物业公司消防应急预案

物业公司消防应急预案第一章总则1.1目的本预案以“零火灾、零伤亡、零重大财产损失”为底线，通过制度化、流程化、数字化手段，确保××物业在火灾突发时3分钟形成第一灭火力量、10分钟完成人员疏散、30分钟控制灾情并移交消防队，最大限度降低人身伤害与资产损失。1.2适用范围适用于××物业服务集团在全国自持、代管、顾问的全部住宅、商业、写字楼、产业园、停车场及公共区域，含装修期、空置期、运营期。1.3法规与上位文件《中华人民共和国消防法》2021修订版《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（61号令）《高层民用建筑消防安全管理规定》应急〔2021〕5号《社会单位灭火和应急疏散预案编制及实施导则》GB/T383152019《××省消防条例》2022版《××市住宅物业消防安全管理实施细则》集团《安全生产红线管理办法》2023版1.4工作原则（1）救人第一，科学施救；（2）自防自救与专业救援相结合；（3）统一指挥、分级负责、条块结合、以块为主；（4）数字化留痕，全过程可追溯。第二章风险分析与脆弱性评估2.1火灾危险源清单（住宅项目示例）A级（极易燃）：地下非机动车库锂电池、装修现场油漆稀料、顶层油罐。B级（可燃）：强弱电井、电缆桥架、厨房烟道、垃圾房。C级（一般）：办公纸张、布草间、绿化枯枝。2.2脆弱性评估结果夜间22:0006:00为“黄金危险8小时”，值班力量下降55%，自动报警系统故障率升高2.3倍；老人与儿童占比＞30%的楼栋，疏散速度比标准模型慢1.8倍；屋面消防水箱冬季曾出现2次5℃以下低温，存在管网冻结风险。2.3情景构建情景S1：地下二层电动车充电区20辆车同时燃爆；情景S2：商业综合体中庭节庆装饰15米高空起火；情景S3：写字楼28层电缆井垂直蔓延6层。每种情景均用FDS火灾动力学模拟软件跑300s，得出可用疏散时间ASET与必需疏散时间RSET，差值＜0即判定为不可接受风险，必须增设措施。第三章组织机构与职责3.1消防应急指挥体系总指挥：项目总经理（A角）、物业服务中心经理（B角）副总指挥：秩序维护队长、工程经理、客服经理现场指挥：当日“消防值班长”（佩戴红色袖标，编号FD01）功能组：灭火组、疏散组、设备组、警戒组、救护组、信息组、后勤组。3.2岗位职责卡（节选）灭火组组长：起火90秒内携首套灭火器到达30米点位，3分钟内完成消火栓单干线出水，否则启动“熔断”机制——全体撤离至1层外广场。信息组：2分钟内完成“119+120+110+集团应急微信群”四通道同步报送，文字模板58字含9大要素，禁止语音占线。3.3替岗与AB角任何岗位缺人，由同组编号+1自动替岗；若缺员＞2人，启动“一键调邻”——相邻项目5公里范围内微型消防站15分钟到场补位。第四章预防与日常管理4.1三色预警机制绿色：消防设施100%完好、通道0占用、无违规充电；黄色：单项设施故障＞2小时未修复或通道被占＞5分钟；红色：同一部位24小时内出现2次黄色或出现A级火源。红色预警触发后，项目总经理30分钟内现场办公，夜间22:00后由城市公司安全总监视频调度，直至隐患消除。4.2日常巡查“十必查”查灭火器压力、查消火栓栓口锈死、查防火门顺序器、查常闭式防火门缝隙、查应急灯断电5秒能否点亮、查排烟口远控执行器、查消防电梯归底、查消防电话占线、查高位水箱液位、查喷淋末端压力。每发现1项缺陷，扫码录入“××消防云”小程序，系统30分钟未签收自动升级至城市公司。4.3电动车“四集中”管理集中区域、集中充电、集中监控、集中灭火。地下非机动车库安装5套“火眼”热成像摄像头，温度≥65℃即触发声光报警并切断智能空开；地面设置2吨消防沙池+6具6L水基灭火器；充电插座全部更换为“物联网断电宝”，充满30分钟自动断电。4.4动火“1230”审批1张动火证、2名看火人、30米范围内2具4kg干粉灭火器、0可燃残留。动火证由秩序维护队长、工程经理、客服管家三方会签，缺一不可；看火人须持“建（构）筑物消防员”证，全程佩戴“动火记录仪”摄像头，视频保存30天。