万科物业财务制度

万科物业财务制度一、万科物业财务制度

1.1总则

万科物业财务制度旨在规范公司财务行为，确保财务信息的真实性、准确性和完整性，提高资金使用效率，防范财务风险，促进公司持续健康发展。本制度适用于公司所有财务活动，包括但不限于预算管理、收入确认、成本控制、资金结算、资产管理、财务报告等。公司各部门及员工应严格遵守本制度，确保财务工作的规范性和有效性。

1.2基本原则

1.2.1依法合规原则。公司财务活动必须遵守国家法律法规、财务会计制度及相关政策规定，确保财务行为的合法性。

1.2.2实质重于形式原则。财务处理应注重经济业务的实质，而非仅仅依据法律形式，确保财务信息的真实反映。

1.2.3重要性原则。财务处理应考虑经济业务的重要性，对于重大事项进行单独核算和报告，确保财务信息的全面性和准确性。

1.2.4谨慎性原则。在财务处理中应保持谨慎态度，对于或有事项和估计事项进行充分披露，确保财务信息的可靠性。

1.2.5保守性原则。公司在进行财务决策时，应充分考虑风险因素，采取保守策略，确保公司财务状况的稳健性。

1.3组织架构

1.3.1财务部。财务部是公司财务管理的核心部门，负责公司财务政策的制定、执行和监督，以及财务活动的日常管理。财务部设总经理、副总经理、财务主管、会计、出纳等岗位，各岗位职责明确，分工协作。

1.3.2预算管理。财务部负责公司预算的编制、审核、执行和监控，确保预算的合理性和有效性。预算管理包括年度预算、季度预算、月度预算等，公司各部门应积极配合财务部进行预算工作。

1.3.3收入管理。财务部负责公司收入的确认、核算和结算，确保收入的及时性和准确性。收入管理包括物业费、停车费、广告费、服务费等，公司各部门应积极配合财务部进行收入管理工作。

1.3.4成本控制。财务部负责公司成本的核算、分析和控制，确保成本的合理性和有效性。成本控制包括人工成本、物料成本、运营成本等，公司各部门应积极配合财务部进行成本控制工作。

1.3.5资金结算。财务部负责公司资金的结算、管理和使用，确保资金的流动性和安全性。资金结算包括日常结算、专项结算、往来结算等，公司各部门应积极配合财务部进行资金结算工作。

1.3.6资产管理。财务部负责公司资产的管理、核算和评估，确保资产的价值和效益。资产管理包括固定资产、无形资产、流动资产等，公司各部门应积极配合财务部进行资产管理工作。

1.4财务政策

1.4.1会计政策。公司采用企业会计准则进行会计核算，确保会计信息的真实性和完整性。会计政策包括会计科目设置、会计核算方法、会计凭证管理、会计账簿管理、会计报表编制等。

1.4.2财务报告。公司定期编制财务报告，包括年度财务报告、季度财务报告、月度财务报告等，确保财务信息的及时性和完整性。财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表等，公司各部门应积极配合财务部进行财务报告的编制和披露。

1.4.3财务分析。公司定期进行财务分析，包括盈利能力分析、偿债能力分析、运营能力分析等，确保财务状况的全面评估。财务分析结果应作为公司经营决策的重要依据，公司各部门应积极配合财务部进行财务分析工作。

1.4.4财务风险管理。公司建立财务风险管理体系，包括信用风险、市场风险、操作风险等，确保财务风险的有效控制。财务风险管理应与公司整体风险管理相结合，公司各部门应积极配合财务部进行财务风险管理工作。

1.5财务制度执行

1.5.1财务制度培训。公司定期对员工进行财务制度培训，确保员工了解和掌握财务制度的内容和要求。财务制度培训应结合实际案例进行讲解，提高员工的财务意识和能力。

1.5.2财务制度监督。公司建立财务制度监督机制，包括内部审计、外部审计等，确保财务制度的有效执行。财务制度监督应定期进行，发现问题及时整改，确保财务制度的持续改进。

1.5.3财务制度考核。公司建立财务制度考核机制，将财务制度执行情况纳入员工绩效考核体系，确保财务制度的全面落实。财务制度考核应结合公司整体绩效考核进行，确保财务制度的综合评价。

