房地产企业设计管理标准操作流程手册

房地产企业设计管理标准操作流程手册前言本手册旨在规范房地产企业项目设计管理工作，明确各阶段设计管理的职责、工作内容、流程及关键控制点，确保项目设计成果的质量、进度、成本满足公司战略及项目开发目标要求。本手册适用于公司所有新建、改建、扩建的房地产开发项目，公司各相关部门及参与项目设计管理的所有人员均应遵照执行。设计管理是房地产开发过程中的核心环节，贯穿于项目全生命周期。科学、高效的设计管理不仅能够提升产品品质、控制开发成本、缩短建设周期，更是实现项目市场竞争力与品牌价值的关键保障。本手册的制定与实施，期望能为公司设计管理工作提供系统性的指导，提升整体设计管理水平。第一章项目前期与设计策划阶段1.1项目市场定位与产品研究*工作内容：*参与项目可行性研究，配合市场研发部门进行目标客群分析、市场需求调研、竞品项目分析。*结合市场研究成果，提出产品初步定位建议，包括产品类型、户型配比、面积区间、空间布局特色、主要技术指标初步设想等。*收集相关的政策法规、规划条件、地质勘察等基础资料，为后续设计工作奠定基础。*输出成果：《项目产品定位初步建议报告》、《项目设计基础资料汇编》*责任部门：设计管理部（牵头），市场研发部、项目部、成本部配合1.2设计任务书编制与审批*工作内容：*根据项目产品定位、公司战略目标、项目开发计划及相关法规要求，组织编制《设计任务书》。*《设计任务书》应明确设计范围、设计深度、技术标准、性能指标、成本控制目标、风格要求、交付标准、进度要求、成果形式及份数等。*组织相关部门（如成本、工程、营销、招采等）对《设计任务书》进行评审，确保其完整性、准确性和可操作性。*按公司审批流程上报《设计任务书》，获得批准后作为后续设计工作的依据。*输出成果：《设计任务书》（报批稿及最终审批版）、《设计任务书评审会议纪要》*责任部门：设计管理部（牵头），成本部、项目部、营销部、工程管理部配合1.3设计单位选择与合同管理*工作内容：*根据项目规模、复杂程度、设计阶段及公司相关规定，确定设计单位的选择方式（如公开招标、邀请招标、直接委托等）。*负责或配合招采部门编制设计招标文件，明确招标范围、投标人资格要求、技术标准、成果要求、评标标准等。*组织或参与设计单位的考察、比选与评审工作，重点评估设计单位的资质、业绩、团队实力、设计理念、服务承诺及报价合理性。*配合法务及招采部门完成设计合同的谈判与签订工作，明确双方权利义务、设计范围、深度、周期、费用、付款方式、违约责任等。*输出成果：《设计单位招标文件》、《设计单位考察报告》、《设计合同》*责任部门：设计管理部（主导技术评审），招采部（主导招标流程），法务部、成本部配合1.4设计管理规划与计划制定*工作内容：*制定详细的《项目设计管理规划》，明确各设计阶段的管理重点、控制节点、协同方式及风险预案。*根据项目总体开发计划，编制《项目设计进度计划》，明确各设计阶段的开始与完成时间、成果提交节点、评审节点等，并纳入项目总控计划。*输出成果：《项目设计管理规划》、《项目设计进度计划》*责任部门：设计管理部第二章概念设计与方案设计阶段2.1概念设计阶段管理*工作内容：*向设计单位提供经审批的《设计任务书》及全套基础资料，明确设计要求。*组织设计单位进行现场踏勘，解答设计单位提出的疑问。*跟踪概念设计进展，定期召开设计沟通会，了解设计思路，对设计方向进行把控。*组织对概念设计成果的内部评审，重点关注其是否符合项目定位、规划条件、设计任务书要求，以及创意的合理性、可行性。*输出成果：《概念设计成果文件》、《概念设计评审会议纪要》*责任部门：设计管理部2.2方案设计阶段管理*工作内容：*根据概念设计评审意见，指导设计单位进行方案设计深化。*协调各专业（建筑、结构、机电、景观、室内等）设计的配合与衔接。