房地产基础知识考试题(带答案)

房地产基础知识考试题(带答案)一、单项选择题（每题2分，共30分）1.某宗土地剩余使用年限为40年，资本化率取5%，则采用收益法评估时，年期修正系数最接近下列哪一项？A.0.614  B.0.705  C.0.863  D.0.952答案：C解析：年期修正系数公式K代入r=5%K再除以永续系数1/r=2.某城市2022年住宅均价12000元/㎡，2023年涨至13200元/㎡，则该城市房价年环比增速为A.8%  B.9%  C.10%  D.12%答案：C解析：环比增速公式×3.下列哪一项不属于房地产的自然属性？A.不可移动性  B.独一无二性  C.寿命长久性  D.供给弹性大答案：D解析：供给弹性属于经济属性，自然属性强调物理特征。4.某项目土地面积20000㎡，容积率2.5，建筑密度30%，则最大可建基底面积为A.5000㎡  B.6000㎡  C.15000㎡  D.50000㎡答案：B解析：基底面积=土地面积×建筑密度=20000×30%=6000㎡。5.采用比较法评估时，若可比实例成交价为15000元/㎡，区域因素修正+3%，个别因素修正-2%，权益状况修正+1%，则修正后单价为A.15150元/㎡  B.15220元/㎡  C.15300元/㎡  D.15450元/㎡答案：B解析：15000×(1+3%)×(1-2%)×(1+1%)≈15220元/㎡。6.某写字楼月租金报价120元/㎡·月，押金为3个月租金，年空置率预计8%，则有效毛租金收入为A.1324.8元  B.1324.8元/㎡  C.1440元/㎡  D.1584元/㎡答案：B解析：有效毛租金=120×12×(1-8%)=1324.8元/㎡。7.房地产抵押估价中，法定优先受偿款不包括A.拖欠工程款  B.已抵押担保债权  C.应缴土地出让金  D.未来物业费答案：D解析：未来物业费不属于法定优先受偿款。8.某地块规划用途为商住混合，商业占比30%，住宅占比70%，商业楼面地价为8000元/㎡，住宅楼面地价为6000元/㎡，则综合楼面地价为A.6600元/㎡  B.6800元/㎡  C.7000元/㎡  D.7200元/㎡答案：B解析：8000×30%+6000×70%=6800元/㎡。9.根据《城市房地产管理法》，商品房预售条件中，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的A.20%  B.25%  C.30%  D.35%答案：B解析：法定比例为25%以上。10.某套住宅建筑面积110㎡，套内面积88㎡，公摊系数为A.20%  B.22%  C.25%  D.28%答案：C解析：公摊系数=（建筑面积-套内面积）/套内面积=22/88=25%。11.房地产估价报告中，价值时点与实地查勘完成日一般间隔不得超过A.1个月  B.2个月  C.3个月  D.6个月答案：C解析：行业惯例与规范均要求不超过3个月。12.某项目开发周期3年，第1年投入30%，第2年投入50%，第3年投入20%，若年利率6%，则开发成本利息按复利计算最接近A.8.1%  B.9.2%  C.10.5%  D.11.8%答案：B解析：假设总成本为1，则利息0.313.下列关于REITs的表述错误的是A.收益主要来源于租金  B.可以公开上市交易  C.必须100%持有物业  D.分红比例通常较高答案：C解析：REITs可部分持有物业或项目公司股权，无需100%持有。14.某城市更新项目采用“补地价”方式，原用途工业，批准容积率1.2，现变更为住宅，容积率3.0，若工业楼面地价为800元/㎡，住宅楼面地价为5000元/㎡，则补地价单价为A.4200元/㎡  B.4400元/㎡  C.4600元/㎡  D.4800元/㎡答案：A解析：补地价=（5000-800）×3.0/3.0=4200元/㎡·建面。15.房地产评估中，折现率与资本化率的关系，下列正确的是A.折现率=资本化率  B.折现率>资本化率  C.折现率<资本化率  D.无必然大小关系答案：B解析：折现率含预期增值，资本化率不含，故折现率>资本化率。二、多项选择题（每题3分，共30分）16.下列属于房地产金融杠杆风险的有A.利率上行  B.租金下跌  C.空置率上升  D.评估值虚高  E.物业费上涨答案：ABCD解析：物业费上涨影响净收益，但不直接体现杠杆风险。17.影响住宅需求的人口因素包括A.人口总量  B.年龄结构  C.家庭规模  D.城镇化率  E.出生率答案：ABCDE解析：五项均直接决定住房需求基数与结构。18.下列属于建筑物功能性贬值产生原因的有A.户型过时  B.层高不足  C.电梯数量偏少  D.区位交通恶化  E.物业维护差答案：ABC解析：区位交通恶化属外部性贬值，维护差属实体性贬值。19.房地产估价报告必须包含的要素有A.估价假设与限制条件  B.市场背景分析  C.估价技术路线  D.估价师声明  E.估价结果有效期答案：ABCDE解析：五项均为《房地产估价规范》强制内容。20.关于地价与房价关系，下列说法正确的有A.楼面地价=土地总价÷建筑面积  B.房价=楼面地价+建造成本+税费+利润  C.地价占房价比例越高，开发商风险越大  D.房价预期上涨会推高地价  E.地价与房价呈单向因果关系答案：ABCD解析：地价与房价互为因果，非单向。21.