照执法划定对土地实行征收大概征用并赐与赔偿。”第13条划定：

“国度为了大众利益的需要，可以依照执法划定对百姓的私有产业实行征收大概征用并赐与

赔偿。”《中华人民共和领土地治理法》（2004年8月28日修正文本）第2条划定：“国度为

了大众利益的需要，可以依法对土地实行征收大概征用并赐与赔偿。”《中华人民共和国都市

房地产治理法》第19条划定：”国度对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让条约约定

的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，凭据社会大众利益的需要，可以依照执法步伐提

前收回，并凭据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况赐与相应的赔偿°”

《都市衡宇拆迁治理条例》第4第划定：“拆迁人应当依照本条例的划定，对被拆迁人赐与

赔偿、安顿。”其中，征用房地产不但应当赐与使用上的赔偿（赔偿金额相当于租金），如果

被征用的历程中造成房地产毁损、灭失的，还应当赐与产业上的赔偿（毁损的，赔偿金额相

当于毁损前后的代价之差；灭失的，赔偿金额应相当于被征用房地产的代价）。而确定这些

赔偿的金额，就需要房地产评估提供依据或参考例如，《都市衡宇拆迁治理条例》划定拆

迁赔偿方法可以实行钱币赔偿，也可以实行衡宇产权变更。实行钱币赔偿的：“钱币赔偿的

金额，凭据被拆迁衡宇的区位、用途、修建面积等因素，以房地产市场评估代价确定第

25条划定：”实行衡宇产权变更的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的划定，

盘算被拆迁衡宇的赔偿金额和所变更衡宇的代价，结算差价。”具体地说，对付实行钱币赔

偿的，要对被拆迁衡宇的房地产市场代价进行评估，为确定钱币赔偿金额提供依据；对付实

行衡宇产权变更赔偿方法的，要对被拆迁衡宇的房地产市场代价和所变更房地产的市场代价

进行评估，为结算衡宇产权变更的差价提供依据。产权变更的差价=被拆迁衡宇的房地产市

场代价一所变更衡宇的房地产市场代价

9

（七）、房地产损害赔偿的需要

种种类型的房地产损害赔偿，需要评估确定赔偿金额。

房地产损害赔偿的类型多种多样，例如，由工程质量缺陷造成的房地产代价损失，如预

售的商品房在交付使用后发明存在工程质量问题（如墙体开裂、室内空气质量不切合国度标

准），对购房人造成损失；因筹划变动、设计变动，对房地产权利人造成损失；在自己的土

地上制作衡宇影响了相邻衡宇的采光、通风等，造成相邻房地产代价损失；施工挖底子不慎

使邻近衡宇倾斜，造成邻近房地产代价损失；因未能履约（如未按条约约定如期供货、供款

等）使他人工程停缓建，对他人造成损失；使他人房地产受到污染，造成他人房地产代价损

失：因对房地产权利行使不要限制，如错误查封，对房地产权利人造成损失：异议登记不妥，

对房地产权利人造成损失；非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失等。

（八）、房地产纠纷和有关司法判定的需要

一类房地产纠纷是有关当事人对房地产买卖、租赁、抵押、征收征用赔偿、都市衡宇拆

迁赔偿、损害赔偿等中有关房地产的代价、租金、评估代价、赔偿金额、赔偿金额等，持有

差别的看法。解决这类纠纷无疑需要公平、权威的房地产评估，以提供有说服力的、能让纠

纷双方或有关仲裁、判定机构担当的参考依据。

另一类房地产纠纷是遗产分派、共有产业支解等引起的纠纷。在这些情况下通常难以接

纳实物分派或支解的要领解决，因为许多情况下房地产在实物形态上难以支解，有时如果这

样做就会破坏房地产的使用代价，所以，公道的分派实际上足对房地产代价的分别。例如，

伉俪离婚，原共有的一套住房不宜实物支解，双方各得一半，多数情况是由一方得该套住房，

同时按该套住房市场代价支付给另外一方一半现金或等价物。这就需要房地产评估。

另外，对付种种房地产违法行为，权衡违法情节轻重时，不但要考虑房地产的实物量,

并且还要考虑房地产的代价量。这也需要房地产评估。

（九）、企业产生有美经济行为的需要

企业对外投资、合资、互助、归并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、

托管经营、清算等经济行为，往往需要对所涉及的房地产进行评估。

（十）、房地产治理的需要

中国经济体制革新，将已往高度集权的筹划经济转变为市场经济，对付种种资产的治理

也从已往单纯的实物治理转到重视代价治理，即不但需要搞清楚资产的实物量，更需耍搞清