二、万科物业财务核算与会计科目

2.1财务核算基本原则

公司的财务核算工作必须遵循国家统一的会计准则和相关法规政策，确保所有经济业务的记录和反映真实、准确、完整、及时。核算过程应力求客观公正，不得利用会计估计或判断进行利润操纵。财务核算应采用权责发生制基础，凡在本期发生、应属于本期的收入和费用，无论款项是否收付，均应计入本期损益；凡不属于本期的收入和费用，即使款项在本期收付，也不应计入本期损益。同时，公司应采用统一的货币计量单位，通常以人民币作为记账本位币，所有会计凭证、账簿、报表均应以人民币列示。对于外币业务，应采用交易发生日的即期汇率进行折算，外币财务报表折算为人民币报表时，应当采用资产负债表日即期汇率折算所有项目。

2.2会计科目设置与应用

公司根据自身经营特点和财务管理需求，在遵循企业会计准则的前提下，设置了科学合理的会计科目体系，以规范各类经济业务的核算。会计科目按照资产、负债、共同类、所有者权益、成本、损益六大类进行划分，并下设若干明细科目，确保能够详细反映公司的财务状况和经营成果。

2.2.1资产类科目。资产类科目用于核算公司拥有或控制的、预期会给公司带来经济利益的资源。主要包括：库存现金，核算公司持有的货币资金，包括库存现金和银行存款；应收账款，核算公司因提供物业服务等主营业务活动，应向客户收取的款项；其他应收款，核算公司除应收账款以外的其他应收、暂付的款项，如备用金、应收赔款、保证金等；存货，核算公司持有的各类材料、燃料、低值易耗品等；固定资产，核算公司使用期限超过一个会计年度的、用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的有形资产，如房屋建筑物、机器设备、运输工具等；在建工程，核算公司正在建造或购置的、尚未达到预定可使用状态的固定资产；无形资产，核算公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，如土地使用权、软件、专利权等；长期股权投资，核算公司持有的对子公司的投资、对联营企业和合营企业的投资等。

2.2.2负债类科目。负债类科目用于核算公司承担的、预期会导致经济利益流出公司的现时义务。主要包括：短期借款，核算公司向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的借款；应付账款，核算公司因购买材料、商品、接受服务等经营活动应支付的款项；其他应付款，核算公司除应付账款以外的其他应付、暂收的款项，如应付职工薪酬、应付利息、存入保证金等；预收账款，核算公司按照合同规定向客户收取的、尚未提供服务的款项；应付职工薪酬，核算公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿；应交税费，核算公司按照税法规定计算应交纳的各种税费，如增值税、企业所得税、个人所得税等；应付股利，核算公司分配给股东的现金股利；其他应付款，核算公司除上述负债以外的其他负债。

2.2.3共同类科目。共同类科目用于核算公司同时具有资产和负债性质的业务，如衍生金融资产、衍生金融负债等。万科物业根据业务需要，可设置此类科目进行核算。

2.2.4所有者权益类科目。所有者权益类科目用于核算公司所有者对公司的资产要求权。主要包括：实收资本，核算公司投资者投入的资本；资本公积，核算公司接受捐赠资产、股本溢价等形成的资本；其他综合收益，核算公司未在损益中确认的各项利得和损失，如外币报表折算差额、可供出售金融资产公允价值变动等；盈余公积，核算公司按照规定从税后利润中提取的盈余公积；未分配利润，核算公司历年累积未分配的利润。

2.2.5成本类科目。成本类科目用于核算公司在生产经营过程中发生的各种成本。万科物业作为物业服务企业，主要设置以下成本科目：主营业务成本，核算公司因提供物业管理服务等主营业务而发生的成本，包括人工成本、物业费成本、动力费、绿化养护费、保洁费、安保费等；其他业务成本，核算公司除主营业务以外的其他业务而发生的成本，如广告费、租赁费等；研发费用，核算公司进行研究与开发过程中发生的各项费用；制造费用，核算公司生产产品或提供劳务过程中发生的、不能直接计入产品成本或劳务成本的费用。