第五章监测与报警5.1火灾自动报警系统主机型号：诺蒂菲尔NFS23030，回路64条，地址3180点；值班室24小时双人持证上岗，火警信号3秒内声光报警，5秒内弹窗电子地图，10秒内自动拨号至消防值班长工作手机。5.2智能消防水监测喷淋、消火栓管网安装46只“智能压力表”，数据15秒刷新一次；压力低于0.15MPa或高于1.2MPa即触发黄色预警，低于0.05MPa触发红色预警并启动屋顶稳压泵。5.3电气火灾监控商业配电箱安装“智慧用电”探测器218只，剩余电流报警值500mA，温度报警值70℃，报警5秒内切断分励脱扣，同步推送至秩序维护队长与工程经理。5.4手动报警与电话每30米1只手动报警按钮，高度1.3米；消防电话插孔每50米1只，通话3秒内接通值班室，未接通则自动转拨城市公司24小时应急中心。第六章应急响应程序6.1接警与确认任何员工发现火情，立即就近按下手动报警按钮并高呼“××区域着火”，同时拨打8119（项目内部短号）。消防控制室值班员：（1）1秒内消音；（2）5秒内远程呼叫现场岗位确认；（3）15秒内若无人应答，默认真实火警，启动一级响应。6.2一级响应（初期火灾，可控）启动条件：烟感或温感单点报警，现场反馈“有烟无明火”或“明火≤1m²”。核心动作：①灭火组2人携4kg干粉灭火器90秒到场，执行“PASS”原则（PullAimSqueezeSweep）；②工程组远程开启排烟风机与补风机；③客服组广播“一级火警语音”，稳定人员；④信息组2分钟内完成首次报送。终止条件：现场明火扑灭，烟气浓度降至0%OBS/m，消防值班长宣布“一级解除”。6.3二级响应（发展火灾，不可控）启动条件：同一防火分区2个以上探测器报警或现场反馈“明火＞1m²、烟气蔓延”。核心动作：①总指挥到场，成立前沿指挥部；②灭火组5人铺设65mm水带单干线，使用19mm直流水枪冷却灭火；③疏散组启动“逐层敲门”程序，先着火层、再上层、再下层，楼梯间“只下不上”；④设备组迫降全部电梯归首层、切换消防电源、关闭燃气紧急切断阀；⑤警戒组以火点为中心50米设置警戒带，禁止无关车辆进入；⑥信息组每5分钟向119指挥中心报送“灾情进展表”。终止条件：辖区消防救援站到场并接管，现场移交完成。6.4三级响应（猛烈燃烧或爆炸风险）启动条件：建筑1/3以上楼层冒烟、明火突破外窗、建筑构件变形。核心动作：①全体人员撤离至1公里外紧急集合点；②启动“区域联防”协议，调用5公里内3个微型消防站、2支企业专职队共60人增援；③后勤组10分钟内调运500具逃生面罩、200条灭火毯、5吨消防沙；④信息组接入“消防一张图”系统，实时回传4G布控球画面至市消防救援支队。终止条件：市消防救援支队发布“火场清理完毕”通告。第七章应急疏散专项操作指南7.1疏散前置条件（1）全部常闭式防火门保持关闭，电磁释放器24V供电正常；（2）楼梯间加压送风系统压差4050Pa；（3）应急照明切换时间≤5秒，照度≥5Lux；（4）物业管家100%熟悉本单元2条以上逃生路径。7.2疏散10步法（面向0经验住户）①听到火警警铃，立即停止一切活动；②用手背触碰房门，门烫手→不开启，门凉→缓慢开启1条缝观察；③若走廊无烟，佩戴逃生面罩（一次性过滤式30分钟），弯腰低姿沿右侧墙面向前；④若走廊有烟，退回房内，用湿毛巾封堵门缝，打开外窗挥动鲜艳衣物呼救；⑤切勿使用电梯；⑥进入楼梯间后关闭防火门，防止烟气进入；⑦下楼途中如遇人群拥挤，原地靠墙，等待5秒人流缓解后再行进；⑧到达首层后，按“安全出口”指示灯方向迅速离开建筑；⑨到集合点（项目外广场旗杆处）向管家签到；⑩严禁返回火场取物，违者报警处理。7.3特殊人群疏散独居老人：客服管家提前登记132户，火警后2分钟内“一对一”上门搀扶；轮椅住户：秩序维护队配备“履带式逃生担架”，由4人抬行，楼梯间宽度≥1.2米方可使用；宠物：允许使用宠物航空箱，但须由住户自行携带，物业不承担看护责任。