REITs系列报告：REITs市场承压调整把握政策红利

近期REITs市场概况 5打新破发频现、无风险套利转向风险博弈 5市场承压调整，数据中心、水利板块逆势上涨 6在审REITs项目一览 10近期REITs政策动态 12投资建议 12风险提示 13图表1：2025/1/1-1219新上市REIs项目上市首日涨跌幅 5图表2：2025年初以来REITs市场周度成交额及换手率变化情况 6图表3：2025年初以来中证REITs全收益指数（932047.CSI）走势变化 7图表4：202511/16-12/15不同类型REIs涨跌情况概览 7图表5：截至2025/12/15已上市C-REITs市场表现一览 9图表6：截至2025/12/19在审首发REITs项目清单 10图表7：截至2025/12/19在审及获批待发的扩募或新购入REITs项目清单 11图表8：截至2025/8/15已上市的各类C-REITs战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额（亿份） REITs打新破发频现、无风险套利转向风险博弈2025/11/6上市的沈阳国际软件园REIT在上市次日即跌破发行价3.66元/份，截至11月14日报收于3.62元/份。2025/12/19，华夏安博仓储REIT更创下首日破发10.16%的纪录，收盘价5.499元/份，较发行价6.121元大幅下跌，这与2025年上半年首日必涨的市场表现形成鲜明对比，REITs打新从无风险套利转向风险博弈。代码项目名称代码项目名称上市时间发行价格上市首日收盘价上市首日涨跌幅（）(元)（元）180605.SZ易方达华威农贸市场REIT2025/1/243.0273.93530.00508078.SH中航易商仓储物流REIT2025/1/242.6283.03015.30508087.SH国泰海通济南能源供热REIT2025/2/177.4809.72430.00508092.SH华夏金隅智造工场REIT2025/2/262.8393.69130.01508084.SH汇添富九州通医药REIT2025/2/272.8953.71228.22508055.SH汇添富上海地产租赁住房REIT2025/3/312.7243.54129.99180305.SZ南方顺丰仓储物流REIT2025/4/213.2903.73513.53508085.SH华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT2025/5/212.7343.55429.99508080.SH中金亦庄产业园REIT2025/6/262.7203.53630.00180606.SZ中金中国绿发商业资产REIT2025/6/273.1604.10830.00508039.SH创金合信首农产业园REIT2025/7/253.6854.73428.47508090.SH中银中外运仓储物流REIT2025/7/293.2773.92919.90508016.SH华夏华电清洁能源REIT2025/8/13.7894.83027.47180901.SZ南方润泽科技数据中心REIT2025/8/84.5005.85030.00508060.SH南方万国数据中心REIT2025/8/83.0003.90030.00508082.SH中金唯品会奥莱REIT2025/9/123.4804.41326.81508091.SH华夏凯德商业资产REIT2025/9/295.7186.44012.63180607.SZ华夏中海商业资产REIT2025/10/315.2815.4553.29508029.SH沈阳国际软件园REIT2025/11/63.6603.660-180306.SZ华夏安博仓储REIT2025/12/196.1215.499-10.16所近期上市的REITs项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储REIT上市首日大幅破发，主要原因或在于以下几点：其一，25年下半年A股市场整体走势偏强，资金倾向于从偏债性的Rs转向权益资产；10年期国债收益率从2025年6月份低位的164%附近回升至12月中旬的182%左右（以10Y国债活跃券为例Rs期表现来看，2025/111612/15仓储物流类Rs平均跌幅为35%，产业园、仓储物流等周期性板块受经济周期影响显著，疲软的二级市场表现也对新发项目形成拖累。2025年6月监管放宽Rs询价上限至25（调整之前询价上限为10%询价区间放宽使得项目定价的市场化程度提升，投资者为避免无效申购，往往倾向于接近区间上限报价，导致s项目一二级估值价差收窄，这也压缩了RTs打新的盈利空间。25Q4仍为RTs2025/8/15已上市的各类CRITs战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额来看，20259-1211月有74312月有827亿份非原始权益人及其关联方的战配份额解禁。25Q4多项因素拖累新发REITs项目上市后的二级市场表现，以往对于REITs项目逢新必打的策略或逐步向价值投资逻辑回归，REITs打新也将从无风险套利转为机构间的风险博弈，投资者或将更加侧重于对项目底层资产质量的关注。