2.2.6损益类科目。损益类科目用于核算公司发生的各项收入和费用。主要包括：主营业务收入，核算公司因提供物业管理服务等主营业务而取得的收入；其他业务收入，核算公司除主营业务以外的其他业务而取得的收入，如停车场收入、场地租赁收入、增值服务收入等；投资收益，核算公司对外投资所取得的收益；公允价值变动收益，核算公司确认的资产或负债的公允价值变动额；资产减值损失，核算公司计提的各项资产减值准备所形成的损失；营业外收入，核算公司发生的与其日常活动无直接关系的各项利得，如非货币性资产交换利得、债务重组利得等；营业外支出，核算公司发生的与其日常活动无直接关系的各项损失，如非流动资产处置损失、公益性捐赠支出、罚款支出等；所得税费用，核算公司按照税法规定计算应交纳的所得税；净利润，核算公司利润总额减去所得税费用后的净额。

2.3经济业务核算流程

公司的经济业务核算流程遵循“凭证、账簿、报表”三位一体的原则，确保核算的规范性和完整性。具体流程如下：首先，公司各部门在办理经济业务时，必须填制或取得合法有效的原始凭证，如发票、收据、合同、银行对账单等。原始凭证经审核无误后，由财务部进行记账凭证的编制，记账凭证应按照经济业务的性质和顺序进行编号，并附上相应的原始凭证。其次，财务部根据记账凭证登记各类账簿，包括总账、明细账、日记账等，确保账证相符、账账相符、账实相符。总账按照会计科目进行登记，明细账按照具体的核算对象进行登记，日记账按照时间顺序进行登记。最后，财务部根据账簿记录编制各类财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表等，并附上必要的附注，确保财务报表的真实性、准确性和完整性。财务报表应按照规定的时间报送公司管理层和相关部门，并对外进行披露。

2.4内部控制与风险管理

公司在财务核算过程中，建立了完善的内部控制体系，以防范财务风险，确保财务核算的质量。内部控制体系包括不相容职务分离控制、授权批准控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营监控等。不相容职务分离控制要求将财务工作中的不相容职务进行分离，如授权批准与业务经办分离、业务经办与会计记录分离、会计记录与财产保管分离等；授权批准控制要求对各项经济业务进行授权批准，确保各项业务符合公司规定；会计系统控制要求建立健全会计核算制度，确保会计核算的规范性和完整性；财产保护控制要求加强对公司财产的保护，防止财产的丢失和损坏；预算控制要求对各项经济业务进行预算管理，确保各项业务在预算范围内进行；运营监控要求对各项经济业务进行实时监控，及时发现和纠正问题。通过实施内部控制体系，公司有效防范了财务风险，确保了财务核算的质量。同时，公司还建立了财务风险管理体系，对信用风险、市场风险、操作风险等进行识别、评估和控制，确保公司财务状况的稳健性。

三、万科物业预算管理与执行

3.1预算管理组织与职责

公司建立了完善的预算管理组织体系，由董事会负责预算管理的总体决策，CEO办公会负责预算方案的审批，财务部负责预算的编制、审核、监控和考核，各业务部门负责本部门预算的执行和反馈。财务部设立预算管理岗位，配备专职人员负责预算管理工作。预算管理岗位的主要职责包括：制定预算管理制度和流程；组织编制年度预算草案；审核各部门预算申报；监控预算执行情况；分析预算偏差原因；提出预算调整建议；进行预算考核。各业务部门负责人对本部门预算的编制和执行负总责，并指定专人负责本部门预算的具体工作。各部门预算员应熟悉本部门业务和预算管理制度，能够准确编制本部门预算，并及时提供预算执行情况的相关信息。

