工程款抵房款业务管理操作标准2019

第一章总则第一条目的与依据为规范公司工程款抵房款（以下简称“以房抵款”）业务的管理，明确操作流程，防范经营风险，保障公司及相关方的合法权益，根据国家相关法律法规、财务制度及公司《合同管理办法》、《财务管理规定》等相关制度，特制定本标准。第二条定义本标准所称以房抵款，是指在公司开发项目建设过程中，因工程承包合同关系，公司（作为开发商）与施工单位（作为债权人）协商一致，将公司开发建设的商品房（包括住宅、商业、车位等，以下统称“抵款房源”）作价抵付应付给施工单位的工程款项的行为。在此过程中，施工单位可指定第三方（以下简称“实际购房人”）与公司签订《商品房买卖合同》，相关权利义务随之转移。第三条适用范围本标准适用于公司及所属各项目公司（以下统称“公司”）所有涉及以房抵款的业务活动。公司与材料供应商、设计单位等其他债权人发生的以房抵付债务业务，可参照本标准执行。第四条基本原则1.合法性原则：以房抵款业务必须遵守国家法律法规及地方政府相关规定，符合《商品房销售管理办法》等要求，确保合同有效、流程合规。2.等价交换原则：抵款房源的作价应遵循市场公允价格原则，一般不应低于同期同类房屋的正常销售价格，确保公司资产不流失。3.自愿协商原则：以房抵款业务应在公司与债权人双方自愿、平等协商的基础上进行，不得强制或变相强制。4.风险可控原则：业务开展前须进行充分的风险评估，重点关注房源确权、债权债务清晰度、第三方购房资格、资金安全等风险点，并采取有效措施防范。5.规范操作原则：严格按照本标准规定的流程和要求办理，确保各项手续齐全、资料完整、审批到位。第二章操作流程第五条抵款申请与初步审核1.债权人申请：施工单位（或其他债权人）因自身原因提出以房抵款需求的，应向公司项目工程部（或对应业务对接部门）提交书面《以房抵款申请书》，明确抵款金额、意向房源、拟指定购房人（如有）等初步意向。2.项目部门初审：项目工程部（或对应业务对接部门）接到申请后，应对以下事项进行初步审核：*双方债权债务关系的真实性、合法性及金额准确性；*拟抵付工程款的进度是否符合合同约定，工程质量是否合格；*施工单位（或其他债权人）对抵款事项的内部决策程序是否完备（如必要，需提供相关决议文件）。初步审核通过后，项目部门牵头与债权人就抵款细节进行协商，并形成初步意见，连同《以房抵款申请书》及相关证明材料，提交公司成本控制部、财务部及营销策划部审核。第六条房源确认与价格核定1.房源筛选：营销策划部根据项目可售房源情况及债权人意向，提供符合条件的房源供债权人选择。原则上，优先选择去化难度较大或符合公司整体销售策略的房源。2.价格核定：营销策划部会同财务部，根据该项目同期同类房屋的市场销售价格、折扣政策及房源具体情况（如楼层、朝向、户型等），核定抵款房源的单价及总价。核定价格需经公司相关权限领导审批。抵款总价应与拟抵付的工程款金额基本相当，如有差额，双方应协商确定差额处理方式（多退少补）。第七条抵款协议签订1.协议拟定：在各方就抵款金额、房源、价格、差额处理、税费承担、交房标准、违约责任等核心条款达成一致后，由公司法务部（或指定合同管理部门）牵头拟定《以房抵款协议》。协议中应明确：*抵款双方当事人信息；*抵付工程款的具体构成、金额及对应的工程项目；*抵款房源的具体信息（房号、面积、单价、总价）；*房款与工程款的冲抵方式及会计处理原则；*拟指定购房人的信息（如有，需明确其为债权人指定，且债权人对该指定行为承担全部责任）；*房屋销售合同的签订主体、时间及相关权利义务的转移；*各项税费（包括但不限于契税、印花税、维修基金、物业费等）的承担方；*交房条件及时间；*违约责任及争议解决方式。2.协议审批与签署：《以房抵款协议》拟定完成后，按公司合同审批流程进行逐级审批。审批通过后，由公司法定代表人或授权代表与债权人法定代表人或授权代表正式签署。第八条《商品房买卖合同》签订1.购房人确认：若抵款协议中已明确指定购房人，则由该指定购房人作为买受人与公司签订《商品房买卖合同》。若未指定，则由债权人（施工单位等）作为买受人与公司签订《商品房买卖合同》，后续如需更名或转让，需按公司正常商品房销售更名/转让规定办理，并由债权人承担相关费用及风险。2.合同条款：《商品房买卖合同》的条款应符合国家及地方相关规定，并与《以房抵款协议》的相关约定保持一致。合同中的房价款应与《以房抵款协议》中核定的抵款总价一致。