房地产租赁合同范本及法律风险要点

房地产租赁合同范本及法律风险要点引言在商业活动与日常生活中，房地产租赁是一种极为普遍的行为。一份条款清晰、权责明确的租赁合同，不仅是保障租赁双方合法权益的基石，更是预防和化解潜在纠纷的关键。然而，现实中许多租赁纠纷的根源，往往在于合同条款的模糊不清或存在法律漏洞。本文旨在提供一份相对完整的房地产租赁合同范本，并结合实践经验，深入剖析其中的法律风险要点，以期为各位读者提供有益的参考。一、房地产租赁合同范本房地产租赁合同甲方（出租方）：姓名/名称：[甲方姓名或名称]身份证号码/统一社会信用代码：[甲方证件号码]联系地址：[甲方联系地址]联系电话：[甲方联系电话]乙方（承租方）：姓名/名称：[乙方姓名或名称]身份证号码/统一社会信用代码：[乙方证件号码]联系地址：[乙方联系地址]联系电话：[乙方联系电话]根据《中华人民共和国民法典》及其他相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房地产事宜，订立本合同。第一条租赁物业1.1甲方将其合法拥有（或有权出租）的坐落于[省/市][区/县][路/街道][号][小区名称][栋/单元][室]的房地产（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。1.2该物业的建筑面积约为[具体面积]平方米（最终以房产证或实际测量为准，若有差异，租金不作调整/或租金按实际面积计算，多退少补）。1.3该物业的租赁用途为：[例如：办公、商业、住宅等，请明确具体用途]。乙方不得擅自改变该物业的租赁用途，如确需改变，应提前书面征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理变更手续。第二条租赁期限2.1租赁期限为[具体年限]年，自[YYYY年MM月DD日]起至[YYYY年MM月DD日]止。2.2租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期返还。乙方如需继续承租的，应于租赁期满前[例如：两个月]向甲方提出书面续租请求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及支付方式3.1该物业每月租金为人民币[具体金额]元（大写：[中文大写金额]）。3.2租金支付方式：[例如：按月/季/半年/年]支付。首期租金应于本合同签订之日起[具体天数]日内支付给甲方，之后每期租金应于本期到期前[具体天数]日内支付。3.3甲方指定收款账户：开户行：[银行名称]账户名称：[账户名]账号：[银行账号]3.4乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付租金金额的[例如：千分之一]向甲方支付逾期违约金。逾期超过[例如：十五日]，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。第四条租赁保证金（押金）4.1为确保乙方全面履行本合同项下的义务，乙方应于本合同签订之日起[具体天数]日内向甲方支付租赁保证金，金额为人民币[具体金额]元（大写：[中文大写金额]）。4.2租赁期满或合同解除后，如乙方无违约行为（包括但不限于拖欠租金、各项费用、损坏物业设施等），并已结清所有应付款项、办妥退租手续后，甲方应在[例如：十五个工作日]内将保证金无息退还乙方。如有扣除，甲方应书面说明。第五条其他费用5.1租赁期内，因使用该物业所发生的费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费、电视收视费、网络费等）由[乙方/甲方/双方约定方式]承担，并按相关部门或物业公司要求的方式和时间自行缴纳。5.2因租赁该物业产生的[例如：房屋租赁税费，根据法律规定或双方约定承担方]。第六条房屋的交付与返还6.1甲方应于[YYYY年MM月DD日]或收到首期租金及保证金后[具体天数]日内，将该物业按[约定交付标准，例如：现状]交付给乙方。双方应签署《房屋交接确认书》。6.2租赁期满或合同解除后，乙方应于[具体天数]日内将该物业及其附属设施、设备（如有约定）完好、整洁地返还给甲方，并配合甲方办理交接手续。如有留置物品，视为乙方放弃，甲方有权处置。第七条房屋的修缮与使用7.1租赁期内，甲方应保证该物业及其附属设施、设备处于正常使用状态（自然损耗除外）。因甲方原因导致该物业或设施损坏，影响乙方正常使用的，甲方应负责维修并承担费用。7.2乙方应合理使用其所承租的物业及其附属设施、设备。因乙方使用不当或过错造成物业或设施损坏的，乙方应负责维修或赔偿。7.3乙方如需对房屋进行装修、改建、增设他物或改变房屋结构的，应事先将方案书面征得甲方的书面同意后方可施工。未经同意擅自改动的，乙方应恢复原状并承担相应损失。第八条转租与转让8.1未经甲方书面同意，乙方不得将该物业部分或全部转租、分租给第三方，或以任何形式变相转租、转让。如经同意转租，乙方应确保次承租人遵守本合同相关约定，并对次承租人的行为向甲方承担连带责任。第九条双方权利与义务9.1甲方权利与义务：（1）有权按时收取租金及其他应付费用。（2）保证对出租物业拥有合法权利，能正常出租。（3）负责该物业主体结构及主要附属设施的自然损耗维修（双方另有约定的除外）。