房地产物业管理概述2

房地产物业治理概述（上）

第一章物业治理的根本观点

第一节物业

一、物业的寄义

“物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地，

其寄义是指以土地及土地上的修建物形式存在的不动产。“物业”一词在外洋，特别

是在东南亚地域是作为房地产的别称或同义词而使用的。

物业是单位性的房地产。物业既可指单位性的地产，也可指单位性的修

建物。物业有大小之别，它可以凭据区域空间作相对支解，整个住宅小区中的某住

宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、泗店、厂房堆栈也可被称为物业。

关于物业的内涵，海内种种著述的提法至少有几十种，概言之，主要包

罗以下要素：

（1）已建成并具有使用功效的种种供居住和非居住的屋宇；

（2）与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；

⑶屋宇的修建（包罗内部的多项设施）和相邻的园地、庭院、停车场、小

区内非主干交通门路。

由此观之：单体的修建物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能

称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房

业配套的地业。

二、物业的性质

世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。阐发和掌握物业的属

性，对付我们了解物业和物业治理的本质，掌握物业治理运作纪律，搞好物业治理

有着十分积极的意义。

（一）物业的自然属性

物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形

态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质底子。物业的自然属性

主要指：

1.物业的二元性

物业的物质实体往往体现为具有特定用途和明确属主的修建物。而无论

何种修建物，其底子总是修建在土地之上，成为土地的隶属物，土地的功效则借助

于修建物得以充实发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与修建物的统一体,

兼有土地与修建物两方面的物质内容。虽然，而付差别的物业，其二元组成的比重

有所差别。例如，从总体而言，物业的修建面积与土地面积的比值在都会就高于乡村,

在经济、文化和商业中心就高于重产业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不

具备的，它决定了物业一定兼有土地与修建物二者特有的种种性质。

2.物业的有限性

物业的有限性，从底子上来讲，是由十地的有限性决定的.天然的土地

有限，用作兴建修建物的优良修建地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建立。

由于现代修建物技能要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技能

水平。

3.物业的差别性和多样性

物业的差别性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增

加和经济的生长，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于

土地的天然标准和其他自然条件，在都会主要取决于地段的区位及其技能条件。物业

的多样性主要是就修建物而言的。由于修建物的功效、位置、自然情况、技能经济

条件的差别，形成了物业形式的多样性。每一修建物都是单件产物，它们在类别、品

种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种差别之处。

4.物业的牢固性

物业的牢固性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某

物业从偏远区位移动到商业中心，纵然人们将地上修建物与土地相疏散，也只是改

变物业用途，不能移动执法意义或实质上的物业位置

5.物业的永久性和恒久性

物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可扑灭性，而修

建物则可能灭失或逐浙损耗，直到丧失物理寿命。物业的恒久性主要是就修建物而

言的。修建物一经修建完成，在正常情况下，其物理寿命期限可到达数十年甚至几百

年，可供人们恒久使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方法零

星出售，边流通边消费；其代价可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。

6.物业的配套性

物业的配套性，是指物业以其种种配套设施，满足人们种种需要的特性。

没有配套设施的物业不能满足人们的种种需要；人们的种种需求从客观上决定了物

业的配套性。物业配套越齐全，其功效发挥就越充实。

（二）物业的社会属性

物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济

属性；从这一商品的生产干系和财产干系的调解及归属来看，物业具有执法属性，

即物业权属问题。

1.物业的经济属性

首先，物业的经济属性体现为它的单一商品属性.物业的商品性是由物

业的使用代价和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的代价和使用

代价是通过市场生意业务运动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的

出让与转让，都是体现物业商品性的具体方法；物业的开发修建、经营治理都是商

品经济运动，必须遵从代价纪律这一最根本的经济运行纪律；物业的分派与消费，即

便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，推行着“商品一钱币”的规矩；到场

物业开发建立、经营治理与消费的人与人之间的干系，本质上是一种商品经济的干系，

从生产到消费都不是无偿的。

其次，物业的经济属性还体现为它的供给上的短缺性。物业在供给上的

短缺，一方面表现为土地资源供给的绝对短缺，另一方面体现为修建资源供给的相

对短缺。

再次，物业的经济属性体现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值,

这已经为越来越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是种恒久的趋势，而不

是直线式的运动。从某一时期来看，物业的代价可能有升有降、上下颠簸；但从恒久

来看，它无疑出现出在颠簸中上扬、呈螺旋式上升的趋势。

最后，物业的经济属性体现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性,

也因为物业是干系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利

性分派享有、行政性治理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具

体体现在：一是为了维护土地的社会主义公有性，公道掩护、开发土地资源，实现

可见一斑。

从以上的阐发可以看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个观点

虽有内在的紧密联系，然而内涵不完全相同，归纳起来，主要区别有：

(1)称呼领域差别。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使月的词汇,

“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称呼，而“物业”仅仅是房

地产领域中单位性的房地产观点的别称。

(2)适用范畴差别。“房地产”与“物业”在某些方面可通用(如基于狭

义房地产观点)，但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位(如单项的房产、地

产)或一个独立的房地产公司(也称“物业公司”)；而“房地产”是指一个国度、地

域或都会所拥有的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而

非“物业”。如“房地财产”不可以“物业”取代，“房地产体制改造”也不可用

“物业体制改造”取代c

(3)观点外延差别。一般而言，“房地产”观点的外延是包罗房地产的投

资开发、制作、销售、售后治理等整个历程。“物业”有时也可用来指某项具体的房

地产，然而，它只是指房地产的生意业务、售后办事这一使用阶段或区域。所以，

两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。

基于上述阐发，“物'也”这一观点的界说可界定为：物'也是指已建成并具有使用功效

和经济效用的种种供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋

宇所在的修建地块与隶属的园地、庭院。物业凭据其用途可分为：住宅、写字楼、

商场、酒店旅馆、产业厂房等等。

第二节物业治理

一、物业治理的观点

物业治理作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完

善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步创建起来的一种综合性经营办事

方法。物业治理既是房地产经营治理的重要组成部分，又是现代化都会治理不可缺少

的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的生长，被人们视作现代化都会的“向阳”

