物业管理合同范本及风险防范说明

物业管理合同范本及风险防范说明物业管理合同是确立业主与物业服务企业之间权利义务关系的核心法律文件，其条款的严谨性与完备性直接关系到物业管理服务的质量和双方的合法权益。一份科学规范的合同，不仅能为日常物业管理活动提供明确指引，更能有效预防和化解潜在纠纷。本文将提供一份物业管理合同的参考范本，并结合实践经验，对合同签订及履行过程中的主要风险点进行剖析与提示。物业管理服务合同（范本）合同编号：[自行编制]甲方（委托方）：[业主大会/业主委员会，如为前期物业则为建设单位全称]法定代表人/负责人：[姓名]地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]乙方（受托方）：[物业服务企业全称]法定代表人：[姓名]资质等级：[相应资质等级]地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就甲方委托乙方对[物业名称]提供物业管理服务事宜，经协商一致，订立本合同。第一条物业基本情况1.物业名称：[物业具体名称]2.物业类型：[如住宅、商业、办公等]3.坐落位置：[市][区][路/街道][号]4.物业建筑面积：约[数字]平方米，其中住宅[数字]平方米，商业[数字]平方米，其他[数字]平方米（最终以产权登记面积为准）。5.物业构成：[简述物业主要构成，如楼栋数量、单元数量、公共设施设备等]第二条服务内容与标准乙方同意根据本合同约定，对本合同第一条所指物业提供以下物业管理服务：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理：包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、[其他共用部位]等。维修养护标准应符合国家及地方相关规范，并保持其完好和正常使用功能。2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理：包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。运行管理应保证设施设备正常运行，维修养护应符合国家及地方相关规范。3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：应符合国家及地方环境卫生标准，保持环境整洁。4.公共绿化的养护和管理：包括花草树木的浇灌、修剪、施肥、病虫害防治等，保持绿化美观。5.车辆停放管理：包括对进出小区车辆的引导、停放秩序维护等。具体管理办法另行制定并经甲方同意后实施。6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：包括门岗值守、公共区域巡逻、监控设备运行管理等。乙方不承担对业主、物业使用人及其他人员的人身、财产安全的绝对保障责任，但应建立健全安全管理制度，发生突发事件时应采取合理措施并及时报告相关部门。7.物业档案资料管理：包括物业竣工验收资料、物业产权资料、设施设备技术资料、业主档案等的建立、保管和移交。8.[其他双方约定的服务内容，如节日装饰、社区文化活动等]（注：服务标准宜尽可能细化，或引用国家、行业及地方相关标准作为附件。）第三条服务期限本合同服务期限为[数字]年，自[XXXX年XX月XX日]起至[XXXX年XX月XX日]止。合同期满前三个月，甲方应根据业主大会的决定，书面通知乙方是否续聘或另行选聘物业服务企业。第四条服务费用1.本物业管理区域物业服务收费采用[包干制/酬金制]方式。*包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：[人民币][数字]元/平方米/月商业：[人民币][数字]元/平方米/月其他：[人民币][数字]元/平方米/月乙方按上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。*酬金制：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：[人民币][数字]元/平方米/月商业：[人民币][数字]元/平方米/月其他：[人民币][数字]元/平方米/月乙方每月/每季度按预收物业服务资金的[百分比]%提取酬金，剩余部分用于支付本合同约定的各项成本支出，结余或不足均由业主享有或承担。乙方应定期向甲方公布物业服务资金收支情况。2.物业服务费用（或物业服务资金）按[月/季/半年/年]交纳。业主应于[每月/每季/每半年/每年]的第[数字]日前向乙方交纳当期的物业服务费用（或物业服务资金）。3.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（或物业服务资金）由甲方全额交纳。4.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（或物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费用（或物业服务资金）。5.乙方应在物业管理区域内显著位置公示物业服务收费项目、标准、依据及收支情况（酬金制）。第五条双方权利与义务（一）甲方权利与义务1.代表和维护业主、物业使用人的合法权益；2.监督乙方履行本合同约定的服务内容和标准；3.组织召开业主大会或业主代表大会，就物业管理的重大事项作出决定；4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算（酬金制）和决算报告（酬金制）；5.按照合同约定按时足额支付物业服务费用（针对建设单位作为甲方的前期物业）或督促业主按时足额交纳物业服务费用；6.协调、处理本合同生效前发生的遗留问题（如为前期物业，由建设单位负责）；7.向乙方提供必要的物业管理用房和相关设施设备；8.法律法规规定及本合同约定的其他权利与义务。（二）乙方权利与义务1.根据有关法律法规及本合同约定，制定物业管理规章制度；2.依照本合同约定提供物业管理服务，并按合同约定收取物业服务费用（或酬金）；3.定期向甲方报告物业管理服务实施情况、财务状况（酬金制）；4.对业主、物业使用人违反物业管理规章制度的行为，有权根据情节轻重采取劝阻、制止、报告有关部门等措施；5.负责编制物业管理服务年度计划、财务预算（酬金制）和决算报告（酬金制）；6.接受甲方、业主和物业使用人的监督，听取业主和物业使用人的意见和建议，改进和完善服务；7.负责物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，建立健全设施设备台账和维修养护档案；8.法律法规规定及本合同约定的其他权利与义务。