第八章消防设施操作手册8.1消火栓系统（1）开箱：击碎玻璃，取出水枪、水带；（2）卡扣：水带接口对准栓口卡齿，顺时针旋45°；（3）铺带：水带甩开无扭结，枪口朝外；（4）启泵：按下“消火栓按钮”，远程启动消防泵，观察压力表≥0.3MPa；（5）灭火：双人握枪，呈弓步，先冷却外焰，再逐点扑灭。常见故障：按钮按下无反馈→用对讲机呼叫控制室“强制启泵”；压力不足→切换至喷淋泵或屋顶稳压泵。8.2自动喷淋系统玻璃球喷头68℃红色，动作后15秒水流指示器报警；值班员远程开启“喷淋泵”后，若30秒管网压力＜0.4MPa，立即派人到泵房就地手动启泵；误喷处置：关闭区域闸阀→排水→更换喷头→开阀复位。8.3防排烟系统起火后30秒内启动“着火层、上层、下层”三级排烟；若排烟口70℃防火阀熔断关闭，立即切换至“补风+自然排烟”模式，打开屋面4个2m×1m可熔采光带。第九章通讯与信息报告9.1内部通讯使用“××物业应急频道8”，数字对讲机型号摩托罗拉XIRP8668，频道锁定，禁止私自切换；备用频道9为“城市公司应急频道”，当频道8占用率＞70%自动跳转。9.2外部报告模板119报告58字模板：“××区××路88号××小区，地下二层电动车着火，面积约20平方米，有浓烟，已疏散30人，暂无人员伤亡，联系人张××138××××××××，接应地点东门。”禁止临时发挥，防止漏报、错报。9.3舆情管控信息组统一口径，任何员工禁止私自接受媒体采访；官方微博、公众号30分钟内发布首条权威信息，模板经城市公司品牌部审核；负面舆情1小时内舆情监测平台出现50条以上，立即启动“舆情熔断”——关闭评论，转入私信答疑。第十章后勤与资源保障10.1应急物资清单灭火器4kg干粉480具、6L水基120具、逃生面罩600具、灭火毯200条、消防沙5吨、吸油毡100片、应急灯300盏、扩音器20个、担架6副、医药箱10套、AED2台、饮用水5箱、饼干100份。每月1日秩序维护队长盘点，过期或压力不足立即更换，扫码录入“物资云”系统。10.2紧急采购与“××消防器材供应商”签署4小时送达协议；与“××便利店”签署饮用水、面包30分钟送达协议；协议文本存放于城市公司采购部，年度审核。10.3应急资金项目设立5万元“消防应急备用金”，存放于总经理独立账户；动用条件：二级及以上响应，单笔支出＜2000元由现场指挥口头审批，＞2000元短信报备城市公司财务总监即可先支后审。第十一章事后恢复与评估11.1现场清理火扑灭后，工程部联系第三方具有“消防设施维护资质”单位，对报警、喷淋、消火栓、排烟四大系统全面检测；出具《消防设施灾后检测报告》，合格后方可复电、复气、复业。11.2损失评估由“××保险公估有限公司”24小时内到场，采用“IFC国际评估标准”，分建筑物、装修、设备、存货四类列项；公估报告作为保险理赔、责任追偿、行政处罚依据。11.3复盘会议二级以上响应结束后72小时内召开“火灾复盘会”，参会人：项目团队、城市公司安全总监、消防大队参谋、保险公司、维保单位；使用“5WHY+鱼骨图”工具，输出《××项目火灾复盘报告》，明确3项管理缺陷、3项技术缺陷、3项培训缺陷，30天内关闭。第十二章培训与演练12.1三级培训（1）新员工入职8学时“消防应知应会”，含灭火器实操、逃生面罩佩戴；（2）在职员工每季度4学时“情景模拟”，使用“真烟真火”模拟舱；（3）关键岗位（值班长、秩序维护队长、工程经理）每年16学时“消防设施操作员”中级培训，须取得国家职业资格证书。12.2演练矩阵住宅项目：每季度1次夜间无预警疏散，随机抽1栋楼，目标5分钟完成率≥95%；商业项目：每半年1次“双盲”演练，不提前通知、不设定脚本，邀请消防大队评定成绩；写字楼项目：每年1次“高层竖向疏散”，从30层步行至1层，目标25分钟完成。12.3演练评估采用“计时+计数+计质”三维度：计时——从警铃到最后1人签到；计数——统计未签到、受伤、返回取物人数；计质——观察员打分：疏散通道堵塞、面罩佩戴错误、灭火器操作失误，每项扣5分；得分＜80分视为不合格，7天