财产。

关于物业治理的界说，一种说法是广义、狭义论。广义的物业治理是泛

指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的办事；狭义的物业治理，其主要任务

是楼宇的维修养护，以及治理好各层的机电设备和大众设施，还包罗治安守卫、情况

绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。

另一种说法是凭据英语的多种译法，归纳综合为“不动产治理”或“房

地产治理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业治理”，以示与传统的房

地产治理的区别，或与企业治理的区别。

现在一般的说法是，物业治理类似于房地产治理，但比房地产治理范畴

更遍及。这个范围是向横生长、向后延伸、向周边拓展，如治理范畴包罗机电设备

维修、清扫、治安守卫等办事性的内容，而不包罗房地产投资、开发、生产经营。

综上所述,物业治理是指物业治理经营人受物业所有人或使用人的委托,

运用现代治理与办事技能，凭据委托治理条约，对已投入使用的种种物业实施企业

化、社会化、专业化、范例化的治理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的办

事，创造宁静方便的居住和工作情况，提高物业的使用代价和经济代价。

物业治理的这一界说，有着富厚的内涵：

(1)物业治理的治理东西是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物

业，即楼宇。

(2)物业治理的办事东西是人，即物业所有人(业主)和使用人。

(3)物业治理的属性是经营。物业治理被视为一种特殊的商品，物业治理

所提供的是有偿的无形的商品一一劳务与办事。

(4)这种劳务、办事的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增

值的作用。

(5)物业治理是接纳现代科学治理手段对物业实施全方位、多功效的治

理，融治理、服务、经营于一体。

(6)物业治理的根本要求是统一治理和协调，既包罗相对独立的物业(楼

宇等)或小区物业的统一治理和协调，也包罗辖区范畴内各个方面的统一治理和协

调。

(7)优质的物业治理与社区办事相结合，为业主和使用人提供物质、精神

方面的办事。

(8)就执法属性而言，物业治理是具有中介性质的信托治理，通过一定的

契约，规定相关各方的权利和义务。

(-)物业的经营治理与物业的治理经营

一般来说，治理就是筹划、组织、指挥、协调、监视关于执行企业大政

目标，到达设定目标的一系列事情。

经营治理合起来讲，也可理解为企业决策和执行决策。经营与治理是两

个差别的观点。其主要区别是：其一，经营着重于经济运动的总体和久远筹划，治

理着重于支配现在的经济运动；其二，经营要在经济单位或组织与整体、全局之间进

行纵横向协调，治理只组织经济单位或组织内部和产销的协调；其三，经营决定目

标、目标和要求，治理实现目标、目标和要求。

物业的经营是指物业投资开发、生产、销售的决策。但是，这些进行物

业的投资、生产、销售的单位或组织，也需要内部和产销的治理，因而组成经营性

的治理。这里包罗作为甲方的投资营销的房地产企业的经营性治理，也包罗作为乙方

的修建单位和企业的经营性治理。

物业的治理是围绕以物业养护维修、保值增值为焦点的筹划、组织、指

挥等经济运动。但是，以治理事情为主的物业公司，也需要治理性的决策，因而组

成了治理性的经营。好比，物业治理的经营就需要筹措资金，而每一家物业治理公司

更少不了总体经营性的筹划。从这个角度上说，治理性的企业经营的寄义，一是指

其组织治理的历程中也需要决策，二是指其治理内容中有经营性的业务。好比，物业

治理公司搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了治理而开展营销、出租物业等业

务。这些都不改变物业治理和治理单位的性质。因此，以“物业经营”观点来取代

“物业治理是不可取的。

(二)物业治理与企业治理

近年来，物业治理要企业化，口经引起了政府有关部分的重视和行业有

识之士的认同，并逐步实施。所谓物业治理企业化，就是物业治理公司凭据现代企

业制度的要求，自主经营，自负盈亏，自我生长，自我约束，成为具有独立法人职位

的经济实体。但是，应注意物业治理与产业企业治理的区别：其一，财产性质差别。

物业治理是第三财产，产业企业属第二财产。其二，治理形态差别。物业治理不生产

实物形态产物，即它的治理东西是制品，即物业。治理只意味着提供了办事，而治

理办事始终是与情况处在交换中，是开放型的。产业企业治理却差别，它是以产物生

产为终端，是一种关闭型的治理“其三，治理模式差别。物业治理是委托型、契约

化的办事，产业企业治理是生产型、技能化的监控。

二、物业治理的起源及其原因

物业治理是社会经济生长到一定水平的一定产物。传统意义上的物业治

理起源于19世纪60年代的英国。由于产业革命的生长，大量农村人口涌入产业都会,

引起了对都会衡宇需求的增加，但对其缺乏治理导致了诸如衡宇破损严重、居住情况

日趋恶化等社会问题。其时，英国有一位名叫奥克维娅•希尔(Octavia11:11)的女

士迫不得已为其名下出租的物业制订了一套范例租户行为的治理步伐，出乎意料地

收到了良好效果，招致本地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业治理”。

时至今日，英国的物业治理作为一个牢固行业，整体水平是世界一流的。除了传统

意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业治理的内容已延展到工程咨询和监

理、物业功效结构和分别、市场行情观察和预测、目标客户群认定、物业租售推广署

理、通讯及旅行摆设、智能系统化办事、专门性社会保障办事等全方位办事。在普

遍推行物业治理的同时，创建了英国皇家物业治理学会，会员遍布世界各地。

物业治理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方法相配套的综合性

治理，是与产权多元化格式相衔接的统一治理，是与社会经济生长相适应的社会化、

专'也化、经营型的治理。与没有治理的、无序的衡宇经营和传统的衡宇治理相比，这

种集高度统一的治理仝方位、多条理的办事和市场化经营为一体的布满生机和活力

的物业治理一出现，就显示了强大的生命力。其原因是：

第一，物业治理是一种社会化的治理模式，它挣脱了自营的疏散治理方

法，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能治理部分

找到了一个总代管，在授权的范畴内去落实各项治理内容，以克服旧体制下各不相谋、

多头治理、相互推诿的种种弊端，从而有利于提高都会治理的社会化水平，以充实

发挥种种物业的综合效益和整体功效，实现经济效益、社会效益和情况效益的统。

第二，物业治理是一种专业化的治理，它是由专门的治理公司通过条约

或契约，凭据产权人和使用人的意志与要求去实施的治理，从而摆正了主人和治理