*组织对方案设计成果的多轮内部讨论与评审，邀请相关部门（如成本、工程、营销）参与，从技术、经济、市场等多角度进行论证。*重点审查方案的功能布局、空间组织、交通流线、立面造型、景观效果、主要技术经济指标、初步成本估算、可实施性等。*负责方案设计成果的报批工作（如规划方案审批、人防方案审批等），根据审批意见组织修改完善。*输出成果：《方案设计成果文件》（含各专业初步方案）、《方案设计评审会议纪要》、《规划方案审批意见书》（及其他相关审批文件）*责任部门：设计管理部（牵头），项目部（配合报批），成本部（提供成本测算支持），营销部（提供市场反馈）第三章初步设计阶段3.1初步设计任务与要求下达*工作内容：*在方案设计获批后，向设计单位下达初步设计任务，明确初步设计的深度要求、各专业协调配合要求、进度计划等。*提供方案设计审批意见及其他相关资料，作为初步设计的依据。*输出成果：《初步设计任务书》（或在原设计合同基础上签订补充协议/下达任务单）*责任部门：设计管理部3.2初步设计过程管理与评审*工作内容：*跟踪初步设计进度，定期召开设计协调会，协调解决各专业间的技术问题。*对结构选型、基础形式、主要设备系统方案等重大技术问题进行专题研究和论证。*组织成本部门介入，进行初步设计阶段的成本测算与控制，对超成本风险项及时提出优化建议。*组织相关部门及外部专家对初步设计成果进行评审，重点审查各专业设计的技术可行性、安全性、经济性、是否符合规范要求、是否满足方案设计意图等。*输出成果：《初步设计成果文件》（含各专业初步设计图纸及说明、初步设计概算）、《初步设计评审会议纪要》、《初步设计阶段成本测算报告》*责任部门：设计管理部（牵头），成本部（负责成本测算与控制），工程管理部（提供施工技术可行性意见）3.3初步设计审批*工作内容：*根据初步设计评审意见，组织设计单位进行修改完善。*负责或配合相关部门完成初步设计的政府审批或公司内部最终审批程序。*输出成果：《初步设计审批文件》（政府或公司内部）*责任部门：设计管理部（牵头），项目部（配合报批）第四章施工图设计阶段4.1施工图设计任务与要求下达*工作内容：*初步设计获批后，向设计单位下达施工图设计任务，明确施工图设计的深度要求（需满足施工招标及现场施工需求）、规范标准、各专业接口、材料设备选型初步意见、进度计划等。*强调施工图设计需严格控制在初步设计确定的技术方案和投资估算范围内。*输出成果：《施工图设计任务书》（或在原设计合同基础上签订补充协议/下达任务单）*责任部门：设计管理部4.2施工图设计过程管理*工作内容：*建立严格的施工图设计进度跟踪机制，定期检查设计单位的出图计划执行情况。*加强各专业间的协调，组织设计单位进行内部各专业间的互提资料和图纸会签，确保专业间接口清晰、数据一致。*设计管理部应组织对施工图设计过程中的关键节点成果进行中间检查，及时发现问题并要求整改。*配合成本部门开展施工图预算编制工作，提供必要的图纸资料，并对预算中发现的设计问题及时反馈设计单位进行优化。*组织景观、室内、智能化、幕墙、精装等专项设计的招标与管理，并协调其与主体施工图设计的衔接与整合。*输出成果：各专业施工图（过程稿）、《施工图设计中间检查记录》、《专项设计成果文件》*责任部门：设计管理部（牵头），成本部（负责施工图预算），招采部（配合专项设计单位招标）4.3施工图审查与审批*工作内容：*设计单位完成施工图设计后，首先组织内部自审，确保图纸质量。*设计管理部组织相关部门（工程、成本、项目）及外部专家（必要时）对施工图设计成果进行完整性、合规性、技术性、经济性、可施工性、安全性等方面的详细评审。*重点审查图纸是否符合规范要求、是否满足初步设计审批意见、各专业图纸是否协调一致、节点详图是否清晰、材料做法是否明确、有无设计错漏碰缺等。*根据评审意见，督促设计单位进行修改完善。*完成施工图审查（包括政府强制的施工图审查机构审查和公司内部终审），获取《施工图审查合格书》。