3.2预算编制方法与流程

公司年度预算的编制通常在每年的9月份开始，10月份完成预算草案的编制，11月份提交CEO办公会审议，12月份完成预算方案的审批。预算编制采用零基预算和滚动预算相结合的方法。零基预算是指每年预算的编制都从零开始，不考虑以往年度的预算水平，而是根据当年的业务计划和实际情况进行编制。零基预算能够有效地控制不必要的开支，提高预算的合理性。滚动预算是指在每个预算期结束后，根据实际执行情况和新的业务需求，对后续期间的预算进行调整和补充，逐期滚动前进。滚动预算能够使预算更加贴近实际，提高预算的准确性。预算编制的流程分为以下几个步骤：首先，公司制定下一年度的业务计划和经营目标，并下达给各业务部门。各业务部门根据业务计划和经营目标，结合本部门的实际情况，编制本部门的年度预算草案，并提交财务部。其次，财务部对各业务部门提交的预算草案进行审核，审核内容包括预算编制是否符合公司预算管理制度、预算数据是否准确、预算编制是否合理等。财务部在审核过程中，与各业务部门进行沟通，对预算草案进行修改和完善。最后，财务部汇总各业务部门的预算草案，编制公司年度预算草案，并提交CEO办公会审议。CEO办公会审议通过后，形成预算方案，提交董事会审批。董事会审批通过后，形成正式的年度预算方案，下达给各业务部门执行。

3.3预算执行监控与调整

公司建立了预算执行监控体系，对预算执行情况进行实时监控，确保预算的顺利执行。监控体系包括预算执行报告制度、预算执行分析制度、预算执行考核制度等。预算执行报告制度要求各业务部门定期向财务部报送预算执行报告，报告内容包括预算执行情况、偏差原因分析、改进措施等。财务部每月对各业务部门的预算执行情况进行汇总分析，形成公司预算执行分析报告，提交CEO办公会。预算执行分析报告内容包括预算执行情况总体评价、主要偏差分析、原因分析、改进建议等。预算执行考核制度要求将预算执行情况纳入各部门和员工的绩效考核体系，考核结果作为绩效奖励的重要依据。在预算执行过程中，如果出现重大变化，导致原预算方案无法继续执行，各业务部门应及时向财务部提出预算调整申请，财务部对预算调整申请进行审核，审核通过后，形成预算调整方案，提交CEO办公会审议。CEO办公会审议通过后，形成正式的预算调整方案，下达给各业务部门执行。预算调整应严格控制，避免频繁调整预算。通过实施预算管理，公司能够有效地控制成本，提高资金使用效率，确保经营目标的实现。

四、万科物业收入管理与确认

4.1收入确认基本原则

公司的收入确认遵循权责发生制原则，强调收入是在赚取过程中确认，而非仅仅基于现金的收取。对于物业服务等主要业务，收入的确认基于客户履行了服务义务，即客户有权获得服务，并且公司能够可靠地计量服务成本。收入确认的核心在于判断服务是否已经完成或实质性完成，以及相应的收入是否能够可靠计量。公司采用完工百分比法或实际发生法确认收入，具体方法取决于服务合同的特点和性质。例如，对于提供年度物业服务合同，公司会根据年度服务进展情况，按比例确认收入；对于一次性完成的服务，则在服务完成后一次性确认收入。在收入确认过程中，公司注重交易的实质重于形式，关注客户是否真正受益于服务，而非仅仅依据合同条款的表面表述。同时，公司严格遵守国家关于收入确认的法律法规，如《企业会计准则第14号——收入》，确保收入确认的合规性。

4.2主要业务收入确认

4.2.1物业管理服务收入。物业管理服务是公司的主要业务，收入确认的关键在于判断服务是否已经完成。公司根据物业服务合同的约定，提供基础的物业管理服务，如房屋及设施设备维护、环境卫生保洁、绿化养护、安全秩序维护、社区活动组织等。对于这类持续性的服务，公司通常采用完工百分比法确认收入。具体来说，公司会根据物业服务合同期限，将合同总金额分摊到每个服务期间，并根据实际完成的服务工作量或服务进度，确认相应期间的收入。例如，某物业服务合同期限为一年，合同金额为100万元，公司会先将100万元分摊到12个月，每月确认8.33万元收入。然后，根据每月实际完成的服务工作量，对确认的收入进行调整。如果某月实际完成的服务工作量超过了计划工作量，公司会调增当月确认的收入；如果实际完成的服务工作量少于计划工作量，公司会调减当月确认的收入。通过这种方式，公司能够更准确地反映收入确认情况，并确保收入确认的合理性。