者的干系，将自营自管的无序治理和行政性的治理终身制变为企业经营型的聘用制。

在这样的机制下逐步形成有活力的物业治理竞争市场，业主有权选择物业治理企业,

物业治理企业必须依靠自己良好的治理和办事才气进入和占领这一市场。这就从底子

上促进了办事态度的改变、办事质量的改进和治理水平的提高，从而有利于提高都

会治理的社会化、专业化水平，并向现代化的治理方法转换。

第三，物业治理是一种经营型的治理，它推行的是有偿办事、公道办事,

并通过多种经营，使种种物业的治理逐步走上以业养业、自我生长的门路。这不但

淘汰了政府的压力和包袱，使得衡宇维修和养护的资金有了来源，并且使得业主、使

用人受到全方位、多条理、多项目的办事。

第四，物业治理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出

了治理的重要性，从而理顺、摆正了建立与治理的干系，有利于发挥投资效益，使

社会财产和业主的财产得到保值、增值。

三、物业治理的特点

物业治理是一种有别于以往房产治理的一种新型的治理模式，其治理具

有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

1.物业治理的社会化

物业治理的社会化是指物业治理将疏散的社会分工搜集起来统一治理，

诸如衡宇、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业治理企业一家就能

将所有关于衡宇和居住（事情）情况的日常事宜办好，而不必分别面对各个差别部分,

犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部分来说，则犹如找到了一

个“总署理”。'业主只需凭据物业治理部分批准的收费标准定时缴纳治理费和办事

费，就可以得到周到的办事，既方便业主，也便于统一治理，有利于提高整个都会

治理的社会化水平，以充实发挥种种物业的综合效益和整体功效，实现社会效益、经

济效益、情况效益、心理效益的统一和综合改进。

2.物业治理的专业化

物业治理是由专业的治理企业一一物业治理公司实施对物业的统一治

理。这种治理是将有关物业的各专业治理都纳入物业治理企业的领域之内，物业治理

企业可以通过设置分专业的治理职能部分来从事相应的治理业务。随着社会的生长，

社会分工渐趋于专业化，物业治理企业也可以将一些专业治理以经济条约的方法交予

相应的专业经营办事公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保

安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，情况卫生也可

以承包给专业清洁公司。这些专门组织的创建，表明这一行业已从疏散型转向了专

业型。这种转向有利于提高都会治理的专业化和社会化水平，并能进一步促进都会治

理向现代化的治理方法转换。

3.物业治理的企业化

物业治理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物

业治理企业作为一个独立的法人，应凭据《中华人民共和国公司法》的规定运行，

不受任何滋扰，政、事、企完全疏散。因此，物业治理企业必须依照物业治理市场的

运行规矩到场市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的办事在物业治理市场上争取

自己的位置和拓展业务，用治理的业绩去赢得商业信誉。虽然，物业治理企业在运作

历程中还要处置惩罚好与有关部分，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交

通等行政或事业性单位的干系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业治理

企业从治理上、经营上和办事上下工夫，为业主创造一个方便、宁静、清静、整洁

的居住和事情情况。

4.物业治理的经营型

物业治理企业的办事性质是有偿的，即推行有偿办事，公道收费.物业

治理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业治理企业可以

通过多种经营，使物业的治理定于“以业养业、自我生长”的门路，从而使物业治理

有了造血功效，既淘汰了政府和各主管部分的压力和包袱，又使得衡宇维修、养护、

环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多条理、

多项目的办事。

物业治理是一种和房地产综合开发的现代化生产方法相配套的综合治

理；是与随着住房制度改造的推进而形成的产权多元化格式相衔接的统一治理；是

与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的治理。这

种集高度统一的治理、全方位多层次的办事、市场化经营为一体的布满生机和活力

的物业治理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。

四、物业治理的职能与职位

()物业治理的五种职能

物业治理的职能可以分为决策与筹划、组织、指挥、控制、协调五种职

能。

1.决策与筹划职能

决策是指对物业治理目前和久远的目标以及实现此0标有关的一些重大

问题所作出的选择和决定，如物业辖区总体治理的偏向、业主治理委员会的组建、

物业治理企业的选择、物业治理企业的生长偏向等。这些问题解决欠好，就会给物业

治理事情带来很大的盲目性。因而，物业治理首先必须作出正确的决策。有了正确

的决策，还必须有科学的筹划，即把决策的目标具体化，酿成一定时期内物业治理的

行动大纲。物业治理的筹划职能应由业主治理委员会和物业治理企业配合执行，物

业治理企业尤其要发挥主动性。决策正确与否、筹划是否科学对物业治理的效果具有

决定性的作用。从这个意义上讲，决策与筹划是物业治理的首要职能，忽视这一职

能，一定会使物业治理陷于杂乱。

2.组织职能

组织就是凭据已确定的筹划和提高治理效率的原则，把物业治理的各个

要素、各个环节和各个方面，从治理的分工协作上，从上下左右的干系上，从时间

和空间的联系上都公道地组织起来，形成一个有机结合的整体，使整个物业治理运动

酣成一部“大呆板”。在这部“大呆板”中，包罗人、财、物、情况等要素，应做

到尽可能好的结合，从而最大限度地发挥它们的作用.物业治理的组织职能主要由物

业治理企业执行。物业治理企业必须正确实施管理的组织职能，公道地确定企业内

部的治理体制，包罗治理机构的设置、职权的分别和齿亭责任制的创建，以发挥各个

治理环节、各级职能部分的主动性。从一定意义上讲，组织水平的崎岖，直接决定

物业治理运动效益的巨细。

3.指挥职能

指挥是凭据筹划，对整个物业治理运动进行领导和督促。由于物业治理

运动十分庞大，涉及面广，如果没有科学的指挥，纵然物业治理这部“大呆板”组

织起来了，也不可能正常运转，物业治理运动也不可能到达预期的效果，既定的筹划

目标也难以包管实现，所以指挥职能是包管物业治理运动顺利进行必不可少的条件。

要实现科学的指挥，物业治理的指挥系统必须经常进行观察研究，阐发物业治理运动