第六条违约责任1.甲方违反本合同约定，未能按时足额支付相关费用（如适用）或提供必要条件，导致乙方无法正常提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，并可要求甲方赔偿由此造成的损失。2.乙方违反本合同约定，未能达到服务内容和标准的，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改仍不达标的，甲方有权根据业主大会的决定扣减相应的物业服务费用（或酬金），并可要求乙方承担相应的违约责任。给业主或物业使用人造成损失的，乙方应予以赔偿。3.业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权催交，经催告后[合理期限，如三十日]内仍未交纳的，乙方可依法采取包括但不限于提起诉讼或申请仲裁等方式追缴，并可按合同约定收取违约金（违约金标准不宜过高，一般不超过欠费金额的日万分之五）。4.任何一方违反本合同其他约定的，应承担相应的违约责任，并赔偿对方因此造成的直接经济损失。第七条合同的变更、解除与终止1.本合同经双方协商一致，可以书面形式变更或解除。2.因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，按实际情况结算相关费用。3.本合同期满，若甲方未续聘且已选聘新的物业服务企业，乙方应在合同终止后[合理期限，如三十日或六十日]内，向甲方或新的物业服务企业移交全部物业管理用房、物业档案资料及相关财物。4.法律法规规定或合同约定的其他变更、解除或终止情形。第八条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向物业所在地人民法院提起诉讼。第九条其他约定1.本合同未尽事宜，可由双方另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同附件（如有，如《物业服务标准细则》、《物业管理规章制度》等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。3.本合同一式[份数]份，甲方执[份数]份，乙方执[份数]份，[报送相关部门备案份数]份，具有同等法律效力。4.本合同自双方签字盖章之日起生效。（以下无正文）甲方（盖章）：法定代表人/负责人（签字）：日期：[XXXX年XX月XX日]乙方（盖章）：法定代表人（签字）：日期：[XXXX年XX月XX日]物业管理合同风险防范说明签订物业管理合同是一项严肃的法律行为，双方均应秉持审慎态度，充分预见并防范潜在风险。以下从合同签订前、签订过程中及履行过程中的关键环节进行风险提示：一、合同签订前的风险防范1.主体资格审查风险：*业主方（甲方）：若为业主委员会，需确认其成立程序的合法性、是否经过业主大会授权签订合同、以及所签合同内容是否在业主大会决议范围内。对于前期物业，建设单位作为甲方，需确认其开发建设资质及对物业的合法处分权。*物业服务企业（乙方）：务必核实其是否具备相应的物业管理资质（虽然部分地区已取消资质审批，但仍需关注企业信誉和服务能力）、营业执照、专业技术人员配备等情况，避免选择无资质、信誉差的企业。2.服务需求与市场调研风险：*业主方应在签订合同前，通过业主大会充分征集业主对物业服务的具体需求和期望标准，避免因需求不清导致后续服务与预期脱节。*进行必要的市场调研，了解周边类似物业的服务水平和收费标准，为确定合理的服务内容、标准和费用提供参考，避免盲目定价或接受不合理条款。二、合同条款拟定与审查风险防范1.服务内容与标准模糊不清的风险：*风险表现：这是最常见的风险点。如仅约定“提供安保服务”，但未明确安保人员数量、巡逻频次、监控覆盖范围等，极易导致后续服务质量争议。*防范措施：服务内容应尽可能细化、量化，明确各项服务的具体标准。可参考国家、行业或地方制定的物业服务标准，或制定详细的《物业服务标准细则》作为合同附件。例如，清洁服务应明确清洁区域、频次、标准；绿化养护应明确修剪周期、苗木存活率等。2.服务费用约定不明的风险：*风险表现：费用构成不清晰（如是否包含公摊水电费、电梯维保费等）、收费标准不明确、费用调整机制缺失或不合理、违约责任不明等，均可能引发缴费纠纷。*防范措施：明确物业服务费用的计费方式（包干制或酬金制）、具体标准（区分不同物业类型）、交纳周期、逾期缴费的违约金计算方式。采用酬金制的，需明确酬金提取比例、物业服务资金的管理与审计办法。费用调整应约定明确的触发条件和业主表决程序。3.双方权利义务不对等的风险：*风险表现：合同条款可能偏向一方，如加重一方责任，减轻另一方义务。例如，对乙方服务不达标的违约责任约定过轻，或对业主逾期缴费的违约责任约定过重。*防范措施：仔细审查合同条款，确保权利义务对等。特别是违约责任条款，应针对双方可能出现的违约情形分别约定，且责任形式和力度应公平合理。4.违约责任条款缺失或不具操作性的风险：*风险表现：合同未约定违约责任，或约定过于笼统（如“承担相应责任”），发生违约时难以追究。*防范措施：针对关键义务的违反，明确约定具体的违约责任形式，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。违约金的设定应合理，具有可操作性，并明确损失赔偿的计算依据。5.合同期限与交接条款不完善的风险：*风险表现：合同到期后未及时续签或选聘新物业，导致管理真空；物业交接条款不明确，导致资料、财物移交困难，影响后续管理。*防范措施：明确合同起止时间，约定合同到期前的续聘或解聘程序。详细约定合同终止后的交接程序、期限、内容（包括档案资料、财务、设施设备、物业管理用房等）及相关责任。6.“其他约定”条款忽视的风险：*风险表现：对一些特殊事项，如停车场管理、广告位收益分配、专项维修资金的使用、物业共用部位经营等未作约定或约定不清。*防范措施：对于本合同范本未尽但与物业管理密切相关的事项，应在“其他约定”中明确。例如，停车场的收费标准、收益归属；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其收益分配方式和用途应经业主大会同意并在合同中约定。三、合同履行过程中的风险防范1.证据留存意识不足的风险：*风险表现：在日常服务、沟通、整改、催费等环节不注意留存书面证据，发生争议时难以举证。*防范措施：乙方应做好服务记录（如巡逻记录、维修记录、清洁记录等），定期向甲方提交书面工作报告。甲方对乙方服务的意见、要求整改的通知等，应以书面形式发出并保留回执。涉及费用调整、重大事项变更等，均应有书面文件并经双方确认。2.沟通不畅与信息不对称风险：*风险表现：双方缺乏