房地产公司商品房销售银行按揭工作规程

房地产公司商品房销售银行按揭工作规程一、总则（一）目的与依据为规范本公司商品房销售过程中的银行按揭业务操作，明确各相关岗位职责，提高按揭办理效率，保障公司及购房客户的合法权益，防范业务风险，根据国家相关法律法规、金融政策及公司销售管理制度，特制定本规程。（二）适用范围本规程适用于公司所有在售商品房项目的个人住房（及商业用房，如适用）按揭贷款业务的办理与管理。公司销售部、财务部、法务部及各项目销售团队均应遵照执行。（三）基本原则1.合规性原则：严格遵守国家及地方关于房地产信贷、按揭贷款的政策法规，确保各项操作合法合规。2.客户导向原则：在符合规定的前提下，积极为购房客户提供专业、便捷的按揭咨询与办理服务，提升客户体验。3.风险控制原则：审慎评估客户资质及银行合作风险，确保按揭贷款业务的健康有序开展，保障公司资金安全。4.效率优先原则：优化业务流程，加强内部协作与外部沟通，缩短按揭办理周期，促进销售资金快速回笼。二、合作银行选择与管理（一）合作银行的选择标准1.资质良好：具有经国家金融监管部门批准的个人住房贷款业务经营资格，资金实力雄厚，信誉良好，风控能力强。2.政策匹配：能提供与公司项目定位、客户群体相适应的按揭产品，贷款成数、利率、期限等条件具有市场竞争力。3.服务高效：审批流程规范、高效，客户经理专业素养高，能提供及时的业务咨询和贷后服务。4.合作意愿：对与本公司合作持积极态度，愿意在业务流程、政策支持等方面给予配合。5.收费合理：各项收费标准透明、合理，无额外不合理收费。（二）合作协议的签订1.经初步接洽与评估，选择符合标准的银行作为意向合作方，由销售部牵头，会同财务部、法务部与其进行合作洽谈。2.合作洽谈内容应包括但不限于：按揭成数、利率浮动比例、审批时限、放款速度、保证金比例（若有）、双方权利义务、违约责任等核心条款。3.洽谈达成一致后，由法务部拟定或审核合作协议文本，确保协议内容合法合规，条款清晰明确。4.合作协议经公司有权审批人审批通过后，由公司法定代表人或授权代表与合作银行签署正式合作协议。（三）合作银行的日常管理与评估1.销售部负责与合作银行的日常对接与沟通，及时传递政策信息、项目信息，协调解决按揭办理过程中出现的问题。2.定期（如每季度或每半年）对合作银行的服务质量、审批效率、放款速度、客户反馈等进行综合评估。3.根据评估结果，对合作银行进行动态管理。对于服务优良、效率高的银行，可优先推荐；对于服务不佳、问题较多的银行，应及时沟通改进，必要时考虑暂停或终止合作。三、按揭业务办理流程（一）客户咨询与资料准备1.按揭政策宣讲：销售人员在客户购房咨询阶段，应主动向客户介绍合作银行的按揭政策，包括可贷额度、首付比例、贷款利率（含浮动方式）、贷款期限、还款方式、所需资料、办理流程及大致周期等。2.客户初步筛选：销售人员根据客户告知的基本情况（如年龄、职业、收入、征信状况预估等），结合银行政策，对客户按揭可行性进行初步判断。3.资料清单提供：在客户确定购房意向并选择按揭付款方式后，销售人员应向客户提供详细的《按揭贷款申请资料清单》，并指导客户准备相关资料。资料通常包括（但不限于）：身份证明、婚姻证明、户籍证明、收入证明、银行流水、购房合同、首付款发票（或收据）、征信报告授权查询书等。（二）客户资质预审1.资料收集与初审：客户按要求提交资料后，销售人员应对资料的完整性、真实性和规范性进行初步审核。重点核查：资料是否齐全、复印件与原件是否一致、关键信息是否清晰、收入证明与银行流水是否匹配等。2.征信查询：在获得客户书面授权后，销售人员协助或指导客户通过合作银行指定渠道查询个人征信报告（部分银行由客户经理查询）。销售人员应会同银行客户经理（若有）对客户征信报告进行初步解读，关注是否存在严重逾期、不良记录等影响贷款审批的情形。3.预审意见：根据资料初审和征信情况，结合银行政策，销售人员给出初步的按揭预审意见。对于明显不符合贷款条件的客户，应及时告知并建议其调整付款方式。（三）银行面签1.预约面签：对通过初步预审的客户，销售人员协助客户与合作银行客户经理预约面签时间、地点。