的全历程，掌握物业的状况和业主的需求，以取得指挥的主动权。

4.控制职能

控制也叫监视，就是物业治理在执行筹划历程中，必须经常控制监视筹

划的执行情况，把实际情况与原定的目标、筹划、规章制度进行比拟，找出差别，

阐发原因，接纳须要的对策，以推动物业治理运动不停生长、完善。控制职能要求创

建、健全各项规章制度，包罗业主条约、物业辖区治理章程、业主治理委员会章程、

住户手册、物业治理公司岗亭责任制、物业辖区综合治理规章等；也要求创建周密高

效的治理信息系统；还要求实时核实治理运动的成效，做好各方面的考核，从而使

控制与监视有充实的依据。

5.协调职能

协调也叫调治，就是协调物业辖区内外各方面的运动，使它们能创建起

良好的协作配合干系，不至于产生矛盾，以有效地实现物业治理的决策筹划目标。

协调包罗纵向协调与横向协调、内部协调与外部协调。纵向协调就是协调物业治理指

挥系统与各职能部分之间的运动干系；横向协调就是协调同级各部分之间的运动和

干系；内部协调即协调物业治理辖区内部上下左右各方面的运动、干系；外部协调则

是协调物业治理与社会各有关方面的运动和干系，包罗街道、公安、交通、环保、

卫生、市政、园林、教诲、公用事业、商业及文化娱乐等部分。对物业治理来说，纵

向协调、横向协调、内部协调的要害在于全体业主和物业治理企业全体员工能清楚

地了解物业治理的目标、目标、决策筹划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面

的通力配合及执法法例的健全C

上述物业治理职能是一个有机的统一整体。通过决策和筹划职能，可以

明确物业治理的目标与偏向；通过组织职能，可以创建实现目标的手段，使整个物

业治理成为一部协调的“大呆板”；通过指挥职能，可以创建正常的物业治理秩序;

通过控制职能，可以查抄筹划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使筹划

更切合物业治理的实际，并实时解决物业治理内外部的矛盾.，包管物业治理筹划决策

的实现。

（二）物业治理的职位和作用

1.促进房地产市场的生长

物业治理是深化房地产经济体制改造、实行衡宇商品化的客观需要，具

有繁荣和完善房地产市场的作用。

随着我国经济体制改造的不停推进，房地产经济的体制改造也在向纵深

生长。我国房地产经济体制改造的偏向是市场化、商品化和住房自有化。随着衡宇

商品化的逐步实施，种种住房分幢、分套出售，大厦分层、分单位出售后形成了一个

住宅区内或一幢高层修建里有着几个、儿十个甚至儿百个多元产权的毗邻干系。它

不但使原有的公房所有制为主体的衡宇格式被大量共有、共用而又相互毗连的衡宇格

式所取代，并且也使传统的按产权、按部分疏散治理的步伐，以及用筹划包干的维

修治理步伐再也不能适应形势生长的需要了，由此形成了产权多元化和治理社会化的

新格式。这种新格式要求有与之相适应的衡宇治理的新模式来代替传统的、非市场

取向的治理模式。从对目前公有衡宇出售中居民心态的观察可以看出，居民最担心的

是公房出售后的治理维修问题，包罗经费、权利、责任和如何落实。所以，物业治

理是房地产经济体制改造和住房制度改造不可缺少的配套工程，并且具有深化、促进

和完善房地产经济体制改造的意义和作用。就整个房地产市场来说，物业治理无疑拓

宽了房地产市场范畴，完善了房地产投资，促进了房地产市场向康健有序的偏向生

长。

2.有利于提高房地产投资效益

物业治理是房地产经营运动的根本环节，具有提高房地产投资效益的作

用。

在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、治理三

个环节。按步伐来说，物业治理是房地产开发、经营的落脚点。改造开放以来，我

国房地财产生长初期的重点是解决数量问题，实行的是一种数量增长型经济，因而存

在着重开发建立、轻治理的现象，使开发建立与治理脱节，这也是造成我国房地产

治理效率低、房地产投资效益差的底子原因所在，随着国度宏观政策的调解，单纯的

数量增长已经不能适应市场需求，房地产要提高投资效益，要向效益增长型转变，

就必须增强物业治理，使房地产开发、经营、治理三个环节全面协调地生长。

增强物业治理不但能使物'也保值，并且还可以使物业增值。一方面，良

好的物业治理可以使物业处于完好的状态并使之正常运行，可以延长物业的使用寿

命，还可以通过根本业务、专项业务和特色业务的办事，适当改进和提高物业的使用

功效，提高物业的档次和适应性，进而推动物业的升值；另一方面，优质的物业治

理，还能受到精明的房地产生意业务商和主顾的青睐，使该物业成为抢手货，从而推

动该物业的代价上升。

物业治理是对物业建成以后使用全历程的治理，也可以说是遍及意义上

的售后办事，因此，物业治理是房地产开发经苣运动的重要包管。只有现代化的治

理手段，优质、周到、完善的物业治理，才气包管房地产代价和使用代价的最终实现,

进而提高房地产的投资效益。

3.树立都会形象，完善都会功效

物业治理是改进居民事情与生活情况、提高居住水平的底子事情，具有

树立都会形象、完善都会功效的作用。

居民事情、生活情况的完善和居住水平的提高是都会生活水平和消费水

平提高的根本前提。现代化的都会需要高质量的治理办事，运作良好的大厦设施，

有助于事情效率的提高；称心如意的居住情况，有助于人际干系的调和。住宅社会学

研究表明，良好的情况不但能减少烦恼、焦急、矛盾、摩擦，乃至某些危害社会的

不轨行为，还会形成相助、互谅的社会民风，促进人们的身心康健，促使人们积极上

进。这一切是社会稳定、经济增长和都会生长所必须具备的前提条件。物业治理正

是顺应了这一要求而产生和生长起来的。

物业治理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、宁静、宁静、优雅的事

情和生活情况，并且其基准还应随着社会的不停进步而逐步拓展和提升。人们生活

水平的改进、生活内容的充实和饱满，无论从物质上照旧精神上都离不开事情和生活

情况的优化和美化。高质量的物业治理不但是单纯的技能性调养和事务性治理，并

且还要在此底子上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代都会风采，又具有本性

特色的事情和生活情况，形成一个以物业为中心的“微型社会”：既可充实发挥物

业的功效，乂能在充实保障业主正当权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊

重、和乐共处的群居干系。因此，高质量的物业治理既可以改变都会风采、改进人

们的事情和生活情况，又能提高人们的精神文明素质和现代化都会意识，为树立都会

形象、完善都会功效起积极推行动用。

4.推动外向型房地产和涉外经济的生长

物业治理是加快我国房地产生长同国际接轨的须要步伐，具有推动外向

型房地产和涉外经济生长的作用。

物业治理是一种不动产的现代化治理要领和模式，不受地域、国度和社

会制度的限制。中国传统的衡宇治理模式，在许多方面不适应改造开放形势下外商、

外籍人士的商务运动和居住的需要。随着我国经济体制改造的深化和涉外经济的生

长，越来越多的外商对投资中国大陆感兴趣。外商进入中国大陆一般首先在“宾馆”

