2025年房地产经纪人职业能力测评试题及答案解析

2025年房地产经纪人职业能力测评试题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《民法典》第七百零三条，下列关于房屋租赁合同的说法正确的是（）。A.租赁期限不得超过十年，超过部分无效B.租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式C.出租人可以在租赁期内单方面提高租金D.承租人未经出租人同意可以将房屋转租给第三人【答案】B【解析】《民法典》第七百零三条明确规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁。A项错误，因租赁期限不得超过二十年；C项错误，租金调整需双方协商；D项错误，转租需经出租人书面同意。2.某市自然资源局发布土地出让公告，明确采用“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，此举主要目的在于（）。A.增加地方财政收入B.抑制土地市场过热C.降低房地产开发企业融资成本D.提高土地出让透明度【答案】B【解析】“限房价、竞地价”通过锁定未来售价倒逼开发商理性报价，直接抑制地价过快上涨，从而稳预期、稳房价。3.房地产经纪服务合同中未约定服务期限的，经纪人完成房源核验、客源匹配、促成签约后，其服务义务（）。A.自动延续至产权过户完成B.在居间成功时终止C.在买方支付定金时终止D.在网签备案完成时终止【答案】B【解析】根据《房地产经纪管理办法》第二十一条，未约定服务期限的，经纪服务自合同签订之日起至居间成功时终止；居间成功指买卖双方签订合法有效的房屋买卖合同。4.某套住宅建筑面积为126m²，套内面积为98m²，公摊系数为（）。A.0.286B.0.221C.0.255D.0.198【答案】A【解析】公摊系数=（建筑面积－套内面积）/套内面积=（126－98）/98=28/98≈0.286。5.下列关于“带押过户”业务流程的说法，错误的是（）。A.原贷款银行出具同意带押过户的书面文件B.买卖双方与银行签订三方资金监管协议C.不动产登记中心在抵押状态下直接办理转移登记D.买方需先结清卖方全部贷款本息【答案】D【解析】“带押过户”核心在于无需提前还贷，利用买方新贷款直接结清卖方旧贷款，D项与政策初衷相悖。6.某楼盘取得预售许可证后，将一套总价300万元的住宅拆分为“购房款220万元+装修款80万元”两份合同，此举主要风险是（）。A.装修款无法申请公积金贷款B.购房款部分契税计税依据降低C.银行可能拒贷或降低评估价D.购房人可少缴住宅专项维修资金【答案】C【解析】银行按备案价评估贷款额度，拆分合同导致备案价仅220万元，评估价下调，贷款成数不足，购房人首付压力骤增。7.房地产估价报告中，价值时点应为（）。A.实地查勘完成日B.估价委托合同签订日C.估价报告出具日D.估价结果应用日【答案】A【解析】《房地产估价规范》GB/T502912015规定，价值时点原则上为实地查勘完成日，以保证现场状况与价值定义一致。8.下列哪项不属于房地产经纪机构应当保存的档案资料（）。A.委托人身份证明复印件B.房屋权属证书核验记录C.经纪服务收费标准公示照片D.经纪人个人征信报告【答案】D【解析】《房地产经纪管理办法》第二十五条明确需保存委托人资料、房源核验记录、服务合同等，但未要求保存经纪人个人征信报告。9.某小区业主委员会决定动用住宅专项维修资金更新电梯，需满足的条件是（）。A.经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意B.经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意C.经物业服务企业书面同意D.经居委会批准【答案】A【解析】《民法典》第二百七十八条及《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用维修资金属于重大事项，需“双三分之二”同意。10.在房地产拍卖中，若最高应价未达到保留价，则（）。A.拍卖师可酌情下调保留价B.该应价无效，拍卖不成交C.委托人必须接受最高应价D.