房屋征收补偿争议案例及调解会议纪要

房屋征收补偿争议案例及调解会议纪要一、案例背景概述在城市更新与发展进程中，房屋征收补偿工作涉及多方利益，难免产生争议。本案例涉及某市某区一老旧片区的征收项目，被征收人张先生在该片区拥有一处私有产权住宅，房屋为混合结构，建筑面积约百余平方米，土地性质为国有出让。张先生家庭在此世代居住，对房屋及周边环境有深厚情感。征收部门依法对该区域实施征收，并提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式供被征收人选择。在协商过程中，张先生对征收补偿方案中的被征收房屋评估价值、产权调换房源的区位及面积、以及对其房屋附属物（如自建储藏室）的补偿认定存在异议，导致双方未能在规定期限内达成补偿协议，争议由此产生。张先生认为评估价低于市场同类房屋价格，且调换房源位置偏远，生活不便；征收部门则认为评估程序合法合规，补偿标准符合政策规定。二、争议焦点梳理1.被征收房屋评估价值争议：张先生认为评估报告对其房屋的成新率、装修档次及周边类似房地产市场价格的考量不足，导致评估结果偏低，未能体现房屋的实际市场价值。2.产权调换房源异议：张先生倾向于产权调换，但对征收部门提供的调换房源的地理位置、小区配套、房屋质量及调换面积计算方式存在不满，认为无法保障其原有生活水平。3.附属物及未登记建筑补偿争议：张先生房屋院内有一处早年建设的储藏室，未办理产权登记，其认为该储藏室应按合法建筑给予足额补偿，而征收部门初步认定其为附属设施，补偿标准较低。4.特殊装修及搬迁损失：张先生提出其房屋内部有部分特殊定制装修及一些无法搬迁的固定设施，认为应获得额外的合理补偿，并对搬迁过渡期间的临时安置费用标准提出疑问。三、调解会议纪要会议名称：关于张先生户房屋征收补偿争议调解会议会议时间：某年某月某日上午会议地点：某市某区房屋征收服务中心调解室参会人员：*征收部门代表：王某（征收办副主任）、赵某（项目负责人）*被征收人：张先生、张先生之子（家属代表）*评估机构代表：李某（注册房地产估价师）*调解主持人：孙某（区司法局派驻征收项目调解员）*记录人：周某会议议程：1.由调解主持人介绍参会各方，明确调解原则、程序及纪律。2.由被征收人张先生陈述其诉求及理由。3.由征收部门代表就补偿方案及政策依据进行说明。4.由评估机构代表就评估报告的评估方法、技术路线及结果形成进行解释。5.各方围绕争议焦点进行充分沟通、质证与辩论。6.调解主持人引导各方寻求共识，提出调解建议。会议主要内容及协商情况：1.被征收人陈述：张先生首先发言，再次强调其房屋地理位置优越，周边生活配套成熟，评估报告中的单价远低于其了解到的周边二手房成交均价。他表示，家中老人年事已高，若选择提供的远郊房源，将极大影响就医、出行等基本生活。对于自建储藏室，张先生称其已存在数十年，属于历史形成，应视为合法建筑面积。此外，房屋内的实木地板、定制橱柜等装修投入较大，希望能获得合理补偿。2.征收部门回应：征收部门代表王某表示，本次征收严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及本市相关实施细则进行。评估机构是通过公开摇号选定的，具有合法资质。评估报告的出具遵循了市场比较法等评估方法，选取的可比实例均为近期周边类似房屋的交易案例，并进行了相应的因素修正。对于产权调换房源，目前提供的房源是在政策允许范围内，综合考虑了城市规划和房源供应情况，且调换面积是按照被征收房屋合法建筑面积结合政策系数计算的。关于未登记建筑，需根据建造时间、审批情况等因素综合认定，并非所有历史形成的建筑都能按合法建筑补偿。3.评估机构解释：评估机构代表李某针对张先生提出的评估价值问题进行了详细解释。他说明，评估时点为房屋征收决定公告之日，选取的可比实例确实是该时点附近的交易案例，考虑了房屋的结构、成新、楼层、朝向等因素。关于市场价格感知差异，李某解释道，二手房市场成交价格可能包含装修、税费、中介佣金等多种因素，而评估价是针对房屋本身的价值。李先生同时表示，若张先生对评估报告有异议，可在法定期限内申请复核评估或专家鉴定。4.焦点问题协商与调解：调解主持人孙某在听取各方意见后，首先肯定了张先生对房屋的情感价值，同时也强调了征收工作的合法性与政策性。针对评估价值争议，孙某建议张先生若对评估报告存疑，可依法启动复核程序，征收部门将予以配合。关于产权调换房源，孙某询问征收部门是否还有其他区位的房源可供选择，或在现有房源基础上能否在面积或楼层上给予一定的倾斜考虑。对于储藏室，孙某建议征收部门可进一步核查其建造年代及是否符合当时的规划政策，若确属历史遗留问题且不属违建，可酌情提高补偿标准。对于装修补偿，孙某建议双方可共同委托有资质的机构对装修残值进行评估，或参照本市装修补偿指导标准，协商确定一个合理的补偿金额。会议初步共识与下一步安排：1.张先生同意在会后五个工作日内，就是否申请评估复核作出决定，并书面告知征收部门。2.征收部门同意内部梳理，看是否有其他更合适的产权调换房源信息可供张先生选择，并于三日内给予答复。3.征收部门将安排工作人员对张先生提出的储藏室建造年代及相关情况进行补充调查核实，并结合政策进行认定。4.关于装修补偿，双方同意参考本市相关装修指导价格，并结合张先生房屋装修的实际情况（如使用年限、保养状况）进行协商，或共同选取简易评估方式确定。5.调解主持人孙某将根据上述进展情况，于一周后再次组织各方进行调解。散会时间：当日上午十一时三十分参会人员签字：（此处略，实际纪要需各方签字）记录人：周某四、案例启示与思考本案例反映了房屋征收补偿中较为常见的几类争议。从中我们可以看出：1.信息对称是基础：征收部门应加强政策解读和信息公开，确保被征收人充分了解征收程序、补偿标准和评估依据，减少因信息不对称产生的误解。2.评估环节需严谨透明：评估机构的选择、评估方法的应用、可比实例的选取等环节均应严格规范，评估报告应具有说服力，并经得起推敲。对于被征收人的疑问，评估机构应耐心细致解释。3.沟通协商是关键：征收双方应建立畅通的沟通渠道，秉持尊重、理解的态度进行协商。征收部门应充分听取被征收人的合理诉求，在政策框架内寻求灵活解决问题的方案。4.调解机制作用显著：中立的第三方调解在化解征收争议中扮演着重要角色，能够有效疏导情绪，搭建对话平台，促进争议的柔性解