*输出成果：《施工图设计成果文件》、《施工图评审会议纪要》、《施工图审查合格书》*责任部门：设计管理部（牵头），项目部（配合报审），工程管理部、成本部参与评审第五章施工配合与设计变更管理阶段5.1施工图纸会审与设计交底*工作内容：*在项目开工前，组织设计单位、施工单位、监理单位及公司相关部门进行施工图会审。*设计单位进行设计交底，详细说明设计意图、技术要求、施工难点、注意事项等。*施工单位、监理单位及其他相关方提出图纸中存在的疑问、问题及合理化建议，设计单位予以解答和澄清。*形成《施工图会审纪要》，作为施工依据之一。*输出成果：《施工图会审纪要》、《设计交底记录》*责任部门：项目部（组织），设计管理部（协调设计单位），工程管理部、成本部参与5.2施工现场设计配合*工作内容：*设计管理部及设计单位应设立现场设计代表或明确联系人，负责解答施工过程中的设计疑问。*组织设计单位参加重要的施工协调会议，参与解决施工中出现的与设计相关的技术问题。*对施工过程中出现的实际情况与设计不符的情况，及时组织设计单位进行研究并提出处理意见。*参与关键部位、关键工序的隐蔽工程验收（如需设计单位参与）。*输出成果：《设计变更洽商记录》（过程）、《现场设计答疑记录》*责任部门：项目部（主导现场协调），设计管理部（协调设计单位），设计单位（提供技术支持）5.3设计变更与现场签证管理*工作内容：*建立严格的设计变更管理流程，明确设计变更的发起、审核、审批权限和程序。*对所有设计变更（无论由何方提出），均需进行技术可行性、经济合理性、工期影响评估。*设计管理部负责审核变更的必要性、技术正确性及是否符合原设计原则。*成本部负责审核变更对工程造价的影响。*工程管理部/项目部负责审核变更对施工进度、施工难度的影响。*重大设计变更需上报公司决策层审批。*设计变更获批后，由设计单位出具正式的设计变更文件，经设计管理部确认后下发至相关单位执行。*对于涉及设计原因的现场签证，设计管理部应参与核实确认。*输出成果：《设计变更申请单》、《设计变更审批单》、《设计变更通知单》、《设计变更洽商记录》（最终版）、《现场签证单》（涉及设计部分）*责任部门：设计管理部（变更技术审核），成本部（变更造价审核），项目部（变更发起、现场核实），工程管理部（变更工期影响审核）5.4材料设备选型与封样管理*工作内容：*根据设计图纸及规范要求，组织编制主要材料设备清单及技术参数要求。*组织设计、成本、工程、项目等部门对重要材料设备的样品进行选型、评审和封样，确保其符合设计效果、质量标准及成本控制目标。*封样样品应妥善保管，作为采购和施工验收的依据。*对施工过程中材料设备的使用情况进行抽查，确保与封样一致。*输出成果：《主要材料设备清单及技术参数》、《材料设备选型评审记录》、《材料设备封样单》*责任部门：设计管理部（牵头选型、封样），成本部（价格控制），招采部（采购执行），项目部、工程管理部（现场确认）第六章竣工图编制与设计资料归档阶段6.1竣工图编制与审核*工作内容：*项目竣工后，根据合同约定，由设计单位或施工单位负责编制竣工图。*竣工图应完整、准确、清晰地反映项目竣工时的实际状况，包括所有设计变更、洽商记录的内容。*设计管理部负责组织对竣工图的审核，确保其与工程实际相符，满足归档要求。*输出成果：《竣工图》*责任部门：项目部（组织编制、收集），设计管理部（审核），设计单位（配合或按合同负责编制）6.2设计资料归档管理*工作内容：*项目完成后，设计管理部负责将项目各阶段的设计成果文件（包括合同、审批文件、设计图纸、计算书、变更文件、会议纪要、来往函件、材料封样记录等）进行系统整理、编目、组卷。*按照公司档案管理规定及国家相关要求，向公司档案管理部门移交完整的设计档案资料。*对项目设计过程中的经验教训进行总结，形成《项目设计管理总结报告》，为后续项目提供借鉴。*输出成果：