竞买保证金不予退还【答案】B【解析】保留价是委托人设定的最低成交价格，最高应价未达保留价即流拍，拍卖不成交，保证金应退还。11.某购房人使用商业银行贷款购买首套普通住宅，贷款期限25年，当前LPR为4.2%，银行加点80个基点，其执行利率为（）。A.4.20%B.5.00%C.5.02%D.5.80%【答案】B【解析】执行利率=LPR+加点=4.2%+0.8%=5.0%。12.下列关于“容积率”概念的说法，正确的是（）。A.容积率=建筑基底面积/用地面积B.容积率越高，居住舒适度一定越高C.容积率=计容建筑面积/用地面积D.地下建筑面积计入容积率【答案】C【解析】容积率指计容建筑面积与用地面积的比值，地下建筑面积一般不计入；过高容积率会降低舒适度。13.房地产经纪机构发布房源信息时，必须明示的内容不包括（）。A.房屋抵押登记信息B.房屋坐落、面积、朝向C.房屋挂牌价格D.房屋建成年份【答案】A【解析】《房地产经纪管理办法》第十九条要求明示位置、面积、价格、建成年份等，但抵押信息属权利人隐私，非强制公开。14.某开发商在售楼现场公示了《商品房销售明码标价书》，其中应载明的内容不包括（）。A.地下车位租售方案B.水、电、气、暖配套收费清单C.前期物业服务企业名称D.项目土地出让金缴纳情况【答案】D【解析】明码标价书需列明房价、配套收费、物业企业、车位方案等，土地出让金缴纳情况属政府监管信息，无需向购房人公示。15.购房人因个人征信不良被银行拒贷，拟解除认购书，开发商有权（）。A.没收全部定金B.退还定金并索赔房价2%违约金C.退还定金但可扣除房价1%违约金D.依据认购书约定处理【答案】D【解析】定金罚则适用需看认购书约定，若明确约定“因购房人原因拒贷不退定金”，开发商可没收；若无约定，则适用《民法典》第五百八十七条公平原则。16.房地产估价中，采用比较法选取可比实例时，其成交日期与价值时点相隔不宜超过（）。A.3个月B.6个月C.1年D.2年【答案】C【解析】《房地产估价规范》规定，比较法可比实例成交日期与价值时点相隔一般不超过1年，市场波动较大时应缩短。17.下列关于“居住权”设立的说法，正确的是（）。A.居住权自合同签订时设立B.居住权可以转让C.居住权需登记方可对抗第三人D.居住权期限不得超过20年【答案】C【解析】《民法典》第三百六十八条明确，居住权自登记时设立，不得转让、继承，期限可约定终身。18.某套住宅网签价为300万元，税务机关核定最低计税价为320万元，契税税率1%，购房人应缴契税（）。A.3.0万元B.3.2万元C.3.5万元D.按实际成交价核定【答案】B【解析】契税计税依据取网签价与最低计税价较高者，即320万元×1%=3.2万元。19.房地产经纪机构在门店橱窗张贴房源广告，必须注明（）。A.房屋抵押余额B.房源信息编码C.房屋竣工日期D.房屋挂牌起始日期【答案】B【解析】各地住建部门要求橱窗房源必须同步生成房源信息编码，确保真实、可溯源。20.下列关于“定金”与“订金”的说法，正确的是（）。A.定金适用双倍返还规则，订金不适用B.定金与订金均适用双倍返还C.订金可退，定金不可退D.二者法律效力相同【答案】A【解析】定金是担保方式，适用《民法典》第五百八十七条双倍返还；订金通常视为预付款，无担保效力。21.某购房人申请住房公积金贷款，账户余额2万元，月缴存额800元，贷款倍数15倍，最高可贷额度为（）。A.30万元B.32万元C.40万元D.50万元【答案】A【解析】按余额法：2万元×15=30万元；按缴存法：800×12×15=14.4万元，取较低值30万元。22.房地产估价报告中，估价假设和限制条件的作用主要是（）。A.降低估价师责任B.说明估价结果成立的前提C.增加报告页数D.规避政府审查【答案】B【解析】假设和限制条件清晰列明估价前提，如产权清晰、无租约限制等，便于报告使用者正确理解结果。23.某小区业主将住宅改为民宿，每日接待旅客，邻居投诉，下列处理正确的是（）。A.居委会可直接罚款B.邻居可向法院提起相邻权诉讼C.物业公司可强制断水断电D.市场监管局可吊销房产证【答案】B【解析】住宅改经营性用房需经有利害关系业主一致同意，否则构成侵权，邻居可依据《民法典》第二百八十六条起诉。24.下列关于“个人住房房产税”试点政策的说法，正确的是（）。A.上海试点对人均60m²以上部分征税B.重庆试点仅对高档住房征税C.两地均按评估值全额征税D.