9.2乙方权利与义务：（1）有权在租赁期内按合同约定使用该物业。（2）按时足额支付租金及其他应付费用。（3）遵守物业管理规定，不得利用该物业从事任何违法违规活动。（4）未经甲方同意，不得擅自改变物业用途或结构。第十条违约责任10.1甲方违约责任：（1）如甲方未能按时交付物业，每逾期一日，应按月租金的[比例]向乙方支付违约金。逾期超过[天数]，乙方有权解除合同并要求甲方退还已付款项及保证金。（2）甲方违反本合同其他约定，给乙方造成损失的，应承担相应赔偿责任。10.2乙方违约责任：（1）未经甲方同意擅自解除合同或擅自转租、改变用途等，甲方有权没收保证金，并要求乙方支付[例如：相当于一个月租金]的违约金。（2）乙方违反本合同其他约定，经甲方书面催告后[天数]内仍未改正的，甲方有权解除合同，没收保证金，并要求乙方赔偿损失。第十一条合同的变更、解除与终止11.1经双方协商一致，可以变更或解除本合同。11.2因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，租金按照实际租赁时间计算，多退少补，保证金无息退还。11.3法律规定或合同约定的其他解除情形。第十二条争议解决本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向该物业所在地人民法院提起诉讼。第十三条其他约定13.1本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。13.2本合同附件（如有《房屋交接确认书》、《设施设备清单》等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。13.3本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份，具有同等法律效力，自双方签字或盖章之日起生效。（以下无正文）甲方（出租方）签字/盖章：日期：[YYYY年MM月DD日]乙方（承租方）签字/盖章：日期：[YYYY年MM月DD日]---二、法律风险要点解析上述范本力求全面，但在实际操作中，仍需警惕以下法律风险：1.出租主体资格风险：*要点：务必核实甲方是否为租赁物业的合法权利人（如查看房产证、购房合同等），或是否获得权利人的有效授权（如授权委托书）。若甲方并非权利人且无授权，可能导致合同无效，乙方将面临无法正常使用房屋或被真正权利人驱离的风险。*防范：要求甲方出示产权证明原件并留存复印件，对授权出租的，需核实授权范围和期限。2.租赁物业用途与合法性风险：*要点：合同中必须明确约定租赁物业的用途，且该用途必须符合房屋的规划性质（如住宅不能用作商业经营，除非已依法变更规划）。若乙方擅自改变用途或约定用途不合法，不仅可能被行政部门处罚，甲方也有权解除合同。*防范：了解房屋产权证上记载的用途，确保租赁用途与之相符。涉及特种行业经营的，需确认该物业是否符合相关条件。3.租金支付与发票风险：*要点：租金金额、支付周期、支付方式（特别是收款账户）必须清晰明确。口头约定极易引发争议。此外，关于租金发票，若乙方需要，应在合同中明确约定甲方提供合规发票的义务及税费承担方。*防范：所有款项支付建议通过银行转账，并保留转账凭证。明确发票类型、开具时间及税费承担。4.租赁保证金（押金）退还风险：*要点：押金的金额、退还条件、扣除情形是核心。实践中，常因房屋返还时的清洁度、设施损坏、欠费等问题导致押金退还纠纷。*防范：合同中应详细约定房屋返还标准，建议在交房和退租时均签署书面交接清单，并附照片或视频作为佐证。明确押金退还的期限和流程。5.房屋修缮与损坏责任风险：*要点：房屋主体结构、主要附属设施的自然损耗维修责任通常在甲方；因乙方使用不当或过错造成的损坏则由乙方负责。若约定不清，极易在维修责任和费用上产生扯皮。*防范：明确区分双方的维修责任范围。对于非因乙方过错导致的维修，甲方应及时处理，否则影响乙方使用的，乙方有权要求减免租金或赔偿损失。6.转租、转让与续租风险：*要点：未经甲方书面同意，乙方不得转租。即使允许转租，乙方也需对次承租人行为负责。续租时，“同等条件下优先承租权”是法定权利，但需在合同中明确约定行使方式和期限。*防范：如需转租，务必取得甲方书面同意，并审查甲方是否有权同意转租。续租请求应提前书面提出，并保留证据。7.违约责任条款的明确性风险：*要点：违约责任条款是合同的“牙齿”，必须具有可操作性。笼统的“承担违约责任”并无实际意义。应针对不同违约情形（如逾期付款、擅自解约、房屋损坏等）约定具体的违约金计算方式或赔偿范围。*防范：违约金的设定应以弥补实际损失为主要原则，不宜过高或过低。明确何种情况下守约方有权解除合同。8.合同解除与终止的善后处理风险：*要点：合同解除或终止后，双方的权利义务并未完全结束，还涉及房屋返还、费用结算、押金退还等事宜。*防范：合同中应明确约定合同解除或终止后乙方的搬离期限、物品处理、费用结清等程序。9.口头约定的风险：*要点：任何变更、补充或承诺，均应以书面形式并经双方确认后作为合同附件，方具有法律效力。口头约定难以举证，易引发纠纷。*防范：“空口无凭，立字为据”是基本原则。10.证据保留意识：*要点：整个租赁过程中的重要文件，如合同、补充协议、交接清单、付款凭证、沟通函件（尤其是书面催告）、维修记录