入住，开始“投石问路”，旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安身立命了。

只有安居才气乐业，在中国大陆的外商一般都十分存眷如作甚自己摆设一个方便、

高效的事情和居住情况，并且外商进入事业生长期后，就有了为自己公司和事情人员

购买业务和居住用房的需要。中国大陆的物业治理最初正是从对外商、外籍人员在

中国大陆的财产和侨汇房的治理生长起来的，至今涉外房的治理仍是物业治理的重要

组成部分。随着房地产市场的生长和完善，投资于中国大陆房地产的外商也正在独

资组建物业治理公司，来治理自己在中国大陆的物业，并以此作为吸引外商在中国大

陆置业的一招。由此可见，良好的物业治理是加快中国房地产同国际接轨、改进中国

大陆投资条件、改进发资情况的须要步伐，具有推动外向型房地产和涉外经济生长

的作用。

5.有助于提高房地产综合开发企业的声誉

物业治理是房地产综合开发企业的重要业务，具有提高房地产综合开发

企业声誉的作用。

随着房地财产的进一步生长，许多具有一定范围和一定实力的房地产综合开发企业纷

纷创建自己的物业治理公司，并多方挖掘、培养物业治理人才。房地产综合开发企

业已意识到物业治理的重要性，开始体贴物业治理，并把物业治理作为企业经营的重

要战略决策。因为房地产开发企•业开发的物业如果具有优质的物业治理，就可以免

除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产综合开发企业的信心，创建房地综合

开发企业在民众中的良好形象，促进后续销售事情的顺利开展△因此，优质的物业

治理是企业最形象也是最实惠的告白，具有提高房地产开发企业声誉的作用。

第三节物业治理的作用与类型

一、物业治理与传统治理

开国以后，国度对城镇衡宇治理实行的是筹划经济条件下形成的行政治

理体制，至今仍是城镇衡宇治理的主要模式。物业治理与传统的行政性治理模式从

配合点讲都是对城镇衡宇的使用期的治理。物业治理是传统治理的延伸和生长，但由

于机制的差别，两者又有着原则上的区别C

（一）治理实体

城镇衡宇芍统治理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施治理的

实体是政府机构-各地域房管部分及其下属的事业单位-房管所（站）。物业治理则是

一种经营性、企业化的劳动办事行为，实施治理的实体是具有法人资格的物业治理企

业和种种专业办事公司。

（二）治理矶制

传统治理与衡宇福利性分派模式相适应，是一种非经营性的治理行为，

创建在以租养房的底子上。在低租金条件下接纳行政补贴的步伐来弥补经费的不敷,

大概因经费的不敷而不能有效地调养衡宇。物业治理则是在市场经济条件下提供劳务

的有偿办事，接纳“以业养房”的目标，依靠本物业的经营和对业户的优质办事来

管好物业并取得自身的的生存和生长。

（三）市场机制

传统治理是按财产系统分别的部分治理，往往一个完整的物业区域，其

内部各个物业因产权归属差别而被支解，影响了物业的统一治理。物业治理则是一

种社会化的治理，冲破部分、系统的支解，适应产权多元化的格式，按市场机制运作。

业主和治理公司通过招标投标来签订委托治理办事条约，开展业务。

（四）办事范畴

传统治理的事情职责一般局限在衡宇使用和维修范畴内，由于是受低租

金的限制，办事范畴狭、功效单一，房管部分又是行政性事业单位，缺乏开展经营

性办事的主动性和积极性。物业治理提供全方位、多功效的综合性办事，市场机制促

使治理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的办事取得企业的经

济效益。

（五）主导职位

传统治理由于产权单一，根本上是一种单向行为，一切由治理单位说了

算，住户是被动的，处于被治理的职位。物业治理是一种契约行为，供需双方通过

配合认可的条约相联系，有明确的权利义务，并且业主在其中居主导职位。

综上所述，物业治理完全转换了传统机制下政府、治理单位、业主和使

用人三者之间的干系。物业治理使原来由政府本物业和物业情况的调养、办事直接

卖力、直接治理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使

用人的正当权益，又创建了新的、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主（使用人）

和治理公司三者之间的执法干系和经济干系，实现业主自治和专业治理相结合的治理

原则和与此相适应的治理模式。在这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情

自己办，大众的事务配合办。物业的业主从被动、被管的职位转换为主动地、自觉地

管好自己的物业，维护配合的利益。

二、物业治理的作用

从以上物业治理的业务范畴、物业治理和传统治理的异同的论述中已靠

近了本章的主题。这里再对物业治理在社会经济生活和都会建立中的职位和作用展

开阐发：

（-）房地产经济体制改造配套工程

中国房地产经济体制改造偏向是商品化、市场化和住房自有化，并由此

形成产权多元化和治理社会化的新格式。这种新格式虽然要求有与之相适应的衡宇

治理新模式来取代传统的、福利性的治理模式。当前，公有衡宇出售后居民最大的担

心就是公房出售后的治理维修问题，包罗用度收支、权利责任、治理方法等等。物

业治理收费和办事情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以，良好的物业治理使

购房人放心、放心，因而具有深化、促进和完善衡宇商品化，住房制度改造的功效,

是房地产经济体制改造不可缺少的配套工程。

（二）提高房地产经营运动的效益

房地产经营运动的全历程由开发、营销和消费使用二个环节组成，房地