全国已同步推开【答案】A【解析】上海试点以人均60m²为免税面积，超出部分按评估值70%计税；重庆对独栋及高档房征税；目前仅在两地试点。25.房地产经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由住建部门责令限期改正，逾期不改的，处以（）罚款。A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上10万元以下D.10万元以上【答案】B【解析】《房地产经纪管理办法》第三十五条明确，未公示收费标准逾期不改的，处1万元以上3万元以下罚款。26.某套住宅土地使用年限为70年，已使用15年，采用收益法估价时，收益年限应取（）。A.55年B.70年C.剩余土地使用年限D.建筑物经济寿命【答案】C【解析】收益法需按剩余土地使用年限计算，若建筑物经济寿命短于剩余年限，则取较短者。27.下列关于“绿色建筑”评价的说法，正确的是（）。A.仅评价施工阶段节能B.一星为最高等级C.三星为最高等级D.不考核室内空气质量【答案】C【解析】绿色建筑评价等级为一星、二星、三星，三星为最高，涵盖设计、施工、运行全生命周期，含节能、节水、室内环境等。28.购房人办理商业贷款时，银行要求购买“房贷险”，其第一受益人应为（）。A.购房人B.开发商C.贷款银行D.保险公司【答案】C【解析】房贷险保障抵押物灭失风险，第一受益人为贷款银行，确保贷款余额优先受偿。29.某套住宅成交价为400万元，评估价为380万元，银行按评估价70%发放贷款，购房人首付比例为（）。A.30%B.33.5%C.35%D.40%【答案】B【解析】贷款额=380×70%=266万元，首付=400－266=134万元，首付比例=134/400=33.5%。30.房地产经纪机构接受同一房源委托后，应在（）小时内将房源信息上传至政府监管平台。A.12B.24C.48D.72【答案】B【解析】多数城市规定房源信息发布后24小时内完成核验并上传监管平台，确保实时监管。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪机构禁止行为的有（）。A.低价收进高价卖出赚取差价B.代收代付交易资金C.为交易当事人规避税费提供便利D.发布虚假房源信息E.提供按揭贷款合作银行名单【答案】A、B、C、D【解析】E项为合规服务，其余均为《房地产经纪管理办法》第二十六条明令禁止。32.影响房地产价格的一般因素包括（）。A.利率政策B.城市规划C.建筑结构D.人口增长E.国际局势【答案】A、B、D、E【解析】建筑结构为个别因素，其余均为宏观一般因素。33.下列关于“住房公积金贷款”的说法，正确的有（）。A.可异地贷款B.首付比例可低于商业贷款C.利率通常低于商业贷款D.可贷装修款E.可贷车位款【答案】A、B、C【解析】公积金不可贷装修款，车位需视各地政策，非普遍。34.房地产估价报告必须包含的内容有（）。A.注册房地产估价师声明B.估价假设和限制条件C.市场背景分析D.估价技术路线E.估价委托人身份证复印件【答案】A、B、C、D【解析】E项非报告必备内容，仅需存档。35.下列属于建筑物折旧类型的有（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧E.精神折旧【答案】A、B、C【解析】估价中折旧指市场价值减损，含物质、功能、经济折旧；会计折旧为账面处理；精神折旧非专业术语。36.购房人签署《商品房买卖合同》前，开发商应明示的文件有（）。A.预售许可证B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.白蚁预防合同E.前期物业服务合同【答案】A、B、C、E【解析】白蚁预防合同由施工方与专业公司签订，非开发商明示范围。37.下列属于房地产经纪服务成本的有（）。A.门店租金B.房源信息核验费用C.经纪人提成D.客户购房契税E.系统平台使用费【答案】A、B、C、E【解析】契税由购房人承担，非经纪成本。38.下列关于“存量房交易资金监管”的说法，正确的有（）。A.监管账户由住建部门开设B.监管资金包括定金、首付、贷款C.监管资金不计利息D.完成登记后资金划转卖方E.可撤销监管【答案】B、D【解析】监管账户由银行开设；资金计活期利息；撤销需双方申请并符合条件。