商铺分租合同标准模板与签订指南

商铺分租合同标准模板与签订指南在商业地产的运作中，商铺分租是一种常见的经营模式，它既能提高空间利用率，也能为不同经营者带来合作机遇。然而，分租过程涉及多方权益，若缺乏规范的合同约束，极易引发纠纷。本文将从实用角度出发，提供一份商铺分租合同的标准模板框架，并辅以详尽的签订指南，旨在帮助分租双方厘清权责，规避风险，确保租赁关系的稳定与顺畅。商铺分租合同签订指南在正式签署商铺分租合同前，分租双方（即“二房东”与“次承租人”）均需进行充分的前期准备与审慎的风险评估，这是保障合同顺利履行的基础。一、前期审查与风险评估1.原租赁合同核心条款核查：对于“二房东”而言，首要任务是仔细研读其与原始出租人（“大房东”）签订的《租赁合同》。核心关注点包括：是否明确允许分租？分租是否需要获得大房东的书面同意？分租的范围、期限、业态是否存在限制？若原合同明确禁止分租或对分租有严苛限制，“二房东”切勿贸然进行分租，否则可能面临违约风险，导致原租赁合同被解除。2.大房东书面同意的获取：即便原租赁合同未明确禁止分租，为确保分租行为的合法性，“二房东”也应尽可能事先取得大房东对本次分租事宜的书面同意函。该同意函应至少明确分租的次承租人、分租期限、分租部分的范围等关键信息。这一步是防范后续大房东以“擅自转租”为由主张权利的关键。3.次承租人的主体资格与经营能力审查：“二房东”应对次承租人的经营主体资格（如营业执照、相关行业许可证等）、经营背景、财务状况及信誉进行必要的了解与核实，以确保其具备履约能力和合法经营的条件。次承租人也应对“二房东”的身份及其对商铺的合法出租权进行确认，要求查看其与大房东的租赁合同及身份证明。4.分租标的商铺的实地勘验与状况确认：双方应共同对拟分租的商铺进行详细的实地检查，明确分租的具体范围、面积（建筑面积与使用面积）、现有装修、设施设备状况，并可通过拍照、录像等方式留存证据，作为合同附件或交接清单的组成部分，避免日后就房屋状况产生争议。二、合同核心条款的谈判与明确商铺分租合同的条款设置应全面、具体，具有可操作性，以下为核心条款的谈判要点：1.分租标的与范围：清晰界定分租商铺的具体位置、准确面积（需注明是建筑面积还是使用面积）以及所包含的附属设施、设备（如有）。若仅分租部分区域，需附图说明，并明确公共区域的使用权及分摊方式。2.分租期限：分租期限不得超过原租赁合同的剩余有效期限，这是铁律。同时，应明确租赁期限的起止日期。考虑到商业经营的不确定性，双方可协商约定提前终止合同的条件及相应的违约责任。3.租金及支付方式：*租金标准：明确每月/每季度租金金额，是否包含其他费用（如物业管理费、水电费、空调费等），费用的承担方需一一列明。*支付周期与方式：如月付、季付，通过银行转账、支票或现金（需谨慎并开具收据）。需提供收款方详细账户信息。*租金调整：是否有递增条款，递增幅度及调整周期如何约定。4.租赁保证金（押金）：通常为一个月或数月租金。明确保证金的金额、支付时间、退还条件（如租赁期满、无欠费、无违约、房屋恢复原状等）及扣除情形（如拖欠租金、损坏房屋设施等）。5.双方权利与义务：*二房东的权利义务：保证其分租权合法有效；保证分租商铺符合约定用途；按约定交付商铺；协助次承租人办理必要的经营手续（如需）；负责房屋主体结构及主要附属设施的维修（或明确维修责任方）；不得违法干预次承租人的正常经营等。*次承租人的权利义务：按照合同约定用途经营，不得擅自改变；按时足额支付租金及其他费用；爱护并合理使用房屋及设施设备；未经同意不得擅自装修、改建、转租或分租给第三方；遵守物业管理规定；合法经营，承担经营产生的各项税费及责任；租赁期满或合同解除后，按约定返还商铺等。6.违约责任：这是合同的“牙齿”，需详细约定。如：*次承租人逾期支付租金的，每逾期一日按应付金额的一定比例支付违约金，逾期超过一定天数，二房东有权解除合同并要求赔偿损失。*二房东未能按时交付商铺或提供必要配合，影响次承租人开业经营的，应承担相应违约责任，甚至次承租人有权解除合同。*任何一方违反合同其他重要条款的，应承担相应的赔偿责任。7.装修与免租期：若次承租人需要装修，应明确装修方案是否需经二房东（及大房东，若有要求）书面同意，装修标准、消防报批责任、装修期（免租期）的长短及起止时间，以及租赁期满或合同解除后装修物的归属与处理方式（如可拆除部分、不可拆除部分的约定）。