地产成本考核制度

PAGE地产成本考核制度一、总则（一）目的为加强公司房地产项目成本管理，规范成本核算与控制流程，确保成本目标的实现，提高公司经济效益和市场竞争力，特制定本地产成本考核制度（以下简称“本制度”）。（二）适用范围本制度适用于公司所有房地产开发项目及参与成本管理的各部门、各岗位人员。（三）基本原则1.目标导向原则：以成本目标为核心，将成本控制责任分解到各个部门和岗位，确保各项成本管理工作围绕实现成本目标展开。2.全面性原则：涵盖房地产项目开发的全过程，包括前期规划、设计、采购、施工、销售等各个环节，对成本进行全面、系统的管理与考核。3.动态管理原则：根据项目开发进度和实际情况，及时调整成本控制措施和考核指标，实现成本的动态监控与管理。4.责权利相结合原则：明确各部门和岗位在成本管理中的职责、权利与利益，使成本控制责任与经济利益挂钩，充分调动员工的积极性和主动性。二、成本管理职责分工（一）成本管理部门1.成本管理部负责制定和完善公司成本管理制度、流程和标准。参与项目前期规划、设计阶段的成本控制工作，提供成本专业意见和建议。负责编制项目目标成本，经审批后下达给各相关部门，并对目标成本的执行情况进行跟踪、监控和分析。负责审核各类成本费用支出，包括工程进度款、材料设备采购款、设计变更费用等，严格控制成本超支。定期对项目成本进行核算和分析，及时发现成本偏差并提出改进措施，定期向公司管理层汇报成本管理情况。负责建立和维护成本信息数据库，收集、整理、分析各类成本数据，为成本管理决策提供支持。组织开展成本管理培训和考核工作，提高公司全员成本管理意识和能力。2.财务部负责项目成本的会计核算工作，按照国家财务法规和公司财务制度，准确记录和反映项目成本支出情况。协助成本管理部编制项目目标成本，提供财务数据支持和分析。负责审核项目资金预算，监控项目资金使用情况，确保资金合理安排和安全使用。定期与成本管理部核对成本数据，共同分析成本变动原因，提出财务管理建议。参与项目成本的审计和监督工作，配合相关部门进行成本考核和奖惩兑现。3.工程管理部负责项目工程建设的组织实施和管理工作，确保工程质量、进度和安全。参与项目前期规划、设计阶段的技术交底和沟通工作，从工程技术角度提出成本控制建议。根据项目目标成本，负责编制工程进度计划和成本预算，合理安排工程施工顺序和资源配置，控制工程成本支出。负责审核工程变更申请，评估变更对成本和进度的影响，及时与成本管理部沟通并办理相关手续。加强施工现场管理，严格控制工程签证和现场费用支出，杜绝不合理的成本增加。定期向成本管理部汇报工程进度和成本情况，配合成本管理部进行成本分析和考核工作。4.设计管理部负责项目设计管理工作，组织设计单位进行项目设计，确保设计方案符合项目定位和成本控制要求。在设计阶段开展成本控制工作，进行多方案比选和优化设计，从源头上控制项目成本。配合成本管理部编制设计阶段成本控制目标，审核设计概算和施工图预算，确保设计文件的经济性。负责审核设计变更，评估变更对成本的影响，及时与成本管理部沟通并提出处理意见。参与项目成本分析和考核工作，提供设计相关成本数据和分析报告。5.采购管理部负责项目各类材料设备的采购管理工作，建立供应商评估和选择机制，确保采购物资的质量和价格合理。根据项目目标成本和工程进度计划，编制采购计划和预算，控制采购成本支出。负责组织采购招标工作，严格按照招标程序进行操作，确保采购过程公开、公平、公正，降低采购成本。负责采购合同的签订、执行和管理工作，跟踪合同执行情况，及时处理合同变更和纠纷，确保采购成本得到有效控制。定期向成本管理部汇报采购成本情况，配合成本管理部进行成本分析和考核工作。（二）其他部门1.市场营销部负责项目市场定位和营销策略制定，配合成本管理部进行项目成本测算和效益分析，确保营销费用合理控制在预算范围内。