产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业治理作为房地产开发经营的最终环

节，对前级运动具有强烈的反弹和刺激作用。物业治理天然地赋有提高房地产经营效

益，繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后治理是房地产经营运动中的

一个热点和难点。周到、良好的物业治理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高

物业的使用代价和经济代价。现在，生长商终于明白，优良、方便的物业治理是树

立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和计谋。周到的物业治理所提供的称心

的居住和事情情况，能免除后顾之忧。由于物业治理在建立现代故里中的特殊职位,

其在房地产行业中的职位越来越重要。

（三）提高城镇居民的生活和居住水准

城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标记就是居住状况如何。物业

治理从对住宅的治理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、宁静

的生活情况，其水准和内容要随着社会进步不停地拓展和提升。现代化的家居离不开

高水平、范例化的物业治理。优质的物业治理不是单纯的事务性操办和技能性调养,

而是要在此底子上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化气氛，又

有本性特征的宁静、清闲、优雅、舒适的生活情况。

范例化的物业治理与社区建立相结合，能使物业区域形成一个具有“陶

冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下，物业治理既能充实发挥

物业的功效，保障业户的正当权益，又能增强业户间的邻里意识，相互尊重，和陛

相处的干系。这种居住情况和社会干系有助于鼓励人们的群体意识、相同情感、增强

理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。

(四)都会治理的底子事情

现代都会治理主要包罗：修建物的治理、门路交通和信息治理、大众运

动中心的治理和经济财产治理等等。修建物的容貌组成都会形象的主体。一个个物

业小区是都会的细胞，小区的情况整洁、优美，都会的面貌也就焕然一新。现在，物

业治理已逐步从对新区治理延伸到建成区的治理。这样，就为都会面貌的更新和优

化提供了全方位的支持。

当前海内的一些大、中都会都希望同国际接轨，建立一流的都会，以有

利于引进外资，生长经济。物业治理作为一种不动产的现代化治理模式，入受地域、

国度和社会制度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往

往会考虑“安身立命”C因而都十分存眷如作其自己摆设一个舒适高效的事情和居

住情况。所以，优质的物业治理不但体现都会的优美形象，也是优化投资情况、吸

引外商在华置业的重要条件。

1996年世界卫生组织提出了“康健都会”的标准为：

(1)为市氏提供清洁和宁静的情况；

(2)为市民提供可靠和长期的食品、饮水、能源供给，具有有效的清理垃

圾系统；

(3)通过富有活力和创造性的种种经济手段，包管满足市民在营养、饮水、

住房、收入、宁静和事情方面的根本要求；

(4)拥有一个强有力的相互资助的市民团体，能够为创建康健都会而努力

事情；

(5)能使市民一道到场制定涉及他们日常生活，特别是康健和福利的各项

政策决定；

(6)提供种种娱乐和闲暇运动场合，以方便市民之间的相同和联系；

(7)掩护文化遗产并尊重所有居民的种种文化和生活特性；

(8)把掩护康健视为民众决策的组成部分，赋予市民选择康健行为的权

利；

(9)作出不懈努力，争取改进康健办事质量，并能使更多市民享受到康健

办事;

（10）能使人们更康健恒久地生活和少疾病。

以上这些要求大部分同物业治理的文明、卫生小区建立相切合，所以,

物业治理是建立现代都会的底子事情。

（五）提供遍及的就业机会

物业治理是提供商品劳务的行业，物业治理面广量大，能提供遍及的就

业机会。

首先能为从事传统治理的房管部分和人员提供一个转换机制，吸纳人员

的符合偏向。公房事业性治理方法是筹划经济体制下的产物。近年来，随着房地产

开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改革的迅猛态势，公房大量转化为私房。

这使原来以公房经租为主的城镇房管部分作为住房福利制模式下的产物，在完成其

历史使命的同时面临一个机制转换和人员摆设的问题。这里，包罗直管公房和系统公

房两大部分C物业治理就为两者的转换开辟了一个辽阔的天地C

物业治理业的生长还能动员相关行业的生长。物业治理业同装饰维修业、

家政办事业、园林绿化业等部分有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。

三、物业治理的类型

物业治理的类型也就是物业治理的模式、方法。依据开发商、业主和物

、也治理部分的关系，一般分别为两大类：

（一）委托治理型

这是典范的，也是根本的治理方法。开发商、业主接纳招投标或协议的

方法，通过“物业治理办事条约”委托专业化的物业治理企业，凭据“统一治理，综

合办事”的原则，提供劳务商品的治理行为。

如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主

委员会代表业主包袱业主自治治理的职能。

这种方法，凭据自用或出租又可分为：

1.自用委吒型

业主将自有自用的物业委托物业治理企业治理，这是典范的委壬治理方

法。

2.署理经租型

业主将自有的物业出租，委托物业治理企业经营治理，有两种委托方法:

一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁条约，物业治理企业只包袱收租和

治理；另一种是把经租权也委托给物业治理企业，由物业治理企业全权代表业主招揽

租户，签订租赁条约。

署理经租型的物业治理用度的收交也有两种方法：一种是物业治理费包

罗在租金里，由业主支付，一般只包罗根本用度；另一种是不包罗在租金里，由承

租人或使用人向物业治理企业支付。

不管是哪一种方法，都应该在条约和租约中明确规定。

(二)自主经营型

开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业治理企业治理，而是

由自己单位内部设立物业治理部分来治理。其与委托治理型的根本区别有两点：

第一，是在物业所有权和经营治理权的干系上。自主经营型是二权合一,

委托治理型是二权疏散。

第二，是在法人职位上C自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法

人，委托治理型是两个各自独立的法人。

自主经营型按其对物业的使用和经营方法又可分为：

(1)自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、

厂房、堆栈等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业治理

部分来治理自己的物业；

(2)自有出租型。开发商、业主和物业治理企业合而为一，来经营治理自

己的出租物业，实质上是一个拥有自己财产的物业治理企业。

自主经营型的物业治理区域一般范围都不大。如具本单位所属的物业治理部分成为独

立的法人单位，这个物业治理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委王治理办

事条约。自主经营型也就向委托治理型转换了。

第四节物业治理的原则与宗旨

物'业治理的原则与宗旨是物'业治理的根本理念，是指导物业治理运作的

根本要求和理顺物业治理方方面面的依据。

物业治理的根本原则有：

一、业主自治与专业治理相结合的原则

这一原则范例业主与物业治理企业间的干系，划清业主与物业治理企业

的职位、职责、权利和义务，其具体要求包罗：

(一)业主自治治理

业主自治治理的立足点是掩护业主的正当利益，包罗业主的个别利益和

整体利益，并协调好相互间的干系。业主自治治理是指业主在物业治理中处于主导

职位，但这不意味业主直接实施治理，而是通过条约的形式委托物业治理专业企业实

施各项具体治理实务。

业主自治治理的权利和义务为：

(1)权利：决策、选聘、审议和监视权；

(2)义务：履行条约、条约和规章制度，协助和协调各方干系八

(二)专业化治理体现在以下几个方面

1.专业机陶

有专门的组织机构，如治理公司、专业办事公司和公司内部的种种专门

机构来实施种种办事预目，分工相助，提高效率。

2.治理人员

有专业治理人员和工程技能人员，这些人员还要经过范例化的培训和考

核，取得岗亭资格证书，以包管办事质量和树立良好的行风和职业道德。

3.专业设备

有现代化的种种专业设备，这是专业治理的物质包管，并与物业的档次

相适应，逐步向智能化偏向生长。

4.治理制度

有科学的、范例化的种种治理制度和事情步伐、流程图，以包管专业化

治理的正确实施。

二、属地治理与行业治理相结合的原则

指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部分和物业治理行业

主管部分按各自职责范畴配合卖力小区的治理事情。地方性的事情由地域统一协调,

专业性的事情归口行业主管部分和相关部分卖力。条块结合有利于发挥多方面的积极

性。

（一）主管部分

行业治理能有效地发挥政府主管部分的专业指导和监视作用，包罗市、

区县及其派出的办事处。

（二）行业协会

行业治理既能发挥政府主管部分的作用，同时乂能发挥行业协会的作用。

行业协会作为行业的自助自律组织，可以协助政府端正物业治理企业行风，发挥社

会中介组织的联系和桥梁作用。

（三）地域组织

属地治理有利于协调好物业治理部分与街道办事处、居民委员会和公安

警署等地域组织的干系，协调好物业治理与社区建立的干系，有利于把优秀小区建

立和社区建立相结合，配合创建文明小区。

（四）相关部分

市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环

卫、环保等等专业部分则可按专业归口的原则分工卖力物业区域中的有关事情。

三、统一治理，综合办事的原则

这个原则体现物业治理的根本特性和要求，包罗统一治理和综合办事两

方面，并且有机地结合在一起。

（一）统一治理

可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区

域，创建一个业主委员会，委托一个物业治理企业治理”。在这个前提下实施一体化

的治理。

1.治理一体化

物业区域内的修建物、构筑物、隶属设备、设施、园地、庭院、门路以

及大众运动中心、停车场等都由个单位统治理。

2.办事一体化

对业主和使用人的种种办事事项，包罗专项、特约、代庖项目都由一个

单位统一实施。如要聘请专业办事公司，也由本物业区域的治理单位统一治理。

3.协调一体化

同物业治理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一实力处置惩罚。

业主、使用人、承租人有关物业治理的事务只找一个单位，这个单位不能推委，要

认真卖力解决问题。

4.经济治理一体化

有关物业治理的经济往来，包罗种种物业治理用度的收支、基金的治理

和物业经营的财务治理都由一个单位卖力。

（二）综合办事

综合办事是物业治理的根本属性，物业治理的综合办事既要到达一般办

事业的要求，又有其自身的特殊要求。

1.高效优质

综合办事的根本要求是讲求办事的效用。就是要随处主动为业户提供方

便并使业户感触舒适、满意，这是综合办事的活力所在。因此，物业治理企业要凭

据高效、优质的标准来实施范例化办事、礼貌办事和微笑办事。

2.以人为本

综合办事是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、

多功效的办事。综合办事就是要针对差别年龄、差别性格、差别条理以及差别民族、

国籍业户的差别要求来开展富厚多彩、方法灵活、生动生动的办事运动。

3.本性化

综合办事由于提供富有本性化的周到办事，就能赢得差别类别业户的欢

迎。因此，市场的潜力很大、前景辽阔，是熨现物业治理经济效益和社会效益的根

本包管，也是树立物业治理行业声誉和企业的良好社会形象的根本包管。

物业治理部分在掌握本原则时要尊重各主管部分的职权，担当主管部分

的指导。

四、社会化与平等竞争的原则

在衡宇商品化、自有化和产权多元化的条件下，物业治理不是按权属、

按系统组建，而是按区域组建，按社会化原则治理。这个原则适应二权不疏散的情

况，即物业所有权与经营权不疏散；也可以是物业二权疏散的，即物业的所有者与经

营权者不属于同一法人单位。在产权多元化情况下，物业多数是接纳二权疏散的方

法来经营治理的。

社会化的原则有利于物业治理的市场培育和生长。这个原则的具体要求

有:

（一）社会化的分工相助

现代社会差别财产间的分工和协作有助于提高各个财产的综合效益。房

地产作为一个行业，其内部的开发、营销、咨询和物业治理等各个分支行业间同样

要凭据社会化大生产的要求分工协作，才有利于提高全行业的经济效益。特别是物业

治理企业要从开发企业的隶属地位剥离出来，独立为自主经营的治理办事型企业。

物业治理公司和种种专业办事公司，如清扫、绿化等公司间，同样应凭据社会化大生

产的要求相互间分工协作。

（二）平等条件下的市场竞争

业主和物业治理企业在平等的条件下通过市场用招投标或协议的方法创

建委托治理办事干系。政府有关部分和开发商都不宜干涉，物业治理企业只有通过

自己的优质办事和良好的声誉才气在市场上取得一席之地。

（三）三个效益的统一

物业治理的经营运动要实现经济效益、社会效益和情况效益的有机统一,

要在经济效益的底子上以社会效益和情况效益为小区建立的最终目标。

物业治理办事于社会，理应得到社会有关各方的支助，社会有关各方则

在自己职责范畴内做好物业区域建立的事情。

五、企业叱与全历程效益的原则

物业治理作为一种市场化的经营行为，虽然要凭据企业化的原则来操纵,

并且要追求仝行业、仝历程的效益。企业在其经营运动中追求仝历程的效益是现代

治理的根本理念。这一原则体现在：

（一）实施主体要按企业化的原则组建

物业治理企业，岂论是独立的具有法人资格的公司、非独立的物业治理

部、房管所转制的物业治理公司等等都要政、企离开，政、事离开，凭据“独立核

算、自主经营、自负盈亏、自我生长”的目标开展经营运动。

（二）按经济纪律办事

物业治理企业在处置惩罚同方方面面的经济干系中严格凭据经济纪律办

事，特别在同开发商的委托干系方面虽然业务联系密切，或属于同一企业团体，但

在经济方面应凭据条约和有关规定划清各自的职双。

（三）早期介入

物业治理从追求全行业、全历程效益出发，就要使物业治理同项目开发

同步进行。首先要做好物业治理的启动事情和前期底子事情。实践证明，只有早期、

适时的介入房地产项目的开发经营运动，才气制止“前期后遗症”，淘汰后期治理事

情的损失。介入的时间要凭据物业的开发情况，大概在设计阶段、大概在施工阶段、

大概在验收阶段、大概在销售阶段适时介入。介入的东西包罗购房业主的适时介入和

物业治理公司的适时介入，或两者同时介入。

（四）创建名牌

企业化的原则还要求物业治理企业努力提高经营水平、办事质量。创建

名牌，应存眷规模经济效益和拓展业务，以提高企业的声誉，树立良好的信用。

六、物业治理的宗旨

上述的物业治理属性、范畴和原则都围绕一个根本的理念，即物业治理

的指导思想，也就是物业治理的宗旨，可以归纳综合为：

（一）营造曳好的“安身立命”的情况

物业治理的全部运动都围绕一其中心，就是“安身立命”，具体地说就

是为市民创建一个“整洁、文明、宁静、方便”的生活和事情情况，大概说一个有利

于生存、生长、享受的情况。并且要随着物业治理业务的拓展和治理水准的提高，凭

据每一小区的具体情况和业主的要求提高办事水准、拓展办事范畴。居住区域要求

舒适、平静、温馨、优雅，要求增添文化和艺术气氛等。办公和商务区域则强调高效、

周到和形象，要求提供现代化的商务办事和智能化治理等。

物业治理应该是：第一是办事，第二是办事，第三照旧办事。办事体现

了物业治理的宗旨和根本属性，物业治理只有以办事为中心，开拓各项业务，才具

有无穷的活力。

（二）物业的保值与增值

物业治理是受业主委托的经营治理行为，其行为的偏向除了为委托人创建一个符合的

“安身立命”情况外，就是要掩护业主、使用人的正当权益。物业治理的优点就在

于通过精心的筹谋和曳好的办事，能改进物业的内外情况，提升物业的使用代价和

经济代价，也就是使物业既能保值，又能增值。

第五节物业治理的生长与条件

本章以上介绍的物业治理的宗旨、原则、办事范畴、作用和模式都是从

范例化的角度来论述ii勺。这一切要转化为现实的行为，要有一个培育的历程，要有

符合的土壤和情况，本节就来讨论物业治理的生长与实现条件。

一、物业治理的特点

海内的物业治理虽然是从香港和外洋移植进来，但是很快就显示了自己

的特色。

（一）笼罩面广

海内的物业治理虽然是从80年代开始起步，可是生长速度很快，并且笼

罩面广。如上海市到1997年已有一亿平方米以上种种衡宇纳入物业治理范畴。沿海

一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地笼罩面都很广。

纳入物业治理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、

涉外商品房都先后进入物业治理渠道。随着房地产治理体制的改造和深化，大批售

后公房和未售公房正在逐步纳入物业治理渠道。与此相适应，种种物业治理企业如雨

后春笋纷纷破土而出，如上海市到1997年已有种种物业治理企业近2000家，从业

人员约5万人。全国范畴到1997年约有物业治理企业7000家，从业人员100万人。

一些国际上知名的物业治理企业也争前恐后地进入中海内地。物业治理正成为一个

具有遍及影响的行业。

（二）业主双益得到有效掩护

物业治理的特点就是业主处于主导职位。中国的物业治理能被业主和使

用人迅速担当就是国度对业主权益的充实而周到的存眷。从立法到行政治理都有明

确的法例和步伐来保障业主的正当权利。其中最有力的步伐就是按物业区域创建业主

委员会，使业主自治治理的职能在制度上得到包管。政府有关部分创造种种条件资

助业委会开展事情。上海市到1997年已有衡宇业主委员会近2000家。

（三）物业治理与社区治理密切结合

海内物业治理的办事范畴从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度

上讲，物业治理办事项目众多，内容富厚。从最根本的物业本体和设备的维护、运

行到物业区域的情况治理，并且同社区治理和社区建立相结合，营造现代化的、具有

浓厚的文化气息的生活和事情环境，提供物质和精神两方面的办事。从深度上讲，

既有一般商品房的治理，又有高等公寓、办公楼的治理，高条理的治理已经到达国际

先进水平。深圳、上海等地的有些优秀小区已取得IS09002国际质量认证。从治理

的物业类型讲既有住宅、公寓、别塞的居住物、必又有经营性物业，如综合性大厦、

商场、通用厂房和文教、卫生等特种修建。这种多类型、多方位、多功效的办事体

现了我国物业治理的特色。

二、物业治理的历程和前景

从80年代初深圳第一家物业治理公司创建，标记着物业治理在中国大地

开始萌发，可以说到本世纪末，物业治理总体上处于初创时期。这里对已往十余年

和今后中国物业治理历程作一些阐发和预测。

(一)初创阶段

这是我国物业治理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业

治理开始在内地兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产治理体制一一特别是物业

治理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后治理生长而

来。但是，作为一个行业，还只出现在沿海部分大中都会，只是作为房地产开发的

隶属，尚不具备全国性的范围。90年代，物业治理以其奇特的功效逐步引起人们的

存眷。1993年建立部房地财产司在广州和深圳召开第一届全国物业治理研讨会和深

圳市物业治理协会的创建标记着我国物业治理进入了全面推开的时期。1994年4月，

建立部颁布了开