4.2.2停车场服务收入。停车场服务是公司的重要收入来源之一，收入确认相对简单。公司按照客户停车的时间或车辆类型，收取相应的停车费用。对于这类服务，公司通常在服务完成后立即确认收入。例如，客户停车2小时，按照每小时10元的标准，公司会立即向客户收取20元停车费，并在当期确认20元收入。停车场服务收入的确认相对straightforward，因为服务是一次性的，收入金额也是预先确定的。

4.2.3广告服务收入。广告服务是公司的一项增值业务，收入确认的关键在于广告合同的约定。公司根据客户提供的广告位和广告形式，收取相应的广告费用。对于这类服务，公司通常在收到广告费用时确认收入。例如，某客户租赁小区内的广告位进行广告投放，合同约定一次性支付广告费用10万元，公司会在收到10万元广告费时，一次性确认10万元收入。如果广告合同约定分期支付广告费用，公司会根据收款进度，分期确认收入。广告服务收入的确认主要依据广告合同的约定，确保收入确认的合规性。

4.2.4其他增值服务收入。公司还提供其他增值服务，如房屋租赁、社区活动策划、家政服务等，收入确认方式根据具体服务内容而定。对于房屋租赁服务，公司按照租赁合同的约定，收取租金，并在收到租金时确认收入。对于社区活动策划服务，公司根据客户需求，提供活动策划、组织、执行等服务，并在服务完成后确认收入。对于家政服务，公司按照服务内容和时长，收取服务费用，并在服务完成后确认收入。其他增值服务收入的确认，主要依据服务合同的约定和服务完成情况，确保收入确认的合理性和合规性。

4.3收入质量控制与风险管理

公司建立了收入质量控制体系，以确保收入的真实性和准确性。质量控制体系包括收入审核制度、收入核算制度、收入监控制度等。收入审核制度要求财务部对各项收入的合规性、准确性进行审核，审核内容包括收入是否真实发生、收入金额是否准确、收入确认是否符合公司收入确认原则等。收入核算制度要求财务部按照公司收入确认原则，准确核算各项收入，并及时入账。收入监控制度要求财务部定期监控各项收入情况，及时发现和纠正问题。通过实施收入质量控制体系，公司能够有效地控制收入风险，确保收入的真实性和准确性。

公司还建立了收入风险管理体系，对收入风险进行识别、评估和控制。收入风险主要包括欺诈风险、错误风险、舞弊风险等。欺诈风险是指客户或员工故意提供虚假信息，以获取不当收入。错误风险是指由于人为或系统错误，导致收入核算错误。舞弊风险是指员工利用职务之便，进行舞弊行为，损害公司利益。公司通过加强内部控制、加强员工培训、加强审计监督等方式，防范和化解收入风险。例如，公司加强对客户信息的核实，防止客户欺诈；公司加强对财务人员的培训，提高财务人员的业务水平，防止人为错误；公司定期进行内部审计，发现和纠正舞弊行为，防止舞弊风险的发生。通过实施收入风险管理，公司能够有效地控制收入风险，确保公司收入的稳定增长。

五、万科物业成本管理与控制

5.1成本管理理念与原则

公司的成本管理以价值创造为核心，强调成本控制并非简单地削减开支，而是通过优化资源配置、提高运营效率、提升服务质量等方式，实现成本的合理化和效益最大化。成本管理的目标是为客户提供高质量的服务，同时保持公司的盈利能力。公司坚持成本管理的全员参与原则，要求公司所有员工都应树立成本意识，积极参与成本管理。公司还坚持成本管理的全过程原则，要求对成本的形成进行全过程控制，包括成本计划、成本核算、成本分析、成本控制等。通过实施全员参与和全过程控制，公司能够有效地降低成本，提高成本管理水平。

5.2主要成本构成与核算

5.2.1人工成本。人工成本是公司的主要成本之一，包括员工工资、奖金、津贴、补贴、社会保险费、住房公积金等。公司根据员工岗位职责和绩效考核结果，制定合理的薪酬体系，并根据市场情况，适时调整薪酬水平。公司还建立了人工成本预算管理制度，对人工成本进行预算控制，确保人工成本的合理化。人工成本的核算，公司按照员工所在部门和岗位，进行人工成本的归集和分配。例如，对于物业管理人员，公司会根据其职责和工作量，将其人工成本分配到物业管理服务成本中；对于停车场管理人员，公司会根据其职责和工作量，将其人工成本分配到停车场服务成本中。通过这种方式，公司能够准确地核算各项业务的人工成本，为成本控制提供依据。