市场承压调整，数据中心、水利板块逆势上涨202511/16-12/15REIs全市场成交额和换手率持续萎缩，其中12月中上旬单周换手率接近10月初低点。11月下旬以来，Rs全市场的周度成交额整体呈逐步走低态势，较0月下旬的阶段性高点有较大幅度下滑，其中12月首周（121-127Rs全市场单周成交额为19.62亿元）；活跃度方面，11月下旬以来Rs全市场周度换手率明显萎缩，较0月末高点同样有较大程度下滑（121-127Rs全市场单周换手率仅035%）。图表2：2025年初以来REITs市场周度成交额及换手率变化情况所指数表现方面，2025/111612/15CRITs市场经历了显著的调整行情，中证RTs全收益指数（932047CI）从1117收盘的105135点震荡下行至1215收盘的102185点，跌幅为28%，创2025年2月初以来的最低点。图表3：2025年初以来中证REITs全收益指数（932047.CSI）走势变化所202511/16-12/15REIs截至12/15已上市的Rs2025/111612/15有9只Rs68Rs57%35%、能源32%、园区26%、市政26%、保租房24%、消费23%、生态环保-18%；数据中心、水利类表现较好，分别+04%、+21%。从涨跌项目数量来看，2025/1116-12/15除75%及以上（20园区类Rs均下跌，13个交通类Rs均下跌）。图表4：2025/11/16-12/15不同类型REITs涨跌情况概览所2025/111612/15逆势小幅上涨，主要得益于AI产业快速发展带来对数据对算力的旺盛需求。2025年11月15日，国家发改委发布的新版REITs行业范围清单，首次将人工智能基础设施列入新型基础设施类别，与数据中心、5G、智慧能源等并列，为数据中心REITs的发展提供了政策端的逻辑支持。从基本面来看，在东数西算国家战略推动下，数据中心作为数字经济的基础设施，具有政策红利、高成长性、稀缺赛道等三大特征，AI算力需求的快速增长所催化的算力租赁需求或将持续支撑数据中心REITs的项目现金流扩张，租金与出租率有望保持量价齐升态势。水利设施：水利设施板块表现亮眼，2025/1116-12/15涨幅达21%，展现出较强的抗周期属性。当前唯一上市的水利RT——银华绍兴原水水利RT的底层资产为汤浦水库，该水库是一座以供水为主兼顾防洪、灌溉的大（I）型水利工程，总库容235亿立方米，承20余年，近十年平均每年供水量306亿吨。从收益兑现来看，该项目于12月11日实施2025年度第三次分红，方案为0767元10份基金份额，分配总金额占未分配可供分配金额的99.96%，高分红比例进一步强化了板块的投资吸引力。202511/16-12/15，水利设施表现相对抗跌，主要在于其两点优势：其一，需求具有刚性。水利设施作为民生保障核心资产，其供水、防洪等功能具有不可替代性，受宏观经济波动影响较小，现金流稳定性较强；其二，政策持续加持。国家发改委2025版Rs行业范围清单明确将水利设施纳入核心覆盖领域，同时水利部积极推动水利投融资改革，Rs成为盘活存量水利资产的重要路径。从行业发展前景来看，我国水利建设投资规模持续扩大，庞大的存量水利资产为Rs入，水利Rs市场规模有望快速扩张，成为CRITs的重要边际增量。图表5：截至2025/12/15已上市C-REITs市场表现一览所；注：近1M观测区间为2025/11/16-12/15，近3M观测区间为2025/9/16-12/15。REITs截至2025/1219审核阶段的首发Rs已申报RT项目共1（博时山东铁投路桥RT）；已受理RT项目共3单（平安西安高科产业园RT、东方红隧道股份智能运维高速RTRT已问询项目3（中航天虹消费RT、华夏万纬仓储物流RT、建信金风新能源RT）；已反馈项目5单（易方达广西北投高速公路RTRTRT城产业园RT、建信建融家园租赁住房RT）；正在发行定价过程中的项目1单，为华夏中核清洁能源RT。图表6：截至2025/12/19在审首发REITs项目清单简称申报类型申报日期项目状态更新日期基础设施项目类型博时山东铁投路桥REIT首发2025/12/12已申报2025/12/12公铁融合基础设施平安西安高科产业园REIT首发2025/11/25已受理2025/12/5园区基础设施东方红隧道股份智能运维高速REIT首发2025/11/25已受理2025/11/25隧道基础设施中航中核集团能源REIT首发2025/11/18已受理2025/11/25能源基础设施中航天虹消费REIT首发2025/7/22已问询2025/9/3消费基础设施华夏万纬仓储物流REIT首发2024/3/1已问询2024/4/15仓储物流基础设施建信金风新能源REIT首发2023/9/4已问询2023/10/22能源基础设施易方达广西北投高速公路REIT首发2025/10/17已反馈2025/12/16交通基础设施山证晋中公投瑞阳供热REIT首发2025/9/9已反馈2025/11/6市政基础设施华夏湖北交投楚天高速公路REIT首发2025/8/18已反馈2025/10/10交通基础设施创金合信电子城产业园REIT首发2025/5/20已反馈2025/7/2园区基础设施建信建融家园租赁住房REIT首发2024/2/29已反馈2024/4/15保障性租赁住房华夏中核清洁能源REIT首发2025/6/6定价2025/12/18能源基础设施所2025/111612/15，4只Rs完成项目申报或已被受理，新增项目概况如下：1、博时山东铁投路桥REIT是山东省首单公铁融合公募REITs。