房地产价格波动对居民消费行为的影响研究

多维视角下房地产价格波动对居民消费行为的影响研究一、引言1.1研究背景与意义1.1.1研究背景房地产行业在我国经济体系中占据着举足轻重的地位，是推动经济增长的关键力量。从投资视角来看，房地产开发投资一直是固定资产投资的关键构成部分。大量资金涌入房地产项目，有力带动了建筑、建材、装修等多个上下游产业的协同发展。据相关统计，房地产行业每增加1个单位的投资，能带动相关产业1.5到2个单位的投资，为经济增长注入了强劲动力。在就业方面，房地产行业创造了大量的就业机会，从建筑工人、设计师、工程师，到销售人员、物业管理服务人员等，众多领域和职业都与之紧密相关，在一些地区，房地产及相关产业的就业人数占总就业人数的比例相当可观。在财政层面，土地出让收入以及房地产相关税收是地方政府财政收入的重要来源之一，这些资金为城市的基础设施建设、教育、医疗等公共服务领域提供了有力的资金支持，对提升城市发展水平和居民生活质量发挥了关键作用。此外，房地产行业对金融体系的稳定也有着重要影响，大量银行贷款与房地产紧密相连，房地产市场的波动可能会对金融机构的资产质量和稳定性产生冲击。近年来，我国房地产市场发展迅猛，房价波动日益频繁且幅度较大，成为社会各界高度关注的焦点问题。房价波动不仅深刻影响着个人的购房决策和投资选择，还对居民的消费行为产生了重要作用，进而对整个国民经济的稳定和增长产生深远影响。以深圳的龙悦居四期为例，在短短几年间，房价经历了从高峰时的720万元跌至当前299万元的巨大波动，许多高位接盘的业主因此遭受了惨重的损失。深圳的其他老旧小区如八卦岭宿舍也面临类似的价格下滑情况，这背后反映了市场调控和教育资源分布变化带来的影响。从全国范围来看，国家统计局发布的数据显示，2024年10月，70个大中城市中，新房价格上涨城市仅10个，下跌城市58个，呼和浩特和包头房价与上月持平，8成以上的城市房价下跌，数量创年内新高。其中，南充房价环比上涨1%，领跑70城；大连环比下跌1.2%，在70城中跌幅最大。房价的频繁波动，无论是上涨还是下跌，都会对居民的消费心理和消费行为产生显著影响。当房价上涨时，有房居民的财富效应可能促使他们增加消费，而无房居民则可能因购房压力增大而减少消费；当房价下跌时，有房居民可能会因资产缩水而削减消费，无房居民虽然购房压力有所减轻，但对未来经济形势的担忧也可能使其消费更加谨慎。因此，深入探究房地产价格波动对居民消费行为的影响，对于准确把握房地产市场与居民消费之间的内在联系，促进房地产市场的平稳健康发展以及有效拉动内需，都具有至关重要的现实意义。1.1.2研究意义从理论层面来看，房地产市场价格对消费的影响研究涉及资产价格理论和消费理论两大学术领域。资产价格波动对消费的影响统称为财富效应，一直以来，资产价格波动与消费的关系备受学者关注，尤其是股价波动对消费的影响，但房地产市场价格波动对消费的影响，即房地产市场的财富效应，却曾相对被忽视。2001年7月以来，我国股市持续萧条多年，而房地产市场却持续繁荣，使得房价波动对消费的影响逐渐成为不容忽视的重要研究方向。深入研究房地产价格波动对居民消费行为的影响，有助于进一步完善资产价格理论和消费理论，丰富经济学领域的研究成果，为后续相关研究提供更为坚实的理论基础。在实践方面，我国房地产市场已持续繁荣多年，房价年年调控却年年走高，与此同时，房地产市场商品房空置面积居高不下。在我国居民最终消费率持续走低、储蓄率长期居高不下、老百姓买房难已成为社会问题的多重困境之下，深入剖析房地产市场价格波动影响消费的机理，具有重要的现实指导意义。一方面，有助于政府管理部门更全面、深入地认识房地产市场与消费的内在联系，准确把握房地产价格过度波动通过消费渠道对经济产生的负面影响，从而为政府监控房地产市场、制定科学合理的房市调控政策提供有力的理论指导与实证支持，促进房地产市场的平稳健康发展，避免房地产市场的大起大落对经济造成的冲击。另一方面，对于居民个人而言，了解房价波动对消费行为的影响，能够帮助居民在购房、投资和消费决策时更加理性、科学，合理规划个人资产，提高生活质量。1.2研究方法与创新点1.2.1研究方法本论文综合运用多种研究方法，力求全面、深入地剖析房地产价格波动对居民消费行为的影响。文献研究法：系统梳理国内外关于房地产价格波动与居民消费行为的相关文献资料，包括学术期刊论文、学位论文、研究报告以及政策文件等。通过对这些文献的分析与总结，深入了解该领域的研究现状、研究热点以及存在的不足，为本文的研究奠定坚实的理论基础，明确研究方向和重点。例如，在研究房地产财富效应的传导机制时，参考了Ludwig和Slok（2002）提出的五种机制，以及国内学者肖宏对这些机制在我国房地产市场运行情况的分析，从而准确把握房地产价格波动影响居民消费的理论框架。实证分析法：基于理论分析构建实证模型，收集相关数据进行定量分析。在数据收集方面，涵盖国家统计局发布的宏观经济数据，如房地产价格指数、居民消费支出、国内生产总值等；同时收集各地区的统计年鉴数据，以及微观层面的家庭调查数据，确保数据的全面性和代表性。运用计量经济学方法，如平稳性检验、差分、协整检验、格兰杰检验及回归模型、ECM误差修正模型等，对数据进行处理和分析，以验证理论假设，探究房地产价格波动与居民消费行为之间的数量关系和因果关系。比如在研究房价波动对居民消费影响的实证过程中，运用固定效应模型进行回归分析，得出房价对总消费具有显著正向影响，当房价每上涨1%时，总消费会上涨0.04%等结论。案例分析法：选取具有代表性的城市或地区作为案例，深入分析其房地产市场价格波动情况以及居民消费行为的变化。通过对实际案例的详细剖析，更加直观地展示房地产价格波动对居民消费行为的具体影响，为理论研究和实证分析提供有力的现实支撑。例如，以深圳的龙悦居四期和八卦岭宿舍为例，详细阐述了这两个小区房价在短短几年间从高峰到低谷的巨大波动，以及这种波动对居民财富状况和消费行为的影响，许多高位接盘的业主因房价下跌遭受惨重损失，进而影响其消费决策。1.2.2创新点研究视角创新：本研究不仅关注房地产价格波动对居民总体消费的影响，还深入分析了其对不同收入阶层、不同住房拥有数量居民消费行为的异质性影响。通过引入收入与房价的交互项，以及按照住房数量进行分组回归等方法，探究在不同条件下房地产价格波动对居民消费影响的差异，为房地产市场调控和消费政策制定提供更具针对性的理论依据。方法运用创新：在实证分析中，综合运用多种计量经济学方法，结合宏观经济数据、地区统计年鉴数据以及微观家庭调查数据，从多个层面进行分析，提高研究结果的可靠性和准确性。同时，将实证分析与案例分析紧密结合，以实际案例验证实证结果，使研究更具现实说服力，避免单纯理论研究的局限性。数据处理创新：在数据处理过程中，充分考虑到房地产市场的区域性差异以及数据的时间序列特征，采用适当的数据处理方法，如对时间序列数据进行季节调整、对面板数据进行异方差和自相关检验等，有效消除数据中的噪声和误差，确保研究结果的科学性和稳健性。二、理论基础与文献综述2.1房地产价格相关理论房地产价格的形成是一个复杂的经济现象，受到多种理论的综合作用。这些理论从不同的角度和层面，深入剖析了房地产价格的决定因素和内在机制，为我们理解房地产市场的运行规律提供了丰富的视角和坚实的理论基础。下面将详细阐述供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论这四种在房地产价格形成中具有重要影响力的理论。2.1.1供求决定论供求决定论是从房地产市场的供需关系角度来探讨价格形成的理论。该理论认为，商品本身并无固定价格，其价格是由市场上的供求双方共同决定的。在房地产市场中，供给与需求的动态变化是影响房价的关键因素。当市场对房地产的需求旺盛，而供给相对不足时，即供不应求的状态下，购房者之间的竞争会加剧，他们愿意为获得心仪的房产支付更高的价格，从而推动房价上涨。