39.房地产经纪机构进行网络获客时，合规做法包括（）。A.在短视频平台发布真实房源B.标题标注“首付30万买三环内”C.页面跳转至官方核验码D.使用客户好评截图需授权E.隐去业主电话【答案】A、C、D、E【解析】B项未说明总价、面积，属误导。40.下列关于“REITs”的说法，正确的有（）。A.可在交易所上市B.以租金收益为主要来源C.投资门槛高于直接买房D.可投资基础设施E.封闭式运作【答案】A、B、D、E【解析】REITs份额1000元起，门槛低于直接买房。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产估价师可以在无实地查勘情况下出具评估报告。（）【答案】×【解析】估价规范要求实地查勘，特殊情况需说明并留存影像资料。42.购房人签订网签合同后，仍可无条件退房。（）【答案】×【解析】网签合同具有法律效力，退房需承担违约责任。43.房地产经纪机构可以代收购房人支付的定金。（）【答案】×【解析】禁止代收代付交易资金，定金应由买卖双方自行交接。44.容积率越低，居住舒适度通常越高。（）【答案】√【解析】容积率低意味着建筑密度小、绿地率高，舒适度提升。45.住宅专项维修资金可用于电梯日常维保。（）【答案】×【解析】维修资金用于大修、更新、改造，日常维保由物业费列支。46.房地产估价报告有效期最长不超过一年。（）【答案】√【解析】规范规定报告有效期自出具日起不超过一年，市场波动大时应缩短。47.住房公积金贷款可以提前还款且不收违约金。（）【答案】√【解析】各地公积金中心普遍免收提前还款违约金。48.房地产经纪机构发布房源信息必须经委托人书面同意。（）【答案】√【解析】《房地产经纪管理办法》第十九条明确要求书面同意。49.绿色建筑三星级标识由国家住建部统一颁发。（）【答案】√【解析】三星标识由住建部或授权机构颁发，一、二星可由省级部门颁发。50.房地产估价师可以同时受聘于两家估价机构。（）【答案】×【解析】注册估价师只能受聘于一家机构，防止利益冲突。四、案例分析题（共40分）（一）案例背景（10分）甲通过A经纪机构看中乙名下位于滨江区的住宅，建筑面积142m²，挂牌价520万元。双方协商一致以510万元成交，买方首付40%，剩余贷款。A机构提出：1.为少交税，网签价做低为450万元；2.由A机构代收定金20万元；3.评估费按0.3%收取，由买方额外支付。甲同意并签署《认购书》，支付定金20万元至A机构账户。后甲因贷款额度不足，要求退房，A机构拒绝退还定金，理由是甲违约。问题：51.A机构哪些行为违规？（4分）52.甲能否要求退还定金？说明理由。（3分）53.若甲向法院起诉，可提出哪些诉求？（3分）【答案与解析】51.违规点：①诱导做低网签价，违反《税收征管法》及诚实信用原则；②代收定金，违反《房地产经纪管理办法》禁止代收代付规定；③未明确评估费为机构自营收费，涉嫌强制收费。（每条1分，答出3点得4分）52.可以要求退还。理由：①定金合同为实践性合同，定金应交付给卖方，A机构无权代收；②A机构违规代收，导致定金合同未生效；③做低网签价条款无效，影响交易合法性。（答出任意3点得3分）53.诉求：①返还20万元及同期贷款利息；②赔偿因违规导致的首付利息损失；③要求A机构承担诉讼费用；④向行业主管部门投诉，要求行政处罚。（答出3点得3分）（二）估价技术案例（15分）某估价机构接受委托，对市区一套临街二层商业用房进行司法鉴定估价，价值时点为2025年3月15日，目的为司法拍卖提供参考。查勘得知：建筑面积180m²，2005年建成，钢混结构，经济寿命60年，已使用20年，剩余土地年限30年。年客观租金收入为36万元，年运营费用12万元，报酬率7%，收益年限按土地剩余年限计算，净收益年增长率2%。54.计算年净收益。（3分）55.选用收益法公式并计算收益价格。（8分）56.若拍卖保留价不低于评估价80%，则保留价应设为多少？（2分）57.收益法结果与市场比较法结果差异较大，应如何取舍？（2分）【答案与解析】54.年净收益=36－12=24万元。（3分）55.收益法采用有限年期、净收益按等比递增模型：V=A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]其中A=24万元，Y=7%，g