提供市场价格信息和销售数据，协助成本管理部进行成本分析和定价决策。在销售过程中，严格执行公司销售政策和价格体系，避免因销售行为不当导致成本增加或利润损失。2.人力资源部负责制定与成本管理相关的绩效考核制度，将成本控制指标纳入员工绩效考核体系，确保成本管理责任落实到每个岗位和员工。根据公司成本管理目标和人力资源需求，合理配置人力资源，控制人力成本支出。3.行政后勤部负责公司行政后勤事务管理，制定相关费用预算和控制标准，严格控制办公费用、差旅费、招待费等行政后勤成本支出。加强公司资产管理，提高资产使用效率，降低资产购置和维护成本。三、成本核算与控制（一）成本核算1.成本核算对象：以房地产开发项目为成本核算对象，按照项目开发周期和成本核算要求，将项目成本划分为土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等成本项目。2.成本核算方法：采用制造成本法进行成本核算，按照权责发生制原则和配比原则进行成本费用的归集和分配，确保成本核算的准确性和及时性。3.成本核算流程成本管理部负责收集、整理项目成本相关原始凭证和资料，包括合同文件、发票、工程进度报表、费用报销单等。财务部根据成本管理部提供的原始凭证，按照会计核算方法进行成本核算，编制成本核算报表。成本管理部定期与财务部核对成本数据，确保成本核算结果一致。同时，对成本核算数据进行分析，为成本控制提供依据。（二）成本控制1.目标成本控制成本管理部在项目前期规划、设计阶段，根据项目定位和市场情况，结合历史成本数据和经验，编制项目目标成本。目标成本应包括项目开发全过程的各项成本支出，并分解到各个成本项目和责任部门。目标成本经公司管理层审批后下达给各相关部门，作为成本控制的依据。各部门应严格按照目标成本进行成本控制和管理，确保成本支出不超过目标成本。成本管理部定期对目标成本的执行情况进行跟踪、监控和分析，及时发现成本偏差并采取措施进行调整。如因市场变化、设计变更等原因导致目标成本需要调整，应按照规定程序进行审批。2.动态成本控制建立项目动态成本台账，实时记录项目成本发生情况。成本管理部应及时收集、整理项目成本数据，包括合同签订金额、变更签证费用、付款情况等，确保动态成本数据的准确性和及时性。每月对项目动态成本进行分析，对比目标成本与实际成本的差异，找出成本偏差原因，并提出改进措施。对于成本偏差较大的项目，应及时召开专项会议进行研究和处理。在项目开发过程中，如发生设计变更、工程签证、合同变更等事项，相关部门应及时通知成本管理部。成本管理部应评估变更对成本的影响，并办理相应的成本变更手续，调整动态成本台账。3.成本费用控制要点土地成本控制：在土地获取阶段，充分进行市场调研和分析，合理确定土地价格和收购条件，确保土地成本可控。同时，关注土地出让合同中的相关条款，避免因违约等原因导致额外成本增加。前期工程费控制：严格控制项目前期规划、设计、勘察、招标代理等费用支出，通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式选择优质的合作单位，降低前期工程费用。建筑安装工程费控制：加强工程施工过程管理，严格控制工程质量、进度和安全。通过优化施工方案、合理安排施工顺序、控制工程变更等措施，降低建筑安装工程成本。同时，加强对工程材料设备采购的管理，确保材料设备质量合格、价格合理。基础设施费控制：合理规划基础设施建设内容和标准，避免过度建设或建设不足。在基础设施建设过程中，严格控制工程质量和成本，确保基础设施费支出合理。公共配套设施费控制：根据项目规划和市场需求，合理确定公共配套设施建设内容和规模。在公共配套设施建设过程中，加强成本控制和管理，确保公共配套设施费支出符合目标成本要求。开发间接费控制：严格控制项目开发过程中的管理费用、销售费用、财务费用等开发间接费支出。