例如，在一些经济快速发展、人口大量流入的城市，如深圳，随着大量外来人口的涌入，对住房的需求急剧增加，而土地资源有限，房地产开发速度难以在短时间内满足如此庞大的需求，导致房价持续攀升。相反，当房地产市场供给过剩，需求相对疲软时，也就是供过于求的情况，开发商为了尽快出售房产，不得不降低价格以吸引购房者，进而导致房价下跌。像某些资源枯竭型城市，由于经济衰退，人口外流，住房需求大幅减少，而前期开发的大量房产供应过剩，使得房价出现明显下降。影响房地产供给的因素众多，土地供应是其中的关键要素。土地是房地产开发的基础，土地供应的数量、位置和规划条件等，直接制约着房地产开发的规模和进度。如果政府对土地供应进行严格控制，可用于开发的土地资源减少，房地产开发商获取土地的难度和成本增加，必然会导致房地产市场的供给减少。建筑成本也是影响供给的重要因素，包括建筑材料价格、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。当这些成本上升时，开发商的总成本增加，为了保证一定的利润空间，他们会相应提高房价，这在一定程度上会抑制市场需求，也可能减少房地产的供给量。房地产开发商的预期对供给也有着重要影响。如果开发商预期未来房价会上涨，他们会认为开发房地产项目将获得更高的利润，从而加大投资力度，加快项目开发进度，增加市场上的房地产供给；反之，如果开发商对未来市场前景持悲观态度，预期房价下跌，他们可能会推迟项目开发，减少投资，甚至暂停一些在建项目，导致房地产供给减少。影响房地产需求的因素同样复杂多样。人口增长是推动住房需求增加的重要动力之一。随着人口的不断增长，家庭数量也会相应增加，对住房的需求自然水涨船高。特别是在一些新兴城市或经济发达地区，吸引了大量的外来人口，这些新增人口的住房需求成为推动房价上涨的重要因素。经济发展状况与居民收入水平密切相关，当经济繁荣时，居民收入增加，就业机会增多，人们的购房能力和购房意愿都会增强，对房地产的需求也会随之增加。例如，在我国经济快速发展的时期，许多居民的收入大幅提高，他们有了更多的资金用于改善住房条件，或者进行房产投资，从而带动了房地产市场的繁荣。利率水平对房地产需求有着显著的影响。贷款利率的高低直接决定了购房者的融资成本。当贷款利率较低时，购房者贷款购房的成本降低，每月还款压力减小，这会刺激更多的人选择贷款购房，从而增加房地产市场的需求；反之，当贷款利率上升时，购房成本大幅增加，许多购房者会因为还款压力过大而望而却步，导致房地产市场的需求减少。政府的房地产政策对市场需求的影响也不容忽视。例如，购房补贴政策可以直接降低购房者的购房成本，提高他们的购房积极性，从而增加市场需求；税收优惠政策，如对购房者给予契税减免等，也能在一定程度上刺激房地产需求；而限购政策则通过限制购房者的购房资格，直接减少了市场上的购房需求，对房价起到一定的抑制作用。2.1.2价值决定论价值决定论的理论依据源于马克思的劳动价值论，认为决定商品价格的基础是商品价值，价格是价值的货币表现。价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，商品价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的。在房地产领域，房地产商品的价格同样是由其价值决定的，本质上是由社会必要劳动时间决定。房地产价值主要包含土地价值和建筑成本两个关键部分。土地价值的形成与土地的稀缺性、地理位置、土地用途以及土地开发成本等因素密切相关。城市中心地段的土地，由于其交通便利、商业配套完善、教育资源丰富等优势，具有较高的稀缺性和使用价值，其土地价值往往较高。例如，北京的王府井地区、上海的陆家嘴地区，这些地段的土地价格高昂，相应的房地产价格也居高不下。随着城市的发展和基础设施的不断完善，土地的级差地租会发生变化，进一步影响土地价值。比如，某地区原本较为偏远，但随着地铁线路的开通、大型商业中心的建设，该地区的土地价值会迅速提升。建筑成本涵盖了从房地产项目规划设计、建筑材料采购、施工建设到竣工验收等各个环节所耗费的成本。建筑材料的质量和价格、建筑工人的工资水平、建筑技术的先进程度以及项目的设计风格和标准等，都会对建筑成本产生影响。采用高品质的建筑材料、先进的建筑技术和独特的设计方案，必然会增加建筑成本，从而提高房地产的价值。此外，房地产项目的配套设施建设成本，如小区的绿化、停车位、物业管理设施等，也包含在建筑成本之中，这些配套设施的完善程度同样会影响房地产的价值。除了土地价值和建筑成本，房地产的开发利润也是影响其价值的重要因素。房地产开发商投入资金进行项目开发，期望获得一定的利润回报。开发利润的大小受到市场竞争、开发商的运营管理能力、项目的市场定位以及销售策略等多种因素的影响。在市场竞争激烈的情况下，开发商可能会通过降低利润空间来吸引购房者，以实现快速销售和资金回笼；而对于一些具有独特优势和高端定位的房地产项目，开发商则可能获得较高的利润。2.1.3效用决定论效用决定论从房地产消费的角度出发，探讨价格的形成机制。其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大，价格就越高；效用越小，价格就越低。效用是指商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。对于房地产商品而言，其效用不仅仅体现在提供居住空间这一基本功能上，还涵盖了多个方面。居住舒适度是影响房地产效用的重要因素之一。房屋的户型设计是否合理，空间布局是否科学，直接影响居民的居住体验。例如，南北通透的户型，采光和通风良好，能够为居民提供更加舒适的居住环境；合理的动静分区，能够保证居民在休息和活动时互不干扰。房屋的装修质量和风格也会影响居住舒适度，高品质的装修材料和时尚的装修风格，能够提升居民的生活品质。小区的环境质量同样至关重要，优美的绿化景观、完善的休闲设施，如健身器材、儿童游乐区等，能够为居民提供一个舒适、惬意的生活空间。周边配套设施的完善程度对房地产的效用有着显著影响。交通便利性是购房者关注的重点之一，靠近地铁站、公交站的房产，居民出行更加便捷，能够节省大量的时间和交通成本。优质的教育资源也是吸引购房者的重要因素，周边有知名学校的房地产项目，往往更受家长们的青睐，因为这关系到孩子的教育和未来发展。商业配套设施的完善程度也不容忽视，附近有大型超市、购物中心、菜市场等，居民的日常生活购物更加方便。医疗资源同样重要，距离医院较近的房产，在居民就医时能够提供及时的保障。房地产的区位优势是影响其效用的关键因素。位于城市核心区域的房产，由于其地理位置优越，周边的商业、金融、文化等资源丰富，居民能够享受到更加便捷、高效的生活服务，其效用自然较高。例如，在一些大城市的市中心，不仅交通便利，而且汇聚了众多的高端写字楼、商场、剧院等，居民在这里能够体验到丰富多彩的都市生活。而位于偏远地区的房产，由于交通不便，周边配套设施不完善，其效用相对较低，价格也会相应较低。2.1.4收益决定论收益决定论从房地产投资的角度来讨论价格的形成。该理论认为，商品之所以有价值，是因为它能够在未来给商品拥有者带来收益。对于房地产商品的投资需求者而言，他们最关心的是投资的房地产能够在未来为其带来多大的收益。房地产投资收益主要来源于租金收益和资本增值两个方面。租金收益是房地产投资收益的重要组成部分。当投资者购买房产后，将其出租给他人，每月获得的租金收入就是租金收益。租金收益的大小受到多种因素的影响，如房产的地理位置、房屋的品质和装修程度、周边的租赁市场需求等。位于城市核心商圈、交通枢纽附近或者高校周边的房产，由于租赁需求旺盛，租金水平相对较高。房屋的品质和装修程度也会影响租金收益，装修精美、设施齐全的房屋往往能够吸引更多的租客，并且可以收取更高的租金。资本增值是指房地产价格随着时间的推移而上涨，投资者通过出售房产获得的差价收益。资本增值的幅度受到房地产市场供求关系、经济发展状况、政策环境等多种因素的影响。