该项目目前尚未披露申报文件。当前，我国交通基础设施建设正从单点突破向网络融合转型，公铁融合、多式联运成为发展趋势。山东省作为经济大省和交通枢纽，2025年省重大项目名单中包含G308文石线黄河公铁两用大桥等多个公铁融合项目，政策层面持续加大对区域交通一体化的支持力度。国家发改委2025年版REITs清单将铁路、公路等交通基础设施纳入支持范围，为公铁融合REITs发行提供了政策依据，公铁融合模式可能带来额外收益增长点，如换乘服务收入、广告位租赁收入等。2、平安西安高科产业园REIT131563252016年起逐步投入运营，至今已运行近10年，2025年6月末评估净值136亿元。园区定位清晰，主要聚焦软件研发、信息技术服务类企业，形成了鲜明的产业集聚效应。从租约到期情况来看，2025年、2026年、2027年到期租约面积分别为518万平方米、345万平方米、474万平方米，占比分别为2763%、1839%、2529%，存在一定的集中换租风险。运营核心指标方面，项目出租率呈现波动上升趋势：2022年全年平均出租率8582%，年末提升至8976%；2023年全年平均8906%，年末因部分租户退租降至8205%；2024年全年平均85.84%8856%2025年16月平均8620%2025/6/30达88.33%。从收益预测来看，未来长期租金增长率设定为2%，低于当前市场同类项目水平；分派率表现较弱，2027年分派率仅为473%，低于同行业平均水平。3、东方红隧道股份智能运维高速REIT的底层资产为钱江通道及接线工程钱江隧道段，是国内首单隧道基础设施公募Rs的核心资产。隧道全长445公里，南连杭州钱塘区、201021220191211ETC457913含（含）的部分费率50%；超20%的部分费率60%，以此激励运营团队提升收益水平。Rs常态化发行的核心赛道。国家发改委2025年版Rs行业范围清单明确将收费公路、铁路等交通基础RTs市场已形成一定规模，但细分领域仍存在空白，该项目作为首单隧道Rs，填补了市场空白，为后续同类资产发行提供了参考样本。4REIT19610020201148201769运营模式上，两个风电项目均采用保障性收购+市场化交易的售电模式。结算方式方面，售电收入主要包括电网公司结算的上网电费收入和可再生能源发展基金承担的补贴收入。该项目所处的清洁能源风电行业是国家双碳战略核心支撑领域，当前发展呈现两大特征：一是装机规模持续扩张，新能源发电占比不断提升；二是市场化改革深化，电力交易机制逐步完善，风电项目从依赖保障性收购向市场化交易转型。政策层面，国家发改委《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》明确将新能源基础设施纳入支持范围，为风电REITs常态化发行提供政策保障。截至2025/1219在审及获批待发的扩募或新购入项目RITs项目共121单华夏华润商业RT2（中金厦门安居RR，2单已过审（华安张江产业园RT、中金普洛斯RT），另有7单注册生效待发行（华夏基金华润有巢RTRTRT业园RT、华夏北京保障房RT、博时招商蛇口产业园RT、红土创新盐田港RT）。2025/1116-12/15，在审的扩募或新购入Rs项目进度无更新。图表7：截至2025/12/19在审及获批待发的扩募或新购入REITs项目清单简称申报类型申报日期项目状态更新日期基础设施项目类型中金厦门安居REIT扩募发售2025/4/28已反馈2025/6/10保障性租赁住房富国首创水务封闭式REIT扩募发售2022/9/28已反馈2022/12/7生态环保基础设施华安张江产业园REIT扩募发售2022/9/28通过2023/3/31园区基础设施中金普洛斯REIT扩募发售2022/9/28通过2023/3/31仓储物流基础设施华夏基金华润有巢REIT扩募发售2024/11/5注册生效2025/10/29保障性租赁住房国泰海通东久新经济REIT扩募发售2025/3/27注册生效2025/8/28园区基础设施中航京能光伏REIT扩募发售2024/4/1注册生效2025/8/5能源基础设施国泰海通临港创新产业园REIT扩募发售2024/11/13注册生效2025/5/30园区基础设施华夏北京保障房REIT扩募发售2024/9/19注册生效2025/3/26保障性租赁住房华夏华润商业REIT新购入项目2025/9/30已问询2025/10/29消费基础设施博时招商蛇口产业园REIT新购入项目2022/9/28注册生效2023/4/4园区基础设施红土创新盐田港REIT新购入项目2022/9/28注册生效2023/4/4仓储物流基础设施所REITs2025年11月15（Rs）（2025发改办投资〔2025〕9912024Rs施、养老设施、城市更新设施、四星级及以上酒店项目四大类资产；明确巩固扩大现有优势领域，其中水利设施作为民生保障类基础设施的核心组成，被纳入重点支持范围，与交通、能源、市政等领域并列。特别值得关注的是，AI首次被单独列为新型基础设施类别，与数据中心、5G2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动