8.合同的变更、解除与终止：明确在何种情况下双方可协商变更或解除合同；因不可抗力导致合同无法继续履行的处理方式；以及租赁期满合同终止后的交接程序。9.争议解决方式：约定发生争议时，是通过协商、调解，还是提交仲裁机构仲裁，或是向有管辖权的人民法院提起诉讼。三、合同的签署与履行合同条款协商一致后，双方应仔细核对合同文本，确保无误。签署时，应加盖公章（若为法人或其他组织）并由法定代表人或授权代表签字，自然人则需亲笔签名并注明身份证号码。合同签署后，双方应各执一份，并可考虑将合同副本报备给大房东（若合同要求或为稳妥起见）。在合同履行过程中，双方应严格遵守约定，重要事项的沟通应尽量采用书面形式，并妥善保管相关凭证（如付款凭证、交接清单、维修记录、通知函件等），以备不时之需。商铺分租合同标准模板（框架示例）商铺分租合同合同编号：[自行编制]签订日期：[年月日]签订地点：[具体城市]出租方（甲方）：[二房东全称]法定代表人/负责人：[姓名]统一社会信用代码/身份证号码：[号码]联系地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]承租方（乙方）：[次承租人全称/姓名]法定代表人/负责人/身份证号码：[号码]联系地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]鉴于：1.甲方与[大房东全称]（以下简称“原出租人”）于[年月日]签订了《[原租赁合同名称]》（合同编号：[原合同编号]），甲方承租了位于[原租赁商铺地址]的商铺（以下简称“原商铺”）。2.根据原租赁合同约定及原出租人书面同意（若有，可在此列明同意文件编号或作为附件），甲方有权将原商铺的部分区域进行分租。3.乙方拟承租甲方分租的部分商铺用于经营。甲乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，就甲方将其合法承租的部分商铺分租给乙方事宜，达成如下协议，以兹共同遵守。第一条分租商铺基本情况1.1分租商铺位置：位于[城市][区][路/街道][号][商场/大厦名称][楼层][具体区域或铺位号]（以下简称“分租商铺”）。1.2分租商铺面积：建筑面积约为[]平方米，使用面积约为[]平方米（最终以双方确认的实测面积或房产证/原租赁合同记载的对应分摊面积为准）。1.3分租商铺范围：（可附平面图，并在图中用阴影或红线明确标示分租区域，作为本合同附件一）。1.4分租商铺用途：乙方承诺将分租商铺用于经营[具体业态，如：餐饮、零售、服务等]，未经甲方书面同意，不得擅自改变经营用途。第二条分租期限2.1本合同分租期限为[]年，自[年月日]起至[年月日]止。2.2分租期限届满，若甲方与原出租人就原商铺的租赁合同得以延续，且乙方在本合同履行期间无严重违约行为并希望继续承租的，应在本合同期满前[]日书面通知甲方，经甲方同意后，双方可另行协商签订新的分租合同或本合同的补充协议。同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及支付方式3.1分租商铺每月租金为人民币[]元（大写：人民币[]整）。3.2租金支付周期为：□月付□季付□半年付□年付。3.3乙方应于每[支付周期]的第[]个工作日之前，向甲方支付当期租金。首次租金应于本合同签订之日起[]日内支付。3.4甲方指定收款账户：开户名：[账户名称]开户行：[银行名称及支行]账号：[银行账号]3.5乙方支付租金后，甲方应在[]日内向乙方开具符合税务规定的租金发票。第四条租赁保证金4.1为确保本合同的履行，乙方应在本合同签订之日起[]日内向甲方支付租赁保证金，金额为人民币[]元（大写：人民币[]整）。4.2租赁期满或合同解除后，如乙方无拖欠租金、各项费用、违约金等情形，且已按合同约定将分租商铺恢复原状（自然损耗除外）并办理完毕交接手续，甲方应在[]日内将保证金无息退还乙方。如有扣除，甲方应书面说明。