楚资产的代价量,在这种情况下，房地产治理也不能仅停留在有几多数量的土地和衡宇上，

更需要搞清楚这叫房地产的代价量以及它们的增值或贬值情况。这就需要房地产评估。

10

第二讲房地产评估技能思路及其确定

第一节房地产评估技能思路

一、房地产评估技能思路的寄义

评估机构在担当了评估委托并且明确了评估目的、评估时点、评估工具等评估根本领项

之后，接下来要做的一件重要事情就是确定评估技能思路。只有确定了评估技能思路，才气

相应地选择评估要领，进行一系列具体的评估作业。房地产评估的技能思路是评估时应遵

循的技能途径，是指导整个评估历程的技能方案，是评估人员对房地产代价形成的认识历程。

确定房地产评估技能思路，也就是确定房地产代价的形成历程。确定房地产评估技能思路，

需要对评估工具有充实的认识，要对生意业务各方的情况和生意业务历程有充实的了解。

二、房地产评估技能思路与房地产代价内涵和代价形成历程

房地产评估是评估人员模拟房地产代价形成历程并以此确定房地产代价的历程,房地产

评估技能思路就是模拟房地产代价形成历程、揭示房地产代价内涵时的思路。因此，房地产

评估技能思路体现的正是评估工具代价的形成历程，反应的是评估工具的代价内涵。

下面我们用《范例》中的一些相大法例条文来说明尻地产评估技能思路与厉地产代价内

涵和代价形成历程的干系，

“以划拨方法取得的土地使用权连同地上修建物抵押的，评估其抵押代价时应扣除预计

处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”

评估技能思路⑴用差额法评估，首先求取设想为出让土地使用权下的房地产代价，然

后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相

减为抵押代价。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从评估时点起计。

评估技能思路⑵用本钱法评估，代价组成中不应包罗土地使用权出让金等由划拨土地

使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。”这里给出的处置惩罚土地使用权出让金问题

的两种方法，就是两种评仙技能思路。这两种评估技能思路反应了配合的代价内涵：戈！拨土

地使用权的代价内涵是出让土地使用权代价扣除土地使用权出让金价款后的余额部分。而

这两种评估技能思路反应的代价形成历程却乂是差别的:前者是用出让土地使用权代价减去

土地使用权出让金价款；后者是接纳本钱积算的要领，在积算时不考虑土地使用权出让金价

款。

又如“房地产损害赔偿评估，应掌握被损害房地产在损害产生前后的状态。对付其中可

修夏部分，宜估算其修复所需的用度作为损害赔偿代价」

这里所说的：“对付其中可修复部分，宜估算其修复所需用度作为损害赔偿代价”，就是

一种评估技能思路。也就是说，在进行房地产损坏赔偿评估时，需要确定的是评估工具房地

产因损坏所造成的代价损失。这个代价损失又如何权衡呢?是用对其进行修复所需的用度来

权衡的。因此，房地产损坏赔偿评估时，评估结论的代价内涵是“房地产因损坏所造成的代

价损失”，大概是“修复所需的用度:明确了代价内涵，我们也就明确了该代价的形成历程,

进而也就明确了评估的技能思路。从上述《范例》中的一些条文划定可以看出，房地产评估

技能思路反应了房地产代价的内涵和房地产代价形成历程。

三、房地产评估技能思路与房地产评估要领

㈠房地产评估技能思路与房地产评估要领的密切干系

房地产评估技能思路是评估人员对房地产代价形成历程的认识，而房地产评估要领自己

也反应了人们对房地产代价形成历程的认识。可以说，每种房地产评估要领都体现了一种技

11

能思路。

市场法体现的是这样一种对代价形成历程的认识，即：房地产的正常市场代价是该房地

产在公然市场上最可能实现的代价，大概说是被大多数买家和卖家认可的代价。正是基于这

样一种对代价形成历程的认识，市场法接纳“选取类似房地产的实际成交代价经过处置惩罚

后作为评估值”的技能思路。

本钱法认可这样一种代价形成历程：房地产的代价是由其各组成部分的代价累加而成

的。本钱法反应的评估技能思路是：在无法通过市场直接得到评估工具的正常市场代价的情

况下，可以通过对评估工具房地产的代价组成部分进行剖析，了解各代价组成部分的正常市

场代价，再累加作为评估工具的正常市场代价。

收益法体现了对代价形成历程的这样一种认识：将购置房地产视作一种投资，将未来可

以得到的所有净收益折现并累加，所得结果作为房地产的代价。收益法所体现的评估技能思

路是：房地产代价是由房地产未来可得到的收益决定的.