下列属于房地产周期扩张阶段特征的有A.开工面积增速高于销售面积  B.库存去化周期缩短  C.土地溢价率上升  D.按揭利率下行  E.租金增长率高于房价增长率答案：BCD解析：A为过热信号，E为衰退初期现象。22.采用成本法评估时，需扣除的折旧包括A.实体性折旧  B.功能性折旧  C.经济性折旧  D.会计折旧  E.土地折旧答案：ABC解析：土地无折旧，会计折旧与评估折旧口径不同。23.下列属于房地产限制物权的有A.地役权  B.抵押权  C.质权  D.留置权  E.租赁权答案：AB解析：质权、留置权适用于动产，租赁权为债权。24.影响商业物业租金的微观因素有A.临街面宽  B.楼层位置  C.租户组合  D.商圈级别  E.物业管理水平答案：ABCE解析：商圈级别属宏观因素。25.下列关于房产税的表述正确的有A.试点城市按评估值计税  B.税率可采用累进税率  C.免征面积可设定人均面积  D.出租房产按租金12%计税  E.商业地产免税答案：ABC解析：出租按租金12%属营业税时代，现已并入增值税；商业地产不免税。三、判断题（每题1分，共10分）26.房地产估价中，市场法、收益法、成本法可同时使用并相互验证。答案：√解析：规范鼓励多种方法交叉验证。27.容积率越高，则建筑密度一定越高。答案：×解析：容积率与建筑密度无必然正向关系，可通过提高层数实现。28.土地使用权出让年限届满后，国家无偿收回土地及地上建筑物。答案：×解析：根据《民法典》第三百五十九条，住宅用地自动续期，非住宅依法律办理。29.房地产泡沫必然伴随房价收入比持续攀升。答案：√解析：房价收入比是衡量泡沫的核心指标之一。30.折现现金流模型中，终值采用资本化法估算时，折现率应等于资本化率。答案：×解析：终值资本化率通常低于折现率，因风险递减。31.建筑物经济寿命短于自然寿命。答案：√解析：经济寿命受功能、市场、政策影响，通常更短。32.房地产投资信托基金（REITs）只能通过私募方式发行。答案：×解析：公募REITs已在中国试点上市。33.房地产评估价值类型中的“清算价值”一般低于“市场价值”。答案：√解析：清算价值含强制处分折扣。34.楼面地价=土地单价×容积率。答案：×解析：楼面地价=土地单价÷容积率。35.房地产抵押估价报告有效期最长不超过一年。答案：√解析：住建部门规定有效期一年，且市场波动大。四、计算题（共30分）36.某宗写字楼用于出租，建筑面积5000㎡，当前市场月租金100元/㎡，押金3个月，空置率10%，运营费用率25%，资本化率7%，收益年限40年，土地使用权剩余35年，折现率8%。（1）计算年有效毛租金收入；（3分）（2）计算年净收益；（3分）（3）采用收益法计算市场价值（收益年限取剩余土地使用年限35年，折现率8%）。（6分）答案与解析：（1）有效毛租金=100×12×5000×(1-10%)=5,400,000元（2）年净收益=5,400,000×(1-25%)=4,050,000元（3）收益法公式V代入A=4,050V单价≈9516元/㎡。37.某开发商取得一块住宅用地，土地面积30000㎡，容积率2.0，成交总价6亿元，需缴纳契税3%，建造安装成本2500元/㎡，基础设施配套费200元/㎡，开发期2年，第一年投入60%，第二年投入40%，年利率6%，管理费用为土地与建造成本的3%，销售费用为售价的4%，销售税费为售价的6%，目标净利润率12%，不考虑增值税。（1）计算可售建筑面积；（2分）（2）计算土地楼面地价；（2分）（3）计算单位开发成本（含土地、建造、配套、利息、管理费用）；（8分）（4）计算目标销售均价。（4分）答案与解析：（1）可售建筑面积=30000×2.0=60000㎡（2）楼面地价=600,000,000÷60000=10000元/㎡（3）土地成本=600,000,000×(1+3%)=618,000,000元建造成本=2500×60000=150,000,000元配套费=200×60000=12,000,000元总投入基数=618,000,000+150,000,000+12,000,000=780,000,000元利息：第一年投入780,000,000×60%=468,000,000，占用1.5年第二年投入312,000,000，占用0.5年利息=468,000,000×[(1+6%)^{1.5}-1]+312,000,000×[(1+6%)^{0.5}-1]≈42,120,000+9,180,000=51,300,000元管理费用=780,000,000×3%=23,400,000元总成本=780,000,000+51,300,000+23,400,000=854,700,000元单位成本=854,700,000÷60000≈14245元/㎡（4）设售价为P，则P解得P≈38.某投资者以8000万元购入一宗商业物业，首付40%，贷款60%，年利率5.5%，期限10年，等额本息，年租金净收益600万元，租金年增长率3%，持有5年后出售，预计资本化率6%，出售时交易税费为售价的6%。（1）计算年等额本息还款额；（3分）（2）计算第5年末未偿还本金；（3分）（3）计算第5年末出售净收益；（6分）答案与解析：（1）贷款额=8000×60%=4800万元年还款额A（2）第5年末未偿还本金B（3）第6年租金=600×(1+3%)^5≈695.6万元第5年末售价=695.6