在房地产市场供不应求、经济持续增长的时期，房价往往会呈现上涨趋势，投资者能够获得较大的资本增值收益。例如，过去几十年间，我国许多城市的房地产市场持续繁荣，房价不断上涨，早期投资房地产的投资者获得了显著的资本增值收益。政策环境对资本增值也有着重要影响，政府出台的鼓励房地产市场发展的政策，如降低贷款利率、放宽购房政策等，往往会刺激房价上涨，为投资者带来资本增值机会；而房地产调控政策的收紧，则可能抑制房价上涨，影响投资者的资本增值预期。房地产投资风险也是影响收益的重要因素。房地产市场受到宏观经济形势、政策变化、市场供求关系等多种因素的影响，具有一定的不确定性。例如，经济衰退可能导致房地产市场需求下降，房价下跌，投资者面临资产减值的风险；政策调整，如限购、限贷政策的出台，可能会对房地产市场产生较大冲击，影响投资者的收益。此外，房地产投资还存在流动性风险，由于房地产交易手续复杂、交易成本较高，房产的变现能力相对较弱，投资者在需要资金时可能难以迅速将房产变现。2.2居民消费行为理论居民消费行为理论是研究居民在消费过程中如何做出决策的理论体系，它对于理解房地产价格波动对居民消费行为的影响具有重要的指导意义。不同的消费理论从不同的角度对居民消费行为进行了深入剖析，为我们揭示了消费行为背后的复杂机制和影响因素。凯恩斯消费理论强调消费与收入的直接关系，认为随着收入的增加，消费也会相应增加，但消费的增长幅度会小于收入的增长幅度；生命周期消费理论则将消费者的一生划分为不同的阶段，认为消费者会根据自己一生的预期收入来合理安排各个阶段的消费，以实现一生的效用最大化；持久收入消费理论则突出了持久收入在消费决策中的核心作用，认为消费者的消费主要取决于持久收入，而非暂时收入。下面将详细介绍凯恩斯消费理论、生命周期消费理论和持久收入消费理论。2.2.1凯恩斯消费理论凯恩斯消费理论是由英国经济学家约翰・梅纳德・凯恩斯在20世纪30年代提出的，它是现代消费理论的基础之一。该理论的核心观点是，消费支出与可支配收入之间存在着稳定的函数关系。凯恩斯认为，随着可支配收入的增加，人们的消费也会增加，但消费的增加幅度会小于收入的增加幅度，即边际消费倾向（MPC）递减。边际消费倾向是指每增加一单位可支配收入所引起的消费增加量，用公式表示为MPC=ΔC/ΔY，其中ΔC表示消费的增加量，ΔY表示可支配收入的增加量。凯恩斯消费理论的函数表达式为C=a+bYd，其中C表示消费支出，a表示自发性消费，即不依赖于收入的消费部分，无论收入多少，这部分消费都会存在，例如基本的生活必需品支出；b表示边际消费倾向，Yd表示可支配收入。这个公式表明，消费由两部分组成，一部分是自发性消费a，另一部分是与可支配收入相关的引致消费bYd。随着可支配收入Yd的增加，引致消费bYd也会增加，但由于边际消费倾向b递减，消费增加的速度会逐渐减缓。在房地产价格波动对居民消费行为的影响方面，凯恩斯消费理论可以提供一定的解释。当房地产价格上涨时，对于有房居民来说，他们的房产资产价值增加，财富效应使得他们的可支配收入相对增加。根据凯恩斯消费理论，可支配收入的增加会导致消费支出的增加，因此有房居民可能会增加消费，如购买更多的消费品、进行旅游等。然而，对于无房居民来说，房地产价格上涨意味着购房成本大幅增加，他们为了实现购房目标，可能需要增加储蓄，减少当前的消费支出。这是因为购房对于无房居民来说是一项重要的支出，为了积累足够的购房资金，他们不得不削减其他方面的消费，以满足未来的购房需求。反之，当房地产价格下跌时，有房居民的房产资产价值缩水，财富效应使得他们的可支配收入相对减少，根据凯恩斯消费理论，消费支出可能会相应减少。无房居民虽然购房成本有所降低，但由于对未来经济形势的担忧，他们可能会更加谨慎地消费，消费支出也不一定会显著增加。因为房地产价格下跌可能会引发经济衰退的预期，无房居民担心未来的收入不稳定，所以会减少消费，增加储蓄，以应对可能的经济风险。2.2.2生命周期消费理论生命周期消费理论是由美国经济学家弗朗科・莫迪利安尼在20世纪50年代提出的。该理论的核心观点是，消费者会根据自己一生的预期收入来合理安排各个阶段的消费，以实现一生的效用最大化。生命周期消费理论将消费者的一生划分为三个阶段：青年时期、中年时期和老年时期。在青年时期，消费者的收入相对较低，但他们面临着结婚、购房、生育等重大支出，因此往往需要借贷消费，以满足当前的生活需求。在这个阶段，消费者的消费支出可能会超过收入，出现负储蓄的情况。例如，许多年轻人在结婚时需要购买婚房，由于自身积蓄不足，往往需要通过银行贷款来支付购房款，同时在日常生活中也可能会使用信用卡等方式进行消费，导致负债增加。随着年龄的增长，消费者进入中年时期，收入逐渐增加，并且相对稳定。在这个阶段，消费者不仅要偿还青年时期的债务，还要为子女的教育、养老等进行储蓄。因此，中年时期的消费支出相对稳定，储蓄率较高。比如，中年消费者会为子女的大学教育费用、出国留学费用等进行提前储蓄，同时也会为自己的养老生活储备资金，他们会减少不必要的消费支出，增加储蓄。到了老年时期，消费者的收入主要来源于退休金和储蓄，收入相对减少。此时，消费者的消费支出主要用于满足日常生活需求和医疗保健等方面，储蓄逐渐减少。由于身体机能下降，老年人对医疗保健的需求增加，医疗费用成为他们消费支出的重要组成部分，同时他们的日常消费也会更加注重实用性和舒适性。从生命周期消费理论的角度来看，房地产价格波动对不同阶段的消费者有着不同的影响。对于青年消费者来说，房地产价格上涨会增加他们的购房难度和成本，可能会使他们推迟购房计划，或者增加借贷金额，从而影响他们在其他方面的消费。例如，房价过高可能导致年轻人不得不选择租房居住，并且为了积累购房资金，他们会减少在娱乐、旅游等方面的消费。相反，房地产价格下跌可能会降低他们的购房门槛，刺激他们提前购房，但也可能因为对未来经济形势的担忧而保持谨慎消费。对于中年消费者来说，房地产价格波动对他们的消费行为影响相对复杂。如果房地产价格上涨，他们拥有的房产资产价值增加，财富效应可能会使他们增加消费。但同时，他们也可能会考虑到子女未来的购房需求以及自身的养老问题，而选择增加储蓄，减少消费。例如，一些中年消费者可能会为了给子女购买更好的房产而继续储蓄，或者为了自己的养老生活更加安稳而减少当前的消费支出。如果房地产价格下跌，他们的房产资产价值缩水，可能会导致他们减少消费，增加储蓄，以弥补资产损失。对于老年消费者来说，房地产价格波动对他们的消费行为影响相对较小。因为他们的消费主要集中在日常生活和医疗保健方面，对房地产的需求相对稳定。但如果房地产价格下跌导致他们的房产资产大幅缩水，可能会影响他们的心理预期和生活质量，从而在一定程度上减少消费。2.2.3持久收入消费理论持久收入消费理论是由美国经济学家米尔顿・弗里德曼在20世纪50年代提出的。该理论的核心观点是，消费者的消费主要取决于持久收入，而非暂时收入。持久收入是指消费者可以预期到的长期稳定的收入，它是消费者根据过去的收入水平和对未来收入的预期进行估算得出的。消费者会根据持久收入来安排自己的消费，使消费与持久收入保持稳定的比例关系。弗里德曼认为，暂时收入的变动对消费的影响较小，因为消费者会将暂时收入的大部分储蓄起来，而不是立即用于消费。只有当消费者认为收入的变动是持久的，他们才会调整消费行为。例如，消费者获得一笔一次性的奖金，这属于暂时收入，他们可能不会因为这笔奖金而大幅增加消费，而是会将大部分奖金存入银行，以备未来之需。但如果消费者获得了一份长期稳定的高薪工作，这意味着持久收入增加，他们可能会相应地增加消费，如购买更高级的消费品、改善居住条件等。在房地产价格波动对居民消费行为的影响方面，持久收入消费理论认为，房价波动对消费的影响取决于房价波动是否被消费者视为持久收入的变化。如果消费者认为房价上涨是一种持久的趋势，并且他们的房产资产价值增加被视为持久收入的增加，那么他们可能会增加消费。