假设开发法体现的房地产代价形成历程即评估技能思路是：未完成的房地产的代价取决

于它完成后的代价与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费

的差额。

同一个评估工具，接纳差别的评估要领，实际上是在模拟差别的代价形成历程，体现的

是差别的评估技能思路。例如，对一宗尚未完成的房地产开发项目的评估，我们可以接纳本

钱法，求取获取土地的代汾、已投入的制作本钱和各项相关用度、利息、利润、税费，累加

即得到其代价。也可.以接纳假设开发法先确定该项目完成后的市场代价，再扣除由未完成状

态继承制作至完成所需的各项投入和利息、利润、税费，由此也可得出评估工具的代价,所

以说，房地产评估技能思路与房地产评估要领是一种密不可分的干系。

（二）掌握房地产评估技能思路有助于正确运用房地产评估要领

由于房地产评估技能做路反应了房地产代价形成历程和代价内涵，而房地产评估要领的

实质也是模拟房地产代价的形成历程来确定评估工具的代价，所以，掌握房地产评估技能思

路有助于正确理解和运用房地产评估要领，并且不会因为房地产评估要领存在体现形式上的

差别而感触迷惑。

第二节房地产评估技能思路简直定

一、确定房地产评估代价类型

㈠房地产评估代价类型简介

代价类型所要解决的是房地产评估的最底子的问题，即房地产的评估结论是“在什么前

提条件下的房地产代价”。代价类型问题是一个影响房地产评估全历程的重要问题。通常，

最常用、最容易取得共鸣的代价类型是公然市场代价类型。在国际通行的种种评估范例中，

都将公然市场代价标准确定为通常情况下应接纳的代价标准。2004年2月25日中评协出台

了《资产评估准则一一根本准则》，在第三章操纵准则中的第十四条划定：“注册资产评估师

执行资产评估业务时，应当凭据评估目的等相关条件选择适当的代价类型，并对代价类型予

以明确界说”，客观地讲，《资产评估准则一一根本准则》并没有明示注册资产评估师什么

是适当的代价类型？以及有哪些代价类型可供选择。在《资产评估准则一一根本准则》颁布

12

之前，关于资产评估的代价类型问题在我国资产评估界并没有形成统一的认识。9月份，

中评协把《资产评估代价类型指导意见》征求意见稿下发给各省的准则联络员，并已将反馈

意见进行/汇总，预计很快就会宣布执行。此次《资产评估代价类型指导意见》的起草有几

个突出特点：

特点1、对海内外代价类型范例情况进行了充实的阐发

国际评估界对代价类型比力重视。《国际评估准则》的三个底子准则中，有两个准则是

关于代价类型的范例。以“市场代价”和“市场代价以外的代价”组成的代价类型体系，是

国际评估准则的专业底子，美国“专业评估执业统一准则”和英国皇家特许丈量师学会的评

估准则中虽然没有单独的代价类型准则，但也都把界说评估结论、制止评估陈诉误导民众和

使用者的条款作为非常重要的内容写在根本要求和披露要求当中。实践中，市场经济较为完

善的国度和地区，资产评估需求者对评估结论代价类型的要求越来越多具体，越来越理性。

恰当诜择代价类型已经成为国际上评估准则和评估实践最根本的执根要求和执业理念。国际

评估界的这些指导思想和执业理念对我国代价类型准则的制定起到了很好的借鉴作用。

我国评估理论界对代价类型的研究已经开始I•多年，在重要观点、界说和应用条件等方

面取得了许多研究结果，在引进代价类型的须要性、代价类型的基天职类、代价类型的根本

称呼、市场代价的根本界说、代价类型的根本作用等一些根本问题上取得了一定的共鸣。

继2004年，财务部宣布《资产评估准则一一根本准则》之后，《企业代价评估指导意见

（试行）》和《金融不良费产评估指导意见（试行）》等准则项目中也都对代价类型提出了要

求。这些研究和划定为代价类型准则的起草提供了理论底子和法例依据。

特点2、借鉴国际评估界的研窕结果

国际评估界对代价类型理论的研究已经较为深入，国际上有影响的评估准则中对代价类

型的划定也较为成型。特别是今年以来，国际评估准则委员会吸收了代价类型理论的最新研

究结果，修订了准则2（市场代价以外的代价类型）。这一修订得到了各国评估界的认同。

我国代价类型准则制定历程中，在充实考虑我国评估实践的同时，为实现与国际评估准则的

协调，也充实借鉴国际评估界对代价类型的研究和范例。

特点3、分身新兴评估业务

代价类型理论从一开始引入，主要用于对传统评估业务进行范例，相关准则也主要针对

传统评估业务所办事的经济行为。但随着评估办事经济行为的不停拓展，代价类型准则的制

定不光需要考虑传统评估业务的范例要求，还要考虑新兴经济行为中对代价类型的需求，相

应的代价类型理论和范例也需要增补完善。特别是以财务陈诉为目的的评估业务和税基评估

13

业务等非传统业务兴起以后，相关业务中如何选择代价类型是代价类型准则需要解决的问题

之一。如管帐准则中的公允代价与评估代价类型的对应干系、税基评估中代价类型的选择等。

为体现评估行业办事的专业性，包管这些新型业务的开展，代价类型准则在包管传统评估业

务需求的同时，也作出创新性划定。

特点4、代价类型及其界说接纳列举方法

国际评估准则中将代价类型分为两大类，一类是市场代价，一类是市场代价以外的代价。

这种分类方法优点之一是可以突出市场代价的重要职位.但是，从字面上理解，市场代价以

外的代价类型容易被误以为是脱离市场情况的代价。因此，为制止使用未便，消除羁系方和

评估陈诉使用者的误解，此次征求意见稿借鉴国际评估准则划定，在突出市场代价的同时：

对付其他代价类型直接接纳列举方法，不再单独归类。但是，由于市场代价以外的其他代价

类型较多，不可能一一列举，本征求意见稿只列示了较常使用的几种代价类型及其界说。如:

第五条市场代价是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事H未受仟何强迫的情况下，评

估工具在评估基准日进行正常公平生意业务的代价。

第六条投资代价是指评估工具对付具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者

所具有的代价，亦称特定投资者代价。

第七条清算代价是指以评估工具处于被迫出售、快速变现或其他非正常市场条件为依

据判断的资产代价。

第八条残余代价是指呆板设备、衡宇修建物或其他有形资产等在不能继承使用前提

下，拆除变现的代价。

第九条注册资产评估师执行资产评估业务，应当公道考虑本指导意见与其他相关准

则的协调。接纳本指导意见划定之外的代价界说时，应当确信其切合本指导意见的根本要

求，并在评估陈诉中披露。

特点5、强调了执法法例或契约对代价类型的特殊划定

某些特定资产评估业务中，相关执法法例或契约可能对评估结论的代价属性及代价类型

具有执法或强制约束或约定，这时注册资产评估师应当凭据相关执法法例或契约等对评估结

论代价属性及代价类型的要求，选择恰当的代价类型。征求意见稿针对当前几种典范的特殊

业务提出了具体的指导，包罗以财务陈诉为目的的评估业务、以课税为目的的评估业务、以

保险为目的的评估业务、以抵押为目的的评估业务、以拆迁赔偿为目的的评估业务等。

14

二、代价类型与评估要领、评估目的的干系

在土地使用权出让代价评估、房地产转让代价评估、（从事生产、经营运动的）房地产租

赁代价评估、房地产抵押代价评估时.，都要求接纳市场代价类型：土地使用权出让代价评估,

应分清土地使用权协议、招标、拍卖和挂牌的出让方法。但岂论哪种方法都体现了公然市场

代价类型，房地产转让代价评估，应接纳公然市场代价标准，从事生产、经营运动的房地产

租赁代价评估，应接纳公然市场代价标准，房地产抵押代价评估，应接纳公然市场代价标

准，……在房地产课税评估时，也要求“接纳公然市场代价标准并应切合相关税法的有关

划定由此可见，针对差别评估目的而进行房地产评估时要考虑的一个首要问题，也是确

定评估的代价类型，而并不是选择评估要领。曾经有人提出，市场法评估的结论是最靠近

实际的，本钱法评估的结论通常偏低，收益法评估的结论通常偏高。实际上通过前面的简朴

阐发可以看到，在严格接纳公然市场代价标准的前提下，排除允许的误差后，种种要领评估

得出的结论应该是趋于一致的。由此引伸，种种评估要领与评估目的在一般情况下并无严格

的对应干系。以前有人很认真地用表格的形式将种种目的的评估与种种评估要领做出匹配，

提出在某种评估目的下，最适合接纳某种要领，其次可选用某种要领。而由上面的阐发我们

可以自然地得出这样的结论：种种评估要领的应用在多数情况下并不受评估目的的限制，而

是受模拟房地产代价形成历程时的条件、参数限制，如果在特定区域内，因房地产市场不发

达而无市场依据或市场依据不充实就不宜接纳市场比力法，如果某项特定房地产不能产生收

益大概虽然能产生收益但无法确定相应参数，就不宜接纳收益法。这也是目前评估行业中

大部分的房地产评估都接纳本钱法的原因，不是绝大多数评估人员往往偏好接纳本钱法评

估，而是评估的条件不具冬。如果运用种种评估要领的条件都具备，那我小我私家的看法是

首选市场比力法和收益法，最后是本钱法，因为在公然市场直接形成的生意业务代价和赢利

能力更能被房地产生意业务的各方当事人所担当。综上所述，评估工具与评估要领之间有

一定的匹配干系，而评估目的与评估要领之间并无严格的对应干系。

三、对房地产评估根本领项的认识

确定房地产评估技能思路要对评估根本领项有充实的认识，即要充实了解评估工具、评

估目的、评估时点。

㈠确定房地产评估技能思路时要充实了解评估工具

评估技能思路反应了房地产代价的形成历程，如果不了解评估工具自己的情况，确定评

估技能思路就无从谈起。例如，某评估工具原为在农村宅基地上建立的“集资房”，在不影

响都市总体筹划、能够形成底子设施配套等前提卜，经市政府批准，补交土地使用权出让金

后，可以发给房地产证，自发证之日起5年以后可以上市。现由于债务纠纷，法院判决将评

估工具抵债，估算其代价.评估时点距离可以上市之日另有6个月时间，此时的评估技能思

路应该是：先确定评估工具可以上市之日的快速变现代价，再折现到评估时点.这里对评

估工具情况的了解就非常重要，如果不是这样一个特殊的评估工具，就无法提出“先确定评