合同中应明确房款支付方式为“以工程款抵付”，并注明对应的《以房抵款协议》编号。3.合同签署与备案：《商品房买卖合同》签订后，按规定办理网签备案手续（如适用）。营销策划部负责合同的履行跟踪。第九条款项结算与财务处理1.抵款确认：《商品房买卖合同》生效后，财务部根据《以房抵款协议》及《商品房买卖合同》，进行账务处理，冲减应付工程款，同时确认相应的商品房销售收入（或预收款项，根据会计准则规定）。2.差额处理：若抵款房源总价与约定抵付的工程款金额存在差额，双方应按《以房抵款协议》约定及时结清。如债权人需向公司补付差额，由购房人（债权人或其指定第三方）按《商品房买卖合同》约定的付款方式支付；如公司需向债权人退还差额，由财务部在核实无误后从应付工程款余额中支付或另行安排。3.票据处理：公司应向购房人开具销售不动产统一发票，发票金额为《商品房买卖合同》约定的总房款。同时，债权人应向公司开具与抵付工程款金额等额的合规工程款发票。第十条房屋交付与后续事宜1.房屋交付：公司应按照《商品房买卖合同》约定的交房条件和时间，向购房人履行房屋交付义务。2.权属办理：公司应协助购房人按照合同约定及相关规定办理房屋权属登记手续，相关税费按《以房抵款协议》及《商品房买卖合同》约定承担。3.资料归档：所有与以房抵款业务相关的文件资料，包括申请书、协议、合同、审批单、发票、付款凭证等，由各相关部门按职责分工整理归档，确保完整可查。第三章风险控制与管理第十一条房源风险1.确保抵款房源为公司拥有合法处分权的可售房源，不存在抵押、查封、产权争议或其他权利限制。2.抵款房源一经确认，原则上不得随意更换，如确需更换，须重新履行审批程序。第十二条价格风险1.严格执行价格核定程序，抵款价格不得显著低于同期同类房屋的平均销售价格，防止公司资产流失。2.如遇市场行情发生重大变化，应对抵款价格进行重新评估和协商。第十三条法律风险1.法务部（或合同管理部门）须对《以房抵款协议》、《商品房买卖合同》等所有相关法律文件进行严格审核，确保条款严谨、合法有效，明确各方权利义务及违约责任。2.对于指定第三方购房的情况，应要求债权人提供书面承诺，保证其对指定行为拥有完全权利，并对因指定行为产生的任何纠纷承担全部责任。3.关注拟指定购房人的购房资格，确保符合国家及地方房地产调控政策要求，避免因购房人资格问题导致合同无法履行。第十四条财务风险1.财务部须严格审核债权债务的真实性、准确性，确保抵款金额与工程进度、合同约定相符。2.规范账务处理，确保工程款抵付与房屋销售收入核算的准确性，符合会计准则要求。3.加强对差额款项收付的管理，确保资金安全。第十五条税务风险1.财务部负责对以房抵款业务所涉及的各项税费进行准确测算和筹划，明确各方纳税义务。2.确保发票的合规开具和取得，避免税务风险。第四章职责分工第十六条项目工程部（或对应业务对接部门）1.负责接收债权人的抵款申请，核实债权债务关系及工程进度、质量等基础信息。2.牵头与债权人进行初步协商，形成抵款初步方案。3.负责办理抵款业务涉及的工程款项支付审批相关手续。4.配合其他部门进行抵款业务的审核与执行。第十七条营销策划部1.负责提供抵款可选房源信息，协助债权人选定房源。2.负责核定抵款房源的销售价格，并按权限报批。3.负责与购房人签订《商品房买卖合同》，办理合同网签备案手续。4.负责房屋交付及协助办理产权登记等后续工作。第十八条成本控制部1.负责审核抵付工程款的金额、构成及与合同约定的符合性。2.参与抵款协议中与工程造价、成本相关条款的审核。第十九条财务部1.负责审核抵款业务的财务可行性及对公司现金流的影响。2.负责抵款金额的确认及相关账务处理。3.负责差额款项的收付管理。4.负责相关税费的核算、申报与缴纳，以及发票管理。5.对抵款业务的财务风险进行评估和控制。第二十条法务部（或合同管理部门）1.负责《以房抵款协议》、《商品房买卖合同》等法律文件的拟定、审核，确保合法合规。2.对抵款业务中可能存在的法律风险进行识别、评估并提出防范建议。3.参与处理抵款业务引发的法律纠纷。第五章监督与责任第二十一条监督检查公司审计监察部（或指定监督部门）有权对公司各项目以房抵款业务的执行情况进行定期或不定期监督检查，确保本标准的有效执行。第二十二条责任追究对于在以房抵款业务中违反本标准规定，造成公司经济损失或不良影响的，公司将按照相关管理制