5.2.2物业费成本。物业费成本是指公司在提供物业管理服务过程中发生的各项费用，包括物业费支出、动力费支出、绿化养护费支出、保洁费支出、安保费支出等。物业费成本的核算，公司按照服务项目和服务对象，进行物业费成本的归集和分配。例如，对于物业费支出，公司会根据物业服务合同约定，将物业费支出分配到各个服务项目，如房屋维修、设备维护、公共区域清洁等；对于动力费支出，公司会根据实际使用情况，将动力费支出分配到各个使用部门，如办公区、公共区域等。通过这种方式，公司能够准确地核算各项业务的物业费成本，为成本控制提供依据。

5.2.3增值服务成本。增值服务成本是指公司在提供增值服务过程中发生的各项费用，包括场地租赁成本、广告服务成本、活动策划成本、家政服务成本等。增值服务成本的核算，公司按照服务项目和服务对象，进行增值服务成本的归集和分配。例如，对于场地租赁成本，公司会根据租赁合同约定，将场地租赁成本分配到各个租赁项目；对于广告服务成本，公司会根据广告合同约定，将广告服务成本分配到各个广告项目。通过这种方式，公司能够准确地核算各项业务的增值服务成本，为成本控制提供依据。

5.2.4其他成本。其他成本是指公司发生的除上述成本以外的其他成本，如办公费、差旅费、维修费、折旧费等。其他成本的核算，公司按照成本性质和发生部门，进行其他成本的归集和分配。例如，对于办公费，公司会根据实际支出情况，将其分配到各个使用部门；对于维修费，公司会根据维修项目，将其分配到各个维修对象。通过这种方式，公司能够准确地核算各项业务的其他成本，为成本控制提供依据。

5.3成本控制措施与方法

5.3.1预算控制。公司建立了完善的成本预算管理制度，对各项成本进行预算控制。具体来说，公司会根据业务计划和经营目标，编制年度成本预算，并下达给各业务部门。各业务部门根据成本预算，制定本部门的成本控制措施，并严格执行。财务部定期对各业务部门的成本预算执行情况进行监控，发现偏差及时纠正。通过实施预算控制，公司能够有效地控制成本，防止成本超支。

5.3.2过程控制。公司建立了完善的过程控制体系，对各项成本的形成进行全过程控制。具体来说，公司会根据成本管理的需要，制定各项成本的控制标准和操作规程，并对各项成本的发生进行监控。例如，对于人工成本，公司会制定员工考勤制度、薪酬管理制度等，对员工的工作时间和薪酬进行控制；对于物业费成本，公司会制定物业服务标准、采购管理制度等，对物业服务质量和采购成本进行控制。通过实施过程控制，公司能够有效地控制成本，提高成本管理水平。

5.3.3价值工程。公司推行价值工程方法，对各项业务进行成本效益分析，寻求成本效益最大化。具体来说，公司会邀请各业务部门和相关专家，对各项业务进行成本效益分析，寻找降低成本的途径。例如，对于物业服务，公司会分析各项服务项目的成本和效益，寻找降低成本的方法，同时保持服务质量。通过实施价值工程，公司能够有效地降低成本，提高成本效益。

5.3.4持续改进。公司建立了持续改进机制，对成本管理进行持续改进。具体来说，公司会定期对成本管理进行评估，发现问题和不足，并采取措施进行改进。例如，公司会定期召开成本管理会议，讨论成本管理中的问题和不足，并提出改进措施。通过实施持续改进，公司能够不断提高成本管理水平，实现成本的合理化和效益最大化。

六、万科物业资金管理与结算

6.1资金管理目标与原则

公司的资金管理目标是确保资金的安全、完整和高效利用，满足公司运营和发展对资金的需求。资金管理遵循统一调度、保障重点、控制风险、效益优先的原则。统一调度原则要求公司建立集中的资金管理体系，对各业务单元的资金进行统一管理和调度，避免资金闲置和浪费。保障重点原则要求公司在资金分配上，优先保障核心业务和重点项目对资金的需求。控制风险原则要求公司建立完善的资金风险