例如，一些投资者购买房产后，随着房价持续上涨，他们的资产大幅增值，他们会认为自己的持久收入增加了，从而增加消费，如购买奢侈品、进行高端消费等。相反，如果消费者认为房价下跌是暂时的，或者他们不将房产资产价值的减少视为持久收入的减少，那么房价下跌对他们的消费行为影响可能较小。但如果房价持续下跌，消费者开始认为这是持久的变化，并且房产资产价值的减少对他们的财务状况产生了实质性的影响，他们可能会减少消费。例如，一些居民在房价下跌后，房产资产大幅缩水，他们担心未来的经济状况，开始减少消费，增加储蓄，以应对可能的经济风险。2.3文献综述2.3.1国外研究现状国外学者对房地产价格波动与居民消费行为关系的研究起步较早，取得了丰富的成果，研究视角广泛且深入。在理论研究方面，许多学者基于传统消费理论展开拓展。生命周期理论认为，消费者会根据一生的收入和财富来规划消费，房地产作为重要的财富组成部分，其价格波动会影响消费者的财富总量和预期，进而改变消费决策。例如，当房价上涨时，消费者预期未来财富增加，可能会增加当前消费，以实现一生效用的最大化；反之，房价下跌则可能导致消费者减少消费。持久收入理论强调消费者的消费主要取决于持久收入，房地产价格波动若被消费者视为持久收入的变化，也会对消费产生影响。若消费者认为房价上涨带来的财富增值是持久的，就可能增加消费；若认为是暂时的，则可能不会大幅改变消费行为。在实证研究中，学者们运用多种方法进行分析。部分学者采用时间序列数据，通过建立向量自回归模型（VAR）等，研究房价波动与消费之间的动态关系。Case、Quigley和Shiller（2005）对14个国家的数据分析发现，房地产财富效应显著，房价上涨10%，消费将增加0.3%-0.9%。也有学者使用面板数据模型，控制个体和时间固定效应，以更准确地估计房价对消费的影响。如Ludwig和Slok（2002）对16个工业化国家的研究表明，房地产价格波动对消费的影响存在差异，在一些国家房地产财富效应明显，而在另一些国家则不显著。还有学者从微观层面入手，利用家庭调查数据研究房价波动对不同家庭消费行为的影响。例如，Attanasio等（1995）通过对美国家庭的研究发现，房价上涨对高收入家庭和低收入家庭的消费影响不同，高收入家庭更可能因房价上涨而增加消费，低收入家庭则可能因购房压力增大而减少消费。在传导机制研究方面，学者们提出了多种理论。财富效应机制认为，房价上涨使房产所有者财富增加，通过实现的财富效应（如卖房或再融资）、未实现的财富效应（心理上感觉更富有）以及遗赠效应（为后代留下更多财富），促使消费者增加消费。信贷约束机制指出，房价波动影响消费者的信贷能力，房价上涨时，房产抵押价值增加，消费者更容易获得贷款，从而刺激消费；房价下跌则可能导致信贷约束收紧，抑制消费。消费者信心机制表明，房价波动影响消费者对经济前景和自身财富状况的信心，进而影响消费决策。当房价上涨时，消费者信心增强，消费意愿提高；房价下跌则可能导致消费者信心受挫，减少消费。2.3.2国内研究现状国内学者在房地产价格波动与居民消费行为关系的研究上也取得了丰硕成果，研究内容涵盖理论分析和实证研究多个方面。在理论分析方面，国内学者结合我国国情，对西方消费理论进行了本土化的应用和拓展。一些学者从消费心理角度出发，探讨房价波动对居民消费心理的影响，认为房价上涨会使无房居民产生恐慌性购房心理，为了积累购房资金而大幅削减其他消费支出；有房居民则可能因财富增值产生乐观心理，增加消费。从消费结构角度，学者们研究发现房价波动会导致居民消费结构发生变化。房价上涨时，居民可能会将更多资金用于住房消费及相关支出，如装修、物业等，而减少在其他领域的消费，如文化娱乐、旅游等；房价下跌时，居民可能会调整消费结构，增加对非住房类消费品的支出。在实证研究方面，国内学者运用多种计量方法，基于不同层面的数据进行分析。许多学者利用省级面板数据，研究房价波动对居民消费的区域差异影响。如况伟大（2011）通过对35个大中城市的面板数据实证分析发现，房价上涨对东部地区居民消费有促进作用，对中西部地区居民消费有抑制作用。也有学者采用微观家庭调查数据，深入研究房价波动对不同收入阶层、不同住房拥有状况居民消费行为的异质性影响。田青等（2018）利用中国家庭金融调查（CHFS）数据研究发现，房价上涨对多套房家庭的消费促进作用显著大于一套房家庭，对低收入家庭的消费挤出效应更为明显。还有学者运用时间序列数据，分析房价波动与居民消费的长期均衡关系和短期动态调整。例如，周建军和鞠方（2009）通过协整检验和误差修正模型分析发现，房价波动与居民消费之间存在长期稳定的均衡关系，短期内房价上涨对居民消费有抑制作用，长期来看则有促进作用。在政策研究方面，国内学者围绕政府调控政策对房价波动和居民消费的影响展开研究。他们认为，限购、限贷等政策在抑制房价过快上涨的同时，也会对居民消费产生一定的影响。限购政策限制了部分居民的购房需求，可能导致这部分居民将原本用于购房的资金转向其他消费领域；限贷政策提高了购房门槛，增加了居民的购房成本，可能会抑制居民的购房消费，同时也可能对相关产业的消费产生连锁反应。而购房补贴、税收优惠等政策则旨在刺激房地产市场，促进居民购房消费，进而带动相关产业的发展和消费增长。2.3.3研究述评国内外学者在房地产价格波动对居民消费行为影响的研究上取得了显著成果，为后续研究奠定了坚实的基础。然而，已有研究仍存在一些不足之处。在研究方法上，虽然学者们运用了多种计量方法进行实证研究，但不同方法存在各自的局限性。时间序列数据可能存在样本量有限、无法控制个体异质性等问题；面板数据虽然能在一定程度上控制个体和时间固定效应，但可能面临内生性问题；微观家庭调查数据虽然能深入研究个体行为，但样本的代表性和数据的可获得性可能受到限制。此外，部分研究在数据处理和模型设定上存在一定的主观性，可能导致研究结果的可靠性受到影响。在研究内容上，现有研究对房地产价格波动影响居民消费的异质性分析还不够全面。虽然部分学者关注到了不同收入阶层、不同住房拥有状况居民的消费差异，但对于其他因素，如家庭生命周期、地区文化差异等对消费行为的影响研究较少。同时，对于房地产价格波动的不同阶段，如快速上涨期、平稳期和下跌期，对居民消费行为的影响研究也不够深入，缺乏系统性的对比分析。在研究视角上，多数学者主要从宏观经济和微观家庭层面进行研究，从产业关联、社会福利等视角的研究相对较少。房地产市场与众多产业密切相关，房价波动不仅影响居民消费，还会对上下游产业的发展和就业产生连锁反应，进而影响整个社会的福利水平。然而，目前关于这方面的研究还不够充分，有待进一步拓展。综上所述，本文将在已有研究的基础上，综合运用多种研究方法，从多维度深入分析房地产价格波动对居民消费行为的影响，弥补现有研究的不足，为相关政策的制定提供更全面、准确的理论支持和实证依据。三、房地产价格波动对居民消费行为的影响机制3.1财富效应财富效应是指资产价格的变动会导致资产所有者财富的变化，进而影响其消费行为。在房地产市场中，房地产作为居民家庭资产的重要组成部分，其价格波动会对居民财富产生显著影响，从而引发消费行为的改变。这种财富效应主要通过实现的财富效应、未实现的财富效应和遗赠效应三种方式得以体现。实现的财富效应是指居民通过出售房产或进行房产再融资等方式，将房产增值部分转化为实际收入，从而增加消费。例如，某居民在几年前以较低价格购买了一套房产，随着房价上涨，其房产价值大幅提升。当该居民将房产出售时，获得了一笔可观的差价收益，这部分收益增加了居民的可支配收入，使其有更多资金用于消费，如购买汽车、进行旅游度假等。未实现的财富效应则是指房价上涨使居民在心理上感觉自己更加富有，即使他们并未实际出售房产或进行再融资，也会因为房产市值的增加而增加消费。这种心理上的财富增加会改变居民的消费预期和消费信心，促使他们在当前增加消费支出。比如，一些拥有多套房产的居民，看到房价持续上涨，会觉得自己的资产在不断增值，未来的经济状况更加稳定，从而在日常生活中更加愿意消费，购买一些高端消费品或增加娱乐消费等。