第五条其他费用5.1分租期内，下列费用由乙方承担：（1）物业管理费：人民币[]元/月，支付方式及对象[]；（2）水费、电费、燃气费、电话费、网络费等：按乙方实际消耗量及相关部门或物业公司收费标准，由乙方自行缴纳或向甲方支付后由甲方代缴；（3）[其他需列明的费用，如：空调费、推广费等]。5.2上述费用的支付方式和时间，按相关规定或双方另行约定执行。第六条商铺的交付与返还6.1甲方应于[年月日]或收到乙方首期租金及保证金后[]日内，将分租商铺按[约定交付标准，如：现状交付/毛坯交付/带装修交付]交付给乙方。双方应签署《商铺交接确认书》（可作为附件二），明确商铺状况、设施设备清单等。6.2租赁期满或合同解除后，乙方应于[]日内将分租商铺及其附属设施、设备（正常损耗除外）恢复至[约定返还标准，如：交付时原状/经甲方书面同意的装修状态]并返还给甲方，双方签署《商铺返还交接确认书》。如有留置物品，视为乙方放弃，甲方有权处置。第七条双方权利与义务（本条款内容较多，需详细列明，可参考前文“核心条款谈判要点”中的“双方权利与义务”进行细化）7.1甲方权利与义务：（1）保证其对分租商铺拥有合法分租权，并保证乙方在合同期内对分租商铺的合法使用权。（2）负责[明确甲方承担的维修责任范围]。（3）[其他权利义务]。7.2乙方权利与义务：（1）按照本合同约定的用途合法经营，遵守国家法律法规及物业管理规定。（2）未经甲方书面同意，不得擅自对分租商铺进行装修、改建、增设他物或改变商铺结构。如需装修，应事先将方案报甲方审批。（3）按时足额支付租金及各项费用。（4）[其他权利义务]。第八条装修与免租期8.1甲方同意给予乙方[]天的免租期，用于乙方进行装修和筹备开业，免租期自[年月日]至[年月日]。免租期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费及其他实际发生的费用。8.2乙方装修方案需经甲方书面审核同意后方可实施。装修过程应遵守消防安全规定，并承担相关费用及安全责任。装修完毕后，应报请甲方及相关部门验收（如需）。8.3关于装修物的归属及补偿，双方约定：[详细约定，如：租期届满，不可移动或拆除的装修归甲方所有，乙方不得要求补偿；或其他约定]。第九条违约责任9.1甲方违约责任：（1）如甲方未能按时交付商铺，每逾期一日，应按月租金的[]%向乙方支付违约金。逾期超过[]日，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失。（2）[其他违约情形及责任]。9.2乙方违约责任：（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期租金金额的[]%向甲方支付违约金。逾期支付租金超过[]日的，甲方有权解除合同，收回商铺，并要求乙方支付违约金及赔偿损失，乙方已支付的保证金不予退还。（2）乙方擅自改变商铺用途或转租、分租的，甲方有权解除合同，保证金不予退还，并要求乙方赔偿损失。（3）[其他违约情形及责任]。第十条合同的变更、解除与终止（内容参考前文“核心条款谈判要点”）第十一条不可抗力11.1因不可抗力（如地震、火灾、战争等）导致本合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任，租金按照实际租赁时间计算，多退少补。不可抗力发生后，受影响一方应立即通知对方，并在合理期限内提供证明。第十二条争议解决方式12.1本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可依法向[分租商铺所在地/甲方所在地/乙方所在地]人民法院提起诉讼（或约定提交[某仲裁委员会]仲裁）。第十三条其他约定13.1本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。13.2本合同附件（如有《商铺平面图》、《商铺交接确认书》、《原出租人同意分租的书面文件》等）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。13.3本合同一式[肆]份，甲方执[贰]份，乙方执[贰]份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。（以下无正文，为签署页）甲方（出租方）：（盖章/签字）法定代表人/授权代表（签字