2026年房地产评估师实操能力测验技巧试题

2026年房地产评估师实操能力测验技巧试题考试时长：120分钟满分：100分一、单选题（总共10题，每题2分，总分20分）1.在房地产评估中，若某宗土地采用基准地价修正法评估，修正系数为0.9，则修正后的地价应为原基准地价的（）倍。A.0.8B.0.9C.1.1D.1.22.某商业用房年租金收入为100万元，空置率为10%，运营成本为租金收入的25%，则其年净收益为（）万元。A.75B.80C.85D.903.评估某在建工程时，若其已完成工程进度为60%，预计总成本为2000万元，已完成成本为1200万元，则其重置成本应为（）万元。A.1500B.1600C.1800D.20004.采用成本法评估某旧房时，其重置成本为300万元，成新率为70%，则其评估价值应为（）万元。A.210B.240C.270D.3005.某房地产评估报告中，市场法选取了3个可比案例，其交易日期分别为1年前、2年前和3年前，为消除时间因素影响，应优先采用（）修正。A.收益率修正B.利率修正C.时间修正D.成交价修正6.评估某租赁型商铺时，其租赁合同期限为5年，剩余租赁期限为3年，则剩余租赁期限对评估价值的影响主要体现在（）方面。A.收益期限缩短B.折现率提高C.空置风险增加D.租金增长潜力下降7.某宗土地面积为1000平方米，规划容积率为3，若当地基准地价为800元/平方米，则其评估价值应为（）万元。A.240B.280C.320D.3608.在评估某在建工程时，若其已完成工程进度为50%，预计总工期为12个月，已投入资金600万元，则其重置成本应为（）万元。A.800B.900C.1000D.12009.采用市场法评估某住宅时，选取了3个可比案例，其成交价分别为5000元/平方米、5500元/平方米和6000元/平方米，若通过交易日期、区域因素等修正后，三个案例的比准价值分别为4800元/平方米、5300元/平方米和5800元/平方米，则其最终比准价值应为（）元/平方米。A.5000B.5300C.5600D.590010.某房地产评估报告中，假设开发法中土地价值为2000万元，建筑物重置成本为1500万元，开发费用为500万元，销售费用为300万元，投资利息为400万元，则其评估价值应为（）万元。A.4700B.5000C.5300D.5600二、填空题（总共10题，每题2分，总分20分）1.房地产评估中，市场法的基本原理是（）原则。2.评估某在建工程时，若其已完成工程进度为40%，预计总工期为18个月，已投入资金800万元，则其重置成本应为（）万元。3.采用成本法评估某旧房时，其重置成本为250万元，成新率为60%，则其评估价值应为（）万元。4.某商业用房年租金收入为120万元，空置率为15%，运营成本为租金收入的30%，则其年净收益为（）万元。5.评估某宗土地时，若其规划容积率为2，当地基准地价为700元/平方米，则其评估价值应为（）万元。6.在评估某租赁型商铺时，其租赁合同期限为4年，剩余租赁期限为2年，则剩余租赁期限对评估价值的影响主要体现在（）方面。7.某房地产评估报告中，假设开发法中土地价值为1500万元，建筑物重置成本为1000万元，开发费用为600万元，销售费用为400万元，投资利息为500万元，则其评估价值应为（）万元。8.采用市场法评估某住宅时，选取了3个可比案例，其成交价分别为6000元/平方米、6500元/平方米和7000元/平方米，若通过交易日期、区域因素等修正后，三个案例的比准价值分别为5800元/平方米、6300元/平方米和6800元/平方米，则其最终比准价值应为（）元/平方米。9.房地产评估中，假设开发法的基本原理是（）原则。10.某房地产评估报告中，市场法选取了3个可比案例，其交易日期分别为2年前、3年前和4年前，为消除时间因素影响，应优先采用（）修正。三、判断题（总共10题，每题2分，总分20分）1.在房地产评估中，若某宗土地采用基准地价修正法评估，修正系数为1.1，则修正后的地价应为原基准地价的1.1倍。（）2.某商业用房年租金收入为100万元，空置率为10%，运营成本为租金收入的25%，则其年净收益为75万元。（）3.评估某在建工程时，若其已完成工程进度为60%，预计总成本为2000万元，已完成成本为1200万元，则其重置成本应为1800万元。（）4.采用成本法评估某旧房时，其重置成本为300万元，成新率为70%，则其评估价值应为210万元。（）5.某房地产评估报告中，市场法选取了3个可比案例，其交易日期分别为1年前、2年前和3年前，为消除时间因素影响，应优先采用时间修正。（）6.评估某租赁型商铺时，其租赁合同期限为5年，剩余租赁期限为3年，则剩余租赁期限对评估价值的影响主要体现在收益期限缩短方面。（）7.某宗土地面积为1000平方米，规划容积率为3，若当地基准地价为800元/平方米，则其评估价值应为320万元。（）8.在评估某在建工程时，若其已完成工程进度为50%，预计总工期为12个月，已投入资金600万元，则其重置成本应为1000万元。（）9.采用市场法评估某住宅时，选取了3个可比案例，其成交价分别为5000元/平方米、5500元/平方米和6000元/平方米，若通过交易日期、区域因素等修正后，三个案例的比准价值分别为4800元/平方米、5300元/平方米和5800元/平方米，则其最终比准价值应为5300元/平方米。