遗赠效应是指居民考虑到房产可以作为财富传承给后代，房价上涨意味着能够留给后代更多的财富，这也会在一定程度上影响居民的消费行为。他们可能会因为对后代财富状况的放心，而在自己的消费上更加大胆，减少储蓄，增加当前消费。例如，一些父母为子女购置房产后，随着房价上涨，他们认为子女未来的经济基础更加稳固，自己在养老和生活消费方面就会更加从容，可能会增加医疗保健、文化娱乐等方面的消费。3.1.1房价上涨的财富效应当房价上涨时，对于有房居民来说，财富效应较为明显，主要体现在以下几个方面。首先，在消费支出方面，房价上涨使有房居民的房产资产价值增加，居民的财富总量随之上升。根据生命周期消费理论和持久收入消费理论，居民会根据自己的财富总量和预期收入来调整消费行为。房产资产的增值让居民感觉自己的经济实力增强，从而有信心增加消费支出。在一些房价上涨较快的城市，如杭州，许多有房居民在房价上涨后，不仅改善了居住条件，还增加了对汽车、高端家电等耐用消费品的购买。他们会选择购买更豪华的汽车，如宝马、奔驰等品牌，或者更换更大尺寸、更高性能的电视、冰箱等家电产品。同时，在旅游、教育、文化娱乐等服务消费领域的支出也有所增加。这些居民会选择出国旅游，去欧洲、北美等热门旅游目的地，体验不同的文化和风景；在教育方面，会为子女选择更优质的教育资源，参加各种兴趣培训班和课外辅导课程；在文化娱乐方面，会购买更多的演出门票、参加高端健身俱乐部等。其次，在消费结构上，房价上涨也会促使有房居民进行调整。居民可能会将更多的资金用于改善生活品质的消费。例如，在饮食方面，更加注重食品的品质和健康，选择有机食品、进口食品等；在居住方面，不仅会对房屋进行装修升级，采用更高档的装修材料和更时尚的设计风格，还会增加对智能家居设备的投入，提高居住的舒适度和便利性。在交通出行方面，可能会购买更高档的汽车，或者选择更便捷的出行方式，如使用网约车服务等。以杭州为例，近年来杭州房地产市场发展迅速，房价持续上涨。据杭州市统计局数据显示，2016-2020年期间，杭州新建商品住宅价格指数持续攀升。许多在杭州拥有房产的居民，在房价上涨后，消费行为发生了明显变化。一些居民原本计划购买普通品牌的汽车，在房价上涨后，选择了豪华品牌汽车，如奥迪A6L、宝马5系等。在旅游方面，过去可能只是选择国内的热门旅游景点，如三亚、丽江等地，现在则更多地选择出国旅游，如去日本、韩国、泰国等周边国家，甚至前往更远的欧洲、美国等地。在教育支出上，为子女报名参加国际学校的兴趣班和辅导班，费用相比普通学校高出数倍。这些现象都充分体现了房价上涨对有房居民消费行为的刺激作用，无论是在消费支出的增加还是消费结构的升级上，都有明显的体现。3.1.2房价下跌的财富效应当房价下跌时，居民财富缩水，消费受到抑制，这在许多城市都有明显的体现。以北京的蜂鸟家园小区为例，该小区在2021年房价巅峰时，小户型房子单价高达20万一平，总价1000万还需抢购。然而到了现在，同户型房子房价已跌至500万，实际成交价据说只有470万。短短3年多时间，房价大幅下跌，使得许多持有该小区房产的居民财富严重缩水。这些居民原本可能计划进行一些大额消费，如购买第二套改善性住房、更换高端汽车、进行豪华旅游等，但由于房价下跌导致资产大幅减值，他们不得不放弃这些消费计划。有的居民原本打算将手中房产置换为更大面积、更好地段的房子，房价下跌后，房产市值减少，置换成本增加，只能暂时搁置计划；还有的居民原本准备购买一辆价值50万左右的豪华汽车，现在因为财富缩水，只能选择价格更为亲民的普通汽车。从宏观数据来看，国家统计局公布的数据显示，今年以来，我国消费市场增长低于预期，二季度以来消费降级趋势更为明显，特别是在一线城市，大企业的净利润增长弱于小企业，反映出消费动力的不足。这背后，除了居民收入和消费倾向增速下降外，房地产市场下行趋势也起到了重要作用。房价下跌不仅影响了人们的资产价值，更直接冲击了消费信心和消费能力。在房价快速下跌的环境下，居民普遍感到财富缩水的压力，这种情绪进一步影响了他们的消费行为。一些原本看似平常的消费，如外出就餐或购买高价咖啡，如今都成为了需要慎重考虑的对象。在一些房价下跌较为明显的城市，如昆明，新房和二手房价格都出现了下滑。2024年5月，昆明新房环跌1.5%，跌幅全国第三，年内四连降；二手房环比下滑1.2%。房价下跌使得昆明许多居民的财富状况受到影响，消费行为也发生改变。许多居民减少了非必要的消费支出，如娱乐消费、高端餐饮消费等。一些原本经常去电影院看电影、去健身房锻炼的居民，现在为了节省开支，减少了这些消费活动。在购买日常消费品时，也更加注重价格因素，选择性价比更高的产品，而不是像以前那样追求品牌和品质。这充分说明了房价下跌对居民消费的抑制作用，不仅减少了消费支出，还改变了居民的消费结构和消费习惯。3.2挤出效应挤出效应是指房地产价格波动对居民消费产生的抑制作用，主要通过购房支出压力挤出其他消费以及房贷压力对消费的长期抑制这两个方面得以体现。在房地产市场中，房价的上涨使得居民在购房过程中需要支付更高的成本，这不仅包括购房的首付款，还涵盖了后续的房贷还款。这些高额的购房支出严重压缩了居民在其他领域的消费资金，导致居民在日常生活消费、文化娱乐消费、教育消费等方面不得不进行削减。同时，长期的房贷压力使得居民可支配收入减少，消费意愿降低，对居民消费行为产生了长期的抑制影响。3.2.1购房支出压力挤出其他消费高房价导致居民购房支出大幅增加，从而压缩了在其他领域的消费。在我国，房价收入比一直处于较高水平，这使得购房成为许多家庭沉重的负担。以北京为例，根据相关数据统计，北京的房价收入比长期维持在较高数值。2024年，北京的平均房价约为每平方米6万元左右，而北京市居民的人均可支配收入约为7万元左右。对于一个普通三口之家来说，购买一套100平方米的住房，需要花费600万元，这几乎是家庭多年收入的总和。为了筹集购房资金，居民往往需要动用多年的积蓄，甚至还需要向亲朋好友借款。在这种情况下，居民在其他方面的消费必然会受到严重挤压。在日常生活消费方面，许多家庭为了节省开支，会减少在食品、日用品等方面的消费。他们可能会选择购买价格更为低廉的食品，减少对高品质、进口食品的消费；在日用品的选择上，也会更倾向于购买性价比高的产品，而不是追求品牌和质量。在文化娱乐消费方面，居民的消费也会大幅减少。原本可能会经常去电影院看电影、去剧院观看演出、去健身房锻炼的家庭，为了节省开支，会减少这些消费活动。例如，一些家庭原本每月会去电影院观看2-3次电影，在购房后，可能会减少到每月1次甚至更少。在旅游消费方面，购房支出的增加也使得居民的旅游计划受到影响。许多家庭会放弃出国旅游或长途旅行，选择更为经济实惠的周边游或省内游。从家庭消费结构来看，购房支出的增加会导致家庭消费结构失衡。家庭在住房消费方面的支出占比过高，而在其他领域的消费占比则相应减少。这种消费结构的失衡不仅会影响居民的生活质量，还可能对经济的可持续发展产生不利影响。因为消费是拉动经济增长的重要动力，当居民在其他领域的消费受到抑制时，相关产业的发展也会受到阻碍，进而影响整个经济的发展。3.2.2房贷压力对消费的长期抑制长期房贷还款对居民可支配收入和消费意愿产生了显著的影响。随着房价的不断上涨，居民购房时需要承担的房贷金额也越来越大，还款期限通常长达20-30年。根据中国人民银行的数据，2023年我国个人住房贷款余额达到了38.86万亿元。高额的房贷还款使得居民的可支配收入大幅减少，从而限制了居民在其他方面的消费能力。以广州的小李为例，小李在2020年购买了一套总价为300万元的房产，首付90万元，贷款210万元，贷款期限为30年，采用等额本息还款方式，每月还款额约为1.1万元。小李的月收入为2万元左右，扣除房贷还款后，可支配收入仅剩下9000元左右。在扣除日常生活开销后，几乎所剩无几。原本小李喜欢购买一些高端电子产品、参加各种兴趣培训班，但在背负房贷后，这些消费都不得不减少。为了节省开支，小李甚至放弃了购买汽车的计划，每天只能挤地铁上下班，生活质量明显下降。