估工具可以上市之日的快速变现代价，再折现到评估时点”这样的技能思路。

（--）确定房地产评估技能思路时要充实了解评估目的决定了代价内涵，进而决定了评估

技能思路。例如，银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行评估，并且该房地产的土地

是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所包管的债权不能定时清偿时，银行能够

通过拍卖、变卖抵押房地产得到的最大代价是几多，因此在“抵押代价评估”的目的下对该

房地产进行评估时，就要向评估委托人（银行）说明：在处分该抵押房地产时将要向国度交付

几多土地使用权出让金。大概换句话说，该房地产在“抵押代价评估”FI的下所估算的房地

15

产代价的内涵中应该扣除应向国度交付的土地使用权出让金。又如，为了保险目的进行的

房地产评估，其代价内涵应不包罗土地的代价，因为保险评估的代价主体（保险公司）所体贴

的仅是衡宇的代价，在出险时土地是不会受到损失的。

㈢确定房地产评估技能思路时要充实了解评估时点

确定房地产评估技能思路就是要确定房地产代价的内涵和代价形成历程，而房地产代价

内涵与代价形成历程都与评估时点密切相关。关于评估技能思路与评估时点的干系，稍后我

们在评估时点原则中再详细说明。

下面我们再从一个实例来看房地产的评估根本领项与房地产代价内涵和代价形成历程

以及与房地产评估技能思路之间的相互干系。

甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（修建公司）建立两幢（分别称为A座和B座）8

层共5000疔的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至

四层，B座建至五层，工程到此停工，甲、乙双方今后为工程款产生纠纷，甲方认为工程款

实际产生140（）万元，乙方尚应返还100万元；乙方则认为工程款实际产生158（）万元，甲方

尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲偏向法院起诉，法院委托评估机构对甲

方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

⑴确定评估结论的依据应该是：

A.以1500万元作为评估值

B.以（14（）011580）/2=1490万元作为评估值

C.以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实

际产生的工程量盘算评估值

D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之R止实际产生

的工程量盘算评估值

⑵如果该开发公司拥有全部正当开发手续，欲将整体项H转让，评估时点应确定为：

A.1993年12月

B.1995年7月

C.项目转让口期

【）.项目建成日期

⑶该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，评估工具的状况和房地产市场

情况应该如何选择：

A.评估工具状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态

B.评估工具状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

C.评估工具状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态

D.评估工具状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态

这个题主要就是考房电产评估技能思路简直定。提的三个问题反应了三种差别的评估目

的，需要了解的评估根本领项差别，相应的评估技能思路也各异。

第一问涉及的评估目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其评估技能思路是：

1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际产生的

工程量盘算评评估值，评估时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲偏向

法院起诉之日。

第二问是确定项目转让的代价，因此其