通过优化管理流程、提高工作效率、合理控制营销费用等措施，降低开发间接费成本。四、成本考核指标与方法（一）成本考核指标1.成本节约率：（目标成本实际成本）/目标成本×100%，反映项目成本控制的总体效果。2.单项成本指标完成率：单项成本实际发生额/单项成本目标额×100%，用于考核各单项成本项目的控制情况。3.成本偏差率：（实际成本目标成本）/目标成本×100%，衡量实际成本与目标成本的偏差程度。4.成本变动率：（本期成本上期成本）/上期成本×100%，反映项目成本的变动趋势。（二）成本考核方法1.定期考核：每月对项目成本进行核算和分析，按照成本考核指标计算各部门和岗位的成本考核得分。每季度进行一次成本考核总结，对成本控制效果显著的部门和个人进行表彰和奖励，对成本控制不力的部门和个人进行批评和处罚。2.项目结束考核：项目竣工结算完成后，对项目整体成本控制情况进行全面考核。根据成本考核指标计算项目成本考核得分，并与项目前期设定的成本控制目标进行对比，评估项目成本管理的最终效果。同时，对项目成本管理过程中的经验教训进行总结和分析，为今后的项目成本管理提供参考。3.综合考核：成本考核结果与部门和个人的绩效考核、薪酬分配、晋升等挂钩，实行综合考核。对于成本控制成绩突出的部门和个人，在绩效考核中给予加分奖励，并在薪酬分配、晋升等方面予以优先考虑；对于成本控制不力的部门和个人，在绩效考核中给予扣分处罚，并相应调整薪酬待遇和晋升机会。五、成本考核程序（一）数据收集与整理每月末，成本管理部负责收集、整理各部门和岗位的成本相关数据，包括合同执行情况、费用报销凭证、工程进度报表等。财务部负责提供成本核算数据和财务分析报告。各部门应按时将本部门的成本数据报送至成本管理部，确保数据的准确性和完整性。（二）成本核算与分析成本管理部根据收集到的数据，按照成本核算方法进行成本核算，编制成本核算报表。同时，对成本数据进行分析，对比目标成本与实际成本的差异，找出成本偏差原因，并提出改进措施。成本管理部应在每月[具体日期]前完成成本核算与分析工作，并将成本分析报告报送至公司管理层和各相关部门。（三）考核指标计算成本管理部根据成本核算与分析结果，按照成本考核指标计算各部门和岗位的成本考核得分。考核指标计算应客观、公正、准确，确保考核结果的真实性和可靠性。（四）考核结果审核与反馈成本管理部将成本考核结果报送至公司管理层审核。公司管理层对考核结果进行审核后，如有异议，应及时与成本管理部沟通并核实情况。审核通过后，成本管理部将考核结果反馈给各相关部门和岗位，并组织召开成本考核反馈会议，通报考核情况，分析成本控制存在的问题，提出改进要求和建议。（五）考核结果应用人力资源部根据成本考核结果，按照公司绩效考核制度和薪酬分配方案，对各部门和岗位进行绩效考核和薪酬调整。对于成本控制成绩突出的部门和个人给予表彰和奖励，对于成本控制不力的部门和个人进行批评和处罚。同时，成本考核结果作为公司项目成本管理经验总结和改进的重要依据，为今后的项目成本管理提供参考。六、奖惩规定（一）奖励1.在项目成本控制方面做出显著成绩，成本节约率达到[X]%以上，且单项成本指标完成率均达到[X]%以上的部门或个人，给予一次性奖励[具体金额]元。2.提出创新性成本控制措施或建议，经实施后取得明显经济效益，为公司节约成本[具体金额]元以上的个人，给予奖励[具体金额]元，并在公司内部进行通报表扬。3.在成本管理工作中表现突出，积极配合成本管理部完成各项成本管理任务，为公司成本管理工作做出重要贡献的部门或个人，给予年度优秀成本管理奖，颁发荣誉证书，并给予一定的物质奖励。（二）处罚1.成本节约率低于[X]%，且单项成本指标完成率有一项低于[X]%的部门或个人，给予警告处分，并要求其分析原因，提出改进措施。如在下一考核期内仍未改善，将给予相应的经济处罚，处罚金额为[具体金额]元。2.因工作失误导致成本超支