（）10.房地产评估中，假设开发法的基本原理是替代原则。（）四、简答题（总共3题，每题4分，总分12分）1.简述市场法评估房地产的基本步骤。2.简述成本法评估房地产的基本步骤。3.简述假设开发法评估房地产的基本步骤。五、应用题（总共2题，每题9分，总分18分）1.某宗土地面积为2000平方米，规划容积率为2.5，当地基准地价为600元/平方米。若通过区域因素修正后，修正系数为1.2，通过个别因素修正后，修正系数为0.9，则其评估价值应为多少万元？2.某商业用房年租金收入为150万元，空置率为20%，运营成本为租金收入的35%，预计剩余租赁期限为3年。若采用市场法评估，选取了3个可比案例，其成交价分别为7000元/平方米、7500元/平方米和8000元/平方米，通过交易日期、区域因素等修正后，三个案例的比准价值分别为6600元/平方米、7100元/平方米和7600元/平方米。则其评估价值应为多少万元？【标准答案及解析】一、单选题1.B解析：修正系数为0.9，则修正后的地价应为原基准地价的0.9倍。2.A解析：年净收益=年租金收入×(1-空置率)×(1-运营成本率)=100×(1-0.1)×(1-0.25)=75万元。3.A解析：重置成本=已完成成本/完成进度=1200/0.6=2000万元，但题目中已完成工程进度为60%，预计总成本为2000万元，则重置成本应为1500万元。4.B解析：评估价值=重置成本×成新率=300×0.7=210万元。5.C解析：优先采用时间修正，以消除时间因素影响。6.A解析：剩余租赁期限对评估价值的影响主要体现在收益期限缩短方面。7.C解析：评估价值=土地面积×规划容积率×基准地价×修正系数=1000×3×800×1=240万元。8.B解析：重置成本=已投入资金/完成进度=600/0.5=1200万元，但题目中已完成工程进度为50%，预计总工期为12个月，则重置成本应为900万元。9.B解析：最终比准价值应为三个比准价值的平均值，即(4800+5300+5800)/3=5300元/平方米。10.B解析：评估价值=土地价值+建筑物重置成本+开发费用+销售费用+投资利息=2000+1500+500+300+400=5000万元。二、填空题1.替代2.12003.1504.845.14006.收益期限缩短7.50008.63009.替代10.时间三、判断题1.×解析：修正系数为1.1，则修正后的地价应为原基准地价的1.1倍。2.√解析：年净收益=年租金收入×(1-空置率)×(1-运营成本率)=100×(1-0.1)×(1-0.25)=75万元。3.×解析：重置成本=已完成成本/完成进度=1200/0.6=2000万元，但题目中已完成工程进度为60%，预计总成本为2000万元，则重置成本应为1500万元。4.√解析：评估价值=重置成本×成新率=300×0.7=210万元。5.√解析：优先采用时间修正，以消除时间因素影响。6.√解析：剩余租赁期限对评估价值的影响主要体现在收益期限缩短方面。7.√解析：评估价值=土地面积×规划容积率×基准地价×修正系数=1000×3×800×1=240万元。8.×解析：重置成本=已投入资金/完成进度=600/0.5=1200万元，但题目中已完成工程进度为50%，预计总工期为12个月，则重置成本应为900万元。9.√解析：最终比准价值应为三个比准价值的平均值，即(4800+5300+5800)/3=5300元/平方米。10.×解析：假设开发法的基本原理是预期收益原则。四、简答题1.市场法评估房地产的基本步骤：(1)收集交易案例：选取与评估对象类似且近期成交的房地产交易案例。(2)修正交易案例：对交易案例进行交易日期、区域因素、个别因素等修正。(3)比准价值计算：通过比较修正后的交易案例，计算评估对象的比准价值。(4)最终价值确定：综合比准价值，确定评估对象的最终价值。2.成本法评估房地产的基本步骤：(1)确定重置成本：计算评估对象的重置成本或重建成本。(2)确定成新率：评估对象的成新率。(3)计算评估价值：评估价值=重置成本×成新率。3.假设开发法评估房地产的基本步骤：(1)确定土地价值：评估土地的价值。(2)确定建筑物重置成本：计算建筑物重置成本。(3)确定开发费用：计算开发费用。(4)确定销售费用：计算销售费用。(5)确定投资利息：计算投资利息。(6)计算评估价值：评估价值=土地价值+建筑物重置成本+开发费用+销售费用+投资利息。五、应用题1.某宗土地面积为2000平方米，规划容积率为2.5，当地基准地价为600元/平方米。若通过区域因素修正后，修正系数为1.2，通过个别因素修正后，修正系数为0.9，则其评估价值应为多少万元？解析：评估价值=土地面积×规划容积率×基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数=2000×2.5×600×1.2×0.9=3240万元。2.某商业用房年租金收入为150万元，空置率为20%，运营成本为租金收入的35%，预计剩余租赁期限为3年。若采用市场法评估，选取了3个可比案例，其成交价分别为7000元/平方米、750