2.面签陪同：面签当日，销售人员应陪同客户前往银行或在项目现场（若银行支持）与客户经理进行面签。3.资料提交与核对：由客户向银行客户经理提交全套按揭申请资料原件及复印件，银行客户经理对资料进行正式审核。销售人员应在场协助沟通，确保客户理解并正确填写各类申请表格。4.签署贷款文件：在银行客户经理指导下，客户签署《个人住房（商业用房）借款申请表》、《借款合同》、《抵押合同》（或含抵押条款的借款合同）及其他相关法律文件。销售人员应提醒客户仔细阅读合同条款，特别是关于利率、还款、违约责任等核心内容。（四）银行审批1.资料报送：面签完成后，银行客户经理将客户资料整理后提交银行内部审批系统。2.审批跟踪：销售人员应主动与银行客户经理保持沟通，定期跟踪贷款审批进度。对于审批过程中银行提出的补件要求或疑问，应及时通知客户补充资料或进行解释说明，积极协调解决。3.审批结果反馈：银行审批完成后，销售人员应第一时间获取审批结果（通过、有条件通过、否决），并及时通知客户。*对于审批通过的，进入后续签约及抵押流程。*对于有条件通过的，协助客户满足银行条件。*对于审批未通过的，了解具体原因，与客户共同商议解决方案，或协助客户更换银行（若符合其他合作银行条件），或建议客户变更付款方式。（五）购房合同签订与备案1.合同签订：在银行按揭贷款获得审批通过（或明确的审批意向）后，公司与客户正式签订《商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）。合同中应明确按揭付款的相关条款。2.合同备案：按照当地房地产交易管理部门的规定，及时办理《购房合同》备案手续。备案完成后，取得备案证明。（六）抵押登记办理1.资料准备：根据银行要求，准备办理预购商品房抵押权预告登记（或现房抵押权登记）所需的资料，通常包括：《购房合同》、备案证明、借款合同、抵押合同、客户身份证明等。2.登记申请：由销售人员协助银行或客户（依合同约定及当地惯例）向不动产登记机构提交抵押登记申请。3.领取证明：抵押登记手续办妥后，及时领取《不动产登记证明》（或《他项权利证书》），并按银行要求将相关证明文件提交给银行。（七）放款与资金划转1.放款前提：银行在收到有效的抵押登记证明（或满足其他放款条件，如阶段性担保情况下的特定条件）后，安排贷款发放。2.放款通知：银行放款后，应及时通知公司财务部及销售人员。销售人员应将放款信息告知客户。3.资金划转：财务部负责确认按揭贷款资金到账情况，并按照公司财务制度进行资金划转和账务处理。（八）贷后事项1.资料归档：按揭业务办理完毕后，销售人员应将客户提交的各类资料、银行出具的相关文件（借款合同、抵押合同、放款凭证等）、《购房合同》等整理成册，交公司档案管理部门统一归档。2.客户通知：提醒客户按照借款合同约定的还款计划按时足额还款，告知客户还款账户、还款日期等重要信息。3.协助沟通：对于客户在还款过程中遇到的与银行沟通的问题，销售人员可根据情况提供必要的协助。四、风险控制与管理（一）客户资质风险1.严格执行客户资质预审制度，对客户的身份、收入、征信、购房资格等进行审慎核查，避免为明显不具备还款能力或购房资格的客户办理按揭。2.警惕并拒绝客户提供虚假资料的行为，对存疑的资料应要求客户提供佐证或向相关部门核实。（二）资料真实性风险1.加强对客户所提供资料的审核力度，确保所有申请资料真实、合法、有效。2.对于银行提出的资料真实性疑问，应积极配合调查核实。（三）政策风险1.密切关注国家及地方房地产调控政策、金融信贷政策的变化，及时将政策变动信息传达给销售团队及合作银行。2.政策变动可能影响客户按揭办理的，应提前与客户沟通，做好风险提示和应对预案。（四）操作风险1.规范业务操作流程，加强对销售人员的业务培训，提高其专业素养和风险意识。2.确保所有合同、协议、文件的签署符合法律规定，避免因操作不当引发法律纠纷。五、档案管理按揭业务档案是公司重要的业务资料，应按照《公司档案管理规定》进行规范管理。销售部负责收集、整理按揭业务各环节产生的文件资料，在业务办理完毕后及时移交档案管理部