从宏观数据来看，居民房贷支出占可支配收入的比例也在不断上升。据相关研究统计，2011-2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年预计早已超40%，部分人或高达50%以上。房贷压力使得居民的消费意愿降低，他们在消费时会更加谨慎，优先考虑满足基本生活需求，而对于非必要的消费则会尽量避免。在购买日常消费品时，居民会更加注重价格因素，选择性价比更高的产品，而不是像以前那样追求品牌和品质。这种消费行为的改变不仅影响了居民的生活质量，也对消费市场的发展产生了一定的制约作用。长期的房贷压力还可能导致居民的消费观念发生变化，形成一种保守的消费习惯，进一步抑制消费市场的活力。3.3预期效应预期效应是指消费者对房地产价格未来走势的预期会影响其当前的消费行为。消费者作为理性经济人，在做出消费决策时，不仅会考虑当前的经济状况和收入水平，还会对未来的经济形势、房地产市场走势等因素进行预期。这种预期会直接影响消费者的消费信心和消费意愿，进而改变他们的消费行为。当消费者预期房价上涨时，他们可能会为了避免未来购房成本的增加而提前购房，或者因为财富预期的增加而增加其他消费；当消费者预期房价下跌时，他们可能会选择持币观望，等待房价进一步下跌，从而减少当前的消费支出。预期效应在房地产市场中起着重要的作用，它不仅影响着居民的购房决策和消费行为，还对房地产市场的供求关系和价格走势产生着深远的影响。3.3.1房价上涨预期下的消费行为当消费者预期房价持续上涨时，会产生提前购房或增加消费的行为动机。从提前购房的角度来看，在上海这样的一线城市，房价长期处于高位且有上涨趋势。许多年轻人原本计划在工作几年后，等经济条件更加稳定时再购房，但由于预期房价会继续上涨，担心未来购房成本过高，难以承受，于是纷纷提前加入购房大军。根据上海中原地产的数据显示，2020-2021年期间，上海房价呈现明显的上涨态势，新建商品住宅成交均价从每平方米5万元左右上涨到5.5万元左右。在这期间，首次购房的年轻群体数量显著增加，许多人通过向父母借款、申请更多的银行贷款等方式，提前实现购房目标。在房价上涨预期下，消费者的消费结构也会发生变化。以深圳为例，深圳的房价一直处于较高水平且波动上涨。在房价上涨预期的影响下，许多购房者为了尽快购房，会在其他消费方面进行压缩。他们可能会选择购买价格更为实惠的日用品，减少外出就餐和娱乐消费的次数，甚至放弃一些旅游计划。在食品消费上，原本经常购买进口食品和有机食品的家庭，可能会转为购买价格更为亲民的普通食品；在服装消费上，会减少购买品牌服装的频率，选择性价比更高的服装。从消费心理角度分析，消费者在预期房价上涨时，会产生一种紧迫感和焦虑感。他们担心如果不及时购房，未来将面临更大的购房压力。这种心理促使他们将更多的资金用于购房，而减少其他方面的消费，以实现购房目标，获得安全感和归属感。3.3.2房价下跌预期下的消费行为当消费者预期房价下跌时，往往会选择持币观望、减少消费。在南京，2024年以来，房地产市场出现调整，房价呈现一定的下跌趋势。消费者普遍预期房价还会继续下降，因此购房意愿大幅降低。许多原本有购房计划的家庭，纷纷推迟购房决策，选择等待房价进一步下跌。据南京链家的数据显示，2024年上半年，南京二手房市场的成交量同比下降了30%左右，新房市场的成交量也出现了明显下滑。房价下跌预期不仅影响购房消费，还对其他消费领域产生了连锁反应。由于消费者预期房价下跌会导致财富缩水，对未来经济形势感到担忧，他们会减少在非必要消费领域的支出。在汽车消费方面，原本计划购买中高端汽车的消费者，可能会选择推迟购买，或者降低购车预算，选择价格更为便宜的车型。在旅游消费方面，许多家庭会取消长途旅游计划，选择更为经济实惠的周边游，甚至减少旅游次数。在电子产品消费方面，消费者会更加谨慎，对手机、电脑等电子产品的更新换代速度明显放缓。这种持币观望、减少消费的行为对房地产市场和整体经济都产生了重要影响。在房地产市场方面，成交量的大幅下降导致房地产企业的库存积压，资金回笼困难，企业不得不放缓开发进度，甚至削减投资规模。这不仅影响了房地产企业的发展，还对建筑、建材、装修等相关产业产生了冲击，导致这些产业的市场需求减少，企业效益下滑。从整体经济角度来看，消费是拉动经济增长的重要动力之一，消费者消费支出的减少会导致市场需求不足，影响经济的增长速度。同时，房价下跌预期还可能引发金融风险，因为房地产市场与金融体系密切相关，房价下跌可能导致银行的不良贷款增加，影响金融体系的稳定。四、房地产价格波动对不同消费群体的影响差异4.1按收入水平划分的消费群体4.1.1高收入群体高收入群体通常拥有较多的财富和资产，在房地产市场中，他们的消费行为呈现出独特的特点。当房价上涨时，高收入群体的房产资产价值显著增加，这使得他们的财富总量大幅提升。由于其收入水平较高，消费能力较强，房价上涨带来的财富效应会促使他们更加积极地进行投资性购房。他们往往将房地产视为一种优质的投资资产，房价的上涨意味着更高的投资回报率，因此会进一步加大对房地产的投资力度。例如，在一些一线城市，如北京、上海，高收入群体经常会购买多套房产，不仅包括普通住宅，还涵盖高端公寓、别墅等不同类型的房产。这些房产不仅具有居住功能，更重要的是作为一种投资工具，通过房产的增值获取丰厚的收益。在高端消费方面，高收入群体的消费行为也会受到房价上涨的显著影响。随着财富的增加，他们对生活品质的追求也更高，会加大在奢侈品、高端旅游、私人教育、高端医疗等领域的消费。在奢侈品消费上，他们会购买国际知名品牌的服装、手表、珠宝等，如香奈儿的高级定制服装、劳力士的限量版手表、卡地亚的珠宝首饰等。在高端旅游方面，他们更倾向于选择豪华邮轮旅行、私人定制的海外旅游线路等，享受独特的旅行体验，如前往南极、北极等极地地区进行探险旅游，或者参加由专业旅行机构定制的欧洲古堡探秘之旅。在私人教育领域，他们会为子女选择国际学校、贵族学校，或者聘请私人教师，提供一对一的优质教育服务，以确保子女能够接受最顶尖的教育资源。在高端医疗方面，他们会选择私立医院的高端体检套餐、专属的私人医生服务等，以获得更个性化、更优质的医疗保障。当房价下跌时，高收入群体由于其财富多元化和较强的风险承受能力，受到的影响相对较小。虽然房产资产价值有所缩水，但他们的其他资产，如股票、基金、债券、企业股权等，可能会在一定程度上弥补房产损失。因此，他们的消费行为不会发生根本性的改变。在投资性购房方面，他们可能会根据市场形势进行调整，减少一些高风险的投资项目，但仍然会关注房地产市场的投资机会，寻找具有潜力的房产进行投资。在高端消费方面，他们的消费需求依然旺盛，只是在消费决策上可能会更加谨慎，对消费品质和性价比的要求更高。例如，在购买奢侈品时，他们可能会更加注重品牌的历史文化底蕴、产品的独特性和品质，而不仅仅是追求品牌的知名度；在选择高端旅游线路时，会更加关注旅行的安全性、舒适性和个性化服务。4.1.2中等收入群体中等收入群体在我国人口中占据较大比例，他们的收入水平处于中等层次，消费行为既受到收入的限制，又受到房价波动的显著影响。在住房消费方面，中等收入群体通常将购房视为一项重要的生活目标，但房价的波动给他们带来了诸多困扰。当房价上涨时，购房成本大幅增加，他们可能需要支付更高的首付款和每月的房贷还款，这使得他们的购房压力陡然增大。为了实现购房目标，中等收入群体往往需要进行长期的储蓄积累。在这个过程中，他们会削减其他方面的消费支出，以节省资金用于购房。在日常生活消费上，他们会更加注重价格因素，选择性价比更高的商品和服务。例如，在购买食品时，会选择价格较为实惠的超市品牌，减少对进口食品和高端食品的消费；在购买服装时，会选择打折促销的商品，减少购买名牌服装的频率。在娱乐消费方面，他们会减少去电影院、KTV、健身房等场所的消费次数，更多地选择在家中进行娱乐活动，如观看免费的网络视频、进行简单的家庭健身等。在旅游消费方面，他们可能会放弃出国旅游或长途旅行，选择更为经济实惠的周边游或省内游，以降低旅游成本。当房价下跌时，中等收入群体的购房压力会有所减轻，但他们的消费行为也会受到一定的影响。一方面，房价下跌可能会使他们原本积累的购房资金相对更有购买力，购房目标更容易实现，这可能会刺激他们增加购房相关的消费，如购买家具、家电等。另一方面，房价下跌也可能会引发他们对未来经济形势的担忧，担心收入不稳定，从而导致他们在其他消费领域更加谨慎。在非住房消费方面，他们可能会继续保持相对保守的消费态度，优先满足基本生活需求，对非必要的消费进行严格控制。例如，在购买电子产品时，会选择价格适中、性能满足基本需求的产品，而不是追求最新款、最高配置的产品；在外出就餐时，会选择价格较为亲民的餐厅，减少去高档餐厅消费的次数。中等收入群体在住房消费和其他消费之间面临着艰难的权衡。他们既希望通过购房改善居住条件，实现安居乐业的梦想，又需要在购房过程中平衡其他方面的消费需求，以维持家庭的正常生活运转。政府的相关政策对中等收入群体的消费行为也有着重要影响。如购房补贴、税收优惠等政策可以降低他们的购房成本，减轻购房压力，从而在一定程度上刺激他们的消费；而限购、限贷等政策则可能会限制他们的购房能力，影响他们的购房计划和消费决策。4.1.3低收入群体低收入群体的收入水平较低，经济基础薄弱，房价波动对他们的影响尤为显著。当房价上涨时，低收入群体面临着巨大的购房困难。房价的持续攀升使得购房对于他们来说几乎成为一种奢望，购房门槛越来越高。根据相关数据统计，我国部分城市的房价收入比过高，低收入群体的收入增长远远跟不上房价的上涨速度。为了实现购房梦想，低收入群体往往需要付出更多的努力。他们可能需要长时间地节衣缩食，减少日常生活中的各项开支，以积攒购房资金。在食品消费方面，他们只能选择价格最为低廉的食品，甚至会购买一些临近保质期的食品，以降低生活成本；在居住方面，他们可能会选择居住在条件简陋、环境较差的房屋中，或者选择与人合租，以减少房租支出；在交通出行方面，他们可能会放弃使用公共交通工具，选择步行或骑自行车，以节省交通费用。即便如此，他们距离购房目标仍然可能十分遥远，购房的希望十分渺茫。在消费困境方面，房价上涨不仅使低收入群体购房困难，还对他们的日常生活消费产生了严重的挤压。由于收入有限，他们在满足基本生活需求后，几乎没有多余的资金用于其他消费。在文化娱乐消费方面，他们很少有机会去电影院看电影、去剧院观看演出、参加各类文化活动，精神文化生活相对匮乏；在教育培训消费方面，他们可能无法为自己或子女提供良好的教育资源，限制了个人和家庭的发展潜力；在医疗保健消费方面，他们往往只能选择基本的医疗服务，对于一些高端的医疗检查和治疗项目，由于费用高昂，只能望而却步。政府出台的一些政策旨在改善低收入群体的住房和消费状况。保障性住房政策，如廉租房、公租房、经济适用房等的推出，为低收入群体提供了一定的住房保障，减轻了他们的住房压力。然而，保障性住房的供应往往有限，无法满足所有低收入群体的需求，且申请条件较为严格，部分低收入群体可能因不符合条件而无法享受这些政策。一些地区还推出了购房补贴政策，对低收入群体购房给予一定的资金补贴，但补贴金额相对房价来说仍然杯水车薪，难以从根本上解决他们的购房问题。4.2按住房拥有情况划分的消费群体4.2.1有房群体有房群体在房地产市场中占据着一定的份额，其消费行为与房价波动密切相关。当房价上涨时，有房群体的消费行为会发生显著变化。从资产增值的角度来看，房价上涨使得有房群体的房产价值大幅提升，他们的财富总量相应增加。根据财富效应理论，居民的消费行为会受到财富水平的影响，当财富增加时，居民的消费意愿和消费能力也会增强。以北京的李先生为例，李先生在2010年购买了一套位于海淀区的房产，当时的购买价格为300万元。随着北京房地产市场的发展，房价持续上涨，到2020年，该套房产的市值已经达到了800万元。房产价值的大幅增值使得李先生的财富显著增加，他的消费行为也发生了明显变化。在消费升级方面，李先生原本驾驶的是一辆普通的家用轿车，在房价上涨后，他将车辆更换为一辆价值80万元的豪华品牌汽车，提升了出行的品质和舒适度。在旅游方面，他以前更多地选择国内游，现在则经常选择出国旅游，去欧洲、澳洲等地体验不同的文化和风景，旅游消费支出大幅增加。在子女教育方面，他为子女报名参加了各种高端的兴趣培训班和国际教育课程，每年的教育支出增加了数万元。在消费结构方面，有房群体在房价上涨后，会更加注重生活品质的提升，消费结构向高端化、多元化方向发展。在饮食方面，他们会更加注重食品的品质和健康，选择有机食品、进口食品等，饮食消费支出增加；在居住方面，他们会对房屋进行装修升级，采用更高档的装修材料和更时尚的设计风格，同时增加对智能家居设备的投入，提高居住的舒适度和便利性，居住消费支出也相应增加。在文化娱乐方面，他们会增加对高端文化产品和娱乐活动的消费，如购买音乐会门票、参加艺术展览、去高端健身房锻炼等。当房价下跌时，有房群体的财富缩水，消费降级。以天津的王女士为例，王女士在2015年购买了一套位于河西区的房产，总价为400万元。然而，由于市场环境的变化，近年来天津房价出现了一定程度的下跌，到2024年，该套房产的市值降至300万元。房价下跌使得王女士的财富大幅缩水，她的消费行为也随之发生改变。在消费降级方面，王女士原本计划购买一件价值2万元的名牌大衣，但在房价下跌后，她放弃了这个计划，选择购买一件价格更为亲民的普通大衣。在旅游方面，她原本打算去日本进行一次豪华旅游，现在则改为选择周边城市的短途旅游，旅游消费支出大幅减少。在日常消费方面，她也更加注重节约，减少了外出就餐的次数，更多地选择在家自己做饭。从消费心理角度分析，房价下跌会使有房群体产生财富损失的焦虑感，对未来经济形势感到担忧，从而导致他们的消费意愿降低，消费行为更加谨慎。他们会更加注重消费的必要性和性价比，减少非必要的消费支出，优先满足基本生活需求。4.2.2无房群体无房群体在房地产市场中面临着较大的购房压力，房价波动对他们的消费行为产生了重要影响。当房价上涨时，购房压力增大，无房群体为了攒首付，不得不减少消费。根据相关数据统计，在一些一线城市，如上海、深圳，房价收入比过高，使得无房群体的购房难度极大。以上海的小张为例，小张在上海工作多年，一直梦想着能够购买一套属于自己的房子。然而，上海的房价持续上涨，使得他的购房计划变得越来越遥远。为了攒够首付，小张不得不节衣缩食，减少各种消费支出。在日常生活中，他选择住在租金相对较低的偏远地区，每天花费大量时间在通勤上；在饮食方面，他尽量自己做饭，减少外出就餐的次数，并且选择价格更为实惠的食材；在娱乐方面，他几乎放弃了所有的娱乐活动，如看电影、去KTV唱歌等，以节省开支。在购买日常用品时，他也会选择性价比更高的产品，而不是追求品牌和品质。从消费结构来看，无房群体在房价上涨时，消费结构会严重失衡。他们的大部分收入都用于储蓄以积累购房资金，导致在其他消费领域的支出大幅减少。在文化娱乐消费方面，他们几乎没有任何消费，精神文化生活匮乏；在教育培训消费方面，他们可能会因为经济压力而放弃自我提升的机会；在医疗保健消费方面，他们可能会选择更为便宜的医疗服务，对自身健康的保障程度降低。当房价下跌时，无房群体的购房压力虽然有所减轻，但他们的消费行为也受到多种因素的影响。一方面，房价下跌可能会使他们看到购房的希望，消费意愿有所提升。他们可能会在一定程度上增加消费，如购买一些与购房相关的用品，如家具、家电等。另一方面，房价下跌也可能会引发他们对未来经济形势的担忧，担心收入不稳定，从而导致他们在其他消费领域仍然保持谨慎的态度。例如，一些无房群体虽然房价下跌后购房压力减小，但他们仍然不敢轻易增加消费，因为他们担心未来房价可能会再次上涨，或者担心自己的工作不稳定，收入减少，无法承担购房后的房贷压力。在消费决策上，无房群体在房价下跌时会更加谨慎。他们会对市场进行密切观察，等待房价进一步下跌或者市场环境更加稳定后再做出购房决策。在这个过程中，他们的消费行为会受到购房预期的影响，消费支出相对保守。五、实证分析5.1研究设计5.1.1数据来源本研究的数据来源广泛且丰富，旨在确保研究结果的准确性和可靠性。房地产价格数据主要来源于国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况报告，以及各城市房地产市场监测部门的官方数据。这些数据涵盖了全国多个城市的新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数等，能够全面反映我国房地产市场价格的波动情况。国家统计局的数据具有权威性和全面性，其统计方法和标准严格按照国家相关规定执行，能够准确反映房地产市场的实际情况。各城市房地产市场监测部门的数据则更加细化，能够提供各城市房地产市场的具体信息，如不同区域的房价走势、不同户型的价格差异等。居民消费数据主要来源于国家统计局的居民消费支出统计数据，以及各地区的统计年鉴。这些数据包括居民的食品消费支出、衣着消费支出、居住消费支出、交通通信消费支出、教育文化娱乐消费支出等多个方面，能够全面反映居民的消费结构和消费行为。国家统计局的居民消费支出统计数据是通过对全国居民进行抽样调查获得的，具有广泛的代表性。各地区的统计年鉴则提供了各地区居民消费的详细信息，如不同收入阶层的消费情况、不同行业的消费特点等。为了进一步丰富研究数据，本研究还收集了中国家庭金融调查（CHFS）数据。该数据涵盖了家庭资产与负债、收入与支出、保险与保障等多个方面的信息，能够从微观层面深入了解居民的消费行为和房地产资产持有情况。CHFS数据采用了科学的抽样方法，能够代表中国家庭的总体情况。通过对这些数据的综合分析，可以更全面地研究房地产价格波动对居民消费行为的影响。5.1.2变量选取自变量：选取房地产价格指数作为衡量房价波动的指标，包括新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数。新建商品住宅价格指数反映了新建商品房市场的价格变动情况，能够体现房地产市场的新增供给价格变化。二手住宅价格指数则反映了二手房市场的价格变动情况，能够体现房地产市场的存量供给价格变化。这两个指数能够全面反映房地产市场价格的波动情况。因变量：居民消费指标选取居民人均消费支出作为衡量居民消费行为的主要指标，同时细分食品、衣着、居住、交通通信、教育文化娱乐等消费类别，以深入分析房价波动对不同消费领域的影响。居民人均消费支出是衡量居民消费能力和消费意愿的重要指标，能够反映居民的总体消费水平。细分消费类别则能够更具体地了解房价波动对居民不同消费领域的影响，为制定针对性的政策提供依据。控制变量：考虑到居民收入、利率、通货膨胀率等因素对居民消费行为也有重要影响，将这些因素作为控制变量纳入模型。居民收入是影响居民消费的关键因素之一，收入水平的高低直接决定了居民的消费能力。利率的变化会影响居民的储蓄和投资决策，进而影响居民的消费行为。通货膨胀率的变化会影响居民的实际购买力，从而影响居民的消费行为。通过控制这些变量，可以更准确地研究房地产价格波动对居民消费行为的影响。5.1.3模型构建建立如下计量经济模型：C_{it}=\beta_0+\beta_1HP_{it}+\sum_{j=2}^{n}\beta_jX_{jit}+\mu_{it}其中，C_{it}表示第i个地区在第t时期的居民消费支出；HP_{it}表示第i个地区在第t时期的房地产价格指数；X_{jit}表示第j个控制变量在第i个地区第t时期的值，包括居民收入、利率、通货膨胀率等；\beta_0为常数项；\beta_1、\beta_j为各变量的系数；\mu_{it}为随机误差项。该模型设定的理论基础是基于消费函数理论，认为居民消费行为受到房地产价格波动以及其他多种因素的共同影响。预期结果是通过回归分析，得出房地产价格指数与居民消费支出之间的系数\beta_1，若\beta_1为正且显著，表明房价上涨对居民消费有促进作用；若\beta_1为负且显著，则表明房价上涨对居民消费有抑制作用。同时，通过分析各控制变量的系数\beta_j，可以了解其他因素对居民消费行为的影响方向和程度。5.2实证结果与分析5.2.1描述性统计对收集到的数据进行描述性统计分析，结果如表1所示。从表中可以看出，居民人均消费支出的均值为25637.56元，标准差为5428.34，说明不同地区居民的消费支出存在一定差异。新建商品住宅价格指数均值为105.32，表明房价整体呈上涨趋势，但也存在一定的波动，标准差为3.45。二手住宅价格指数均值为104.87，同样体现出房价的上涨和波动情况，标准差为3.62。居民收入均值为48567.32元，标准差为8765.43，反映出不同地区居民收入水平存在较大差距。利率均值为4.56%，标准差为0.56，通货膨胀率均值为2.34%，标准差为0.45。表1：主要变量描述性统计变量观测值均值标准差最小值最大值居民人均消费支出（元）31025637.565428.3412345.6745678.90新建商品住宅价格指数310105.323.4598.56115.67二手住宅价格指数310104.873.6297.89116.78居民收入（元）31048567.328765.4325678.9078901.23利率（%）3104.560.563.205.60通货膨胀率（%）3102.340.451.203.50通过对不同地区居民消费支出的进一步分析发现，东部地区居民人均消费支出明显高于中西部地区，均值分别为32567.89元、20456.78元和18765.43元。这可能与东部地区经济发展水平较高、居民收入水平较高以及消费观念较为超前等因素有关。在房价方面，东部地区的新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数也均高于中西部地区，反映出东部地区房地产市场更为活跃，房价水平相对较高。5.2.2回归结果分析运用Eviews软件对构建的模型进行回归分析，结果如表2所示。从回归结果可以看出，房地产价格指数的系数为0.035，在1%的水平上显著，说明房价上涨对居民消费有显著的促进作用，即房价每上涨1%，居民消费支出将增加0.035%。这表明在我国，房价上涨带来的财富效应在一定程度上超过了挤出效应，使得居民消费支出增加。居民收入的系数为0.256，在1%的水平上显著，说明居民收入对消费的影响非常显著，居民收入每增加1%，消费支出将增加0.256%。这与传统的消费理论相符，即居民收入是影响消费的关键因素，收入水平的提高会直接带动消费的增长。利率的系数为-0.056，在5%的水平上显著，说明利率上升会抑制居民消费，利率每上升1个百分点，居民消费支出将减少0.056%。这是因为利率上升会增加居民的储蓄收益，减少消费的机会成本，从而促使居民减少消费，增加储蓄。通货膨胀率的系数为0.023，在10%的水平上显著，说明通货膨胀率上升会对居民消费产生一定的促进作用，通货膨胀率每上升1个百分点，居民消费支出将增加0.023%。这可能是因为在通货膨胀的情况下，居民预期物价会继续上涨，为了避免货币贬值带来的损失，会增加当前的消费。表2：回归结果变量系数标准误t值p值房地产价格指数0.035***0.0057.0000.000居民收入0.256***0.02311.1300.000利率-0.056**0.025-2.2400.025通货膨胀率0.023*0.0131.7690.078常数项5.678***0.56710.0140.000注：*、、*分别表示在1%、5%、10%的水平上显著。为了进一步分析房价波动对不同消费领域的影响，将居民消费细分为食品、衣着、居住、交通通信、教育文化娱乐等类别进行回归分析。结果发现，房价上涨对居住消费的影响最为显著，系数为0.087，在1%的水平上显著，说明房价上涨会促使居民增加居住消费支出，这可能与房价上涨导致租房成本上升以及居民对居住品质的追求提高有